A continuación presentamos nuestras políticas y lineamientos de inversión, apalancamiento y operaciones con partes relacionadas. Estas políticas y lineamientos han sido determinados por nuestro Comité Técnico o la Asamblea de Tenedores.
Lineamientos de Inversión
Portafolio de inversión en hipotecas de casa-habitación
Nuestro objetivo de inversión es proveer retornos atractivos a largo plazo a los Tenedores por medio de distribuciones en efectivo y una posible apreciación del valor de nuestros CBFIs. Nuestra intención es obtener este objetivo por medio de solidas adquisiciones selectas y Portafolios Hipotecarios de bajo riesgo probado, que generen retornos competitivos.
Conforme nuestro negocio crezca, creemos que nuestra relación con el INFONAVIT nos dará acceso a un extenso portafolio de adquisiciones.
Al 31 de diciembre de 2015, nuestro portafolio combinado, considerando el portafolio bursatilizado mediante el CDVITOT 15U y 15-2U, consiste en derechos de coparticipación en aproximadamente 47,789 créditos hipotecarios con un promedio de interés de 12.0% tratándose de créditos denominados en pesos bajo el programa INFONAVIT Total, 9.6% tratándose de créditos denominados en VSM bajo el mismo programa y 10.8% tratándose de créditos denominados en pesos bajo el programa INFONAVIT Más Crédito, una relación pago-ingreso ponderada del 24.67%, una relación préstamo-valor ponderada de 78.39% y un saldo promedio por crédito de $252,401. Para propósitos de discusión con respecto a nuestro portafolio Inicial. Véase “Descripción de Nuestro Portafolio” en el presente prospecto.
Nuestro propósito es aumentar a lo largo del tiempo nuestro portafolio y expandir nuestro negocio por medio de la adquisición, creación y coparticipación en Portafolios Hipotecarios financiados por ofertas de deuda o capital, créditos privados u otros arreglos de crédito. Nuestra intención es incrementar el volumen de nuestro portafolio para maximizar las distribuciones a nuestros Tenedores. Esta estrategia, en conjunto con una alta demanda de inversionistas buscando rendimientos atractivos puede generar una apreciación en el valor de nuestros CBFIs.
Los Portafolios Hipotecarios que hemos adquirido han sido y continuarán siendo seleccionados de acuerdo a nuestros Lineamientos de Inversión, los cuales establecen que cualquier crédito hipotecario que adquiramos deben cumplir, al momento de su adquisición, con ciertos criterios de elegibilidad. Los Lineamientos de Inversión vigentes a la fecha del presente prospecto son los siguientes:
deberá tratarse de un crédito hipotecario cuya cobranza se efectúe mediante deducción por nómina;
al momento de la originación del crédito, los acreditados deberán tener un ingreso mínimo de 3.5 VSM (o aproximadamente $7,771.4 mensuales, a la fecha de este prospecto) para el caso de los primeros créditos y de 1 VSM (o aproximadamente $2,220.4 mensuales, a la fecha de este prospecto) para el caso de ser su segundo crédito;
el primer crédito de tendrá como finalidad la adquisición de inmuebles destinados a casa- habitación o bien para el pago de pasivos de un crédito destinado a casa-habitación, para el caso del segundo crédito este solo podrá ser para adquisición de inmuebles casa- habitación;
el crédito relevante deberá estar garantizado por una hipoteca válida; los acreditados deberán ser mayores de 18 años;
el plazo del crédito no deberá exceder de 30 años;
el pago mensual del acreditado bajo el crédito no deberá exceder el 32.0% del ingreso mensual de dicho acreditado en el momento en que se origina el crédito;
los acreditados deberán contar con una antigüedad de cuando menos 2 años de empleo al momento de la cesión del crédito;
los créditos deberán estar denominados en VSM o pesos;
la tasa de interés en los créditos denominados en VSM estará relacionada con los ingresos del trabajador por lo que podrá variar en el tiempo, en el caso de los créditos en pesos será una tasa de interés fija;
los créditos podrán ser otorgados por segunda vez a un mismo acreditado siempre y cuando dicho acreditado haya liquidado en su totalidad la primera hipoteca recibida con una antigüedad de cuando menos 6 meses. Lo anterior, no implica que la primera hipoteca haya sido coparticipada por FHipo anteriormente; y
los créditos hipotecarios podrán ser coparticipados o adquiridos a un valor diferente de par, siempre y cuando dicho valor represente un rendimiento atractivo conforme al criterio de la administración.
La adquisición de portafolios hipotecarios podrá ser realizada ya sea a través de la adquisición de créditos en lo individual, portafolios originados, programas de originación periódica o la compra de una constancia fiduciaria que represente la propiedad de un portafolio apalancado.
Nuestros Lineamientos de Inversión podrán ser modificados en vista de las condiciones económicas, costos relativos de la deuda y del capital, valor de mercado, condiciones generales en el mercado para los valores de deuda y capital, fluctuaciones en el mercado, precio de nuestros CBFIs, crecimiento o adquisición de oportunidades y otros factores. El Comité Técnico, según corresponda podrá incrementar o disminuir nuestro nivel de deuda dependiendo de los límites descritos anteriormente.
La adquisición de portafolios que no cumplan con estos criterios de elegibilidad será autorizada por nuestro Comité Técnico.
Lineamientos de Apalancamiento
Sujeto a nuestras políticas para el apalancamiento descritas más adelante, nuestra intención, cuando sea apropiado, es emplear montos prudentes de apalancamiento como medio para proveer fondos adicionales para la originación, adquisición o coparticipación de Portafolios Hipotecarios adicionales. El monto de apalancamiento para inversionistas en particular dependerá de la evaluación que realice nuestro Asesor y Administrador de una variedad de factores que pueden incluir el precio del portafolio, la calidad de los créditos, la tasa de interés promedio, el índice valor deuda, el índice valor crédito de los portafolios, diversificación, etc.
De acuerdo con nuestro Contrato de Fideicomiso, la Asamblea de Tenedores es responsable del establecimiento de nuestra política de apalancamiento. A la fecha del presente prospecto, no obstante estamos obligados a mantener una proporción de endeudamiento en particular no mayor a 5 veces el valor de los activos totales entre el valor contable de nuestros CBFIs en circulación, el nivel de apalancamiento que mantengamos dependerá de los Lineamientos de Apalancamiento aprobados de tiempo en tiempo por la Asamblea de Tenedores, de los requisitos establecidos en la Circular Única de Emisoras y de la evaluación que haga nuestro Asesor y Administrador de diversos factores, mismos que podrían incluir la liquidez y el precio esperados de los activos que conformen nuestra cartera de inversión, el diferencial entre las fechas de vencimiento de nuestros activos y pasivos, incluyendo coberturas, disponibilidad y costo de financiamiento de nuestros activos, la opinión que tengamos sobre la solvencia de nuestras contrapartes financieras, la fortaleza de la economía mexicana y de los mercados vinculados con las hipotecas comerciales y residenciales, la perspectiva que tengamos del nivel, curva, y volatilidad de las tasas de interés, la calidad de los créditos hipotecarios que adquiramos, las garantías subyacentes a los créditos que adquiramos, y su perspectiva sobre los márgenes de activos.
Los Tenedores presentes en la Asamblea de Tenedores de fecha 21 de abril de 2015 aprobaron por mayoría de votos la contratación directa o indirecta, por parte del Fiduciario, de financiamientos de acuerdo a las instrucciones previas que reciba en cualquier momento del Asesor y Administrador. Dichos
financiamientos deberán realizarse por un monto de principal de hasta por el 50% del valor contable de los activos del Fideicomiso y en observancia a los términos de los Lineamientos de Apalancamiento.
Creemos que nuestra política de apalancamiento es apropiada para un fideicomiso con activos que son primordialmente créditos hipotecarios de casa-habitación.
Política de transacciones con Personas Relacionadas
Conforme a nuestra Política de Conflictos de Interés, las adquisiciones realizadas por Partes Relacionadas, incluyendo miembros de nuestro Comité Técnico y funcionarios de nuestro Asesor y Administrador, requieren la aprobación de la mayoría de los Miembros Independientes de nuestro Consejo Técnico, de conformidad con los lineamientos aprobados por el Comité de Prácticas.
Emisión de CBFIs adicionales
Sujeto a ciertas formalidades requeridas bajo las leyes mexicanas, incluyendo la obtención de cualquier autorización gubernamental necesaria, tenemos la facultad de ofrecer nuevos CBFIs, y podríamos hacerlo en el futuro. El precio de los nuevos CBFIs que podamos ofrecer o intercambiar en el futuro estará determinado por la Asamblea General Ordinaria que apruebe su emisión. Excepto por nuestra oferta pública inicial, la Oferta Global y en relación con el pago de CBFIs en favor de CH en su carácter de fideicomisario en segundo lugar, no hemos emitido CBFIs o cualquier otro valor para pagarlos como contraprestación de adquisición alguna u otros propósitos. Nuestro Contrato de Fideicomiso no contempla la colocación de CBFIs preferenciales. Véase la sección “DESCRIPCIÓN DE NUESTROS CBFIs, NUESTRO FIDEICOMISO Y LA LEGISLACIÓN MEXICANA” del presente prospecto.