Sector de la Construcción de Vivienda

a. Volatilidad de la Normatividad: El sector de la construcción inmobiliaria es un sector

que genera proyectos a largo plazo, de uno (1), dos (2) o más años, pero la normatividad relacionada sufre cambios frecuentes que afectan de manera importante cada proyecto, especialmente, si se encuentra en etapas avanzadas de su construcción.

Cada vez que se efectúan cambios de gobierno a cualquier nivel, surgen variaciones de toda índole, que pueden afectar de manera directa o indirecta al sector en particular. Se debe crear un mecanismo que permita la continuidad de procesos que beneficien de manera significativa no sólo al sector de la construcción, sino en general a todos los componentes del sector productivo colombiano.

Los cambios constantes de los gabinetes gubernamentales hacen que muchas normas no tengan una continuidad para desarrollarse y generar un beneficio para la comunidad. En un país de tradición legalista, la falta de desarrollo de las leyes y el descuido del gobierno y del Congreso para la aprobación de las mismas, es un factor que genera grandes problemas para los empresarios, inhibiendo la creación de nuevos proyectos, especialmente, de los relacionados con Vivienda de interés Social (VIS).

En los capítulos posteriores se estudiarán algunos ejemplos de cambios en la normatividad que han ocasionado serios inconvenientes al sector de la construcción inmobiliaria.

b. Sistema de Subsidios: “Un subsidio es un incentivo provisto por el gobierno para

persuadir a cierta clase de productores o consumidores de hacer algo que no harían de otra manera, reduciéndoles el costo de oportunidad o aumentando el beneficio potencial de hacerlo.” [Cuéllar2, 2004].

En Colombia y en el mundo siempre se ha subsidiado la vivienda a través de los mecanismos más diversos.

necesariamente lleva a que se pueda o se deba prescindir de ellos. El sostenimiento de los regímenes democráticos se basa en el apoyo de la población.

La vivienda está en la mira de casi todos los gobernantes porque tiene un rol especial en el diálogo político y social, porque es un componente esencial para la estabilidad social, porque a menudo constituye el mayor gasto a nivel individual de las familias, y porque puede estimular el crecimiento económico.

La competencia perfecta no existe y muchos subsidios se introducen para neutralizar distorsiones en otros frentes. Los subsidios por lo general, tienen orígenes netamente políticos. Las razones para la intervención del sector habitacional son las siguientes: 1. Mejorar las condiciones habitacionales de la población.

2. Aumentar la equidad y la justicia social. 3. Generar estabilidad social.

4. Estimular el crecimiento económico. 5. Enfrentar las fallas del mercado.

Pueden existir subsidios a la oferta o la demanda. Los subsidios a la demanda generan estímulos para que las familias obtengan mejores viviendas o de un tipo en particular y son útiles cuando el objetivo es mejorar la equidad y la justicia social. Del lado de la oferta los más frecuentes son los que disminuyen el costo de oportunidad y el riesgo de los prestamistas o constructores de vivienda para familias de bajos o medianos ingresos.

El éxito de las políticas que involucran subsidios está en función de la forma como operan los mercados:

• Los subsidios estimulan la demanda, pero si la oferta de vivienda no es elástica, el efecto de los subsidios desaparece o se incrementa el precio de la vivienda, disminuyendo las posibilidades de compra de vivienda para quienes no sean beneficiarios de los subsidios.

• Subsidiar la oferta de créditos sólo es equitativo si el mercado hipotecario es competitivo y eficiente.

Actualmente, están funcionando los siguientes subsidios por el lado de la oferta: Para VIS:

– Devolución del IVA a los materiales de construcción.

– Adecuación y aporte de tierras por parte de las entidades territoriales.

– Exención del impuesto de renta y complementarios sobre el rendimiento financiero producto de la colocación de créditos VIS.

– Compromiso del sector financiero de colocar parte de su cartera en vivienda VIS o, alternativamente, invertir en títulos Findeter para el mismo propósito.

– Garantía del Fondo Nacional de Garantías (FNG) a los créditos. – Línea de redescuento en Findeter.

– Exención del impuesto de renta y complementarios de los cánones de arrendamiento durante los 10 años siguientes a la construcción.

Diferente de VIS:

– Rendimientos exentos del impuesto de renta y complementarios de los títulos de ahorro de largo plazo emitidos para la financiación de vivienda (titularización y bonos hipotecarios).

– Rendimiento exento del impuesto de renta y complementarios para la entidad financiera sobre el producto de los contratos de leasing habitacional.

Por el lado de la demanda: Para VIS:

– Monto de dinero específico destinado a la compra de vivienda nueva por una sola vez (SFV).

– Tasa de interés por debajo de la de no VIS (11% vs. 13.92%). – Exención del impuesto de timbre en la constitución de las hipotecas.

Diferente de VIS:

– Seguro de inflación durante la vida de los créditos hasta de 130 SMLV para viviendas de hasta 323 SMLV (para estratos medios).

los intereses y corrección monetaria sobre los créditos de vivienda o leasing habitacional hasta por $1.8 millones mensuales en el 2004, cifra que se incrementa anualmente con la inflación.

– Beneficios tributarios a través de AFC para créditos y leasing habitacional. – Tope a la tasa de interés de colocación por debajo del mercado.

– Exención del impuesto de timbre en la constitución de las hipotecas. [Cuéllar2, 2004].

El Subsidio Familiar de Vivienda (SFV) es un aporte estatal en dinero o en especie que se otorga por una sola vez al beneficiario, sin cargo de restitución por parte de éste, que constituye un complemento de su ahorro para facilitarle la adquisición, construcción o mejoramiento de una solución de Vivienda de Interés Social -VIS. El aporte en especie puede estar representado en lotes de terreno de propiedad de entidades públicas nacionales [Decreto 975, 2004].

Durante el presente año, la normatividad relacionada con el Subsidio Familiar de Vivienda sufrió modificaciones en cuanto al ciclo de ejecución; ajustes a los valores del SFV y de distribución de recursos; y los lineamientos generales de la línea de redescuento de Findeter para VIS. En los capítulos siguientes se tratarán más en detalle estas modificaciones y se analizarán sus efectos sobre el sector de la construcción inmobiliaria.

c. Arrendamiento de Vivienda: consiste en ceder o adquirir, por un precio, el

aprovechamiento temporal de un inmueble.

La forma como los subsidios familiares de vivienda se otorgaban en los últimos años, indujo la formación de un círculo vicioso en el que no se compra ni se construye vivienda sin subsidio. Este hecho, sumado a la escasa y fluctuante disponibilidad de recursos llevó a la búsqueda de otras alternativas, que si bien no implican la tenencia de propiedad, sí facilitan poner vivienda al alcance de la población más pobre, con menos requerimientos de recursos.

En el 2003 se expidió la Ley 820 o Ley de Arrendamientos con la cual se busca reducir el déficit habitacional, así no sea a título de dominio, y fomentar la construcción de vivienda social nueva destinada a arriendo. La ley también busca la profesionalización del servicio

inmobiliario dedicado a administrar bienes para alquiler y hace un llamado al deber de matricularse ante la autoridad administrativa competente para operar dentro de un marco de acción uniforme.

Con la aplicación de esta ley se busca profundizar las políticas existentes, ya que la ley autoriza al gobierno subsidiar el alquiler de vivienda a familias de escasos recursos cuando carezcan de ella, dando prioridad a los desplazados por la violencia, a las madres cabeza de familia y a las personas de la tercera edad.

La Ley de Arrendamientos sienta las normas para un modelo confiable de oferta y demanda de unidades habitacionales en arriendo e introduce cambios que deben traducirse en la construcción de inmuebles con propósitos rentísticos, en más trabajo y en más hogares con acceso a vivienda [Cuéllar3, 2004].

Temas como el Leasing Habitacional y los Fondos Inmobiliarios serán tratados en los capítulos siguientes, analizando su evolución y los posibles beneficios que pueden tener.

d. Costos de la Construcción: Los materiales básicos son exactamente los mismos para

la VIS y para la vivienda de alto precio (cemento, concreto, hierro, ladrillo, tuberías, instalaciones eléctricas, etc.), pero la gran diferencia radica en su incidencia frente a la estructura de costos de una y otra.

En la VIS, y muy especialmente en la Vivienda de Interés Prioritario, (entre 50 y 70 salarios mínimos) estos costos representan cerca del 80 por ciento del costo directo, mientras que en la vivienda de alto precio, a lo sumo llegan al 30 por ciento.

Durante el primer semestre del 2004 hubo un alza desmesurada en la mayoría de estos materiales básicos, especialmente en el hierro (que subió el ciento por ciento en el último año); las instalaciones eléctricas (con incrementos de alrededor del 70 por ciento en igual período), mientras que el resto de los materiales mencionados -en promedio- se reajustaron por encima del 10 por ciento, distorsionando el precio de venta en cada segmento.

(como su incremento en el valor en los mercados internacionales), por ejemplo, desde el año pasado el precio internacional del acero, un insumo indispensable de esta industria, viene mostrando fuertes alzas como consecuencia de la demanda de China, uno de los principales consumidores mundiales que viene acaparando la mayor parte de la oferta global. Sin embargo, existen otras causas de tipo especulativo, como la alta demanda de viviendas de estrato seis (6), donde pareciera que los incrementos no han afectado el mercado, tal y como lo demuestra el vertiginoso avance de la cantidad de proyectos de este tipo en Bogotá, a pesar de que sus compradores han tenido que asumir los incrementos.

La especulación en los costos de los materiales básicos de la vivienda le está haciendo un enorme daño a la industria de la construcción, especialmente a la VIS.

"En el caso de la VIS, el tope del precio de venta se mantiene igual durante todo el año, ya que su incremento está ligado de manera forzosa al incremento en el salario mínimo, mientras que en la vivienda de estratos altos ese valor sí ha subido por encima de los costos de los materiales, pues es susceptible de reajustarse libremente de acuerdo con las condiciones del mercado" [Villota1, 2004].

Como consecuencia el alza en los costos de la vivienda social durante el último año ha sido dos veces y media superior al reajuste permitido en el precio de venta, ligado al salario mínimo, lo cual, se lleva la utilidad (5 por ciento), la devolución del IVA (4 por ciento) y cerca de la mitad del presupuesto de honorarios en cada proyecto. Esto, es un desastre como negocio para cualquier empresario legal que venga trabajando en este rango.

La VIS se clasifica en varios tipos (uno, dos, tres y cuatro). Los tipos I y II son los de menor valor, pues puede tener un costo máximo de 70 salarios mínimos (25'060.000 pesos constantes de 2004) y se conocen como Vivienda de Interés Prioritario (VIP). Ante el alza del acero los constructores han abandonado los proyectos de este rango y han optado por los tipos tres y cuatro [Villota2, 2004].

No obstante, durante el tercer trimestre del año 2004 el precio del acero se estabilizó y el precio de algunos materiales, como el cemento bajó, hecho que frenó el desmesurado

incremento de los costos de producción e incentivó levemente la construcción de Vivienda de Interés Prioritario (VIP).