ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

El arriendo constituye una alternativa de vivienda digna frente al problema habitacional; no puede olvidarse que el concepto de vivienda digna es un concepto sobre las condiciones habitacionales y no sobre la propiedad. La experiencia internacional muestra que los países desarrollados no son necesariamente los que tienen mayores tasas de hogares propietarios. En países como Alemania, tan solo un 41% de los hogares son propietarios; Francia por su parte, registra un 55% de familias con la propiedad sobre las unidades de vivienda [Suárez, 2004].

En la década de los noventa, la actividad de arrendamiento de vivienda urbana, se encontraba regulada por la Ley 56 de 1985, que establecía los lineamientos generales para el ejercicio de esta actividad; y por la Ley 242 de 1995 que establecía el índice de precios al consumidor del año anterior como factor de reajuste de valores del canon de arrendamiento.

En síntesis estos son algunos de los puntos más relevantes de la Ley 56 de 1985:

− La “expulsión” de los inquilinos morosos podía durar cuatro (4) años o más, pues existía la posibilidad de acudir a un segundo juez, alargando ampliamente los términos de los procesos.

− El arrendador era responsable del pago de los servicios públicos.

− El arrendador y el arrendatario podían dar por terminado el contrato al vencimiento de los términos o de las prórrogas. Cuando era en una fecha distinta, se debía hacer mediante un aviso de tres meses de anticipación, pero no existía el pago de

indemnizaciones para el arrendatario cuando ya había pasado el primer año de contrato, siempre y cuando cumpliera con el preaviso.

− La ley definía que el límite máximo de fijación del canon mensual de arrendamiento no podía exceder el uno (1) por ciento.

− Existía la posibilidad de subarrendar o ceder en arriendo el inmueble siempre y cuando el arrendador autorizara la operación por escrito. En caso contrario, este último podía terminar el contrato y exigir la entrega del inmueble o -si prefería- celebrar uno nuevo con los usuarios reales.

Con el propósito de ajustar esa legislación a las nuevas condiciones sociales y económicas del país, la administración del ex presidente, Andrés Pastrana, por intermedio del entonces ministro de Desarrollo, Eduardo Pizano, presentó a consideración del Congreso de la República tres proyectos de ley. A través de esas iniciativas se buscaba expedir un nuevo régimen de arrendamiento de vivienda, ajustar algunas normas del estatuto orgánico del sistema financiero y modificar algunos apartes del Código de Procedimiento Civil con el propósito de agilizar los procesos ejecutivos en materia de arrendamiento de vivienda [metrocuadrado, 2004].

Dado que la nueva legislación fue expedida en el año 2003, será analizada en el siguiente capítulo.

7.3.1. Cánones de Alquiler de Vivienda Urbana: En Colombia se cuenta con una fuente

de información muy valiosa para observar la evolución del monto de los cánones de alquiler de la vivienda urbana: se trata de la investigación continua que realiza el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), que hace parte de su registro sobre la evolución general de precios al consumidor. En la canasta de bienes básicos del Índice de Precios al Consumidor (IPC) los gastos básicos en vivienda están representados precisamente por lo que gastan los hogares en arrendamiento. Este es el item que tiene un peso individual más elevado en dicha canasta, que a lo largo del tiempo ha representado un poco menos que la quinta parte de la canasta total.

permanente; tiene una continuidad de décadas; su frecuencia es mensual; y para Bogotá está disponible desde 1954. Lo enigmático es que en nuestro medio es muy poco usado y muy rara vez, casi nunca, se le tiene en cuenta en los análisis sobre el mercado de vivienda, ni en los que tienen carácter estructural, como los que son coyunturales, aunque el índice tiene características que lo hacen adecuado a ambos tipos de examen.

60 70 80 90 100 110 120 130 140 91-1 91-2 92-1 92-2 93-1 93-2 94-1 94-2 95-1 95-2 96-1 96-2 97-1 97-2 98-1 98-2 99-1 99-2

Alto Medio Bajo Promedio

FIGURA No. 20: EVOLUCIÓN DEL CANON REAL DE ARRENDAMIENTO EN BOGOTÁ [JARAMILLO1, 2004]

El análisis de los datos de evolución real de los cánones de arrendamiento de vivienda en Bogotá (figura No. 20), muestra un resultado muy elocuente: los arrendamientos cayeron de manera muy acentuada. Así, la curva promedio del índice alcanzó su nivel máximo en el segundo semestre de 1994 con un valor de 129 puntos y cae hasta llegar durante el segundo semestre de 1999 a 68.1 puntos [Jaramillo1, 2004].

7.3.2. Rentabilidad del Arrendamiento de Vivienda: En relación con la rentabilidad del

arrendamiento de vivienda, en la década de los años 70 la rentabilidad del alquiler no solamente fue considerable en términos absolutos sino que excedió claramente el rendimiento de los CDT. La década de los 80 mostró comportamientos fluctuantes con caídas en la rentabilidad del alquiler por debajo del CDT y con niveles bajos e incluso negativos, pero con repuntes puntuales considerables. A comienzos de los años 90, en la fase ascendente de los precios la rentabilidad del alquiler tiene varios años muy buenos (1992: 22,5%; 1993:29,5%; 1994: 14,6%). A partir de allí la rentabilidad de alquilar

vivienda tiene una caída radical y muy prolongada, con seis (6) años seguidos de rentabilidades negativas, entre 1995 y 2000 (figura No. 21).

-40.00% -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

ALTO MEDIO BAJO PROMEDIO CDT

FIGURA No. 21: RENTABILIDAD REAL ANUAL DE LA INVERSIÓN EN ARRENDAMIENTO [JARAMILLO1, 2004]

La remuneración a la inversión en alquiler de vivienda tiene dos componentes: el canon percibido y la variación del precio del inmueble durante el lapso del contrato. Durante la década de los años 70, cuando coincidieron niveles relativos, del canon, altos con respecto al precio, y tasas elevadas de crecimiento de este último, la inversión en alquiler arrojó rendimientos muy apreciables. Pero en los últimos años de la década de los noventa estas dos circunstancias convergieron con signo negativo: la proporción del canon con respecto al precio del inmueble tuvo una tendencia a la contracción en el largo plazo; esto unido a un fase prolongada de disminución de los precios condujo a rentabilidades muy bajas de la inversión en alquiler de vivienda. Para los años 90’s, la rentabilidad real en promedio apenas ascendió a 1.5% anual, mientras que un CDT ofrecía 4.9%. Esto fue especialmente grave para el estrato de ingresos altos, donde la rentabilidad apenas ascendió a 0.6%. En ingresos medios fue de 2.1% y en ingresos bajos de 3.6% [Jaramillo1, 2004].