Proyecto de ley de urbanizaciones privadas especiales

El proyecto69 en discusión reglamenta en su art primero: Artículo 1º: Los emprendimientos urbanísticos conocidos como Clubes de Campo, Barrios Cerrados, Parques Industriales, Centros de Compra, o Complejos Inmobiliarios similares, que cumplimenten las regulaciones establecidas por las autoridades locales, y en base a la creación de parcelas de dominio independiente, podrán sujetarse al encuadre legal establecido en esta ley a saber:

a) Una entidad jurídica, de cualquier tipo societario previsto en la legislación específica, que integren todos los propietarios de cada parcela con destino residencial, y en su caso industrial o comercial, será titular del dominio de todas las áreas comunes, recreativas, de esparcimiento o de complementación industrial o comercial, y de todos los bienes afectados a infraestructura del emprendimiento y del cercado perimetral. La entidad deberá ser responsable de prestar los servicios generales a los moradores conforme conviniere con el municipio. ‖ . Asimismo prevé la constitución de una persona jurídica integrada por los propietarios de parcelas residenciales la cual será titular de las superficies comunes destinadas a recreación, deportes, etc.

El texto del art 2 expresa que : ―El emprendimiento constituirá un todo inescindible funcional y jurídicamente en forma tal que los actos de disposición de las parcelas exclusivas de propiedad privada comprenderán automáticamente los derechos establecidos sobre las áreas comunes propiedad de la entidad jurídica referida en el artículo 1º. Deberá constituirse el derecho real de servidumbre predial, sobre las áreas comunes, como fundo sirviente a favor de las parcelas privadas con destino residencial, industrial o comercial, como fundos dominantes, para asegurar a perpetuidad el uso y disfrute y la afectación al destino previsto sin que se pueda modificar, subdividir ni suprimir las infraestructuras previstas originariamente. Igualmente se constituirá servidumbre predial sobre los inmuebles afectados a calles de circulación interna del emprendimiento para asegurar a perpetuidad ese destino en el supuesto de que las mismas queden en el dominio privado de la Entidad Jurídica. Asimismo, deberá constituirse derecho real de servidumbre predial urbanística sobre las parcelas residenciales, industriales o comerciales, como fundos sirvientes, a favor del resto del emprendimiento, asegurando la abstención de construir, edificar, sin

69 _{Disponible en: http://www.colmanlerner.com.ar/proyecto-de-ley.htm ; Disponible en anexo A del}

76 cumplimentar el Código de Edificación que se establezca y se protocolice. Las servidumbres referidas en éste artículo no prescribirán por el no uso y por no ejercer el derecho que acuerdan.‖ Este artículo propone la constitución de una servidumbre predial sobre las partes comunes, a favor de las partes privativas, que consiste en asegurar la perpetuidad de su uso y goce la titularidad de la servidumbre da derecho a una específica utilidad y no otorga la utilidad general del fundo. Lo que se constituye en realidad no es una servidumbre sino un derecho real de usufructo perpetuo.

El derecho de usufructo perpetuo contraría los principios de nuestro Código civil ya que el mismo establece que el usufructo es un derecho real temporal por absorber todo el dominio útil. Vélez en la nota al art 2807 expresa: ―el usufructo es por su naturaleza una propiedad temporaria, porque si fuera perpetua, el derecho de propiedad no existiría.‖

El art 2 in fine menciona que las servidumbres no prescribirán por el no uso, nada menos que una cuestión que hace a la esencia de la servidumbre que tiene vigencia desde el derecho romano a nuestros días.

En definitiva se llama servidumbre al derecho que se pretende constituir aunque el mismo no lo es ya que altera las características primordiales de su régimen jurídico.

El defensor de la tipificación de un derecho real de servidumbre sostiene que la servidumbre que grava las parcelas individuales, no es una servidumbre in faciendo porque impone que el titular se abstenga de construir sin cumplimentar el código de edificación. Cuestión que puede ser discutible, dado que el propietario deberá construir respetando un determinado estilo, determinados metros, dejando los retiros de frente y perimetrales estipulados en el reglamento, en lugar de paredes en la medianera deberá utilizar cercos vivos, etc.70

El art 1 inc. b. regula la potestad disciplinaria y establece:‖… b) Los estatutos, de las entidades jurídicas administradoras de los bienes comunes, deberán incluir previsiones expresas referidas a los adquirentes de cada parcela; representación, derechos y deberes de los miembros, nombramiento de un directorio o consejo de administración y del administrador persona física o jurídica idónea y experimentada en la temática. Deberá establecerse el reglamento de convivencia y facultades para la aplicación de sanciones por hechos incurridos dentro del emprendimiento. La comisión

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77 u órgano disciplinario podrá aplicar sanciones de apercibimiento, suspensión hasta un máximo de 90 días para la concurrencia a las áreas recreativas, y multas pecuniarias hasta un máximo del valor de tres expensas. En los casos que el órgano disciplinario considere que debe establecerse una sanción mayor, intervendrá la justicia civil local y los juicios serán por vía de un procedimiento sumarísimo. El estatuto preverá la reglamentación para el uso de las áreas comunes y servicios generales y la forma de asumir los gastos comunes.