Esta sección discute varias alternativas a la acción propuesta. Mediante el estudio titulado “Análisis de Mejor Uso para un Terreno Ubicado en Isla Verde” se evaluaron las alternativas en uso para el predio bajo estudio. A continuación se presenta una síntesis de las conclusiones de este estudio, copia del mismo se incluye en el
Apéndice J de este documento.
7.1 Alternativa de No-acción o Preservación en su Estado Actual
Bajo la alternativa de no-acción el terreno quedaría en su estado y uso actual. El predio se encuentra ocupado por una vivienda unifamiliar y un lote de estacionamiento, ambos en desuso en este momento. En términos de uso de terreno ambos Lotes (80 y 78) podrían conservar su carácter residencial y comercial. Bajo esta alternativa no sería necesaria la extracción de material de la corteza terrestre.
Esta alternativa, a pesar de ser permitida por la zonificación del área, no va acorde con la realidad del distrito RT-5 ya que en este distrito Residencial Turístico Cinco se adoptó para promover en Zonas de Interés Turístico el desarrollo ordenado, estético y compacto a una alta intensidad (1 u.v.b. por cada 80 m.c.). Esta densidad reglamentaria permite hasta 47 u.v.b. en el predio donde se propone Isabella Ocean Residences. La alternativa de “no acción” elimina los beneficios económicos del proyecto y también elimina la utilización de 18,000 metros cúbicos de arena para nutrir la playa.
7.2 Construcción de Área Comercial
En el distrito RT-5 se permiten algunos usos comerciales de acuerdo a la Sección 99 del Reglamento de Calificación del Municipio Autónomo de Carolina.
Siguiendo la tendencia de desarrollo en la periferia de la Avenida Isla Verde la mayoría de los comercios se encuentran ubicados en la franja de terreno entre la Avenida Isla Verde y la Avenida Baldorioty de Castro. La franja de terreno que colinda con la playa se utiliza más bien para complejos residenciales, turísticos o combinaciones de uso incluyendo el comercial.
Por el tamaño del solar, su colindancia con la playa, el requerimiento de un alto número de estacionamientos, impacto negativo sobre el flujo vehicular y la tendencia de desarrollo en la periferia, se entiende que la alternativa de un desarrollo comercial no es óptima ya que no promueve la utilización del pedio de un modo efectivo y de acuerdo con los usos colindantes.
En cuanto a la extracción de material de la corteza terrestre, esta alternativa envuelve una extracción limitada de material para establecer sólo los cimientos de la estructura. Utilizando la premisa de que un desarrollo comercial utilizaría estacionamiento sobre el terreno (incluyendo estacionamiento multi-piso), la cantidad a extraerse sería mucho menor que propuesta en este documento o cero.
7.3 Construcción de un Hotel
Existen varios complejos hoteleros en la periferia de la Avenida Isla Verde. El predio bajo evaluación tiene una cabida de solamente 0.90 cuerdas (3,743 m2), por lo cual se utilizó para este análisis el concepto de Boutique Hotel. Bajo esta categoría no existe un alto número de facilidades comparables en el área, situación que se traduce en un riesgo para el proyectista. Este tipo de facilidad requiere una inversión elevada de construcción y mantenimiento de amenidades y estos costos se verían reflejados en la tarifa promedio diaria para los usuarios. El valor de esta tarifa sería muy elevado en comparación con las tarifas promedio de facilidades similares en el área. Por tanto se considera que la construcción de un Boutique Hotel no constituye una alternativa viable de desarrollo para el predio bajo evaluación desde el punto de vista económico. En términos de la extracción de material de la corteza terrestre esta alternativa conlleva una extracción similar a la propuesta dado la necesidad de maximizar el área rentable (maximizar tamaño del edificio dentro de los límites de altura permisible), y por ende la necesidad de proveer estacionamiento soterrado.
7.4 Construcción de una Torre de Apartamentos (“High-rise”)
La acción propuesta consiste de la construcción de una torre de vivienda que cobijará un total de 58 unidades residenciales (apartamentos). Este uso es permitido por la zonificación del predio y está acorde con el propósito de promover el desarrollo ordenado, estético y compacto en zonas de interés turístico que han sido o pueden ser desarrolladas a una alta intensidad (1 u.v.b. por cada 80 m.c.). Este uso está acorde
con el patrón de desarrollo del lado norte de la Avenida Isla Verde y la reglamentación vigente.
Tomando en cuenta el tamaño del solar 0.90 cuerdas (3,743 m2), el uso propuesto maximiza el potencial de desarrollo del predio. A su vez cumple con los requisitos permitidos dentro de la zonificación vigente y armoniza con los usos actuales de los predios colindantes. Por tanto, se concluye en términos de planificación socioeconómica y ordenamiento territorial que la construcción de una vivienda multi- piso representa la utilización más adecuada de este predio y un uso a tono con los usos existentes en el área.
En términos del recurso de corteza terrestre la implementación de esta alternativa conlleva la extracción de 20,000 metros cúbicos de material y la posterior disposición del mismo. En este caso el material a extraerse será utilizado para el beneficio de otros recursos naturales circundantes como lo son la playa y el remanente de duna de arena colindante con el límite norte de la propiedad.
7.5 Conclusiones Sobre Usos Alternos
El proyecto propuesto se ubica en un distrito de zonificación RT-5, zonificación combinada de distrito residencial-turístico cinco. La clasificación “RT-5” se refiere a distritos que se establecen para promover el desarrollo ordenado estético y compacto, y para clasificar terrenos en las Zonas de Interés Turístico que por su localización e infraestructura se han desarrollado o pueden desarrollarse, a una alta intensidad. El área circundante al proyecto propuesto se caracteriza por la construcción de edificios residenciales multi-piso. De la información antes expuesta se desprende que la alternativa seleccionada está en armonía con los objetivos y términos del Plan de Ordenamiento Territorial vigente para el municipio autónomo de Carolina y de la Junta de Planificación con su Reglamento No. 4 adoptado por el Municipio en su Plan de Ordenamiento Territorial (refiérase al Capítulo 3 de este documento).
De todas las alternativas antes discutidas la construcción de una torre de vivienda tipo “high-rise” es el concepto más factible. Las razones para considerar esta alternativa viable están asociadas a compatibilidad con el patrón de desarrollo del área, la zonificación del predio, maximización en cuanto al uso del espacio disponible, ubicación con relación a la Avenida Isla Verde, colindancia con la playa y taza de rendimiento adecuada para el proyectista.
La alternativa de desarrollo de menor impacto al recurso de corteza terrestre es el uso comercial o la alternativa de “no acción” ya que no requieren de la extracción de arena. Sin embargo, estas alternativas tampoco hacen disponible la arena para nutrir la playa.
Desde el punto de vista de su impacto en los recursos de arena en el predio la alternativa seleccionada presenta ventajas; hace disponible 18,000 m3 de arena para nutrir la playa y restaurar los remanentes de duna que colindan con el predio.