►COMPRAVENTA
Concepto. El art. 1123 del Código Civil y Comercial establece que hay compraventa cuando una de las partes contratantes (llamada vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y la otra parte (llamada comprador) se obliga a pagar por ella un precio en dinero. Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega específica del precio pactado, sino la obligación de hacerlo. La obligación es válida aún en la llamada compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y el precio.
Caracteres.
1) Esbilateral, porque implica obligaciones para ambas partes.
2) Esconsensual , porque produce todos sus efectos por el sólo hecho del consentimiento y sin
necesidad de la entrega de la cosa o del precio.
3) No es formal. Aún en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, la
escritura pública exigida por el art. 1184, inc. 1, es un requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado. 4) Es oneroso.
5) Es conmutativo, porque es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes, y puede llegar a ser aleatorio cuando se compra una cosa que puede o no existir.
Diferencias con otros contratos. Con el objetivo de definir el campo de aplicación de la compraventa, se incluyen artículos en el Código que permiten distinguirla de otros contratos. En primer lugar, y como pauta básica, es muy importante tener en cuenta la regla que prevé el
art. 1127 a los efectos de establecer la naturaleza del contrato: “el contrato no debe ser
juzgado como de compraventa, aunque estuviese así estipulado por las partes, si le faltase
algún requisito esencial”.
Luego, el Código distingue expresamente a la compraventa de otros contratos.
•Así, en el art. 1125 distingue la compraventa y el contrato de obra. Se aplican las reglas de la
compraventa a casos en que hay un compromiso de entrega de cosas por un precio (aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas) excepto que, de las circunstancias, resulte que la principal de las obligaciones consista en suministrar mano de obra o prestar otros servicios.
Ahora bien, sí se aplican las reglas del contrato de obra, si quien encarga la manufactura o producción de las cosas tiene también la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios.
En el art 1126 se delimita la compraventa de la permuta, señalando que si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa, y de compraventa en los demás casos.
La cosa y el precio. Existen elementos comunes a todos los contratos (la capacidad y el consentimiento, por ejemplo), y otros elementos que le son propios a cada uno de ellos. En el caso del contrato de compraventa, los elementos propios son: la cosa y el precio, tal como surge de la definición establecida por el art. 1123.
La cosa. En cuanto a la cosa pasible de ser vendida, el Código establece en su art. 1129 que
“pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos”. Por lo tanto, al
analizar la cosa objeto de una compraventa, deben valorarse tanto las disposiciones generales sobre el objeto de los actos jurídicos (arts. 279- 280), como las normas que tratan el objeto de los contratos (arts. 1003- 1011).
El Código regula los casos de cosa cierta que dejó de existir, cosa futura y cosa ajena en los artículos 1.130, 1.131 y 1.132, respectivamente:
1) La cosa cierta deja de existir: como la cosa es un elemento propio del contrato, si se trata de la venta de una cosa cierta que deja de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, entonces éste no produce efecto alguno. En cambio, si deja de existir pero parcialmente, el comprador interesado en la cosa, aun cuando exista en parte, podría requerir la entrega de esa parte con la correspondiente reducción del precio en forma proporcional. Asimismo, las partes pueden asumir expresamente el riesgo de que la cosa deje de existir, ya sea porque haya perecido o esté dañada, en cuyo caso el comprador no puede exigir el cumplimiento del contrato.
2) Cosa futura: se pacta la venta de una cosa que, al momento de la celebración del contrato, todavía no existe. Por ello es que el contrato queda supeditado a la condición de que la cosa llegue a existir. Es éste un contrato sujeto al régimen de las obligaciones condicionales. De igual manera que en el caso anterior, el comprador puede asumir expresamente el riesgo de que la cosa no llegue a existir, sin poder reclamar esto al vendedor cuando la no existencia de la cosa no haya obedecido a su culpa.
3) Cosa ajena: la venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida. El Código remite a los casos en que se permite que los bienes ajenos constituyan el objeto de los contratos, de conformidad con el art. 1008 del Código. En ese sentido, debe tenerse en cuenta la extensión de la promesa del vendedor para poder conocer sus efectos; así:
• Si el vendedor promete transmitirlos y no ha garantizado el éxito de la promesa, solo está
obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice. Si, por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados.
• Si, por el contrario, el vendedor ha garantizado el éxito de la promesa, deberá también
indemnizar los daños causados si ésta no se cumple, sin importar que haya empleado los medios necesarios o no para lograrlo.
El precio. El precio es otro de los elementos del contrato de compraventa. Para que éste último quede legalmente configurado, es preciso que el precio reúna las siguientes características:
1) Debe ser en dinero: de lo contrario, no hay compraventa.
2) Debe ser determinado o determinable: el precio debe ser cierto. Es determinado cuando:
a) las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar; b) cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado; o c) cuando su determinación se hace con referencia a otra cosa cierta;
d) cuando las partes prevén el procedimiento para determinarlo.
e) Determinación del precio por un tercero: se prevé la posibilidad de que sea un tercero el que determine el precio, ya sea que a éste se lo designe en el contrato o con posterioridad. En caso de que no hubiere acuerdo sobre el tercero, o que por cualquier motivo éste no quiera o no pueda determinar el precio, entonces será el juez quien fije el precio.1
3) Debe ser serio.
Modalidades especiales. El Código define ciertas cláusulas que pueden ser incorporadas al contrato de compraventa.
a) El pacto de retroventa: entendido como aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.
b) El pacto de reventa: es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria. c) El pacto de preferencia: es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos. Estas normas se complementan con lo dispuesto en la parte general.
Como regla general, se establecen plazos para dar certeza jurídica y para no impedir o dificultar el tráfico de modo permanente. Se dispone que puedan establecerse por un plazo que no supere los 5 años para las cosas inmuebles y los 2 años para las cosas muebles. En caso de que las partes opten por fijar un plazo mayor, este se reduce al máximo legal de 5 o 2 años de acuerdo con el caso. Se trata de un plazo perentorio y que no puede ser prorrogado.
Boleto de compraventa. La figura del boleto de compraventa ha provocado muchas discusiones respecto de la naturaleza jurídica de esta figura. Hay quienes caracterizan a este acuerdo como un precontrato. Desde esta perspectiva, el boleto de compraventa inmobiliaria, celebrado mediante instrumento privado no puede ser entendido como un contrato definitivo
que permite la transmisión o constitución de un derecho real. Es pues un “antecontrato” o acuerdo previo, o “contrato preparatorio”, o “precontrato” que genera los efectos propios de
esos actos, pero de ninguna manera reúne los requisitos sustanciales que la ley privada exige. La posición que se ha logrado imponer en doctrina es la que indica que el boleto de compraventa importa un contrato en que las partes se obligan válidamente a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles. Este contrato es sin duda alguna un contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto, pero no como contrato de compraventa sino como contrato que obliga a concluir el de compraventa
La cesión de derechos desempeña un papel importante en la vida de los negocios. Algunas veces el titular de un crédito sujeto a plazo tiene necesidad de dinero, negocia entonces su crédito con lo cual resuelve su problema. El cesionario, por su parte, también hace un negocio, puesto que recibirá una compensación por haber adquirido un crédito que está sometido a plazo y que corre con el riesgo de la insolvencia del deudor y de las eventuales molestias de tener que perseguir el cobro judicialmente.
La cesión de derechos hereditarios permite al heredero entrar de inmediato en posesión de un patrimonio aproximadamente equivalente al que le corresponde en la herencia y del que sólo podría disponer una vez concluidos los largos trámites del sucesorio. Otras veces, la cesión permite consolidar derechos confusos o litigiosos. Es también una manera rápida de llevar a la práctica ciertos negocios, cuya formalización de otra manera exigiría el cumplimiento de solemnidades complejas y lentas.
Concepto. Se establece que hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a la otra un derecho. Se aplican a la cesión de derechos, siempre que no haya reglas específicas establecidas en el capítulo 26 del Código, las reglas de:
a) La compraventa, cuando la cesión se hizo con la contraprestación de un precio en dinero. b) La permuta, cuando la cesión se hizo mediante la transmisión de la propiedad de un bien. c) La donación, cuando se realizó sin contraprestación.
Caracteres.
1) Consensual. Es un contrato consensual, ya que se perfecciona con el simple acuerdo de
voluntades y no requiere como condición ineludible la entrega del título, pero sí de los documentos probatorios del derecho.
2) Formal. Es formal, ya que la cesión debe hacerse por escrito, sin perjuicio de los casos en
que se admite la transmisión del título por endoso o por entrega manual. Deben otorgarse por escritura pública: la cesión de derechos derivados de un acto instrumentado por escritura pública; la cesión de derechos hereditarios; la cesión de derechos litigiosos. Si la cesión no involucra derechos reales sobre inmuebles, también puede hacerse por acta judicial.
3) Onerosa o gratuita. En el primer caso (venta, permuta), será bilateral y conmutativa porque
las prestaciones son recíprocas y se presumen equivalentes; en el segundo (donación), será unilateral.
Objeto. En cuanto al objeto, la norma es amplia: todo derecho puede ser cedido, excepto que lo contrario resulte de la ley, de la convención que lo origina, o de la naturaleza del derecho. No pueden cederse los derechos inherentes a la persona humana.
►CESIÓN DE CRÉDITOS
Contrato donde el acreedor transfiere a un tercero llamado cesionario, el derecho creditorio que tiene contra su deudor
Concepto. Habrá cesión de crédito, cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra parte el derecho que le compete contra su deudor, entregándole el título del crédito, si existiese.
Efectos. La cesión tiene efectos frente a terceros desde la notificación al cedido mediante instrumento público o instrumento privado con fecha cierta.
Los pagos del crédito que efectuare el deudor cedido, antes de la notificación de la cesión, lo liberan (así como cualquier otra causa de extinción de la obligación). Esto es así, ya que de conformidad con el art. 1.620, la cesión sólo tiene efectos una vez notificada por los medios previstos expresamente, por lo que, antes de ello, no puede ser oponible al cedido.
►CESIÓN DE DEUDAS
Concepto. Hay cesión de deudas cuando acreedor, deudor y un tercero convienen que éste último debe pagar la deuda, sin que exista novación de la obligación. Esto exige conformidad de los tres: del acreedor, del deudor original y del tercero que se hace cargo de la deuda. Si, en cambio, el acreedor no prestara conformidad para la cesión de la deuda de la cual es acreedor con la consecuente liberación del deudor, el tercero será un deudor subsidiario.
Asunción de deuda. En el supuesto de asunción de deuda, un tercero conviene con el acreedor que asumirá el pago de una deuda, sin que exista novación. En este caso, no participa del acuerdo el deudor original, por lo que no hay una cesión. La asunción de la deuda exige la conformidad del acreedor para la liberación del deudor; de lo contrario, se tiene por rechazada.
Tanto en la cesión de deudas como en la asunción de deudas no existe novación. La novación sustituye una obligación, que se extingue, por otra nueva. En estos dos casos, en cambio, la obligación persiste. Asimismo, en ambos casos se requiere la expresa conformidad del acreedor para que el deudor quede liberado de su obligación, la que puede ser dada antes, concomitantemente o con posterioridad a la cesión, pero debe ser expresa. En los contratos por adhesión, una conformidad para la liberación del deudor es ineficaz.
Diferente es el caso de la promesa de liberación. Como su nombre lo indica, esta es una
promesa efectuada por un tercero al deudor de que lo liberará de una deuda, cumpliéndola en su lugar. El vínculo es entre el tercero y el deudor, no involucrando al acreedor.
►CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL
Concepto. En los contratos con prestaciones pendientes, cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero su posición contractual si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidad hubiese sido previa a la cesión, ésta sólo tendrá efectos una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la notificación al deudor cedido.
Efectos. A partir de la cesión de la posición contractual (o de la notificación de la cesión para el caso de que la conformidad fuera previa), el cesionario asume los derechos y obligaciones derivados del negocio, quedando desvinculado el cedente. Es que la transmisión de la posición contractual coloca al cesionario en la situación jurídica del cedente en el contrato básico, con asunción de sus derechos y facultades, sus deberes y obligaciones.
Ahora bien, si los co-contratantes cedidos habían pactado con el cedente una garantía para el caso de incumplimiento del cesionario, conservan sus acciones contra el cedente. Para ello
deben notificar al cedente el incumplimiento mencionado dentro de los 30 días de acaecido; de lo contrario, queda liberado.
Garantía: el cedente garantiza al cesionario la existencia y validez del contrato que cede.
Queda asimilado a un fiador, cuando garantiza el cumplimiento de las obligaciones de los otros contratantes.
Defensas: a raíz de la cesión de la posición contractual, los contratantes pueden oponerle al cesionario todas las defensas o excepciones que se deriven del contrato, pero no aquellas que se vinculen con otras relaciones con el cedente. Excepto que así lo hayan pactado.
► LOCACIÓN DE COSAS
El contrato de locación está regulado en el Capítulo 4, del Título IV (“Contratos en particular”), del Libro Tercero (“Derechos personales”) del Código Civil y Comercial de la Nación, en los
artículos 1.187 a 1.226.
Concepto y elementos esenciales. El art. 1.187 da una definición del contrato de locación de cosas, disponiendo que es aquél en el que una parte se obliga a entregar a otra el uso y goce temporario de una cosa (parte denominada locador), a cambio del pago, por la otra, de un precio en dinero (parte denominada locatario).
El contrato se configura con:
a) La obligación del locador de conceder el uso y goce de una cosa. En ese sentido, se delimita el concepto de uso como el referido a la utilización de la cosa misma dada en locación, y el de goce como el aprovechamiento o disfrute de los frutos o productos ordinarios de esa cosa. En el contrato de locación el locatario reconoce la posesión en cabeza del locador.
b) La temporalidad en la concesión del uso y goce de la cosa dada en locación. En ese sentido, veremos las reglas del tiempo en la locación establecidas en la sección 3a (artículos 1.197 a 1.19946).
c) La existencia de un precio en dinero. El pago del precio de la locación es una obligación esencial a cargo del locatario. Se aplican en subsidio las reglas de la compraventa en materia de precio (así como en cuanto al objeto y al consentimiento).
Caracteres. Asimismo, la locación es un contrato:
Bilateral, en tanto genera obligaciones recíprocas para ambas partes, la entrega del uso y goce de la cosa, y el pago de un precio;
Consensual, queda perfeccionado con el consentimiento de las partes); oneroso (porque se comprometen prestaciones recíprocas;
Conmutativo, las ventajas para los contratantes son ciertas, no dependen de un acontecimiento incierto;
de tracto sucesivo, porque es un contrato que tiene una duración y cuyos efectos se cumple en el transcurso del tiempo.
Forma. En cuanto a la forma, sólo se requiere por escrito con carácter ad probationem, “sin
Plazos.
Plazos máximos: en el caso de contratos de locación, cualquiera sea su objeto, se pactan plazos máximos de duración del contrato. Los contratos son renovables si las partes lo pactan expresamente, por períodos que no pueden exceder los plazos máximo establecidos.
•Locación con destino habitacional: plazo máximo de 20 años. •Locación con otros destinos: plazo máximo de 50 años.
Plazos mínimos: el Código, en el art. 1.198, simplifica la normativa sobre locación inmobiliaria unificando los plazos mínimos para todos los destinos de la locación de inmuebles (es decir, sin importar si el destino es habitacional, comercial o industrial) o de parte de inmuebles y los establece en dos años. Esto soluciona el tema de la duración mínima de las locaciones con destino mixto, y aquellas en las que los celebrantes por inadvertencia no refieren el destino para el que se ocuparía el inmueble. Se exige la tenencia de la cosa para que el locatario pueda renunciar válidamente al plazo mínimo, como recaudo para evitar las renuncias sistemáticas y anticipadas.
Los plazos mínimos se constituyen a favor del locatario, por eso es que todo contrato celebrado por un plazo inferior, o sin determinación del plazo, debe ser considerado hecho por el término mínimo de dos años.
Locaciones excluidas del plazo mínimo legal. Conforme el art. 1.199 del Código, no se aplica el