Ejecución del proyecto:

Este proyecto de vivienda unifamiliar, lo empecé a visitar desde febrero del 2012, sin embargo, la obra civil relacionada con la construcción de la vivienda no la iniciábamos aun debido a que se estaban realizando actividades de estabilización de talud del cerro, así como también calicatas para identificar el tipo de suelo del predio.

El estudio de suelo realizado, arrojo que el suelo no era muy bueno pues estaba compuesto por arena, arcilla y limo, en la parte delantera donde lejos del cerro, donde se situaba gran parte de la vivienda, por lo cual MyM sugirió que la cimentación de la vivienda se debía replantear y pasar a ser una platea de cimentación para la vivienda principal y la zona de servicio aledaña al cerro si se debía cimentar en roca, de tal manera que la vivienda sea lo más segura posible y evitar asentamientos.

Figura 10 - Estabilización de talud mediante placas de anclaje y mallas de acero

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe"

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Figura 11- Estabilización de talud mediante placas de anclaje y mallas de acero

Fuente: FG Edificaciones SAC (2012-204), "CAF - Control de Avance Fotográfico Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe"

Figura 12 - Excavación de Calicatas

Fuente: FG Edificaciones SAC (2012-204), "CAF - Control de Avance Fotográfico Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe"

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La obra se inició en mayo del 2012, antes de iniciar la vivienda, los clientes nos habían solicitado el trazo de toda la vivienda en el terreno para saber si estaban de acuerdo con los espacios diseñados por el arquitecto proyectista, los clientes vieron que los espacios eran un poco grandes para su gusto así como también querían ganar un poco más de espacio del jardín frontal, así que decidieron correr un poco la vivienda hacia atrás, pues se había ganado terreno al cerro, debido a la estabilización del talud.

Figura 13 - Trazo en el terreno de la planta de la vivienda

Fuente: FG Edificaciones SAC (2012-204), "CAF - Control de Avance Fotográfico Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe"

Decidido el trazo final de la vivienda y con la conformidad del cliente y del arquitecto proyectista, iniciamos con la excavación para las cimentaciones, el siguiente paso era saber los requerimientos del cliente en cuanto al equipamiento y necesidades de confort que deseaban, por tal motivo se convocó una reunión con el cliente, luego de saber estos detalles, se convocó una reunión con los diferentes especialistas que se tendrían que involucrar en el proyecto, ya que no era una vivienda común y corriente la que se construiría, sino una vivienda automatizada y con altos estándares de calidad y lujos.

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Visto esto, se podría decir, que estábamos iniciando una obra bajo una modalidad fast track, los planos se iban generando en paralelo a la ejecución de la obra.

Así fue como empezamos a generar nuestras reuniones de coordinación entre cada especialista, pues debíamos generar nuevos planos del proyecto, por cada especialidad y considerando los equipamientos elegidos por el cliente.

Entre las especialidades que se replantearon y se implementaron tenemos las siguientes:

- Estructuras

- Instalaciones Eléctricas

- Instalaciones Sanitarias (Agua dura, agua blanda y recirculación de agua caliente)

- Sistema de Riego

- Instalaciones de Gas y paneles solares - Sistema de Audio

- Automatización

- Comunicaciones (Internet, Teléfono, Intercomunicadores y TV/DTV) - Aire Acondicionado

- Sistema de CCTV y Alarmas

Entre los equipamientos y/o requerimientos que influyeron para el replanteo tenemos los siguientes:

- Electrodomésticos de cocina - Family Room (sala de cine) - Equipos de Gimnasio

- Techo Verde y Jardín Vertical - Griferías importadas

- Agua caliente con elevadas temperaturas y gran presión de agua

3.2.1.1 Gestión de cambios

Un acontecimiento que vale la pena resaltar, es que hubo un gran cambio en el proyecto cuando estábamos terminando de construir el primer piso de la vivienda, ya que el proyectista de arquitectura debido a una visita que realizo

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a la obra junto con el cliente, planificaron realizar un mirador en el cerro colindante a la vivienda, lo que obligo a que los techos de la vivienda deban ser integrados al paisaje generando una bonita vista, por ello se decidió convertir los techos de la vivienda en techos verdes. Debido a este incidente tuvimos una paralización de casi 3 meses para vaciar y culminar el ultimo techo, durante este tiempo estuvimos replanteando las especialidades y avanzado las pocas partidas que no estaban relacionadas a esta zona, también tuvimos que reducir la cantidad de personal en obra, para no generar sobrecostos al cliente, lo cual justo coincidió con el inicio de otra obra, en la cual también fui la responsable de obra.

Figura 14 - Casco Vestido Techo Verde Vivienda Sandoval Jaffe

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotografico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

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Figura 15 - Techo Verde Terminado Vivienda Sandoval Jaffe

Fuente: Arq. Paisajistas Marcia Lenz y Lizzette Miro Quezada (2016) "Brochure"

Durante esta paralización se aprovechó para la compatibilización general de todas las especialidades que no fueron concebidas en el proyecto inicial, tales como automatización, audio, aire acondicionado, red de internet wifi, seguridad, entre otros. Organizándonos mejor y sobretodo plasmando todos los detalles de la decoración junto con los requerimientos de confort que solicitaba el cliente, sea construía la vivienda, a medida de la familia que la habitará y tomando en cuenta la estética de la decoración en el resultado final.

Por ello en varios casos se tuvo que replantear la estructura para que se puedan cumplir con ciertos requisitos de la decoración y también para poder implementar las especialidades no concebidas anteriormente, a continuación, podemos enumerar algunas de ellas:

La automatización, generó gran densidad de tuberías que pasaban a través de techos y muros, pues el sistema empleado Vantage, requería que para controla la iluminación y cortinas de la vivienda, cada punto ya sea de luz o motor de cortina u cualquier equipo que se desee automatizar, debía ser entubado desde el punto hasta su sub tableros.

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Figura 16 - Losas con gran densidad de tuberías al igual que los muros, un ejemplo es el cuarto de tableros

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

Para la iluminación y los parlantes en la etapa de acabados se colocaron mallas en el momento de forjar las molduras de luces y parlantes pues los diámetros eran muy grades, además se colocaron estructuras metálicas para sujetar los parlantes invisibles, pues el modelo estaba diseñado para ir en techos de drywall y este no era el caso.

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Figura 17 - Colocación de mallas para el forjado de molduras de parlantes y luces

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe”

Figura 18 - Colocación de soporte metálico en techo para parlantes invisibles

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe”

Otra modificación de la estructura fueron el adaptar la losa y las vigas para los canales de los cortineros, ya que el decorador quería que los rollers y rieles de cortinas quedaran embutidos, generándose unos canales en los techos.

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Figura 19 - Detalle estructural de Vigas y losas para hornacinas de cortinas

Fuente: Antonio Blanco Ingenieros - Plano de Detalle Estructural de Vigas - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe

Figura 20 - Vista de forjado de cortinero en techo

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe”

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La carpintería de la vivienda tanto puertas, ventanas y mamparas son de madera y el proyecto contemplaba varias puertas y mamparas corredizas que arquitectónicamente los rieles del techo debían quedar embutidos en las vigas, lo cual obligo a realizar un replanteo de las vigas afectadas para que tuvieran el canal, para el caso de los rieles del piso, debían quedar con el mismo nivel del piso terminado, esto se solucionó haciéndole unas tiras de concreto de base para apoyar los rieles, ya que la vivienda debía estar cerrada para la instalación de los pisos de madera.

Figura 21 - Detalle estructural de vigas para puertas corredizas

Fuente: Antonio Blanco Ingenieros - Plano de Detalle Estructural de Vigas - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe

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Figura 22 - Vista de viga con canal para corrediza terminada

Fuente: Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

El techo verde como ya antes se mencionó, también genero modificaciones en la estructura y arquitectura del proyecto, debido a la carga que iba a recibir la estructura se generaron varias vigas invertidas de gran peralte, las cuales interrumpían el paso de la tubería de refrigeración de aire acondicionado y las tuberías de recirculación de los paneles solares, para solucionar el tema del recorrido y que no se vea la tubería montada por encima de las vigas, se generaron pases en las vigas. Estos pases en las vigas, también se realizaron en el primer nivel de la vivienda.

Figura 23 - Vista pases en vigas para aire acondicionado en azotea

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

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Figura 24 - Vista pases en vigas para aire acondicionado en primer piso

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

Además, para que el techo se viera ordenado, se tuvieron que agrupar los equipos de aire acondicionado de tal manera que no se vean dispersos malogrando la estérica, generando así una carga adicional al techo que tomo en cuenta el estructural para el diseño de las losas del techo.

Figura 25 - Plano Techo verde, donde se señalan la ubicación de la servidumbre para equipos de aire acondicionado y paneles solares.

Fuente: Mario Lara Arquitectos, “Plano Azotea - Techo Verde - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe”.

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Figura 26 - Vista bases para colocación de paneles solares en Techo Verde

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

Otro cambio estructural se generó, fue en las losas de los servicios higiénicos, todas se cambiaron a losas macizas por las tuberías que pasaban, también se generaron unos desniveles de 10 cm para ingresar a las duchas y tinas.

Figura 27 - Vista de losa de 2do piso en zona de servicio, donde se pueden observar los cambios entre las losas aligeradas y macizas en los servicios higiénicos.

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

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Otro punto importante para el desarrollo del proyecto, fue la cocina, ya que la cocina en este tipo de residencias contempla varios equipos y detalles personalizados, por ello se recomendó al cliente en contratar a una empresa especializada en el diseño y fabricación del mobiliario de cocinas, esta empresa también debía de contemplar el equipamiento y acabados de la cocina. Para iniciar la construcción de la cocina, el equipamiento sobretodo debía estar definido, así como su ubicación dentro del diseño, ya que se tenían que contemplar todos los puntos tanto eléctricos como sanitarios y modificaciones en la arquitectura para que puedan funcionar correctamente.

Figura 28 - Vista de distribución de cocina, pantry, despensa y comedor de servicio planteada por el proveedor de muebles

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Figura 29 - Vista de cocina terminada

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

En el tema de acabados, fue bueno definir con anticipación los materiales a instalar ya que se debía considerar los espesores para tomarlos en cuenta con los niveles de piso terminado ya señalados, pero también creo que fue más importante definir los acabados sobre todo por los procedimientos constructivos y de cuidados adicionales previos a la instalación de los mismos.

A continuación, detallo algunos de ellos:

En el caso de los pisos de madera, previo al vaciado de losas contra terreno del primer nivel se colocó plástico como barrera contra la humedad, además se hizo un enmallado de fierro para las losas contra terreno para mejorar su tracción.

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Figura 30 - Colocación de plástico y enmallado de losas de primer piso.

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

Además, los contrapisos debían ser resistentes a la humedad, por lo cual se vaciaron con una dosis de sika.

Figura 31 - Vista vaciado de contrapisos en interior de la vivienda

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

Otra exigencia que tenía el instalador de pisos de madera era que todos los contrapisos debían de tener un acabado de frotacho fino, para que el pegamento que usaría tuviera una mejor adherencia.

Para iniciar con la instalación del piso de madera, el piso debió de eliminar toda la humedad retenida durante la ejecución de los trabajos de casco.

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Figura 32 - Secuencia proceso de instalación de piso machihembrado de madera shihuahuaco.

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

Como el primer piso, tiene varias zonas que llevan piso de madera colindantes al jardín, se aprovechó la terraza de piedra que bordeaba toda la vivienda, se le hizo una cimentación profunda, que serviría para evitar el asentamiento de la terraza y sobre todo para evitar que el agua del riego del jardín llegue a la zona de los pisos de madera evitando que se hinchen, este cimiento también se impermeabilizo.

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Figura 33 - Secuencia proceso constructivo para cimentación de terraza colindante a área de jardín

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

Para el caso de los enchapes de mármol y cuarzo que se emplearon en esta obra, se impermeabilizo todas las superficies que recibirían el acabado, ya sea piso, pared o tableros, pues como las superficies de concreto cuentan con cierto porcentaje de humedad y los agregados cierto nivel de sales, esta impermeabilización evitaría que reaccionen los minerales de la piedra natural con la humedad de la pared y se generen manchas de óxido, sobre todo porque son planchas grandes y tanto el cuarzo como el mármol son blancos.

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Figura 34 - Vista proceso de impermeabilización de servicios higiénicos

Fuente: FG Edificaciones SAC, "CAF - Control de Avance Fotográfico - Proyecto Vivienda Unifamiliar Sandoval Jaffe".

El paisajismo también cumplió una parte muy importante para el replanteo de especialidades, ya que para el sistema de riego se debían dejar los puntos desde el casco según las alturas determinadas por los niveles en las jardineras y jardines que indicaban las paisajistas.

Para el caso del techo verde, como fue algo nuevo, donde la estructura fue adaptada para cumplir esta función, también se tuvo que considera que las plantas que iban en estos techos, no debían necesitar bastante agua y con poco mantenimiento, pues el techo verde más era un paisaje decorativo, un cuadro que se observaría desde el cerro y debía concebir un tránsito tanto para el mantenimiento del jardín como el acceso a los equipos que se encontrarían en el techo.

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Figura 35 - Techo Verde Vivienda Sandoval Jaffe

Fuente: Arq. Paisajistas Marcia Lenz y Lizzette Miro Quezada (2016) "Brochure"

También en el ingreso a la vivienda, se generó un jardín vertical, que no estaba previsto, sin embargo, se pudo solucionar con los puntos de riego dejados en el techo verde.

Figura 36 - Jardín Vertical Vivienda Sandoval Jaffe

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La piscina también fue una parte nueva de la vivienda, a raíz de la cual se tuvieron que generar nuevos ambientes tanto para complementar la función del espacio, como servicios higiénicos de piscina y zona de parrilla, como para albergar los equipos que harían funcionar la piscina, cuarto de bombas de piscina y poza de compensación, ambos subterráneos.

Figura 37 - Piscina Vivienda Sandoval Jaffe

Fuente: Arq. Paisajistas Marcia Lenz y Lizzette Miro Quezada (2016) "Brochure"

3.2.1.2 Gestión de costos

En cuanto a la mano de obra, debido a que era una obra en la cual cada día había modificaciones o cosas nuevas, no se podía cuantificar un presupuesto, así que se decidió, que el personal obrero, tanto de obra civil, como el eléctrico y sanitario, debían de jornalearse, pagando el monto de los jornales a los subcontratistas y reconociendo sus gastos operativos, herramientas y equipos. Este gasto se controlaba por medio del tareo semanal del personal.

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Además, en caso surgiera algún imprevisto o urgencia, también se manejaba una caja chica para la compra de materiales u otros.

(Ver Anexo 2 – Modelo de liquidación de Caja Chica)

Para tener un control de costos y pagos, cada partida tenía un presupuesto y una orden de servicio, para materiales se tenía una orden de compra. Se manejaban programaciones semanales las cuales se manejaban directamente entre la jefatura de obra y el cliente, los pagos se manejaban mediante transferencias a los contratistas y proveedores, las mismas que eran realizadas directamente por el cliente.

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