ACTUALIZACIÓN E IMPORTANCIA DEL VALOR FISCAL

La consecución de objetivos de equidad vertical en la tributación conduce a gravar de manera progresiva las manifestaciones de la riqueza. El Im- puesto Inmobiliario es uno de los recursos de origen propio más impor- tantes que posee la Provincia para plasmar este principio tributario, el que depende de manera fundamental de una correcta valuación de los in- muebles, ya que esta constituye la base imponible del tributo. Distorsio- nes de las valuaciones fiscales respecto de la capacidad contributiva que se pretende alcanzar alejarían la política tributaria del tratamiento ga- rantizado por la Carta Magna en términos de igualdad, o del planteado en las normas a través de la progresividad de las alícuotas o montos, ya sea referido a mínimos no imponibles o límites exentos.

Una segunda dimensión a resguardar con una buena valorización del patrimonio de los ciudadanos es la equidad horizontal, siendo la idea sub- yacente en este concepto que recaiga la misma carga tributaria sobre los

contribuyentes que se encuentran en igualdad de condiciones ante el tri- buto. Es decir, que tributen «igual» aquellos individuos con un acervo pa- trimonial «igual». El retraso y desactualización de las valuaciones y la he- terogeneidad en la actualización de los diversos patrimonios (Inmobiliario Urbano vs Inmobiliario Rural, Inmobiliario vs Automotor) alejaron el logro de ese objetivo.

Por otro lado, la medición de gran parte de las externalidades me- dioambientales suele estimarse sobre las modificaciones en las valuacio- nes de la tierra o propiedades de la zona, por lo que un catastro económico permanentemente actualizado representa una importante herramienta para atacar tales problemáticas.

También resulta necesario conocer el valor de la tierra y las edifica- ciones a la hora de establecer tratamientos especiales de pequeños esta- blecimientos o de regiones que se pretenden promocionar en términos demográficos y sectoriales.

Asimismo, la planificación urbana, medioambiental y del desarrollo de infraestructura (vial, puertos, servicios públicos, etc.) requiere de dicha información como insumo fundamental para decisiones de localización, al igual que para realizar una correcta evaluación socioeconómica, lo- grando una efectiva determinación de su conveniencia. En estas y otras intervenciones públicas se requiere valuar los costos de los proyectos pú- blicos en términos de expropiaciones, relocalizaciones, etc., así como es- timar los beneficios, muchos de los cuales se capitalizarán en los precios del mercado inmobiliario.

Por su parte, en un sistema federal donde debe existir coordinación de bases imponibles, como por ejemplo en el Impuesto a los Bienes Per- sonales que coherentemente toma para su base imponible las valuacio- nes fiscales provinciales, la correcta valuación tiene una influencia im- portante en el fortalecimiento del federalismo.

En definitiva, la información actualizada y confiable que posibilitan las reformas de la política tributaria resultan un insumo para el diseño e implementación de otras políticas.

De esta manera, como herramienta pública, una real valuación fiscal contribuye a una recaudación equitativa, al tiempo que permite contar con información apropiada para una eficaz focalización de las políticas de subsidios o exenciones, especialmente importantes en cuanto a la amortiguación de los efectos negativos de cualquier emergencia agrope- cuaria, así como para determinar en forma fehaciente las diferentes ren- tabilidades de los usos alternativos de la tierra a la hora de proyectar todo emprendimiento agropecuario.

Pero también desde la perspectiva privada una correcta valuación fis- cal es un ingrediente fundamental de la protección del derecho de pro-

piedad frente a eventuales medidas de intervención estatal y por razones de orden público que involucren esos patrimonios.

Sobre la planta urbana fue la primera en aplicarse un nuevo revalúo en el año 2008, pero en forma muy acotada. Para disminuir el impacto sobre el impuesto determinado, se estableció una base imponible del 60% de la nueva valuación y se establecieron topes de variación. En el año 2009 se elevó el coeficiente Base Imponible/Valuación Fiscal (BI/VF) del 60% al 80% pero manteniendo topes a la variación del impuesto. La Ley Impo- sitiva 2011 aplicó plenamente el revalúo 2008 eliminando los topes y ele- vando el coeficiente BI/VF al 90%, pero los valores nuevamente habían quedado desactualizados.

Por esta razón, al año siguiente se actualizaron las valuaciones fisca- les en forma global un 76%, y para disminuir el impacto del mismo en el impuesto determinado se estableció un coeficiente base imponible/va- luación fiscal de 60%. En 2013 se elevó ese coeficiente al 85%.

Aunque la política fue muy activa respecto a las valuaciones, realmente se necesitaba un cambio normativo más amplio. Para ello, en la Ley Im- positiva del año 2012 se modificó la Ley Nº 10707 (Catastro Territorial) para incorporar una autorización legal genérica y permanente para que el Poder Ejecutivo proceda a efectuar revalúos generales inmobiliarios cuando lo estime conveniente, en lugar de hacerlo cada diez (10) años. De esta manera, se buscó ponderar la valuación inmobiliaria fiscal como he- rramienta de política pública que permita acortar la brecha que se pro- duce respecto de los valores de mercado y la falta de actualización de la mencionada valuación fiscal. Ello estará sustentado por los informes téc- nicos que la Autoridad de Aplicación presentará al Poder Ejecutivo cada dos (2) años. De este modo, el Estado Provincial contará con la informa- ción actualizada para poder decidir fundadamente sobre la conveniencia de la realización de una revaluación general.

Específicamente para los terrenos baldíos es importante remarcar los problemas que los retrasos en sus valuaciones pueden ocasionar en el pla- neamiento urbano. En este sentido, al resultar cada vez más escasa la su- perficie para habitar dentro de los ambientes urbanos, y al concentrarse las poblaciones en tales centros, se produce un crecimiento de los valores de la tierra urbana en términos reales en el mediano y largo plazo de forma inexorable, induciendo a la adquisición o tenencia de terrenos bal- díos ociosos con fines especulativos. Pero el costo de oportunidad de estos capitales improductivos, a diferencia del de otro tipo de activos, no se cir- cunscribe tan solo a la faz privada, sino que estos inmuebles ociosos re- presentan un alto costo social ante la escasez de vivienda en un entorno de crecimiento de la producción que atrae población hacia los centros ur- banos. Esta dificultad no es independiente de las valuaciones fiscales o

del diseño impositivo, ya que el retraso de las bases imponibles y la baja carga tributaria disminuyen el costo de oportunidad privado de la tenen- cia de tales inmuebles. Existen experiencias en el mundo que demuestran que al incrementar la carga sobre la tierra ociosa se incentiva el creci- miento y la construcción en las ciudades.

Atento a la problemática planteada, se actualizaron (en la Ley Impo- sitiva del año 2011) los valores de la planta urbana baldía, pero diferen- ciando su tratamiento a través de la política tributaria de forma tal de ata- car la especulación sobre estas tierras e incentivar una utilización socialmente productiva de los inmuebles urbanos y, por su intermedio, mejorar la calidad habitacional de la vecindad aledaña, disminuyendo lo que en muchas oportunidades resulta ser un foco de inseguridad urbana. A su vez, a los fines de canalizar y acelerar los recursos hacia la solución de estos inconvenientes, la ley prevé el otorgamiento de exenciones por un período razonable de edificación para aquellos casos en que se presente o exista proyecto (debidamente acreditado) de construcción sobre tales inmuebles.

Respecto al Impuesto Inmobiliario Rural se observó que la aplicación de coeficientes correctivos sobre el impuesto determinado desde 2006 no logró actualizar el aporte a lo contribuido a lo largo de la historia reciente. A su vez, tales correcciones parciales, a pesar de haber tenido el consenso del sector agropecuario, en la medida en que fueron implementadas por zonas conformadas por Partidos heterogéneos, resultaron en un trata- miento inequitativo.

Estos ajustes del impuesto determinado sin modificar la base imponi- ble ni las escalas de alícuotas, tornaron a la progresividad establecida por el legislador en una expresión de deseo carente de efecto práctico. No puede dejar de mencionarse que, aunque la tabla de alícuotas vigente a co- mienzos de 2012 tenía más de 10 tramos con un diseño teóricamente pro- gresivo, el 90% de las partidas se ubicaban en el primer escalón y por lo tanto la progresividad no se verificaba en la práctica.

En consecuencia, a mediados de 2012, por primera vez desde 1955 y no sin pocas presiones, se actualizó de manera completa el valor óptimo por hectárea a los efectos de la valuación general inmobiliaria de la tierra libre de mejoras en las Plantas Rural y Subrural, de acuerdo a la autorización otorgada en la Ley Impositiva 2012. La actualización implicó una impor- tante acercamiento a los valores reales, el promedio provincial pasó de un valor fiscal de $932 (U$S 212) la hectárea a $12.509 (U$S 2.843) por ha. En la Provincia de Buenos Aires dicho promedio es poco representativo: por ejemplo, la hectárea de tierra del Partido de mayor valuación que es Salto, por revalúo pasó de U$S700 a $10.572 la ha; mientras que el Municipio de menor valor, Patagones, cambió de U$S30 a U$S187 la hectárea.

Por último, en la Ley Impositiva 2013 se aplicó el revalúo de las tierras localizadas en barrios cerrados (countries, clubes de campo, etc.). Ello era necesario teniendo en cuenta que allí residen sectores de alta capacidad contributiva, y que además son zonas que, por ser de urbanización re- ciente, es más probable su desactualización, considerando que la modifi- cación de categoría (de rural a urbana, por ejemplo) implica grandes cam- bios en los valores.

Para finalizar, hay que resaltar que los incrementos en la imposición por la vía de la actualización de los valores fiscales tiene importantes ex- ternalidades hacia otros niveles de gobierno que utilizan dichas valuacio- nes para sus propios tributos, como las municipalidades que cobran sus Tasas de Servicios Urbanos en función del valor de los inmuebles o del Impuesto a los Bienes Personales que recauda Nación, que tiene como base imponible la valuación fiscal provincial.

AMPLIACIÓN, PERSONALIZACIÓN Y DIFERENCIACIÓN