En este apartado hablaremos del mercado inmobiliario de las oficinas en Madrid, un mercado cuya ubicación está cambiando. Entre los años 2015 y 2016 hubo un gran movimiento por las grandes empresas y las empresas procedentes de otros submercados que prefirieron asentarse o mudarse a la Periferia debido a la mayor disponibilidad de superficie y las rentas más bajas. Pero en 2017 comenzaron las rehabilitaciones y aumentaron los espacios de calidad en el centro, lo que llevo a la vuelta a la instalación de las grandes empresas al centro, principalmente al CBD (Distrito financie- ro) con un 43% del total. Hoy en día en el centro de Madrid se ubican la mayoría de las empresas y es la ubicación favorita de las grandes empresas. El mercado de oficinas ha supuesto el 25% de la inversión inmobiliaria, como apreciamos en todos estos datos las oficinas son un punto fuerte para los inversores. En 2017 la capital ha contratado 560.000 m2 de ofici-
nas, un 30% superior al 2016.[1] La contratación de espacios de oficinas en
el primer y segundo trimestre del 2018 alcanzó 338.000 m2 muy parecido
a como fue en el 2017. Por lo tanto, vemos que en los últimos meses entre 2017 y 2018 ha habido un aumento del 25% en la contratación de metros cuadrados respecto de los meses entre 2016 y 2017.[2] Según BNP, este
tercer trimestre del 2018 se ha contratado una superficie de 142.066 m2 de
oficinas en Madrid, un 60 % más que en el mismo trimestre del 2017.[3] Se
espera este año haber alcanzado una contratación de oficinas en la ciudad de 490.000-530.000 m² y principalmente será por espacios innovadores y ampliación de espacios por las empresas actuales.[4]
1 Oficinas. Las claves de un mercado en constante evolución, Febrero 2018 (jll.es/spain)
2Marketbeat Oficinas Madrid: empresas TIC 2T 2018, Informe Cushman&Wakefield (cushmanwakefield.com)
3Fundamentales Mercado Oficinas 3T 2018., Informe JLL. (jll.es/spain)
4Los coworking dominan en el CBD y centro. Informe BNP Paribas Real Estate (realestate.bnpparibas.es) Imagen 11: Indicadores de mercado del 3T 2018. Fuente Cushman&Wakefield
El mayor número de estas contrataciones en el 3er trimestre han tenido lugar en la Periferia y Zona Descentralizada con una cuota del 55% y esto se debe principalmente por la disponibilidad de superficies mayores y ren- ta menor (18 €/m2/mes) en Madrid. La mayor parte de las operaciones
han sido medianas de entre 5.000 - 1.000 m2 e inferiores a 1.000 m2. Este
3er trimestre se han realizado 97 operaciones de oficinas y el 61,3% se han llevado a cabo en el CBD y Centro. Sin embargo, las operaciones de gran tamaño se han reducido debido a la falta de producto de calidad y bien situado para atender a la demanda. En los últimos años respecto del stock total de superficie disponible (2,1 millones de metros cuadrados desocupa- dos en la capital) el porcentaje de edificios de calidad es todavía bajo pero gracias a las rehabilitaciones de edificios antiguos del centro de Madrid esta falta de oferta irá disminuyendo.En 2016 el CBD solo disponía de un 10,5% de edificios de calidad de grado A y en la Periferia un 30%.[5]
Las grandes empresas son las principales demandantes de edificios de ca- lidad ya que estos están teniendo gran impacto en sus resultados y en la productividad de los trabajadores. Y es aún mayor en las operaciones de grandes superficies. Como nos muestra la gráfica podemos apreciar que del 2014 al 2015 hubo una gran subida en la ocupación de los edificios de Grado A. Hoy en día sigue subiendo, aunque en menor medida por la menor disponibilidad de estos espacios.[6]
5Los coworking dominan en el CBD y centro. Informe BNP Paribas Real Estate (realestate.bnpparibas.es)
6 Oficinas. Las claves de un mercado en constante evolución, Febrero 2018 (jll.es/spain)
Gráfica 22: Contratación por rango de superficie. Fuente BNP.
[7]
“Los edificios de Grado A representaron el 35% de la superficie total contratada, más del triple que su peso en el stock”, explica JLL.
Madrid tiene una tasa de disponibilidad de superficie del 9.8% en el cierre del 3er trimestre, donde la mayor disponibilidad de espacios se encuentra en la Periferia con un 14%, en la Zona Descentralizada 13% y en menor medida le sigue el Distrito Financiero con 5% y el Centro con 4,5%. La tasa de disponibilidad del CBD en 2017 fue de 7.4% debido a las grandes inversiones que se llevaron a cabo ese año de Castellana 77 y Castellana 81, donde hoy en día se ubica uno de los espacios de coworking de la gran empresa WeWork. [8]
En Madrid, como nos muestra la gráfica, las operaciones de más de 1.000 m2 suponen el 24 % de las transacciones y la mayoría tienen lugar en el
Distrito Financiero y en la Periferia. Después del aumento de las opera- ciones de grandes dimensiones en el mercado inmobiliario de las oficinas
7 Sólo el 11,5% de las oficinas de Madrid es de alta calidad. Agosto 2016 (eleconomista.es)
8Los coworking dominan en el CBD y centro. Informe BNP Paribas Real Estate (realestate.bnpparibas.es) Gráfica 24: Tasa de Disponibilidad (%). Fuente BNP Gráfica 23: El mercado de oficinas de Madrid. Fuente el Economista.
Gráfica 26: Renta Prime y Tasa de disponibilidad CBD. Fuente Cushman&Wakefield. suponen una minoría respecto a las operaciones de menor superficie ya que en España el perfil de empresa que abunda es la pequeña y mediana donde, actualmente según JLL, el 90% de las compañías españolas cuen- tan con 10 o menos empleados en sus plantillas. Aun asi, ya en el 3T del 2018 el número de operaciones entre 5.000 y 10.000 m2 es el mismo que
en todo el año 2017.[9]
Debido al aumento de demanda la renta media ha pasado de un 12 €/m²/ en 2012 a aproximadamente 17-20€/m²/mes este 3T del año 2018. Como hemos mencionado antes la falta de disponibilidad de espacio en el CBD llevará al mayor aumento de la renta en esta zona. La producción anual de inmuebles de oficinas está muy por debajo de los años anteriores, hasta el 3T de este año se ha producido 91.000 m² contado obra nueva y rehabili- taciones (media de los últimos 10 años 183.000 m2)[10]
9Market in Minutes Oficinas en Madrid, 3T 2018. (pdf.euro.savills.co.uk)
10 Marquetbeat Oficinas Madrid: Suelo y potencial de desarrollo.3T 2018. Informe Cush-
man&Wakefield (cushmanwakefield.com)
Gráfica 25: Operaciones según rango de superficie contratada, hasta 3T 2018. Fuente Savills Aguirre Newman.
Respecto al traslado y el asentamiento de las empresas ha estado cam- biando estos últimos años. En 2015 y 2016 el 53% de los traslados fueron a superficies similares a las que tenían, pero en 2017 solo el 15% fueron a superficies neutras y el 48% fue a superficies de mayor dimensión. Las razones principales de estos cambios fueron la innovación, el incremento de trabajadores y, por tanto, la optimización del espacio, la eficiencia ener- gética y la flexibilidad del espacio.[11]
Tras la recuperación económica ha ido incrementando el valor en la elec- ción del espacio de la ubicación y la calidad del edificio. Hoy en día los jóvenes buscan ubicaciones más céntricas, según el informe de JLL[11] solo
un 17% ocupan edificios de grado C y un 42% de los que se mudaron de oficina se fueron a edificios de grado A. En la encuesta realizada por JLL el 68% opinó que a la hora de elegir un inmueble el factor de ubicación es el más importante.
Como hemos visto, la evolución de las rentas ha ido aumentando en to- das las zonas de Madrid, tanto en el centro como en el CBD como en la Periferia. Desde el 2013 aumentó en el Centro casi un 8% y en la Periferia y Zona Descentralizada un 12% y 11% respectivamente. Se espera que en los próximos años crezca anualmente un 4%.[12]
En 2017 se terminó el año con 126.000 m2 lo que supuso un aumento
de oferta de superficie de oficinas en el centro de Madrid. La media de superficie prevista entre 2018 y 2020 está en 128.000 m2. Sin embargo, la
falta de oferta ha llevado a empresas a alquilar oficinas antes de que hayan podido ser terminadas. Es importante aumentar el mercado de edificios de calidad y para ello las soluciones que se están llevando a cabo desde el 2017 son las rehabilitaciones de edificios en zonas emblemáticas para conseguir la máxima sostenibilidad con la mejor tecnología y construcción contando con una buena ubicación, la principal demanda de las empresas y de los trabajadores.
11Marketbeat Oficinas Madrid: empresas TIC 2T2018, Informe Cushman&Wakefield (cushmanwakefield.com)
12 Oficinas. Las claves de un mercado en constante evolución, Febrero 2018 (jll.es/spain)
En cuanto al volumen de inversión vemos que se ha reducido considera- blemente, un 20% desde el 2016 por una falta de producto. Aun así, como hemos visto antes España es un objetivo de interés nacional e internacio- nal, donde el usuario es cada vez más exigente y busca oficinas adaptadas a las necesidades de trabajo del siglo XXI. En España las empresas que están empujando el mercado inmobiliario de las oficinas este 2018, son aquellas que necesitan y trabajan con la tecnología y la innovación, donde las empresas más destacadas han sido los coworkings WeWork y Spaces, Glovo, Facebook, HP y Everis.I [13]
Al final de año, ha sido el auge de las oficinas dentro del mercado en Ma- drid, con una inversión esperada de 4.500M €.[14]
En el mercado inmobiliario de las oficinas en 2017 el volumen anual de compra-venta de oficinas fue de un 25%, alcanzó casi 92.500 m2. En Ma-
drid el precio medio de las oficinas incrementó, llegando a 5.632 €/m2 en
el CBD según datos de RCA Analitics. [15]
13Market in Minutes Oficinas en Madrid, 3T 2018. (pdf.euro.savills.co.uk)
14 2018, el año en que las ‘techies’ invadieron las oficinas de España. Dic 2018. (ejeprime.com/oficinas)
15Situación inmobiliaria en España. 2017 (bbva.com)
Gráfica 28: España: evolución del precio promedio de compra-venta de oficinas (€/m2). Fuente BBVA
IEveris: es una empresa de con-
sultoría multinacional de origen español que trabaja en proyectos de desarrollo de negocio, estrate- gia de negocio, mantenimiento de aplicaciones tecnológicas y out- sourcing. Con una de las mayores contrataciones de superficie re- gistradas este años 27.000 m2. (es.
El intervalo de variación de precios actuales de alquiler de oficinas en el centro de Madrid este 3T 2018 es entre un mínimo de 10 €/m2/mes y un
máximo de 27,65 €/m2/mes y la renta prime tiene un máximo de 34.25
€/m2/mes. Donde la renta media en este último trimestre en el centro ha
sido aproximadamente de 20 €/m2/mes.
En el centro la tasa de disponibilidad es mucho menor comparado al resto de áreas de Madrid con un 4,5%.[16]
Como hemos visto respecto del número de operaciones realizadas a au- mentado gracias al aumento de la oferta. Para el 2019 se espera una oferta de 280.000 m2. Donde como hemos mencionado debido a la falta de ofer-
ta muchas empresas ya han reservado su oficina antes de haber finalizado (un 35% ya han sido contratadas). La superficie media de este tercer tri- mestre del 2018 ha sido de 950 m2 lo cual ha aumentado respecto del 2017
que tuvo 875 m2.[17]
Es importante destacar en este estudio que dentro de las zonas del centro y CBD el 10% de las operaciones que se han llevado a cabo han sido de espacios de coworking y componen el 27% de la superficie de estas zonas.
16Los coworking dominan en el CBD y centro. Informe BNP Paribas Real Estate (realestate.bnpparibas.es) 17Market in Minutes Oficinas en Madrid, 3T 2018. (pdf.euro.savills.co.uk)
Gráfica 29: Evolución de las Rentas. Fuente BNP.