DEFINICIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Para comprender y ubicar a los lectores sobre el concepto de proyectos inmobiliarios es necesario de manera inicial realizar una correspondencia dentro del sector construcción para identificar dentro del marco de la actividad de construir a que nos remitiremos específicamente dentro del presente estudio. Normalmente el subsector de edificaciones agrupa las actividades de edificaciones residenciales, reparación de edificios, mantenimiento y alquiler de equipos para la construcción, por lo cual será este la parte del sector de construcción a la cual nos remitiremos cuando hablemos de construcción de proyectos inmobiliarios, por otro lado además podemos encontrar el subsector de obras civiles e infraestructura agrupa las actividades de construcción de carreteras, puentes, túneles, puertos, etc, el cual no es el que compete para el desarrollo de la investigación (Moreno, López, & Díaz, 2014)

Si se quiere ampliar la anterior explicación, de acuerdo con las definiciones del diccionario de la real academia de las dos palabras que componen este concepto se expresaría como un “Designio de construir, arrendar o administrar viviendas” (RAE, 2014, p.322), lo cual en todo caso hace referencia a viviendas, que al final es el objetivo de todo proyecto inmobiliario.

Dentro de los distintos tipos de viviendas se identifican dos grandes grupos de acuerdo con la ley 546 de 1999 que la diferencia de acuerdo con su costo total expresado en salarios mínimos legales vigentes (SMLV):

• Dentro del primer grupo se identifican Viviendas de interés Social –VIS- (de bajo precio), dentro del cual también se encuentra las viviendas de interés Prioritario- VIP- cuya diferencia está enmarcada dentro del caso colombiano de acuerdo con

su máximo valor comercial. De acuerdo al decreto 583 del 2017 las viviendas de interés prioritarios podrán costar hasta 70 y 100 SMLV en ciertos departamentos de acuerdo al artículo 14 de la ley 1537 del 2012 y las viviendas de interés Social podrán estar en el rango de hasta 135 y 175 SMLV en ciertos departamentos de acuerdo al artículo 14 de la ley 1537 del 2012, dentro de este decreto se esclarece las características mínimas de estas viviendas (Decreto 729, 2017)

• El segundo gran grupo es el de vivienda No VIS (de altos ingresos), los cuales superan el tope en SMLV de los proyectos VIS de 135 SMLV (Decreto 729, 2017)

La escogencia de cuál de estos dos grandes grupos ejecutar se basa de la premisa de que el desarrollo de un proyecto inmobiliario parte de la validación del mercado, es decir, de la igualdad entre el ingreso marginal y el costo marginal de la producción, obtenidos después de cumplir con el conjunto de restricciones normativas del modelo compartido de ciudad, establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Entrar en una negociación sobre áreas de cesión y edificabilidades no tiene sentido si se entiende que mejores ofertas urbanísticas tienen expresión en mayores precios (Araque, 2014). Con lo anterior, se podría lograr el cumplimiento normativo de las áreas a ceder a los municipios sin desmejorar las características de los proyectos, lo cual genera mayor valor en ellos.

En la actualidad la gran mayoría de los proyectos inmobiliarios sin importar a cuál de los dos grandes grupos pertenezcan se maneja mediante las llamadas “Fiducias”, las cuales constituyen los Fideicomisos y reciben los bienes con los cuales se construirá el proyecto, aportados principalmente por las constructoras de proyectos inmobiliarios. Lo anterior se dilucida en el artículo “Un modelo de gestión de proyectos inmobiliarios de renovación urbana” el cual expresa que la gestión del proyecto se soporta en la constitución de un patrimonio autónomo, al cual entran todos los “stakeholders” o patrocinadores constituidos por los propietarios de los inmuebles, los inversionistas y la ciudad. Sus derechos iniciales se constituyen en

parámetros de distribución de los beneficios del proyecto. Lo interesante de esta Gráfica es que las cargas son costos de gestión, adecuación de suelos, edificación, gestión inmobiliaria y financieros, pagados por el patrimonio autónomo y no por personas individuales (Araque, 2014)

Es posible encontrar en los proyectos inmobiliarios otra subclasificación, la cual surge de la necesidad de realizar diseños de apartamentos de un edificio con la finalidad de maximizar ingreso, para lo cual se requiere inicialmente conocer qué valor asigna el mercado a los distintos atributos de un apartamento, a este tipo de construcción se le da el nombre de proyectos inmobiliarios en Altura (Multifamiliares), mientras que el tradicional hace referencia a la construcción de edificaciones Unifamiliares en casas. Así, la alta concentración que se produce en las principales ciudades del país hace que cada vez más se recurra a una antigua alternativa que permite incrementar la densidad de una localidad, sin que ello implique pérdida de espacio habitable, que son los edificios de apartamentos. Esta alternativa también permite satisfacer la alta demanda por una localización en particular, al permitir la utilización efectiva de la altura, a su vez este tipo de construcción permite obtener gran cantidad de viviendas en una determinada localización. El poseedor de un apartamento puede acceder a una localización que le resultaría más costosa, si él no prorratea con otros vecinos del mismo edificio el costo del terreno. Otra de las ventajas de los edificios es el menor costo de mantención por parte de los usuarios, ya que la propiedad sólo se circunscribe al apartamento, compartiendo con los demás propietarios el costo de mantención de las áreas comunes del edificio (Schovelin, 2004)

En el tema de proyectos inmobiliarios se puede encontrar diferentes tipos de apartamentos y casas en cuanto su diseño arquitectónico dependiendo de la necesidad del comprador, dentro de los cuales tenemos apartamentos grandes, pequeños, loft, estudios, dúplex y en el caso de las casas tenemos grandes, pequeñas, chalet,bingalows, town house, escandinavas (Portal Inmobiliario, 2009)

Los intereses creados por una nueva mezcla de mercadeo han variado algunas preferencias tradicionales; por ejemplo, los jóvenes que gozan de un buen salario económico prefieren disfrutar de un apartamento muy bien ubicado que les pueda brindar la comodidad que ellos requieran, lo cual es una población que viene en alza. Entre tanto, también se puede encontrar con otro tipo de preferencias como la de las parejas maduras que ya no viven con sus hijos y a quienes los grandes espacios de sus antiguas casas les permiten seleccionar apartamentos de gran amplitud, en la cual la ubicación más que interesarles por una preferencia efímera, se presenta por la seguridad que este pueda brindarles (Sabatini, Cáceres, & Cerda, 2001)

Ejemplos como los anteriores permiten concluir que no existen dos viviendas similares en proyectos diferentes, lo que dificulta la acción del inversionista inmobiliario y la del demandante. Esto provoca que el inversionista no siempre cuente con buenos referentes con los cuales comparar el producto que ofrece, lo que complica la negociación de la transacción de negocio, volviéndola más lenta y costosa. La ventaja del inversionista es que ofrece alternativas al mercado que le permiten maximizar el ingreso que puede obtener al comercializarlo. La ventaja para el consumidor final es que obtiene el bien inmobiliario con las características que él más valora y, por lo tanto, la alternativa que mejor satisface sus necesidades. Otra ventaja para el inversionista es que, al ofrecer bienes inmobiliarios que interpretan muy bien las necesidades del consumidor contribuyen a que se vendan con mayor rapidez (Schovelin, 2004)

Por último, es importante mencionar que, de acuerdo con lo anteriormente esbozado en este concepto, es posible realizar un predimensionamiento del proyecto La Rivière, el cual se tiene pensado en un conjunto de apartamentos de gran amplitud, con excelentes especificaciones. Estas determinaciones serán precisadas luego de desarrollar los diferentes estudios que se tienen contemplados dentro del presente estudio.