Aspectos Procesales

a. Órgano jurisdiccional competente

De conformidad con lo dispuesto en el tercer párrafo del artículo 547 del

Código Procesal Civil, son competentes para conocer el proceso de desalojo:

- Los jueces Civiles: Cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía.

- Los Jueces de Paz Letrados: Cuando la cuantía sea hasta cincuenta Unidades de Referencia Procesal.

Debe tenerse presente que, con arreglo a lo previsto en el inciso 1) del artículo 24 del Código Procesal Civil, además del Juez del domicilio del demandado, también es competente para conocer del proceso de desalojo, a elección del demandante, el Juez de lugar en que se encuentre el bien o bienes. Si la demanda versa sobre varios inmuebles situados en diversos lugares, será competente el Juez de cualquiera de ellos. (Hinostroza Minguez, 2014, p. 839)

b. Legitimidad

- Legitimación Activa

Según Gómez de Liaño Gonzáles, citado en Hinostroza Minguez (2014):

(…) será parte legitimada para promover el juicio de desahucio (entiéndase de desalojo) los que tengan la posesión real de la finca a título de dueños, de usufructuarios o cualquiera otro que les dé derecho a disfrutarla, y sus causahabientes (…). La posesión real (…) no es otra cosa que la titularidad de un derecho de propiedad, usufructo o cualquier que dé derecho a disfrutarla (…) y

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nunca puede referirse a la necesidad de poseerla realmente, porque en ese supuesto no se precisaría acudir a ningún procedimiento para recuperarlo. (p. 841)

Máximo Castro, citado en Hinostroza (2014), hace una importante aclaración, al expresar que:

(…) Parecería desprenderse que sólo el propietario puede iniciar el juicio de desalojo; pero no es así, pues el juicio de desalojo pueden promoverlo otros que no seas propietarios pero que tengan el derecho de usar y gozar de la cosa locada. Por de pronto, si el inquilino subarrienda, se convierte en sublocador respecto del subinquilino y tiene contra éste, llegado el caso, la acción de desalojo, independientemente del propietario”. (p. 841)

El artículo 586 del Código Procesal Civil, en su primer párrafo, dispone que, son sujetos activos en el proceso de desalojo, y, por tanto, pueden demandar:

- El propietario.

- El arrendador.

- El administrador.

- Todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio (u otro bien).

Sin embargo, dicho numeral – en su primer párrafo- establece como salvedad lo dispuesto en el artículo 598 de dicho cuerpo de leyes, que versa sobre la legitimación activa en los procesos de interdictos. En consecuencia, conforme se desprende de tales preceptos legales, carece de legitimidad para demandar el desalojo de un bien quien puede utilizar los interdictos (para lograr su restitución o recuperar la posesión, como se quiera), es decir, todo aquel que se considere perturbado o despojado en su posesión (Hinostroza Minguez, 2011, p. 715).

- Legitimación Pasiva

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El Código Procesal Civil, en el segundo párrafo de su artículo 586, prescribe que pueden ser demandados en el proceso de desalojo:

- El arrendatario

- El subarrendatario

- El precario (conceptuado en el artículo 911 del CC)

- Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (del bien materia de desalojo).

Hinostroza Minguez (2011) hace una importante precisión, cuando explica que, el servidor de la posesión “carece de legitimidad para obrar pasiva en el proceso de desalojo” (p. 716). Sin embargo, agrega, “excepcionalmente, aquel tendrá la calidad de legitimado pasivamente si el poseedor con quien mantiene la relación de subordinación es quien demanda el desalojo” (p. 716).

5.1.7.La notificación de la demanda de desalojo y la existencia de terceros

con o sin título

El artículo 589 del Código Procesal Civil dispone que la demanda debe ser notificada tanto en la dirección domiciliaria indicada en la demanda, como en el predio materia de la pretensión, si fuera distinta a la primera.

Si el predio no tuviera numeración visible que lo identifique, el notificador debe consultar a los vecinos y redactar un acta sobre lo ocurrido, conforme lo dispone el artículo 589 del CPC.

Sobre lo relativo a la existencia de tercero con título o sin él en el proceso de desalojo, el artículo 587 del CPC dispone lo siguiente:

Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el demandante y la persona a quien éste le cedió la posesión, el demandante debe denunciarlo en su demanda. El denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso.

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Si al momento de la notificación del admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo notifique lo instruirá del proceso iniciado, su derecho a participar en él y el efecto que va a producirle la sentencia.

El tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única.

Si durante la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el Juez aplicará lo dispuesto en el artículo 107 [el cual versa sobre la extromisión y establece que, excepcionalmente, en cualquier momento el Juez por resolución debidamente motivada, puede separar del proceso a un tercero legitimado, por considerar que el derecho o interés que lo legitimaba ha desaparecido o haber comprobado su inexistencia].

5.1.8. La prueba

En el proceso de desalojo., el demandante no necesita acreditar ser propietario, pues le basta la prueba de ser poseedor. Ello por cuanto no solamente el propietario del bien está legitimado por la ley para iniciar la acción, sino también todo aquel que considere tener derecho a la restitución, conforme versa en el artículo 586 del Código Procesal Civil vigente. Recodemos además que, tanto a nivel de la doctrina como la jurisprudencia, que se trata de una acción posesoria, en donde no cabe discutir el derecho de propiedad.

Hinostroza Minguez (2011) expone técnicamente los aspectos adjetivos de la prueba. Así, lo que debe probarse es:

a. La existencia o no del derecho a la restitución del bien. b. La configuración o no de la causal que amerita el desalojo.

Así, en el caso del demandante:

- Si el actor es el propietario del bien, y éste demanda al arrendatario, la prueba requerida es la existencia del contrato de arrendamiento.

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- Si el propietario demanda al ocupante precario, éste debe probar su derecho de propiedad exhibiendo título perfecto de donde deriva el derecho que ejercita.

Al respecto, Gonzáles Barrón rechaza que deba exigirse al demandante probar su derecho de propiedad, pues para tal caso, debería permitírsele al demandado desplegar actividad probatoria sobre el mismo aspecto, es decir, sobre su derecho de propiedad, que puede no estar necesariamente en un título.

- Cuando el actor es el arrendador o el administrador del bien, y el demandado es un precario, el actor deberá acreditar su calidad de poseedor mediato.

En todo caso, refiere Palacios Paiva, el actor debe acreditar tener derecho a la posesión mediata, la que puede derivarse de la propiedad del bien o de otro título, como puede ser el usufructuario, el superficiario, etc.

De otro lado, en el caso del demandado:

- Este siempre es poseedor. Por lo que, si contradice la demanda, deberá probar que tiene derecho a la posesión inmediata del bien, derivada de algún título.

- Sobre el caso del desalojo por ocupación precaria, la carga de la prueba de no ser ocupante precario esto es, tener título para poseer corresponde al demandado.

5.1.9. Sentencia

El desalojo, como ya lo hemos mencionado, no produce la consecuencia de terminar el debate respecto de la propiedad, ni siquiera entre las mismas partes, por virtud de la cognición limitada de todo proceso sumario, en cuanto solo discute la posesión (Gonzales Barrón, 2013, p. 514).