El mercado de instrumentos similares a los fideicomisos de inversión o REITs en México ha ido evolucionado desde el año 2011, cuando se crean los fideicomisos de inversión en bienes raíces o FIBRAs de tipo comercial e industrial con el debut de Fibra Uno, en el 2012, con la introducción de este tipo de instrumentos en el sector hotelero con FIBRA Hotel, y en los años 2013, 2014 y 2015, con la participación de nuevos jugadores en ambos segmentos. A esta fecha existen diez fideicomisos de inversión en bienes raíces o FIBRAs: Fibra Uno, Fibra Macquarie, Fibra Hotel, Terrafina, Fibra Inn, Fibra Shop, Fibra Danhos, Fibra Prologis, Fibra MTY y Fibra HD. Creemos que el siguiente paso en esta evolución son los fideicomisos hipotecarios, que no tienen el carácter FIBRA, y son similares a los fideicomisos de inversión en hipotecas, o REITs hipotecarios, en los Estados Unidos.
Somos el primer fideicomiso de inversión financiado con capital constituido conforme a las leyes mexicanas dedicado a la adquisición, originación y administración de créditos hipotecarios en México. Nuestro fideicomiso hipotecario es similar a los fideicomisos de inversión en hipotecas, o REITs hipotecarios, en los Estados Unidos. Brindamos una nueva oportunidad de inversión a los inversionistas, distinta a la de los fideicomisos de inversión en bienes raíces o FIBRAs.
Principales beneficios de invertir en un fideicomiso hipotecario con respecto a otras inversiones.
Los principales beneficios de invertir en Fideicomisos Hipotecarios, relativos a otras inversiones, son:
Potencial para un elevado retorno de inversión —basado en efectivo— respecto de otras inversiones debido a nuestra Política de Distribución e ingresos constantes y predecibles;
Inversión con poca correlación al mercado en general gracias a portafolios hipotecarios o inmobiliarios con intereses o rentas determinadas que no son afectados por la volatilidad del mercado;
Activos e ingresos con cobertura natural contra inflación y con rendimientos consistentemente superiores;
Habilidad para invertir en el mercado hipotecario mexicano por medio de valores que pueden ser cotizados fácilmente y tienen un valor de mercado fácilmente identificable;
Mayor diversificación con respecto a la exposición geográfica para los inversionistas que buscan invertir en el mercado mexicano inmobiliario o generalmente para las inversiones en portafolios de inversión; y
Los Fideicomisos Hipotecarios pueden servir como vehículos para atraer inversión extranjera en México.
Comparación general de nuestro Fideicomiso con un REIT hipotecario en Estados Unidos.
Nuestra estructura tiene similitudes y analogías con las reglas y regulaciones que rigen a los REITs Hipotecarios bajo la ley federal del impuesto sobre la renta de los Estados Unidos, sin embargo también existen diferencias. La siguiente tabla muestra las principales diferencias entre nosotros y un REIT Hipotecario en E.U.A.:
FHipo REIT Hipotecario en Estados Unidos Distribuciones: Nuestra Política de Distribución vigente
establece que distribuiremos, de forma trimestral, el 95.0% del resultado neto del trimestre correspondiente; en el entendido que no hay obligación de hacer dichas distribuciones para cumplir con ninguna ley aplicable y que dicha política puede cambiar en cualquier momento. No podemos asegurar que nuestra Política de Distribución no cambiará en el futuro.
Está obligado a distribuir por lo
menos el 90.0% del ingreso neto, con ciertos ajustes, a los inversionistas anualmente.
Ingreso: Nuestro objetivo es generar el 100% de nuestro ingreso bruto de los intereses pagados en los contratos de crédito hipotecario que adquiramos y de otras fuentes de ingreso pasivo.
Debe obtener por lo menos el 75.0%
de sus ingresos brutos de fuentes calificadas en activos inmobiliarios, incluyendo rentas de propiedades y deben generar al menos el 95.0% de su ingreso bruto de esas fuentes inmobiliarias, y de otras fuentes de ingreso pasivo.
Consideraciones fiscales:
El ingreso generado a través del
Fideicomiso debe ser aplicado a los Tenedores como si éstos hubieran
generado el ingreso directa y
proporcionalmente a su participación en el Fideicomiso; de este modo, el régimen
fiscal aplicable dependerá de las
características de cada Tenedor de
CBFIs. Ver “CONSIDERACIONES
FISCALES” de este prospecto.
No más del 25.0% de los activos
podrán consistir en acciones de subsidiarias del REIT sujetas al pago de impuestos, o TRS.
Los tenedores extranjeros
generalmente no son sujetos del impuesto sobre la renta federal de los Estados Unidos ni a las retenciones de impuestos en las ventas de dichas acciones, siempre y cuando el REIT cotice públicamente y que los inversionistas no tengan más del 5.0% de las acciones públicamente cotizadas del REIT o el REIT es “controlado domésticamente”.
Los tenedores extranjeros son
generalmente sujetos al 30.0% de retención de impuestos federales de
Estados Unidos, sujeto a una
reducción bajo un tratado fiscal aplicable sobre el impuesto sobre la renta, en distribuciones de dividendos de los REITs que sean atribuibles a ingresos de operaciones, y en
distribuciones de ganancias de
capital mientras que el REIT cotice públicamente y que los inversionistas no tengan más del 5.0% capital del REIT cotizado públicamente.
Los REITs se encuentran facultados
para deducir dividendos pagados de un ingreso gravable, estableciendo generalmente excepciones del nivel impuesto sobre la renta federal de los Estados Unidos a nivel corporativo.
REITS Hipotecarios en los Estados Unidos
El mercado de REITs hipotecarios en los Estados Unidos nació hace más de 50 años, y en 1965 se listó el primer REIT en la Bolsa de Valores Nueva York (NYSE). Posteriormente se han listado REITs de propiedades comerciales, de oficinas, de hospedaje y de infraestructura, así como hipotecarios. A diciembre de 2015, el valor de mercado de los REITs hipotecarios en los Estados Unidos es de aproximadamente EU$55 mil millones, con un total aproximado de EU$477 mil millones de activos bajo administración, y estimamos que dicho mercado continúa desarrollándose35.
Comparación con comparables de mercado en Estados Unidos AG Mortgage American Capital MFA Financial Two Harbors ZAIS Financial
Promedio ponderado del rendimiento total de los
activos ... 4.9% 3.4% 4.3% 4.6% 6.0%
2016E retorno de dividendos... 14.9% 12.7% 11.7% 11.9% 8.7%
Apalancamiento (deuda / capital) ... 3.7x 5.8x 3.2x 3.0x 2.7x
2016E ROE ... 10.7% 10.0% 9.4% 9.8% 7.6%
2016E ROA ... 2.2% 1.4% 2.1% 1.9% 1.6%
Comparación con comparables de mercado en México
2016E retorno de dividendos... Fibra Hotel Fibra Inn FUNO Macquarie Terrafina
6.8% 6.3% 5.3% 7.5% 6.9%
Fuente: FactSet al 7 de abril de 2016 y reportes de las compañías a diciembre de 2015. Los datos relativos al promedio ponderado de rendimiento y apalancamiento
provienen de información pública de cada uno de los REITs hipotecarios descritos. Los retornos (retorno de dividendos, ROE y ROA) se basan en el consenso I/B/E/S reportado en FactSet.
Para contrastar los datos contenidos en la tabla anterior en contra del desempeño de nuestro Fideicomiso por favor refiérase a la sección “DISCUSIÓN Y ANÁLISIS DE LA ADMINISTRACIÓN RESPECTO DE LA CONDICIÓN FINANCIERA Y EL RESULTADO DE OPERACIONES” en este prospecto.
Negociación de nuestros CBFIs
Nuestros CBFIs se negocian en la BMV y se encuentran inscritos en la Sección I “De acciones y demás títulos de crédito representativos de capital social o, en su caso, del patrimonio fideicomitido de Emisoras, incluyendo a los de las Sociedades Anónimas Promotoras de Inversión Bursátil” del listado mantenido por dicha BMV. La negociación de nuestros CBFIs se efectúa por medio de los mecanismos de la BMV para el mercado de capitales. Nuestros CBFIs cuentan con un formador de mercado.
Estaremos sujetos a ciertas obligaciones que deberán de ser cumplidas para obtener y mantener el listado de nuestros CBFIs en la BMV, todas las cuales buscamos cumplir.
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