Análisis de escrituras de DRS presentadas en el registro público 110

Al presente momento de fecha de redacción de este trabajo de tesis ya han sido presentadas en el diario del Registro Inmobiliario tres diferentes escrituras de DRS. Todas las cuales que podrían considerarse que son de reciente fecha. La información de las citas de presentación de cada una de estas escrituras fue brindada por el Lic. Federico Jiménez Antillón, asesor legal del Registro Inmobiliario. Sin la ayuda de él no hubiera sido posible encontrar esas escrituras, ya que la búsqueda en el Registro Nacional es por número de finca o por identificación del dueño, y no podría saberse cuales fincas tienen o no un DRS sin conocer exactamente el número de finca.

Escritura No. 1 – Tomo: 2011 - Asiento: 226655

En fecha del 16 de agosto del año 2011 se presenta en el diario del Registro Inmobiliario la primera escritura de DRS para su inscripción. Según lo visto anteriormente, esta escritura puede decirse que “agarró fuera de base” a los registradores, ya que fue inscrita en primera instancia erróneamente como un contrato de arrendamiento. La inscripción de esta escritura generó el expediente

administrativo número 2011-1370-RIM.255 _{De este expediente ya se analizó en el}

presente trabajo lo relativo a la discusión sobre el monto de los timbres y derechos correspondientes que deben ser pagados, así como el evidente problema que hay en el sistema de codificación del Registro Público que no permite publicitar correctamente el DRS. Ahora se analizará el contenido de fondo de esa primer escritura de DRS.

Como primer punto de la escritura se indica que la compañía superficiante es propietaria del dominio de una finca inscrita en el partido de Guanacaste, se procede con la descripción completa de la finca y su plano catastrado correspondiente. Como

segundo punto se constituye un DRS a favor de la compañía superficiaria, quien manifiesta que acepta, sobre la totalidad del inmueble que fue antes descrito.

La escritura no solamente indica que se constituye un DRS sobre el inmueble, sino que va más allá y explica los alcances de este derecho real autónomo. En este sentido, se indica que la compañía superficiante será la propietaria exclusiva del

suelo, teniendo así lo que se conoce comúnmente como la nuda propiedad.256 _La

compañía superficiaria por el otro lado, se indica que será la propietaria exclusiva de lo construido, edificado o plantado con las facultades de hacer construcciones y obtener los frutos correspondientes. Se indica que se trata DRS de carácter temporario y que la superficiaria podrá transformar y enajenar esa superficie que le fue otorgada sin requerir del consentimiento previo del superficiante.

La escritura procede a explicar los términos y condiciones en los cuales se pacta el DRS, estableciendo que el DRS ahí constituido debe ser únicamente para fines comerciales. Se establece que es por un plazo de tres años, finalizado el cual se restituye a la superficiante la superficie. Al restituir la superficie al concluir el plazo, deberá el superficiante pagar la superficiaria el costo de todas las mejoras y construcciones realizadas durante la vigencia del DRS. El canon que deberá pagar la superficiaria al superficiante será de forma mensual, ajustable cada año según la tasa de inflación.

En la entrevista realizada al Lic. Federico Jiménez Antillón257 _{se comenta que}

la presente escritura sí cumplió con todos los elementos esenciales que un DRS debe contener y que han sido estudiados a lo largo del presente trabajo, por lo que de conformidad con el ordenamiento jurídico costarricense es plenamente válida y registrable. El error en la inscripción de esta escritura surgió por tratarse de una figura jurídica nueva o poco común, por lo que los registradores no tenían pleno conocimiento de la misma. No obstante, se realizó un estudio doctrinario del DRS

256 _{Escritura Pública con citas de presentación en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional Tomo:}

2011 - Asiento: 226655. Página 5.

257 _{Entrevista realizada directamente en la Dirección Registral del Registro de Bienes Inmuebles del}

Registro Nacional, con el asesor legal del Registro Inmobiliario Federico Jiménez Antillón, el día 10 de marzo del años 2015.

para conocer a fondo el mismo y verificar que la escritura sí cumple con todo lo necesario para ser inscrita en el Registro Nacional.

Escritura No. 2 – Tomo: 2014 - Asiento: 50803

La segunda escritura de DRS fue presentada en el diario del Registro Inmobiliario en fecha del 25 de febrero del 2014. De igual forma la escritura empieza por describir completamente la finca inscrita en el partido de Heredia, junto con su plano catastrado, finca que mide mil ochocientos setenta y cinco metros cuadrados. En el punto segundo se constituye el DRS a favor del superficiario. El DRS no se realiza por la totalidad de la cabida del inmueble, sino por seiscientos veinticuatro metros, los cuales incluyen la construcción de una casa. Se indica que el DRS incluye no solo la construcción de la casa, sino también cualquier otra mejora y construcción que se realice por parte del superficiario, por un plazo de noventa y

nueve años.258 Se indica que los seiscientos veinticuatro metros que constituyen el

DRS son descritos de conformidad con un plano catastrado del año 1995.

La escritura salió defectuosa y no fue corregida. Entre los defectos que el Registro Público señaló está lo relativo al pago de los timbres y derechos de registro que deben ser pagados de forma proporcional con el valor fiscal de toda la propiedad y la medida de lo que se otorga en DRS. Se anota como defecto también que el plano catastrado que se pretende utilizar para describir el DRS fue inscrito en el catastro para realizar una reunión con otra finca, y no para constituir un DRS. Además, los antecedentes de ese plano catastrado del año 1995 no corresponden con la finca madre.

258 _{Escritura Pública con citas de presentación en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional Tomo:}

En la entrevista realizada con el licenciado Federico Jiménez Antillón259 _se explica que esta escritura de DRS estaba muy sencilla y por ende carecía de información esencial. De un breve estudio parece que las partes lo que querían hacer era realizar una segregación de la casa o lo construido, pero con un plano catastrado no correspondiente.

Realizando el estudio registral de esta finca en el Registro Nacional,260 _se

observa que tiene anotaciones sobre la finca, sea el documento de DRS aquí estudiado. No obstante, no se indica que se trate de una anotación de un DRS como debería ser, sino que aparece una anotación de un contrato de arrendamiento, lo cual es incorrecto. Esto también demuestra nuevamente el problema de codificación que tiene actualmente el sistema del Registro Nacional y que impide publicitar correctamente el DRS.

Escritura No. 3 – Tomo: 2014 - Asiento: 347585

La tercer escritura de DRS, y de fecha más reciente, fue presentada en el diario del Registro Inmobiliario el 19 de diciembre del 2014. La escritura empieza por explicar que esa escritura pública tiene la finalidad de inscribir en el Registro Nacional un DRS, de conformidad con los acuerdos que las partes pactaron previamente en contrato privado y al cual únicamente se hace referencia en la escritura, pero no se incluye su contenido.

Se procede a describir completamente las 4 fincas de San José objeto del DRS, las cuales son fincas filiales primarias individualizadas en régimen de propiedad horizontal destinadas a uso habitacional y que se encuentran todas en fideicomiso. Se indica a modo expositivo y como antecedentes que en el año 2001 se constituyó un contrato de fideicomiso de administración, mediante el cual se

259 _{Entrevista realizada directamente en la Dirección Registral del Registro de Bienes Inmuebles del}

Registro Nacional, con el asesor legal del Registro Inmobiliario Federico Jiménez Antillón, el día 10 de marzo del años 2015.

260 _{Finca inscrita en el partido de Heredia con matrícula de folio real 4-153442-000, estudio registral}

traspasaron las referidas fincas en propiedad fiduciaria. El propietario -superficiante- es una compañía en su calidad de fiduciario.

A falta de recurso económico para terminar el desarrollo urbanístico de las fincas filiales la compañía propietaria en calidad de fiduciaria (superficiante) gestionó un crédito con la compañía superficiaria. Para cumplir con las obligaciones y en garantía de este crédito, la superficiante le otorga un DRS sobre las 4 fincas a favor de la superficiaria. La superficiante -como fiduciaria del fideicomiso- se encuentra debidamente autorizada por las partes del fideicomiso para constituir el DRS.

Se indica que la superficiante mantendrá únicamente la propiedad del suelo o nuda propiedad sobre las cuatro fincas filiales, y la superficiaria mantendrá la propiedad de la superficie y todo lo que en su momento se construya sobre esa superficie. El superficiario no tiene plazo máximo para realizar las construcciones y que está a su libertad si las realiza o no, siendo el plazo del DRS de veinte años. Al finalizar el plazo todo lo construido se revierte a favor del superficiante, sin que éste deba pagarle ningún monto a la superficiaria por las construcciones y mejoras.

El pago por el DRS fue cancelado en su totalidad por parte del superficiario en un solo tracto, no debiendo hacer posteriormente pagos mensuales o anuales. La superficiaria queda en libertad de poder gravar su derecho de superficie, así como arrendarlo y traspasarlo dando aviso para informar a la superficiante, siempre respetando el plazo por el cual fue otorgado el DRS.

Adicionalmente se establece una cláusula de redención, mediante la cual la superficiaria podrá redimir el dominio del suelo de las fincas filiales por un precio por metro cuadrado previamente establecido. También hay un derecho de tanteo o primera opción. En el cual en caso de que el superficiante desee vender su derecho de propiedad sobre el suelo deberá comunicar el precio ofrecido a terceros y demás condiciones al superficiario. Durante los siguientes sesenta días el superficiario

podrá ejercer el derecho de tanteo y adquirir así el derecho de suelo con prioridad

sobre cualquier tercero oferente.261

Hay que tomar en consideración que a pesar de que el DRS permite a los superficiarios construir y plantar libremente, en el presente caso las cuatro fincas se encuentran sometidas al régimen de propiedad en condominio. En virtud de lo anterior, el superficiario se encuentra limitado y restringido a lo que el reglamento de ese condominio establezca. En el presente caso, sería construcciones que estén destinadas para vivienda, y con una altura máxima de hasta seis pisos.

En la entrevista realizada con el licenciado Federico Jiménez262 se comentó

que esta escritura era la más completa de DRS hasta el momento, y que no hubo problemas para su inscripción, salvo los de codificación que todavía impiden publicitar correctamente el DRS. Se indica al hacer la consulta registral de la finca

que la compañía superficiaria es dueña en el uso del suelo.263

261 _{Escritura Pública con citas de presentación en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional Tomo:}

2014 - Asiento: 347585. Página 6.

262 _{Entrevista realizada directamente en la Dirección Registral del Registro de Bienes Inmuebles del}

Registro Nacional, con el asesor legal del Registro Inmobiliario Federico Jiménez Antillón, el día 10 de marzo del años 2015.

263 _{Finca inscrita en el partido de San José con matrícula de folio real 1-75097-F-001, estudio registral}

Conclusiones y recomendaciones

El presente trabajo estudió a fondo el DRS, tanto los diferentes aspectos que componen esta figura jurídica desde la perspectiva doctrinaria, como también la regulación que se le da en diferentes países alrededor del mundo. Esto nos permitió comprender a cabalidad la figura y todas sus posibilidades de aplicación, distinguiéndola además de otras figuras jurídicas similares que son de uso común en Costa Rica.

El DRS es una figura jurídica con origen histórico que tiene cientos de años de existir. A pesar de que la fecha de su nacimiento resulta ser inexacta, es desde la antigua época romana que han surgido diversas figuras jurídicas nuevas para solventar problemas de déficit habitacional por faltas de vivienda, y para ajustarse a las siempre cambiantes necesidades de los entornos sociales y comunidades. Los romanos tuvieron la iniciativa del disponer de la superficie de una propiedad de forma separada del derecho de propiedad completo (el dominio pleno). De esta forma, cambiando el principio general de superficie solo cedit y pudiendo entonces las personas negociar lo construido o plantado de forma independiente del suelo como tal.

Hoy en día el DRS está regulado y es utilizado en muchos países alrededor del mundo. A pesar de su gran uso en otras legislaciones, Costa Rica no cuenta con una regulación expresa de este derecho real, así como tampoco existe un amplio conocimiento sobre los alcances de esta figura jurídica en el común de las personas ni de los abogados.

El DRS debe ser visto en el sentido amplio como una figura jurídica que presenta ser una opción más para que las personas desarrollen y transmitan su propiedad, mediante el otorgamiento a un tercero de esa superficie para su explotación. Permitiendo a través del uso de esta figura jurídica un mayor desarrollo

y aprovechamiento de las propiedades. El DRS permite, por un lado, un mayor tráfico jurídico de los bienes, y por otro lado, viene a satisfacer necesidades de las personas.

El DRS es una figura jurídica cuyo uso viene en aumento. Esto se puede ver en el sentido de que recientemente se han presentado al Registro Público tres diferentes escrituras de DRS para su inscripción. Con el paso del tiempo esta figura jurídica adquirirá mayor relevancia y será más utilizada comúnmente, para satisfacer nuevas necesidades de las personas en el área inmobiliaria.

Esta figura jurídica puede ser beneficiosa tanto en el área urbana como en el área rural, debido a su gran versatilidad de aplicación. No importa si se utiliza con la finalidad de construir o plantar, lo importante va a ser que las personas puedan adquirir una superficie para realizar un desarrollo ahí a un precio mucho más bajo de lo que les costaría adquirir la propiedad plena del inmueble. Al ser más accesible económicamente esto va a permitir una mayor movilidad en los bienes. Personas que no contaban con el capital necesario o suficiente para comprar un inmueble, podrían adquirir una superficie para realizar lo deseado en ella. En épocas de recesión inmobiliaria el DRS serviría bastante, ya que permitiría que las personas puedan adquirir a un menor precio la superficie de un terreno que no pueden adquirir financieramente. Le daría movilidad al mercado al ofrecer ser una alternativa más accesible económicamente.

La finalidad del DRS debe ser entonces una figura jurídica que permita desarrollar y aprovechar un terreno, de forma mucho más económica a como se realiza hoy en día, que hay que comprarlo en su totalidad. El DRS debe ser para darle uso a los terrenos que se encuentran ociosos, que están vacíos y sobre los cuales se podría realizar algún desarrollo que sea productivo en el sentido económico. Esto potencializa la función social de la propiedad y un mayor aprovechamiento del dominio, el propietario podrá poner a trabajar su propiedad otorgando la superficie a un tercero a cambio de un canon y a sabiendas de que

vencido el plazo por el que se constituye el DRS su derecho de propiedad se vuelve a unificar, teniendo nuevamente el dominio pleno de la misma.

Aparte de que el precio de adquisición de una superficie es más accesible que el del dominio de la propiedad, una de las características más imporantes del DRS es que puede ser dado en garantía. En este sentido, el DRS puede hipotecarse por parte del superficiario de forma independiente al suelo (nuda propiedad) que mantenga el superficiante. Esto permitirá al superficiario adquirir recursos para una construcción mediante esa garantía. El acreedor hipotecario deberá tener en cuenta que en caso de rematarse esa superficie, deberá respetar el plazo por el cual fue otorgado el DRS. Por lo anterior, lo recomendable es que se pacten pagos periódicos, y no un pago al final como muchas veces se hace en hipotecas comunes, ya que la garantía se volvería casi nula por el poco plazo que podría disfrutarse.

El DRS se comparó con otras figuras jurídicas similares que son de aplicación común en Costa Rica para realizar una correcta distinción. A diferencia del arrendamiento y las concesiones en zona marítimo terrestre, el DRS es un derecho real lo que le otorga esa relación directa entre el propietario (sujeto) y la superficie (objeto). El DRS no es una copropiedad, ni tampoco puede el superficiario llegar a adquirir el dominio mediante la usucapión. El instituto de la accesión queda congelado al otorgarse un DRS, no aplicando el principio de superfice solo cedit en el cual lo accesorio (lo construido) cede a lo principal (el suelo). La figura jurídica que más similitudes mantiene con el DRS es el usufructo, pero a diferencia del usufructo, el DRS no se extingue por la muerte del superficiario. El DRS es una figura jurídica mucho más amplia y extensa, ya que permite libremente al superficiario poder cambiar totalmente el destino del bien.

Los tipos de DRS que se estudiaron muestran la amplitud y versatilidad de aplicación de esta figura jurídica. No importa si hay o no construcciones o plantaciones sobre la superficie que se vaya a otorgar ni tampoco importa si esa superficie ya se encuentra sometida al régimen de propiedad en condominio. El DRS

se puede otorgar sobre cualquier superficie e inclusive se estudió la posiblidad de otorgarse bajo el suelo de un inmueble construido o no construido, o lo que sería lo mismo de forma subterránea. En esta última forma subterránea el concepto del superficiante operaría de la misma manera, pero consideramos que debería haber un concepto distinguido para el superficiario en estos escenarios de superficie subterránea.

El superficiante podría otorgar por un lado un DRS sobre lo construido, y a su vez otorgar un DRS a un tercero distinto un DRS para lo subterráneo. En aras de poder distinguir a estos dos superficiarios que pueden ser personas distintas, se propone que al superficiario del sobresuelo se le llame simplemente ‘superficiario’ mientras que al superficiario del subterráneo se le llame ‘subperficiario’.

El estudio de la legislación extranjera permitió demostrar que es un figura jurídica consolidada en otras legislaciones. En Argentina se presenta el particular caso de que solamente se permite el DRS con finalidad forestal y actividades conexas, no para construcciones. Lo anterior debido a que ellos buscan incentivar los desarrollos forestales, esto perfectamente podría ser aplicado en nuestro país. Mediante el DRS se logra una mayor seguridad jurídica en un desarrollo forestal que mediante un contrato de arrendamiento. Si no se hace la distinción de que únicamente se permite finalidad forestal o construcciones de forma exclusiva, debe entenderse que ambas finalidades están permitidas. Varios estados de México regulan expresamente el DRS, mientras que otros como el Estado de Veracruz se considera que mantienen una regulación subyacente de este derecho. En España