Contrato de Club de Campo

El contrato de club de campo es aquel acto jurídico mediante el cual una de las partes (adjudicatario) adquiere de la otra (empresa organizadora) un lote de propiedad, ubicado en un complejo (club de campo, barrio cerrado) a cambio de un precio, el cual incluye el uso de instalaciones y servicios tanto privados como comunes. Ésta es la definición aportada por la doctrina mayoritaria y que responde más fielmente a la realidad negocial moderna.

Otra corriente de pensamiento agrega que es posible distinguir dos modalidades de contratación, dependiendo de la forma en que el club de campo haya sido organizado. De éste modo, la definición del primer párrafo se corresponde con el supuesto en el cual la empresa vende las parcelas de una gran fracción de terreno, en forma similar a la venta en mensualidades de inmuebles fraccionados en lotes con calles, veredas y espacios verdes en condominio de los propietarios de esos lotes. Pero cuando se afirma que un country club también puede organizarse sobre la base de una sociedad civil, comercial o de asociación con personería jurídica o incluso cooperativa, que los mismos adquirentes constituyen, entonces se trataría de un contrato asociativo sustancialmente distinto y que responde a los orígenes de éstas urbanizaciones, en la que la organización tenía lugar por iniciativa de los asociados. Sería un contrato asociativo con especiales características, que, para María Acquarone47, no constituye ni una asociación civil ni sociedad civil o comercial, sino que estaría inserta en el amplio margen de la libertad contractual. La autora afirma que el contrato asociativo tiene una gran utilidad práctica y cubre un vacío legislativo, y que es bajo el amparo de la libertad contractual en que se elaboran asociaciones que van a tener características similares a las sociedades anónimas. Concluye que, en definitiva se trata " de un contrato lícito que encubre una actividad también lícita y, a veces, un negocio próspero y útil, debe ser apoyado y tener una interpretación positiva de su existencia". En todos los casos hay un agrupamiento de personas que necesita organizar la expresión de

47 _{ACQUARONE, María T., ―Las nuevas urbanizaciones y aspectos del tiempo compartido‖, Ob. Cit.,}

45 voluntad y exteriorizarla, la descripción de derechos y obligaciones en forma corporativa, que regule las relaciones entre ellos y con los terceros. No hay ningún marco normativo que cubra el fenómeno asociativo de análisis, por no tener como finalidad el bien común no encuadra en el tipo asociativo de las asociaciones civiles - - , y como no tiene como propósito de lucro no podría ser una sociedad comercial, se trataría de un contrato asociativo atípico porque carece de regulación expresa y completa.

De todas formas, el contrato constituirá el nexo vinculante entre el usuario y el complejo habitacional, más allá de la forma que revistan las relaciones entre las partes privativas y comunes del club de campo - sean derechos reales, personales o una combinación de ambos - será necesariamente la fuente obligacional. Las múltiples vinculaciones jurídicas que establece la organización de un club de campo, serán siempre de naturaleza contractual, sea entre las áreas privativas y las comunes; los derechos y obligaciones del usuario y del organizador; del adquirente que construya su casa y el constructor de ella; del usuario y el administrador del complejo; del administrador y los terceros, o del usuario ya instalado en el complejo y los terceros. Se observa una multiplicidad contractual, que provoca la interdependencia de todos y cada uno de los vínculos celebrados y que responde a la necesidad de satisfacer un interés que no se puede realizar normalmente a través de las figuras típicas existentes.

4.2.1 Características del Contrato

Bilateral, en los términos del artículo 1139 del Código Civil48, porque las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra.

 Consensual, porque se perfecciona y produce sus efectos por el sólo hecho del consentimiento.

 Conmutativo, porque las prestaciones son ciertas y equivalentes ab initio.

 Oneroso, porque la prestación de una parte se da en miras de la contraprestación que debe realizar la otra parte.

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Art. 1139 Código civil Argentino: ― Se dice también en este código, que los contratos son a título oneroso, o a título gratuito: son a título oneroso, cuando las ventajas que procuran a una u otra de las partes no les es concedida sino por una prestación que ella le ha hecho, o que se obliga a hacerle: son a título gratuito, cuando aseguran a una u otra de las partes alguna ventaja, independiente de toda prestación por su parte‖

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 De Adhesión, conforme a los artículos 37 a 39 de la ley 24.240, `porque se perfecciona con el asentimiento prestado por el consumidor.

 Atípico e innominado, no está regulado por una ley que lo dote de tipicidad social, no suministra un modelo en el cual el contrato pueda ser subsumido.

 Formal, más allá de que la atipicidad determine la ausencia de requerimientos específicos, tratándose de la constitución de derechos reales y adquisición de lotes, se debería otorgar por escritura pública. La constitución bajo el régimen de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal requiere que el propietario haga constar su intención de vender en propiedad horizontal en escritura pública – escritura de afectación- que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble

 De ejecución continuada, la prestación de servicios se realiza permanentemente, el pago de los gastos comunes es periódico.

 Asociativo, los adjudicatarios pasan a formar parte del club de campo. En el mismo contrato se fija el reglamento al cual deben someterse se establece el gobierno, la administración –que en la realidad negocial moderna es llevada a cabo por la empresa organizadora - , la representación – que la ejerce el mismo órgano administrativo y la fiscalización.