BCR F.I INMOBILIARIO DE RENTAS MIXTAS ND

Tipo Cerrado Objetivo Inmobiliario-Ingreso Mercado Costarricense Moneda Dólares Emisión Autorizada $600.000.000 Valor Nominal $1.000 Características

Página 12 de 27 Actualmente, conserva su posición como el fondo de

mayor cuantía en el mercado de fondos inmobiliarios en dólares según el volumen de activos, mostrando así una participación de mercado de 16,62%, disminuyendo respecto a junio 2017 (19,03%).

Al cierre de la primera mitad del 2018, el Fondo cuenta con 1.522 inversionistas, dato que no incluye la cantidad de cuentas colocadas por otros puestos de bolsa, ya que por directrices a nivel normativo, se imposibilita el acceso a dicha información.

Con respecto a la concentración de inversionistas, el principal inversor aporta el 5% de los activos del Fondo, mientras que los primeros 20 participantes centralizan aproximadamente el 44% del total, mostrando así un ligero aumento en esta concentración respecto al semestre anterior (42%).

5.2.2 Situación Financiera

A lo largo del último año, los activos presentaron una tendencia creciente en su monto, aspecto determinado en gran medida por la compra de una serie de inmuebles. Precisamente, para el primer semestre del 2018 se contabiliza la compra de dos bienes inmuebles denominados CE Santa Ana 01 y Edificio Madrid. Esta acción se complementa con el registro de plusvalías producto de las diferentes valoraciones efectuadas sobre ciertas propiedades del Fondo.

Según su conformación, la principal cuenta de los activos corresponde a las inversiones en inmuebles, misma que contabiliza la suma de US$331,07 millones a junio 2018, lo que representa un 97% del activo total. Seguidamente, se encuentran los valores negociables, con un aporte cercano al 3%.

Por su parte, a la fecha bajo evaluación, el pasivo totaliza el monto de US$71,32 millones, disminuyendo un 16% de forma anual, como consecuencia principalmente de la reducción en los préstamos por pagar, rubro sobre el cual se amortiza la deuda contraída con el Banco de Costa Rica para la compra de inmuebles. Además, cabe mencionar que el apalancamiento del Fondo es de 21% a junio 2018, el cual se mantiene por debajo del límite normativo. En adición de lo mencionado, los préstamos por pagar representan el 85% del total de pasivos, seguido de las cuentas por pagar con un 3% y los depósitos en garantía con una participación del 2%, siendo éstos los más destacados.

Al finalizar junio 2018, el patrimonio del Fondo registra la suma de US$269,58 millones, presentando un incremento anual del 15% y semestral del 4%. Dichas variaciones

obedecen principalmente al aumento en las

participaciones colocadas, siendo ésta la cuenta más relevante del patrimonio con una contribución del 88%.

Con respecto al estado de resultados, al cierre de junio 2018, el Fondo acumula una utilidad neta de US$10,35 millones, registrando un crecimiento del 19% en forma anual, lo cual responde al incremento de los ingresos versus la contracción exhibida por los gastos.

En línea con lo anterior, los ingresos acumulados a junio 2018 presentan un monto de US$15,6 millones, los cuales crecen anualmente un 6%, variación determinada principalmente por el incremento de las rentas percibidas y en otros ingresos. Precisamente, el ingreso por arrendamiento aumenta un 8% de forma anual, constituyendo el 86% de los ingresos registrados a la fecha indicada. Contrariamente, la cuenta ganancia no realizada por valoración de inmuebles, misma que significa un 13% de los ingresos, influyó desfavorablemente al disminuir anualmente un 3%.

Página 13 de 27 Por su parte, a junio 2018, los gastos suman US$5,25

millones, contrayéndose un 12% de forma anual, comportamiento atribuible a la reducción de los gastos operativos. Propiamente, estos últimos gastos decrecen un 33% de forma anual, consecuente con la disminución en el gasto por peritazgo de inmuebles. De igual forma, los gastos financieros se reducen un 4% respecto a junio 2017, en virtud de la debida amortización de deudas. Contrario a lo anterior, el gasto por comisiones de administración se incrementa anualmente un 7%, impactando así la estructura total de los gastos.

De esta forma, las cuentas de mayor representatividad de los gastos corresponden a los gastos financieros con un aporte del 39%, secundado por las comisiones por administración con un 32% y los gastos operativos con un peso relativo del 29%.

5.2.3 Activos Administrados

Para el primer semestre del 2018, el Fondo agrega a su cartera inmobiliaria dos nuevos inmuebles, mismos dirigidos hacia la actividad económica de oficinas. En términos generales, resulta válido señalar que el 34% del área total arrendable está destinada hacia la actividad económica de parques industriales, seguido de un 31% hacia oficinas, 23% sobre la actividad de bodegas comerciales y el restante 12% del área total arrendable se encuentra orientado hacia el arrendamiento comercial.

El área total arrendable alcanza los 269.009,49 m2 a junio 2018, registrando una disminución semestral de 20.814 m2. Este comportamiento surge producto de la reducción de aproximadamente 23.301 m2 en el inmueble de Zona Franca El Coyol dado que ciertas fincas filias de este parque industrial se sometieron a un proceso de sub- condominio, trasladando así una porción de área perteneciente a la filial hacia áreas comunes del sub- condominio. Dicha variación se contrapone con la compra de dos inmuebles durante el semestre bajo evaluación, agregando en conjunto un área arrendable de

aproximadamente 2.487 m2. Las dos recientes

propiedades adquiridas constituyen el 1% del área total arrendable, así como un 2% del total del portafolio inmobiliario según valor en libros.

Los detalles de los dos últimos bienes inmuebles adquiridos se muestran a continuación:

Ubicación Santa Ana, San José

Tipo de inmueble Oficinas

Área arrendable 1.363,34 m²

Valoración Financiera $ 2.438.458,03

Valoración Pericial $ 2.424.308,03

Fecha de compra 22/05/2018

CE Santa Ana 01

Ubicación Santa Ana, San José

Tipo de inmueble Oficinas

Área arrendable 1.124,11 m²

Valoración Financiera $ 6.160.300,85

Valoración Pericial $ 4.118.090,15

Fecha de compra 22/05/2018

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5.2.4 Generación de Ingresos

Al cierre de junio 2018, los ingresos por alquiler registran la suma de US$2,26 millones, presentando un incremento anual del 5% y del 2% respecto a diciembre 2017. Dicho monto de rentas percibidas se originan a partir del alquiler de inmuebles por parte de 140 inquilinos, considerando la ocupación total de las nuevas propiedades incorporadas a la cartera inmobiliaria. Cabe indicar que la variabilidad de las rentas percibidas a lo largo del último año es propia de la ocupación o no de los diferentes inmuebles, así como de los ajustes contractuales en los montos por alquiler.

En torno a la diversificación de ingresos por inmueble, el Fondo presenta una atomizada composición a junio 2018, puesto que el Parque Empresarial Forum II representa el 22%, secundado por la Zona Franca El Coyol con 20%, el Hospital la Católica con un 13% y el Parque Empresarial Forum I con una participación del 12%, siendo éstos los cuatro bienes de mayor relevancia en términos de ingresos percibidos.

De conformidad con lo expresado en informes anteriores, pese a que los inmuebles se concentran en el Centro Empresarial Forum, el cual incluye la primera y la segunda etapa, estos están constituidos por alrededor de 62 contratos diferentes; además, los inquilinos han mantenido una relativa estabilidad y cumplimiento en los pagos mensuales, aminorando con ello el riesgo por concentración. De igual forma sucede el inmueble de Zona Franca El Coyol, el cual posee 15 contratos diferentes que minimizan el riesgo de concentración.

Por otro lado, en virtud de la estructura del Fondo, la concentración por inquilino es baja, lo anterior respaldado sobre la proporción del 13% que muestra el mayor arrendatario. El siguiente gráfico permite visualizar los principales inquilinos de la cartera inmobiliaria:

Es preciso señalar que el 52% de las rentas se encuentran conformadas por 130 contratos diferentes, mismos que no superan el 2% de generación de renta en forma individual. Asimismo, el arrendamiento del Hospital La Católica, el cual incluye el mayor inquilino en términos de rentas absolutas, se encuentra respaldado por un contrato de un plazo de 20 años, automáticamente prorrogable por un plazo igual de tiempo. En caso de no desear renovar, ya sea el arrendante o arrendatario, se debe avisar con 4 meses de antelación; además, el contrato contiene cláusulas de penalidad ante eventos puntuales de incumplimiento del contrato o terminación del mismo.

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5.2.5 Valoraciones Efectuadas

Durante el primer semestre del 2018, se efectuaron diversas valoraciones a los inmuebles pertenecientes al presente fondo inmobiliario. A continuación, se detallan los montos resultantes de las valoraciones ejecutadas para el semestre bajo evaluación.

Con respecto a la plusvalías mostradas por los inmuebles Forum I, B.C. Desamparados, Forum VI (Torres J) y Zona Franca Coyol, la Administración comenta que éstas fueron impulsadas principalmente por incremento del valor del mercado de las propiedades en virtud de la actualización de las referencias del mercado, aunado a una serie de mejoras realizadas sobre los inmuebles.

Se destaca que en el cuadro anterior, la columna llamada “Valor Anterior” se refiere al menor monto de las valoraciones llevadas a cabo un periodo previo a las actuales.

De igual forma, las propiedades recientemente adquiridas atravesaron un proceso de valoración financiera y pericial, el cual se puntualiza seguidamente:

Dadas las valoraciones registradas en el primer semestre del 2018, en junio 2018 se registra un ajuste en el valor en libros de la participación de un aumento de US$1,69.

5.2.6 Alquileres por Cobrar

El monto de los alquileres por cobrar mensual presenta un comportamiento variable a través de los períodos. Al cierre de junio 2018, el monto de los alquileres por cobrar es de US$203.144,51, aumentando significativamente de forma anual y semestral, ubicándose así como una de las morosidades de mayor cuantía registrada en los últimos períodos. Sin embargo, el mencionado monto de rentas con atrasos en sus pagos significa el 9% de los ingresos por alquiler del Fondo para el mes de junio 2018.

La cifra de alquileres por cobrar registrada al cierre de la primera mitad del 2018 surge específicamente a raíz del atraso de 15 inquilinos, de los cuales dos muestran una demora en los pagos mayor de 30 días. A su vez, un inquilino de éstos posee una injerencia del 60% sobre la renta con mora total a la fecha en estudio, condición que ante la cual la Administración mantiene una gestión activa de cobro a través de diferentes métodos para su debida recuperación.

5.2.7 Ocupación

Sobre este tema, resulta importante mencionar que los porcentajes de ocupación mostraron un incremento de forma anual, comportamiento atribuible mayoritariamente a la reducción en el área desocupada del Parque Empresarial Forum II, así como a la adquisición de dos bienes inmuebles plenamente ocupados. De forma semestral, la proporción total de área ocupada se mantiene relativamente estable.

En línea con lo anterior, el área total desocupada registra dimensiones de 20.346 m2, siendo la superficie de Forum I la más representativa con un 40% del total desocupado. Seguidamente, se encuentra Forum Torre J con un 29%, Torre Mercedes con un 22% y Parque Empresarial Forum II con un 9%. Pericial Financiero B.C. Barranca 01 $2.439.989 $2.476.766 $2.508.881 $36.777 1,51% B.C. Belén $1.504.544 $1.541.192 $1.612.501 $36.648 2,44% B.C. El Cruce 01 $1.139.338 $1.167.439 $1.217.426 $28.100 2,47% B.C. Grecia 01 $2.962.894 $3.045.753 $3.224.451 $82.859 2,80% B.C. Heredia $2.319.377 $2.357.718 $2.487.544 $38.341 1,65% B.C. La Pacífica $3.471.403 $3.563.696 $3.673.317 $92.293 2,66% B.C. Moravia $2.674.363 $2.745.799 $2.855.400 $71.436 2,67% B.C. San Isidro de Heredia 01 $2.018.528 $2.053.175 $2.107.932 $34.647 1,72% B.C. Santa Ana $2.854.279 $2.919.145 $2.994.075 $64.866 2,27% B.C. Desamparados $9.612.002 $9.822.082 $10.457.156 $210.080 2,19% C.C. Terramall

(Local C-102) $1.062.005 $1.070.612 $1.254.667 $8.607 0,81% Forum I $51.984.730 $52.301.846 $56.747.100 $317.115 0,61% Parque Empresarial Forum VI

(Torre J) $16.249.677 $16.436.265 $20.428.922 $186.588 1,15% Zona Franca El Coyol $64.858.241 $65.114.205 $68.802.076 $255.964 0,39%

Total $166.615.692 $180.371.448 $1.464.322

Inmueble Valor Anterior Avalúo Actual Plusvalía Variación

Pericial Financiero

Centro Empresarial Santa Ana 01 $2.424.308 $2.438.458

Edificio Madrid $4.118.090 $6.160.301

Página 16 de 27 Durante el primer semestre del 2018, la tasa de

desocupación osciló entre 7,71% y 8,78%, manifestando una tendencia decreciente dentro del período indicado. Cabe mencionar que la expansión en el área arrendable producto de las recientes compras de inmuebles diluyó las tasas de desocupación, considerando además la ocupación plena de dichos bienes.

La Administración indica que se encuentran en una gestión enérgica para elevar los niveles de ocupación del Fondo, aplicando medidas estratégicas para su comercialización, además de la ejecución de importantes mejoras y remodelaciones para impulsar la competitividad de los inmuebles.

5.2.8 Riesgo-Rendimiento

El rendimiento total promedio del semestre finalizado a junio 2018 fue de 10,50%, porcentaje que aumenta respecto al promedio del semestre anterior y se posiciona por encima del índice exhibido por la industria. El comportamiento del rendimiento del Fondo se ve influenciado por el resultado de las valoraciones.

En cuanto al rendimiento líquido, mismo percibido por los inversionistas de acuerdo a las rentas mensuales que recauda el fondo, este se registra en 9,71% para el último año terminado en junio 2018, mostrándose superior al del mercado (8,12%).

La siguiente tabla muestra un resumen de los principales indicadores del Fondo de Inversión para el período de análisis.

El análisis producto de la relación riesgo y rendimiento del Fondo con respecto al mercado, permite posicionar al Fondo en el tercer cuadrante, pues registra un rendimiento mayor al presentado por el mercado, aunado a una mayor volatilidad. De esta forma, el Fondo mantiene su posición respecto al semestre anterior.

Detalle de Desocupación dic-17 ene-18 feb-18 mar-18 abr-18 may-18 jun-18

Metros Arrendables 290.009 266.708 266.708 266.708 266.708 269.196 269.196 Metros Desocupación

Parque Empresarial Forum I 7.020 8.649 8.649 8.324 8.324 8.204 8.204

Parque Empresarial Forum II 4.235 2.021 2.021 2.021 2.021 1.913 1.913

Forum Torre J 6.049 6.049 6.049 5.835 5.835 5.835 5.835 CN Uruca 01 - 2.302 2.302 - - - - Torre Mercedes 4.429 4.394 4.394 4.394 4.394 4.394 4.394 21.732 23.415 23.415 20.574 20.574 20.346 20.346 7,49% 8,78% 8,78% 7,71% 7,71% 7,56% 7,56% 268.277 243.293 243.293 246.134 246.134 248.849 248.849 Desocupación (m2) Indicador Dic-16 a Jun-17 Jun-17 a Dic-17 Dic-17 a Jun-18 Mercado Dic-17 a Jun-18 PROMEDIO 6,23 8,63 10,50 7,30 DESVSTD 0,59 0,99 0,60 0,20 RAR 10,49 8,75 17,47 36,34 COEFVAR 0,10 0,11 0,06 0,03 MAXIMO 9,85 10,00 10,91 7,64 MINIMO 5,80 6,88 6,97 6,46 BETA 1,53 4,15 0,32 n.a.