Analizar

SOME PROBLEMS IN THE MANAGEMENT COMPANIES IN SLOVAKIA. Abstract

This article writes about problems, adventages and disadvantages of

administrations organizations for our country. Its aim is to evoke discussion about thise problems and their importan issues.

ÚVOD

Správcovské organizácie sa stretávajú po transformácií vlastníckych vz ahov v 90-tych rokoch na Slovensku v bytovom fonde stále s problémami. Nie sú dostato ne upravené legislatívne spolo enské vz ahy týkajúce sa jednozna ne bývania vlastníkov, nájomcov a bytových družstevníkov. V oblasti bytového družstevníctva a správy bytov je potrebné na Slovensku legislatívne upravi vlastnícke vz ahy ( práva a povinnosti) a ich nadväznosti na spravovanie bytových a nebytových priestorov nájomcov a vlastníkov sú asne. Nako ko zákon . 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorým je upravená prevádzka, opravy a údržba bytových domov v SR vylu uje v bytovom dome viacerých správcov spravova bytové jednotky. Spomínané skuto nosti sa alej premietajú aj do vyu tovania nákladov na správu, do správy o svojej innosti za jednotlivé obdobia, ktoré správca musí predklada úživate om / vlastníkom a nájomcom/ bytových domov.

1. SPRÁVA BYTOVÝCH DOMOV.

Správa bytových domov by mala by považovaná za profesionálnu službu. V krajinách Európskej únie sa správcovstvom bytov zaoberajú v zna nej miere realitné kancelárie, ako aj neziskové bytové organizácie, prípadene developerské spolo nosti. Neziskové bytové organizácie ur itým spôsobom fungujú aj na Slovensku, ktorých innos je upravená v zákone . 213/1997 Z.z. o neziskových organizáciách poskytujúcich verejne prospešné služby a v jeho novele .35/2002. Pre efektívne fungovanie spomenutých organizácií je vhodné prehodnoti opodstatnenos vytvorenia osobitného zákona upravujúceho innos neziskových organizácií v bytovom sektore. Hlavnou úlohou neziskových bytových organizácií je zabezpe ova rozvoj nájomného bývania. Výstavba nových bytových jednotiek neziskovými bytovými organizáciami prispeje k zvä šeniu verejného nájomného bytového sektora, ím pomôže vyrieši problémy s bývaním mnohých domácností.

V rokoch 2003 – 2006 mal po et dokon ených bytov ustálenú tendenciu, ktorá sa pohybovala v rozmedzí 12 592 dokon ených bytov v roku 2004, až po 14 861 dokon ených bytov v roku 2005 [1].

1 _{Chodasová Zuzana,Ing.PhD., Stavebná fakulta, Katedra ekonomiky a riadenia stavebníctva, Radlinského 11,}

Po as tohto obdobia bolo možné sledova každoro ný 11% nárast rozostavaných bytov obr.1.

Štruktúra bytovej výstavby pod a druhu vlastníctva roky 2003 - 2006 Byty v súkromnom vlastníctve; 81,61% Byty v obecnom vlastníctve; 17,51% Byty ostatné; 0,08% _družstevnom Byty v vlastníctve; 0,79% obr. .1

Hospodárenie správcovských bytových organizácií, resp. ich dôsledná kontrola nie je jednoduchá. Obce ako verejnoprávne subjekty vo svojej innosti musia plni ekonomické, politické a v prípade bývania aj sociálne ciele, ktoré sa asto prelínajú. To sa všetko môže prejavi v neefektívnom hospodárení s rozpo tovými prostriedkami, i v ažkopádnom a nepružnom riešení problémov v spravovaní bytového fondu. Tak ako sa zavádzajú nové poznatky v oblasti facillity managementu do správy najmä administatívných budov na Slovensku, bolo by vhodné sa zamyslie jako využi tieto poznatky aj p i správe bytového fondu.

Príkladom aplikovania facillity managementu sú Slovenské telekomunikácie, niektoré správcovské spolo nosti, ktoré spravujú priemyselné parky, ve ké obchodné a zábavné centrá a podnikate ské subjekty so zahrani ným kapitálom. Správcovské spolo nosti, ktoré majú na starosti bytové vlastníctvo, vä šinou ešte procesy správy majú poprepletané s ostatnými procesmi. Mnohé podnikate ské subjekty si neuvedomujú ešte nutnos preskúma správnu využitelnos svojich nehnutelností a ich správa sa nevníma ako samostatná innos , vytvárajúca podmienky pre core-business, hlavnú innos . Ak si chce podnikate ska jednotka zabezpe i rast svojho zisku, musí sa sústredi na intenzívny rozvoj core-businessu, iže tomu pre o podnikajú, v om sú jedine ní, o ich odlišuje od konkurencie, o im pomáha vyprodukova peniaze a dosahova zisky. Všetky ostatné podporné innosti treba tomu podriadi tak, aby maximálne podporovali podnikanie a fungovali efektívne.

správou domov spravidla rozumie vybavovanie administratívy súvisiacej s vlastníctvom domov, zais ovanie bežnej, alebo havarijnej údržby a opráv tohto majetku, vykonávanie rekonštrukcií, zabezpe ovanie služieb spojených s vlastným užívaním bytov v bytovom dome. Z danej charakteristiky je možné ahko zisti , že proces správy je procesom sústavným, avšak v prípade, že vlastník majetku chce pristupova ku svojmu majetku so správnou starostlivos ou. Po as minulého storo ia prešiel proces správy domového a bytového fondu z h adiska plnenia nieko kými základnými formami:

• priama správa • sprostredkovaná

Na Slovensku vládne atmosféra sú aže medzi jednotlivými správcovskými organizáciami, ktoré sa uchádzajú o správu bytových domov a ich údržbu [2]. Javí sa výhodne, ak správcovská organizácia má kapacity na realizáciu havarijných opráv, ale aj drobnú údržbu, ktorá je ešte stále ažko dostupná a z poh adu kvality nedostato ná. Všeobecnou úlohou správcu je vykonáva každodennú správu bývania, o predstavuje širokú škálu požiadaviek. Úlohy správcu a jeho zodpovednosti môžu závisie od rôznej úrovne služieb, ktoré vlastník domu objedná, požaduje, o akáva na základe uzatvorenej zmluvy o správe. Organizácie spravujúce bytový fond v sú asnosti nám zobrazuje obr. .2 sú to najmä,živnostníci, spolo nosti s ru ením obmedzeným, akciové spolo nosti a bytové družstvá .

Formy správy bytových domov

spolo enstvá vlastníkov profesionálny správcovia

- živnostníci

- spolo nosti s ru ením obmedzeným

- akciové spolo nosti - družstvá

obr. .2

Dos asto sa v praxi môžeme stretnú s prípadmi, že správca v rámci výkonu správy dokáže realizova len vedenie ú tovníctva, vyberanie nájomného a vykonávanie platieb, prípadne riešenie problémov s neplati mi. Okrem vyššie uvedených úloh môže správca pripravova a realizova uzatváranie zmlúv pre opravy domov, môže vykonáva plánovanie údržby, istenie spolo ných priestorov, údržbu vnútorných astí bytov a poskytova alšie služby pod a požiadavky vlastníkov alebo spolo enstva.

V súvislosti so správou, údržbou a opravami bytového fondu sa ukazuje nevyhnutné zabezpe i skuto nú nedotknute nos finan ných prostriedkov(zákonná povinnos ), ktoré sú platené do fondu prevádzky, údržby a opráv ur ených na opravu a údržbu spolo ných astí domu, spolo ných zariadení domu, príslušenstva, pozemku, resp. neprípustnos ich iného použitia(úhrada za nedoplatky poskytnutých služieb, použitie finan ných prostriedkov na úhradu plnení v iných bytových domoch). Poznatky so spravovania bytových domov sved ia o tom, že mnohé správcovské bytové organizácie nemajú vžité mechanizmy efektívneho hospodárenia s majetkom. asto sa totiž stáva, že dochádza k použitiu finan ných prostriedkov pod a aktuálnej potreby. V niektorých zmluvách o výkone správy, ktoré uzavreli

vlastníci bytov a nebytových priestorov so správcovskými organizáciami je priamo zakotvené, že v prípade chýbajúcich finan ných prostriedkov na zálohové platby za služby spojené s bývaním, budú tieto od erpané z prostriedkov ur ených na údržbu a opravy. Tým sú jednozna ne poškodzovaní tí vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí svoje záväzky spojené s bývaním uhrádzajú pravidelne a v stanovených termínoch.

ZÁVER

Správy o finan nom hospodárení a iných dôležitých skuto ností, ktoré súvisia so správou domu, sú z h adiska manažérskej práce niekedy zložito prezentované. Najmä reportingové správy v tejto oblasti sú ve mi potrebné pre zabezpe enie kvalitných informácií. Aj mnohé nástroje controllingu, ktoré nám zpreh ad ujú finan né hospodárenie a investovanie majú svoje opodstatnenie v správcovskej manažérskej innosti.

Staroslivos o existujúci bytový fond u nás nie je na vysokej úrovni. Tento stav je zaprí inený nedostato nou tvorbou finan ných prostriedkov na tieto ú ely, ako aj nevhodným využívaním, už vytvorených zdrojov. Na alej pretrvávajú zložité vz ahy medzi novovzniknutými správcovskými organizáciami a bývalými bytovými družstvami, podnikmi at . Všetky spomínané skuto nosti tvoria základ u pre „neprehladnos “ záujmových vz ahov, kde v kone nej miere utrpí kone ný uživate .

Správa komer ných nehnute ností sa na Slovensku už dostala o nie o alej. Komer né nehnute ností sú oby ajne postavené na najlepších pozemkoch s dobrou dopravou pre uživate ov a zákazníkov. Starostlivos o budovu je tu na majite ovi, ktorý by sa mal stara , aby budova o najlepšie vyhovela požiadavkám uživate ov, nako ko tieto skuto nosti ovplyv ujú jeho výsledok podnikania. Kvalitná správa tu prináša podstatné efekty:

• Zníženie prevádzkových nákladov a zvýšenie príjmov. • Zachovanie a zvýšenie hodnoty prenájimaného majetku . • Spokojnos najomníkov a ich udržate nos .

Danú skuto nos si už uvedomili niektorí majitelia aj správcovia, nako ko je dôležité stara sa o dobrú údržbu a správu hne na za iatku podnikate ských aktivít. Preto si najímajú na danú innos kvalifikovaných odborníkov, alebo sami sa snažia uplat ova moderné prvky v riadiacej innosti.

Literatura:

[1] MVRR SR: Informácie o bytovej výstavbe od roku 1994 do roku 2005

[2] internet www.spravasbdii.sk, www.spolo enstvo.sk, www.bezpecnebyvanie.sk, www.absprávcovská.sk,

Príspevok bol spracovaný v rámci grantovej výskumnej úlohy VEGA ev.1/047/03 : Developer Process Risk Management.

Koloman Ivani ka1

SUSTAINABLE HOUSING POLICY ORIENTATION IN EUROPE