DESCRIPCIÓN DEL FLUJOGRAMA DEL PROYECTO

Dentro del desarrollo de fideicomisos existen tres elementos importantes, el promotor o fideicomitente, la fiduciaria y los beneficiarios, razón por la cual, es preciso que se conozcan las actividades que cada uno de ellos deben ejecutar hasta la finalización del proyecto inmobiliario.

4.3.2.1 Transmisión de los bienes al fideicomiso

Con la transferencia de los bienes al fideicomiso, los mismos alcanzan un carácter fiduciario y a partir de entonces da inicio el fideicomiso a surtir efectos frente a terceros. Si se trata de bienes registrables (inmuebles, automotores, entre otros), el efecto comienza desde el momento de su registro. No así, cuando se trata de bienes no registrables, los cuales se transfieren según su naturaleza: si son bienes muebles, se transfieren mediante contrato y tradición de la cosa; si son créditos, con contrato de cesión y notificación al deudor.

En cuanto a contratar con un fideicomiso, para conocer la capacidad para afrontar sus obligaciones, se debe conocer que las obligaciones contraídas por el fideicomiso se satisfacen únicamente con los bienes considerados en el fideicomiso. Razón por la cual es fundamental tener en cuenta cuáles son bienes del fideicomiso y cuáles del fiduciario o del fiduciante.

Transmisión fiduciaria asimilable a una operación de venta:

Para que esta operación sea registrada como una operación de venta en la contabilidad del fiduciante, deben darse todos los siguientes requisitos:

 El fiduciante transfiere al fideicomiso los beneficios económicos que originarán los bienes fideicomitidos. Este requisito no se efectúa si el fiduciante retiene la opción de readquirir los bienes que fueron fideicomitidos.

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 En caso de que la transferencia fiduciaria se realice con el compromiso por parte del fiduciante de hacerse cargo de pérdidas afines con los bienes fideicomitidos, pagando el monto de la pérdida o reemplazando mencionados bienes, el fiduciante deberá hacer evaluación razonable de las pérdidas futuras y gastos equivalentes relacionados con referidos bienes. Se considera que no existe venta cuando el fiduciante no puede efectuar dicha estimación.

 El contrato de fideicomiso no puede forzar a readquirir los bienes fideicomitidos o sólo lo podría hacer en una proporción muy pequeña. Un ejemplo típico es la securitización de hipotecas, prendas o cupones de tarjetas de crédito.

 La transferencia fiduciaria del activo en fideicomiso no se efectúa en garantía de las obligaciones del fiduciante o de terceros (fideicomiso de garantía).

Contabilidad del fiduciante o promotor

En el caso de llevar registros contables de sus operaciones, deberá quedar registrado en su contabilidad la transferencia fiduciaria de los activos involucrados, dándolos de baja y registrándolo como contrapartida la contraprestación recibida (Ejemplo: Dinero, certificados de participación, títulos de deuda). Cuando la transacción se realice por un valor diferente al valor de libros de los activos, se deberá registrar dicha diferencia como un resultado del ejercicio, simultáneamente con las pérdidas futuras y gastos conexos considerados.

Contabilidad del fideicomiso

Los bienes fideicomitidos se agregarán en la contabilidad del fideicomiso a los valores previstos en el contrato correspondiente o, en su defecto, de acuerdo a los criterios conocidos en las normas contables profesionales vigentes para cada tipo de activo.

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En la Ley determina que en todas las anotaciones registrables o balances concernientes a bienes fideicomitidos tendrá que figurar la condición de propiedad fiduciaria con la indicación "en fideicomiso".

La contrapartida de mencionada operación será la que refleje de manera más conveniente los derechos de los acreedores, beneficiarios y fideicomisarios, respectivamente.

En cuanto al registro de la emisión de certificados de participación y/o títulos de deuda; en donde los primeros, componen o integran el denominado "patrimonio neto fiduciario" y como tal serán registrados conformando mencionado rubro, en tanto que los segundos, tienen que registrarse como "pasivo fiduciario".

Las diferentes operaciones que se ejecuten durante la realización fiduciaria deberán registrarse en la contabilidad del fideicomiso.

Transmisión fiduciaria no asimilable a una operación de venta:

Cuando no se presentan las condiciones anteriormente indicadas, el tratamiento contable podrá ser el siguiente:

Contabilidad del fiduciante

Los bienes fideicomitidos tienen que ser reclasificados en la contabilidad del fiduciante en una cuenta que muestre su afectación al fideicomiso, reflejándose al mismo tiempo como activos y pasivos las prestaciones y contraprestaciones vinculadas o concernientes con la operación en cuestión.

Contabilidad del fideicomiso

Dado que en esta alternativa los bienes fideicomitidos como las contraprestaciones percibidas son contabilizados en los libros del fiduciante, el fideicomiso en ese instante no deberá hacer ningún registro al respecto.

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Las transacciones posteriores que se ejecuten durante el ciclo de duración del contrato, como resultado de la elaboración fiduciaria deberán anotarse en la contabilidad del fideicomiso.

4.3.2.2 Contraprestación relacionada con dicha transmisión fiduciaria.

La transferencia fiduciaria, por la que el fiduciante recibe una contraprestación (por ejemplo: Dinero, certificados de participación o títulos de deuda), se registrará como una operación de venta en los libros del fiduciante, cuando éste, al transferir la propiedad fiduciaria, transfiera ciertamente el control de los bienes fideicomitidos. De no darse este suceso, los mencionados bienes permanecerán en el activo del fiduciante con una conveniente explicación de la situación contractual que los afecta o los pudiere afectar.

Además, se debe tomar en cuenta que toda transferencia fiduciaria de bienes contables debe ser dada a conocer en el correspondiente registro.

Cuando el fiduciante no recibe ningún tipo de contraprestación por la transferencia fiduciaria y además existe una posibilidad remota de que él readquiera los bienes fideicomitidos, éstos bienes tiene que ser dados de baja del activo del fiduciante y reconocerse la pérdida correspondiente.

4.3.2.3 Destino final de los bienes.

Cabe mencionar que la fiduciaria puede disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo demanden los fines del fideicomiso, sin que para esto sea necesario la aprobación del fiduciante o del beneficiario, a menos que se hubiera pactado lo contrario. Además se halla legalizado para ejercer todas las acciones concernientes para la defensa de los bienes fideicomitidos, tanto contra terceros como contra el beneficiario.

4.3.2.4 Liquidación del fideicomiso.

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1. El cumplimiento del plazo o la condición a que se hubiere sometido o el vencimiento del plazo máximo legal.

2. La revocación del fiduciante, si se hubiere reservado explícitamente esa facultad; mencionada revocación no tendrá efecto retroactivo.

3. Cualquier otra causal prevista en el contrato.

Una vez que se causó la extinción del fideicomiso, el fiduciario está en la obligación de entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus beneficiarios, confiriendo los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan.