a) Manzana: Es la superficie de la parcela o conjunto de parcelas delimitada por aline- aciones exteriores contiguas.
b) Parcela: Es la superficie de terreno deslindada como unidad predial comprendida dentro de alineaciones exteriores.
c) Linderos: Son la líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus colindantes.
• Lindero frontal es el que delimita la parcela con la vía o espacio público al que dé frente.
• Linderos laterales, son los restantes, llamándose trasero al lindero opuesto al frontal.
Cuando se trate de parcelas con más de un lindero en contacto con la vía pública tendrán consideración de lindero frontal todos ellos, aunque se entenderá como frente de parcela, aquel en el que se sitúe el acceso a la misma, y en su caso, el fijado por la ordenanza correspondiente. Por frentes mínimo y máximo se entenderá el menor y el mayor permitido por la ordenanza, respectivamente.
d) Superficie de parcela: Es la dimensión de la proyección horizontal de la parcela. e) Parcela edificable: Es la parcela situada en suelo urbano que por cumplir las
condiciones establecidas en las Normas puede ser edificada, previa la concesión de licencia municipal.
Deberá cumplir en todo caso las siguientes condiciones:
1. Tener definitivamente aprobado el planeamiento que las Normas Subsidiarias o instrumentos posteriores señalen para el desarrollo del área en que se incluya. 2. Estar calificada para un uso de edificación y, en su caso, haber efectuado las
cesiones correspondientes.
3. Contar con pavimento en las calzadas, encintado en las aceras, abastecimiento de agua, red de saneamiento y suministro de electricidad en las condiciones adecuadas para servir a la edificación que sobre ella se va a construir, o garanti- zar la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación (conforme al proyecto de obra aprobado por el Ayuntamiento y conforme a las garantías del artículo 40 del Reglamento de Gestión).
4. Deberán cumplir las condiciones mínimas de superficie y dimensiones marcadas por estas normas para cada zona de ordenanza.
f) Indivisibilidad de las parcelas: Las parcelas mínimas serán indivisibles de acuerdo con el artículo 258 de la TRLS92, debiendo hacerse constar obligatoriamente dicha condición de indivisible en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, como dispone el propio artículo 258.
Se prohíben expresamente las divisiones de parcelas que den origen a parcelas inferiores a la mínima.
g) Fondo de parcela: Es la distancia existente entre el frente de parcela y el testero medido perpendicularmente desde el punto medio del frente de parcela.
El fondo de parcela se regula en ciertos casos por su dimensión mínima, la cual debe mantenerse al menos en una longitud igual al frente mínimo de la parcela en cada caso.
h) Alineación exterior: Es la determinación gráfica, contenida en los planos de alinea- ciones y rasantes de estas Normas Subsidiarias o de los instrumentos de planea- miento que las desarrollen, que separan los suelos destinados a viales o espacios libres de uso público de las parcelas o espacios privados.
i) Ancho de calle, distancia entre alineaciones: Se entiende por ancho de calle o distancia entre alineaciones, la dimensión mínima existente entre las alineaciones exteriores que definen dicha calle en el punto más desfavorable de un tramo correspondiente a un frente completo de manzana.
j) Rasante oficial: Rasante es la línea que señala el perfil longitudinal de las vías públicas, tomadas salvo indicación contraria en el eje de la vía. En los viales ya ejecutados y en ausencia de otra definición de la rasante se considerará como tal el perfil existente.
k) Cota natural del terreno: Cota natural del terreno es la altitud relativa de cada punto del terreno, antes de ejecutar la obra urbanizadora.
l) Cota de referencia: También se le llama cota de nivelación, es la altitud que sirve de punto de origen, para la ejecución de la urbanización y medición de la altura. m) Espacio libre de parcela: Es el área libre de edificación como resultado de aplicar
las restantes condiciones de ocupación. Este espacio no podrá ser ocupado por edificación alguna sobre o bajo rasante.
7.3.2. Relación entre edificación y parcela.
Toda edificación estará indisolublemente ligada a una parcela. Las parcelas existentes o resultantes de un segregación, se convierten en unidades de intervención a efectos edificatorios. Esto significa, que no se admitirán proyectos parciales, todos los proyec- tos serán unitarios, es decir, tendrán por objeto las parcelas segregadas completas. En general se conservará la parcelación existente, como elemento característico del enclave tradicional junto con la propia edificación, la agregación o segregación de parcelas no debe perjudicar ninguno de los valores que justifican la parcela primitiva y composición volumétrica de la edificación existente.
A los efectos de obras de ampliación, reestructuración, rehabilitación y demolición parcial se entenderá como unidad edificatoria única el conjunto de parcelas que tuvie- ran una edificación unitaria.
7.3.3. Segregación y agregación de parcelas.
No se permitirán segregaciones de parcelas cuando las parcelas resultantes no cumplan las condiciones señaladas por estas Normas Subsidiarias. Las parcelas de superficie igual o menor que la mínima serán indivisibles excepto en el caso de que la segregación venga exigida por la ejecución del planeamiento.
La segregación de fincas en que existiera edificación deberá hacerse con indicación de la parte de edificabilidad, que le corresponda según el planeamiento, ya construida.
Si la totalidad de la edificabilidad estuviera agotada, será posible la segregación, pero deberá realizarse una anotación en el Registro de la Propiedad haciendo constar que la finca segregada no es edificable por lo que sólo podrá dedicarse a espacio libre de parcela.
Se podrá autorizar la edificación en parcelas que no cumplan alguna de las condicio- nes dimensionales señaladas por estas Normas, si satisfacen el resto de las condicio- nes para ser consideradas como edificables y no existe la posibilidad de agregación con otras colindantes.
Se entenderá que existe posibilidad de agregación cuando las parcelas colindantes se encuentran libres de edificación, o la que contengan permite esta operación, o bien se encuentra en situación objetiva de ruina.
7.3.4. Delimitación e identificación de las parcelas.
Las parcelas se delimitarán e identificarán por sus linderos. Los solares, además mediante el nombre de la calle a la que den frente y su número de orden dentro de ella, que estarán reflejados en el plano parcelario municipal o en su defecto en los planos catastrales.
Artículo 7.4. Condiciones que afectan a las construcciones.