Dentro de los derechos reales, además de aquellos que se ejercitan sobre la cosa propia, es decir, el derecho de propiedad, existía otra categoría integrada por los derechos reales que gravan la cosa ajena (iura in re aliena). Estos derechos reales, que vienen a restringir el ejercicio pleno del dominio, nacieron en Roma como una necesidad
impuesta por el incremento de la actividad agrícola, que fue la prin-
cipal fuente de su economía desde los primeros tiempos.
Los iura in re aliena tuvieron su más antigua manifestación en
el derecho de servidumbre que fue consagrado por el ius civile, pero con la evolución de la legislación romana, el ius honorarium, creó otros tipos de derechos reales sobre la cosa ajena: la eniteusis y la supericie, como una consecuencia del auge cada vez mayor de la propiedad fundiaria. También fue de construcción pretoria otro im-
portante iura in re, la hipoteca, que se conigura como un derecho real accesorio, porque supone necesariamente una obligación pre-
El estado ordinario de la propiedad es el de ser libre, es decir, el de procurar al propietario todas la ventajas que ella tolera. Pero mientras que el ius abutendi no puede pertenecer más que al propietario, otros derechos tales como el ius utendi y el ius fruendi están algunas veces, en todo o en parte, separados de la propiedad, que está disminuida y aminorada de esta manera, entonces se dice que está gravada con una servidumbre.
La servidumbre que proviene de servis y que tiene su equivalente
latina en el vocablo servius, indica una relación de sumisión, o lo que es lo mismo, una restricción a la libertad.
Aplicada a los derechos reales, la servidumbre es el poder que ejerce una persona sobre la cosa de otro, sea a su favor, sea a favor de un inmueble individual e invariablemente determinado.
Las servidumbres constituyen un derecho real que se ejerce sobre una cosa corporal perteneciente a otro, en cuya virtud el propietario
de esta queda obligado a permitir la realización de ciertos actos o impedido de llevar a cabo otras, a favor de una persona determinada o en beneicio de un fundo.
La legislación romana en materia de servidumbre ha dado innumera- bles normas destinadas a reglar el instituto, y si bien de ellas no se des- prende una teoría general y abstracta acerca de las servitutes (porque los romanos no se mostraron partidarios de coartar el regular ejercicio del
dominio con la admisión de un sistema que consagrara la libre constitu-
ción de aquellas), las reglas contenidas en las fuentes permiten extraer
ciertos principios rectores que pueden servir de base para llegar a una
generalización sobre esta clase de iura re alinea, a la par que señalan los caracteres propios de las servidumbres del Derecho Romano.
La obligación que la servidumbre impone al propietario del in- mueble gravado tiene necesariamente un carácter negativo. Es así
que el propietario del fundo sirviente debe tolerar que un tercero se
sirva de él, o lo utilice, o bien se abstenga de hacer algo que nor-
malmente podría realizar como propietario, pero en manera alguna puede una servidumbre signiicar un hacer por parte del titular del fundo sirviente.
La servidumbre, por ser un derecho real sobre cosa ajena, no se presume ni tampoco puede constituirse sobre cosas propias o sobre otra servidumbre, porque solo es admisible respecto de una cosa cor-
poral, lo que hace que siempre deba imponerse a favor de una per-
sona o de un fundo individualmente determinado (servitus servitutis esse non potest).
El derecho de servidumbre debe proporcionar una utilidad ob-
jetiva a aquel en cuyo beneicio se constituye; en las servidumbres prediales la utilidad no consiste en un favor personal conferido al propietario de determinado fundo, sino en una ventaja atribuida al fundo dominante, que debe tener carácter permanente. Igualmente el
propietario de la cosa gravada debe abstenerse de impedir o pertur- bar el uso normal de la servidumbre, inversamente el titular de una
servidumbre debe utilizarla evitando hacer más onerosa la situación
de la cosa gravada, esto es, cuidando de producir la menor molestia
en el fundo sirviente.
Uno de los caracteres más típicos de las servidumbres es la indi-
visibilidad, porque a excepción del usufructo que puede ser ejercido por partes indivisibles, la situación jurídica que la misma entraña, desde que el objeto de la servidumbre es el de sufrir o dejar alguna cosa, no concibe que este estado de sumisión pueda ser ejercido par-
cialmente. Por ello, si el fundo dominante o el sirviente llegaran a ser divididos, el derecho o la obligación de servidumbre no corre igual
suerte porque debe corresponder por entero a cada una de las partes
resultantes de la división.
Las servidumbres han sido caliicadas en personales y en predia-
les o reales, según que el derecho se conceda a favor de una persona o un fundo. Las primeras son inherentes a la persona y suponen esta individualidad como elemento esencial, constituyéndose a favor de un sujeto determinado en consideración a su propio beneicio; las segundas diieren de las anteriores porque no se dan a favor de un individuo determinado, sino en beneicio del propietario de un deter-
minado fundo en razón de la utilidad que le procuran a este. Las ser-
vidumbres personales se identiican con el titular de las mismas y es por ello que la muerte del beneiciario produce su extinción, en tanto
que en las servidumbres prediales su titularidad corresponde a cual-
quiera que revista el carácter de propietario del fundo dominante.
Recién con Justiniano se llega al concepto amplio de servidum-
bre, y se lleva a cabo la distinción entre servitutes praediorum y ser- vitutes personarum.
Junto con las reglas especiales que gobiernan estas dos clases de
servidumbres, hay ciertos principios que le son comunes en razón de su misma naturaleza:
1) la servidumbre tienealgunas ventajas desprendidas de la pro- piedad, de lo que resultan dos consecuencias:
a) debe procurar utilidad a una persona o a un fundo, una simple
incomodidad en la propiedad de otro sin provecho para alguna per- sona no puede constituir una servidumbre.
b) Un propietario no puede tener una servidumbre sobre su pro- pia cosa, puesto que todas las ventajas que puede sacar entran en su derecho de propiedad.
2) La servidumbre es un derecho real y no una obligación, es la cosa quien está sujeta y el propietario no está obligado a realizar los actos. La restricción que le impone la servidumbre solo puede consistir en un no hacer o en una limitacion a ser ejercitada. Puede desembarazarse de
ella, abandonando o cediendo la cosa sometida, porque personalmente no está obligado, aunque la servidumbre sigue persistiendo.
3) La servidumbre es una relación entre una cosa y una persona determinada o entre dos fundos igualmente determinados. Es por consecuencia inalienable, puesto que al cederla se modiica uno de los términos de relación y se desnaturaliza el mismo derecho. Por esta misma razón, tampoco puede sufrir enajenación parcial, surgiendo la
regla “que no se puede constituir servidumbre sobre servidumbre”. 4) La servidumbre está sancionada por el Derecho Civil, y el de-
recho real que coniere está también sancionado por una acción civil in rem: la acción confesoria, por la cual el titular de la servidumbre puede hacer reconocer en justicia su derecho negado.