Coworking: viabilidad de implantación de espacio de trabajo compartido

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(1)Coworking Viabilidad de Implantación de espacio de trabajo compartido.

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(3) UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA DE MADRID. TRABAJO DE FIN DE GRADO. Coworking. Viabilidad de Implantación de espacio de trabajo compartido. BEGOÑA DE LA JOYA AMÉZAGA. TUTORA: Gema Ramírez Pacheco AULA: 2 | 15.01.2018 COORDINADORA: Gema Ramírez Pacheco.

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(5) INDICE Resumen………………………………………………………………. 6 1. Introducción, Objetivos y Metodología.................................. 7-8 1.1 Objetivos................................................................... 7 1.2 Metodología............................................................... 7 1.3 El sector de oficinas en el mercado Inmobiliario.................... 8 2. Coworking: Nuevos espacios de trabajo compartido: Oficinas del Siglo XXI.….......................................................... .... 9-35 2.1 Definición de Coworking y Estructura del modelo de oficinas.. 9-14 2.2 Diferencias del Coworking respecto de la oficina tradicional. .. 15-16 2.3 Empresas Líderes y actuación en Madrid……….……… . 17-21 2.4 Principales Potencias del sector…………..............…… 22-24 2.5 El estado del mercado de los espacios de Coworking.......... 25-29 2.6 El estado del mercado en Madrid del Coworking............... 30-33 2.7 Conclusiones....................................................... .. 34-35 3. Contextualización del mercado inmobiliario destinado al sector terciario de oficinas: Caso de Madrid..................................... .. 36-53 3.1 Dimensión económica del sector terciario de las oficinas..... 36-37 3.2 El mercado inmobiliario en Madrid… …………………… 38-44 3.3 La Sostenibilidad en el mercado inmobiliario de oficinas...... 45-46 3.4 La Tecnología en el mercado inmobiliario de oficinas......... 47-48 3.5 El coworking en el mercado inmobiliario de oficinas............ 49-51 3.6 Conclusiones....................................................... .. 52-53 4. Análisis comparativo……….......................................... 54-68 4.1 Modelos de Coworking… … … … … . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 4 - 5 8 4.2 Estudio de Mercado de Coworking … ………………… .. 59-62 4.3 Análisis comparativo……..........…..……................. .. 63-68 4.3.1 Ubicación....................................................... 63-64 4.3.2 Servicios ..................................................... ...... 64 4.3.3 Superficie ...................................................... 64-65 4.3.4 Espacio Privado............................................. .. 66-67 4.3.5 Espacio Común............................................. ...... 67 4.3.6 Sostenibilidad................................................ ...... 68 5. Comparación de la rentabilidad de desarrollo de modelos de oficina coworking y oficina tradicional...................................... .. 69-74 5.1 Conclusiones............................................................. 74 6. Conclusiones….......……................................…........ 75-77 7. Bibliografía…………………..…….……....................... 78-81. 5.

(6) RESUMEN El sector terciario destinado a oficinas está inmerso en un proceso de profundo cambio. Aparecen nuevos emprendedores que buscan sistemas de trabajo flexibles alejándose de la rigidez de la oficina tradicional y de la soledad de la vivienda. El coworking es la solución, un sistema de espacios compartidos que busca crear una comunidad de trabajadores para lograr el mayor confort, productividad, innovación y colaboración de los trabajadores. Produce tanto un beneficio social como comercial. A su vez, esto ha supuesto, una transformación en mercado inmobiliario de activos destinados a este sector. ¿Será este modelo el futuro de los centros empresariales y de negocios? En este trabajo se analiza el modelo de espacios de trabajo compartido, coworking, estableciendo un análisis comparativo con el modelo de oficina tradicional, y definiendo la repercusión de los factores diferenciales dentro del mercado inmobiliario. A continuación, tras el análisis diferencial entre la oficina tradicional y los espacios de coworking se elaborará un manual para un posible inversor de este campo donde compararemos los siguientes aspectos: Zonas privadas, Zonas públicas, Tecnología, Sostenibilidad y Ocupantes, y finalmente se hará un análisis de rentabilidad económica. Palabras clave: COWORKING, OFICINAS, ESPACIO COMPARTIDO, VALORACIÓN, GESTIÓN.. 6.

(7) 1. Introducción, Objetivos y Metodología Dado el gran interés de la autora del presente documento por el funcionamiento del mercado inmobiliario en España, y más concretamente los espacios de trabajo colaborativo, se ha querido realizar un análisis exhaustivo de la situación actual en el mercado español, más concretamente en Madrid. Por ello se ha realizado un estudio del estado del coworking y del mercado inmobiliario de oficinas para su posterior aplicación en un caso práctico que permita tomar decisiones de inversión para un agente interesado.. 1.1 Objetivos Este trabajo de Fin de Grado tiene como objetivo el análisis del Coworking, un fenómeno que comienza a ser significativo a nivel mundial y cuya tasa de crecimiento indica que puede llegar a ser el modelo de oficina del futuro, lo que justifica que sea un tema de estudio perfecto, teniendo en cuenta, además, su relación con diversas ramas de la arquitectura. ◦ Dominio del fenómeno coworking, de las características que lo forman, su influencia en el mercado inmobiliario del sector terciario de las oficinas y sus diferencias respecto de la oficina tradicional social, laboral y económicamente. ◦ Conocer el mercado inmobiliario del sector terciario de las oficinas en España y su evolución en los últimos años. ◦ Entender los factores que intervienen en la inversión de un inmueble para destinarlo para alquiler de coworking o tradicional.. 1.2 Metodología La metodología llevada a cabo en este trabajo ha sido: • Análisis de informes, coyuntura económica de consultorías inmobiliarias e instituciones líderes en el sector • Estudios de proyectos y visita in situ de distintas oficinas destinadas a coworking • Análisis de la repercusión social de este fenómeno mediante el análisis de artículos en prensa y revista especializadas • Desarrollo de un caso práctico. 7.

(8) 1.3 El sector de oficinas en el mercado Inmobiliario La vitalidad del sector de oficinas es una parte fundamental de la actividad económica de cualquier país desarrollado. Es muy importante su desarrollo para que sea capaz de dar servicio a las nuevas formas de trabajar donde las tecnologías y el bienestar de las personas es lo más importante. Dentro de este contexto el coworking se presenta como una pieza fundamental. Una adecuada evolución del modelo coworking permitirá que el sector inmobiliario de oficinas mantenga su dinamismo. El coworking al ser una innovación del mercado inmobiliario de oficinas, que todavía se encuentra en su fase inicial de desarrollo en la mayoría de las provincias de España, nos ha hecho tomar la decisión de que el sitio más adecuado para centrar nuestro análisis sea en la ciudad de Madrid.. 8.

(9) 2. Coworking: Nuevos espacios de trabajo compartido: Oficinas del S. XXI En este capítulo hablaremos del modelo Coworking, entenderemos qué es, cuáles son sus características principales, quién opera en este sector, cuáles son las empresas líderes en este sector y cómo ha afectado su implantación al mercado inmobiliario de las oficinas.. 2.1 Definición de Coworking Los trabajadores buscan nuevas soluciones y el mundo empresarial se renueva. Aparecen los espacios de coworking -espacios de trabajo compartidos- y nuevos emprendedores, que esperan encontrar en estos espacios un lugar flexible y que se adapte a sus necesidades, así como la posibilidad de estar en contacto con otros empresarios y compartir conocimientos y experiencias de diversos campos y disciplinas. [1] Es una filosofía y manera de trabajar diferente que consiste en dotar de herramientas necesarias para crear una comunidad de trabajadores, compañeros, etc. Para lograr el mayor confort, innovación, productividad y colaboración. Busca no solo un beneficio económico sino también social e intelectual. Este movimiento, se puede decir, que tuvo muchas vertientes similares de características parecidas en diferentes lugares del mundo y distintas franjas temporales. Podemos afirmar que uno de sus inicios fue en 1995 en Berlín, C-Base, un espacio físico conjunto donde la gente trabajaba junto con otras personas dedicadas a diferentes especialidades. En 1999, el concepto “coworking” se inventó por Bernie DeKoven para hablar del trabajo colaborativo que se producía mediante los ordenadores. Y, meses más tarde, apareció West 24 en Nueva York que sigue funcionando hoy en día. Incluso en Europa aparecieron unos espacios compartidos llamados “Community center for entrepreneurs” en Viena, dedicados también a este fin. Sin embargo, es en 2005 cuando aparece el primer coworking con las características que hoy en día contamos, fue “Spiral Muse” el primero en considerarse coworking space, creado por Brad Neuberg, y más adelante creó “Hat Factory”. Fue únicamente tras éste cuando surgió la primera red de espacios de coworking “Hub” en Londres, convirtiéndose en la red más extensa de espacios de coworking en la actualidad. [2]. 1. Abre sus puertas un nuevo espacio de ‘coworking’ en Madrid, LOOM Huertas. (elmundo.es). 2. ¡El coworking tiene su historia...!, Julio 2014 | Isabel Pérez (coworkingspain.es) 9.

(10) El número de espacios de coworking crece cada año y ya existen alrededor de 17.000 establecimientos a nivel mundial. Este sistema llegó a España en el año 2010.[3] En 2013 empieza a cobrar importancia el coworking en España, principalmente en Madrid y Barcelona, al mismo tiempo que el inicio de la recuperación de la crisis. y en el 2013 logró situarse en el tercer puesto del ranking mundial. Francia; 121 Japón; 129 Reino Unido; 154. Estados Unidos; 781. España; 199 Alemania; 230 Gráfica 1: nº de espacios de coworking. Fuente Web Deskwanted, 2013.. Los nuevos emprendedores, innovadores, tecnológicos y artistas son la nueva generación de trabajadores de nuestro país que buscan nuevos sistemas de trabajo que fomenten la convivencia y el intercambio de conocimientos. Estos lugares están incrementando en número y superficie principalmente en la capital, Madrid, y también en Barcelona. Estas nuevas necesidades han dado pie a crear oficinas con espacios compartidos y coworkings para que los diferentes trabajadores de start-ups, freelancers o empresas PYME trabajen, crezcan, se ayuden, e incluso se junten para crear futuros proyectos aportando su conocimiento y experiencia. La sustentación de estas oficinas se debe a que cada arrendatario paga por el espacio que necesita, es decir, el espacio se adapta a sus necesidades tanto de tamaño como de flexibilidad espacial de manera que, entre todos ellos, se sustentan estos lugares de bienestar y calidad. La Oficina de Estadísticas Laborales estima que “para el año 2020, aproximadamente 65 millones de estadounidenses serán autónomos, contratistas independientes y emprendedores solitarios, y constituirá alrededor del 40% del total de la fuerza laboral.” [4] Los trabajadores principalmente demandan este tipo de espacios en localizaciones céntricas con buena conexión de transporte público, en áreas residenciales, cerca de lugares de ocio y comercio, ya que, el usuario típico de los coworkings gestiona su tiempo y horas de trabajo lo que le ayuda a ser más productivo. Otro factor muy importante es la calidad de los espacios, se buscan lugares modernos e inspiradores para el desarrollo de nuevas ideas. Además, un buen edificio de coworking debe disponer de 3 4. La fiebre del ‘coworking’ revoluciona el concepto de oficina, Sep 2018| Miguel Ángel García, (elpais.com). Cómo el trabajo y la vida colectiva están redefiniendo el espacio como un ‘servicio’ Julio 2016 (plataformaarquitectura.cl) 10.

(11) unas mínimas dotaciones como cafetería, zona de reprografía, acceso a Internet 24h etc. En la división de los espacios debe haber un mix entre espacios compartidos, salas de reuniones, áreas de descanso, oficinas privadas, espacios de ocio y de exposición. [5] Gracias al buen clima de España, el bajo coste del día a día de nuestro país y el incremento de start-ups y empresas tecnológicas somos un objetivo de alto interés para las grandes empresas de coworking. Son también destacables las ayudas que proliferan estos nuevos trabajos. Primero en las fases iniciales, existen empresas que colaboran en su crecimiento a través de inversión y guía, son las Aceleradoras (SeedrocketI), otras les dotan de espacios y necesidades básicas, son las Incubadoras (Demium StartupsII) y finalmente el coworking donde los emprendedores disponen de un gestor a tiempo completo que anima la relación y colaboración entre ellos, además del espacio para llevar a cabo estas relaciones.[6] La siguiente imagen nos muestra el número y la localidad de las siguientes empresas, en Madrid.. Imagen 1: El Futuro de los entornos de trabajo. Fuente CBRE.[6]. Seedrocket: fundada en 2008, acoger a las startups desde su nacimiento hasta su despegue, todo ello con una serie de mentores que se encargan de asesorar a todas las compañías I. Demium Startups: es una red de incubadoras de startups. Identificamos juntos ideas basadas en modelos de éxito en otros países y tendencias de mercado a nivel global, construyendo así empresas innovadoras, escalables e invertibles. II. 5. El futuro de los entornos de trabajo. CBRE (cbre.es). 6. El futuro de los entornos de trabajo. CBRE (cbre.es) 11.

(12) 2.1 Estructura del modelo de oficinas. La filosofía de trabajo ha evolucionado hacia la humanización del trabajo y el lugar donde se trabaja. Hoy en día cada vez son más las empresas que buscan al máximo eficiencia y productividad de sus trabajadores y estimular también la creatividad. Para lograrlo, centran sus esfuerzos en desarrollar espacios que proliferen la conciliación y colaboración entre los trabajadores a través de la experiencia. Se puede afirmar que las oficinas suelen ser, por diferentes motivos, uno de los principales activos de las empresas, y por ello han de evolucionar según la nueva demanda. A través del informe Estudio de espacios flexibles en España 2018 de Cushman & WakefieldIII (C&W) sobre la transformación de los espacios de trabajo flexibles, entenderemos el porqué de su evolución y cómo ha afectado al sector de Business Spaces Esto es denominado: “efectividad espacial del entorno de trabajo; de la misma manera que la tecnología es el medio para alcanzar la eficiencia energética, el interiorismo busca incrementar la eficiencia laboral.” C&W.[1] Una de las primeras razones por las que apareció el movimiento de espacios compartidos (hot desk) fue por los trabajos de movilidad, trabajos que no necesitan una oficina física para desempeñar su función o al menos no todos los días de la semana, los cuales han demostrado que, los trabajadores que esporádicamente trabajaban fuera de su oficina perdían ese sentido de trabajo en equipo y de pertenencia. Otro valor muy importante de los espacios compartidos es el bienestar y la salud de los trabajadores, y según la encuesta europea sobre las condiciones de los trabajadores (2016) de Eurofound IV, son los trabajadores móviles los que menos piensan que el trabajo afecta a su salud. Esto se debe a las buenas condiciones de vida al disponer de un trabajo flexible donde, se gestionan su trabajo y ocio como mejor les convengan organizándose el tiempo a su manera y eligiendo el lugar para llevar acabo su trabajo.. Cushman & Wakefield: consultora donde Cushman es socio inmobiliario de Proworkspaces, la asociación española de operadores de espacios de trabajo flexibles. III. Eurofound: es una agencia tripartita de la UE cuya misión consiste en divulgar conocimientos en el ámbito de las políticas sociales y laborales. Se creó en 1975 para contribuir a la planificación y la definición de mejores condiciones de vida y de trabajo en Europa IV. Gráfica 2: Estudio de espacios colaborativos. Fuente Cuschman & Wakefield. 12.

(13) Los espacios de coworking son modelos de oficinas que atraen el talento por su cuidado y diseño atractivo destinado al confort del trabajador. Estudios como el de StaplesI [1] han demostrado que de 7.000 encuestados, el 86% están desilusionados y se sienten atrapados en la rutina, lo que les empuja a cambiar de trabajo. En definitiva, una oficina agradable aumenta la salud y la productividad de sus trabajadores. A raíz de este movimiento, gran número de espacios o compañías ya están implantando espacios comunes (lo que se denomina, open-space) en sus oficinas y, a su vez, han empezado a delimitar la superficie contratada por trabajador. Este nuevo modelo de negocio se forja con los valores de comunidad, pertenencia, entorno humanizado y digitalización. La filosofía de uso del espacio compartido busca que los trabajadores interactúen entre ellos, creando sentido de pertenencia. Una de las grandes diferencias entre el coworking y un espacio tradicional, es que el coworking suele contar con un personal destinado a ayudar y proliferar esta relación entre los trabajadores, para incrementar sus oportunidades y la innovación. “Una evolución desde los espacios colaborativos hasta los coworkings modernos han sido los community managers.” Informe de C&W [1] Es importante conocer al potencial cliente o cuál es el perfil de demanda que demandará estos espacios. Para gestionar, distribuir y dotar a los espacios de las necesidades de sus clientes, para así conseguir su máxima comodidad, bienestar y felicidad. Los coworkings ofrecen multitud de espacios diferentes que se encuentran en contacto unos con otros para satisfacer a todos los perfiles de trabajadores que existen o puedan existir de manera que se conecten y coexistan juntos en un mismo entorno. Aun así, también encontramos coworkings especializados en una rama o sector de trabajo donde están destinados a un perfil de trabajador en concreto. [2] Componentes del Coworking: + Espacio Físico: espacios de diferentes dimensiones, diseños y capacidades dependiendo de la tarifa contratada. Además, estos espacios pueden ser privados o compartidos y en caso de ser compartidos existen diferentes grados. El tipo de alquiler contratado determinará el acceso a algunos servicios como salas de reuniones o call centers, por ejemplo.. I. Staples, empresa especializada en espacios. Desde el 2016 ofrece espacios de coworking en Boston.. + Tarifas: para los espacios de trabajo existen diferentes tarifas, respecto del tiempo, puedes alquilar por días, semanas, meses o años. Y respecto 1. La desilusión de los empleados en las oficinas. Dic 2018 (revistapymes.es). 2. Estudio de espacios flexibles en España 2018. Noviembre 2018, (cushmanwakefield.es) 13.

(14) las horas, pueden ser de disponibilidad de 24h al día o como un horario de trabajo de media jornada (mañana o tarde) o jornada completa de 9:00 am a 19:00 pm. + Instalaciones: dependiendo del coworking disponen de otros usos complementarios como actividades de ocio (Yoga, Pilates, Ping Pong), restauración (Coffe shop), zonas de descanso, actividades de formación, salas de reprografía, etc. + Personal: Dependiendo de la dimensión del coworking dispondrá de más personal o menos a acorde a las necesidades y al número de ocupantes. Dispone de un Community Manager, encargado de fomentar las relaciones entre los usuarios, servicio de limpieza y recepcionista. El coworking es tanto para autónomos y Pymes, como para multinacionales como Microsoft que ya tienen un 5% de su plantilla en espacios flexibles y se espera seguir aumentando.[3] “El coworking no es la mejor opción para todas las empresas, ni para los trabajadores de todas las áreas, pero sí para equipos que necesiten entornos creativos, abiertos y flexibles”, señala BernadesI. El coworking no solo está presente en las oficinas sino también como uso alternativo o compatible en lugares de ocio o servicio, como puede ser una tienda, una cafetería, librería, etc, para conseguir más rentabilidad de sus espacios. En Londres ha aparecido la empresa “Space Haven” que se dedica a convertir bares y restaurantes nocturnos en coworkings por el día. Son los espacios híbridos. A través de la economía de intercambio lo privado y lo público se juntan y adquiere importancia el espacio como un bien rentable. Los propietarios de coworking buscan formas de aprovechar edificios y oficinas de bajo uso.. Javier Bernades: socio director del mercado de oficinas de la consultora Cushman & Wakefield I. 3. 14. El ‘coworking’ triplica la contratación y lidera el mercado de oficinas en el 2018. Dic 2018 (lavanguardia.com).

(15) 2.2 Diferencias del coworking respecto de la oficina tradicional Los espacios compartidos y más adelante coworkings llevan existiendo desde los años 90, este servicio se ofrecía por empresas en Estados Unidos, Australia y Europa. Veremos que existen diferencias respecto de las oficinas tradicionales y por tanto, las razones de su gran éxito en el mundo laboral y los factores clave que deben poseer los coworkings para que funcionen:[1] ◦. Periodo de contratación del Alquiler: Una de las grandes diferen-. cias y ventajas respecto de la oficina tradicional es el periodo de contratación del servicio, siendo un periodo corto, mientras que en la oficina clásica oscila en un mínimo de 3 a 5 años en España. La mayor flexibilidad en lo que se refiere a periodos de contratación en el coworking deriva en una inversión con mucho menos riesgo tanto para el inquilino como para el que alquila, ya que una varianza en el estado económico del inquilino no tendría un efecto tan negativo. El coworking ofrece la posibilidad de decidir el periodo de alquiler del espacio según las necesidades, ya sea un año, un mes o incluso días. ◦ Precio. m2: Otra diferencia detonante es el precio del alquiler respecto. de los m2. En las oficinas tradicionales el precio del alquiler se basa en la cantidad de m2 alquilados (precio/m2), es decir, influirá el número de personas y los servicios tales como, aseos, salas de reuniones, recepción etc., lo que supone que dotar a los trabajadores de espacios de confort descanso o simples áreas comunes aumentaría mucho el precio de ese alquiler de oficina. Sin embargo, en los coworkings independientemente de la tarifa que disponga el trabajador, por día, por mes, hot desk o espacio privado, dispondrá siempre de estas instalaciones comunes. ◦. Servicios comunes: La comunidad y relación entre los trabajadores. es uno de los factores principales de los coworkings por ello se debe perder la oficina tradicional segmentada y dividida en espacios cerrados y privados para crear espacios diáfanos, grandes y comunes que proporcionen libertad al trabajador de donde y como trabajar, de manera que compartan el espacio con otros miembros y que tengan ese sentimiento de pertenencia. Los coworking o espacios colaborativos son herramientas espaciales creativas y comunitarias que acogen a diferentes profesionales, ya sean autónomos, pequeñas empresas, start-ups, freelancers e incluso cliente corporativo, cada uno con su tarifa individual, pero compartiendo las mismas instalaciones comunes, actividades y conocimientos. En la oficina tradicional las zonas de estar son privativas de cada oficina, cada empresa tiene sus espacios comunes. ◦ Instalaciones: Las nuevas generaciones tecnológicas demandarán espa-. cios dotados de la mejor tecnología, por ello los espacios de trabajo deben 1. Estudio de espacios flexibles en España 2018. Noviembre 2018, (cushmanwakefield.es) 15.

(16) estar en constante evolución y ser oficinas inteligentes, energéticamente autosuficientes, dotadas de conectividad inalámbrica con los usuarios y los aparatos tecnológicos para el control de la iluminación, climatización, seguridad, accesibilidad etc. También, para la decoración y elección del mobiliario se debe pensar en el bienestar de sus miembros, por eso, debe haber muebles variados, regulables y adaptables al gusto del trabajador y los elementos decorativos tendrán que inspirar felicidad, vida y buenas vibraciones. Se incluyen para todos los miembros (en mayor o menor grado dependiendo de las condiciones del coworking) los servicios, de electricidad y agua, recepcionista, asistentes, oficina virtual, limpieza, acceso a tiempo completo, material, impresoras, correo, conexiones, Wifi, café y fruta, teléfonos, eventos, salas polivalentes, domicilio comercial y fiscal, etc. y además el Community manager, quien fomenta las relaciones laborales entre los miembros. Para que todo este sistema de actividades e instalaciones funcione es imprescindible la colaboración e implicación personal y profesional de los trabajadores, para así crear un ambiente creativo e innovador. Mientras que el alquilar una oficina tradicional conllevaría encargarse personalmente de alquilar esos servicios extras. ◦ Ubicación:. Se distribuyen por toda la ciudad, aunque destaca el interés de los espacios de coworking por una localización céntrica de buena conexión y cerca de áreas de uso residencial y comercial, se busca conectar al trabajador con la zona en la que viven, con la vida familiar,etc. Además no varía mucho el alquiler para un miembro. Mientras que alquilar una oficina tradicional en esta zona puede elevar mucho el precio lo que lleva a muchos inquilinos a buscar oficinas más descentralizadas y con mejor calidad ambiental. La naturaleza y los espacios exteriores también son muy importantes y necesarios para las personas, ya que mejoran la calidad del ambiente, relajan y ayudan a la concentración. Dotar un espacio de coworking y las oficinas tradicionales de elementos naturales y da sensación de calidad.. Tabla 1: Diferencias coworking y tradicional. Elaboración propia. 16.

(17) 2.3 Empresas Líderes y actuación en Madrid Las grandes compañías dedicadas a las gestiones de espacios de coworking son principales operadores en España. Entre Madrid y Barcelona ya hay alrededor de 90.000 m2 de coworkings, colocándolas en cabeza de las capitales con más capacidad de crecimiento en este mercado del real estate. Pero todavía está muy por debajo de Londres y Estados Unidos. En el mercado del coworking las principales empresas existentes que operan en España están llevando a cabo grandes inversiones cada vez más y de mayor dimensión y principalmente en Madrid y Barcelona. Estas empresas destacan por su calidad, innovación y diseño. Como hemos mencionado antes, se localizan principalmente en el centro y en el CBD de la capital y en Barcelona en el distrito financiero de 22@. [1]. Imagen 5 y 6: Área empresarial Madrid y Barcelona. Fuente JLL [1]. España ya posee 900 espacios de coworking posicionándonos terceros en el ranking mundial y lideran el mercado, Regus, WeWork y Utopicus. [2] Las empresas más destacadas son: -WeWork: empresa de coworking estadounidense con sede en Nueva York, distribuida en 23 países diferentes que cuenta con aproximadamen1. Oficinas. Las claves de un mercado en constante evolución. Febrero 2018 (jll.es/spain). 2. Disrupción o distracción: Espacios flexibles de oficinas. Espacio flexible: EMEA Research 2018 (jll.es/spain) 17.

(18) te 930.000 m2 en todo el mundo y 18.500 m2 en España, localizados entre Madrid y Barcelona. [3] Actualmente, es de las empresas más importantes en nuestro país y de mayor éxito. En Madrid se ubican en Castellana 77, Castellana 43 con 5.500 m2 y Eloy Gonzalo 27 de 6.400 m2. Y en Barcelona en Diagonal 444, Carrer de la Ciutat de Granada 121, contrato 6.500m2 en el edificio Luxa C/Tánger-Badajoz a finales de 2017. [4]. Imagen 7: Edificio Luxa. Fuente WeWork.. -Spaces: la marca de coworking de Regus, es el máximo competidor de WeWork. Alrededor del mundo Regus opera en 106 países diferentes y en España 51 centros de negocios se distribuyen por las ciudades más importantes del país, pero los de mayor éxito son de la marca Spaces que ya operan en 45 países y cuenta en España con 4 centros. En Madrid, en el centro de la ciudad, Río (C/Manzanares, 4) de 4.000 m2 para innovadores y creativos, Atocha (C/Alfonso XII, 62) de 3.500 m2 y uno de los más modernos y de obra nueva, Castellana 200 con 5.500 m2. En Barcelona en el 22@ en la C/ Pallarts 193 de 3.000 m2. Este último año cerrara con una inversión en Sevilla de 5.000 m2. Abrirá dos nuevos espacios en Madrid, uno se ubicará en el edificio rehabilitado de la C/ María de Molina donde dispondrá de 3.200 m2. Y en la C/ Méndez Álvaro Nº 20 Spaces abrirá 5.500 m2 de coworking. [5] [6]. Imagen 8: Spaces Rio. Fuente Spaces. 18. 3. WeWork (en.wikipedia.org). 4. WeWork (wework.com). 5. SPACES Regus abre dos nuevos espacios de la mano de CBRE, Noviembre 2018 (noticias.cbre.es). 6. Regus (regus.es).

(19) -Glue Concept: otro actor del coworking pisa fuerte en la capital con la apertura de un nuevo coworking de dimensiones notablemente superiores a los activos de su cartera. Alquila 1.800 m2 en el Viso, en Madrid y estará abierto 24/7 siendo un entorno flexible, moderno e innovador. [7] [8]. Imagen 9: C/ Lopez de Hoyos 42. Fuente Glue Concept. -Impact Hub: apareció en 2005 y está presente en 100 ciudades diferentes. En España encontramos 7 centros y el último, abre en Madrid (su tercer Impact Hub) en el barrio de Justicia junto al mercado de Barceló, y de mayor tamaño con 2.300 m2 distribuidos en 3 plantas con capacidad para 250 trabajadores. La Asociación Española de Fundaciones (AEF) cambiará su sede a Impact Hub Barceló, como dice su presidente, “para mejorar su forma de trabajar y ampliar e intensificar la colaboración entre las fundaciones asociadas”. Anteriormente en abril del 2018 abrió en la C/ Piamonte 2.000 m2 de espacio. Y, se espera para 2019 otra gran inversión por parte de esta empresa en Madrid donde abrirá sus espacios en la Torre Picasso localizada en el CBD de la capital. [9] [10]. Imagen 10: C/ Piamonte. Fuente Impact Hub 7. Auge del ‘coworking’: Glue Concept lanza un gran espacio de trabajo compartido en el centro de Madrid. Oct 2017. (eleconomista.es) 8. Glue Concept planta cara a los gigantes del ‘coworking’ con un edificio en Madrid. Oct 2017 (ejeprime.com). 9. Impact Hub abre su cuarto ‘coworking’ en Madrid: 2.300 metros cuadrados en Justicia. (ejeprime.com). 10. Quienes somos. (madrid.impacthub.net) 19.

(20) -Talent Garden: este agente se asienta en 20 ciudades del mundo, y en España solo existe un centro ubicado en Barcelona en Carrer de Muntaner 239, de las mejores zonas de Barcelona. Como informa elEconomista, acaba de recibir una de las mayores inversiones que haya podido recibir una empresa de coworking en Europa, lo cual van destinados para la apertura de otros tres centros más, dos en Madrid y uno en Barcelona. [11]. Imagen 11: Carrer de Muntaner 239. Fuente Talent Garden. -Utopic US: Dispone de 4 espacios en Barcelona y 6 espacios en Madrid donde sus edificios más grandes e innovadores se encuentran en Gran Vía 4 con 5.000 m2. El nuevo edificio de 2018 de Príncipe de Vergara diseñado por Ortiz y León, especializados en edificios sostenibles con 4.000 m2. Y Sant Pere, el primer edificio prime de coworking en Barcelona con 1.500 m2, ubicado en la Plaza Catalunya. [12]. Imagen 12: C/ Principe de Vergara. Fuente Utopic US. Como vemos día a día las empresas de coworking están invirtiendo en nuestro país y desde principios del año 2018 hasta septiembre entre Madrid y Barcelona se han llegado a contratar 55.900 m2 de espacios flexibles. 20. 11. Talent Garden destina 6 millones a España con la apertura de dos nuevos espacios. Nov 2016 (eleconomista.es). 12. ¡Nuevo espacio Utopicus en Príncipe de Vergara! (Utopic_US.es.

(21) y más concretamente en Madrid, 26.800 m2. Según la consultora Cushman & Wakefield se ha producido un aumento del 71% de espacios de coworking entre Madrid y Barcelona. Los ocupantes de este mercado han evolucionado y ya no solo se compone de autónomos y freelancers sino que también ha llevado a que grandes compañías como Accenture y el Banco Santander destinen parte de sus trabajos en espacios de coworking. [13][14]. Tabla 2: Operaciones destacadas de Coworking. Fuente Cuschman & Wakefield.[14]. Imagen 13: Coworkings en España. Fuente Cuschman & Wakefield.[14]. La oferta de espacios de trabajo tanto en Madrid como en Barcelona es muy baja 12% y 8% respectivamente, el objetivo del 2019 es aumentar esta oferta y así también disminuir las rentas. En el mercado de las oficinas predominan las superficies pequeñas, sin embargo, estas nuevas empresas cada vez contratan superficies mayores lo que demuestra el afianzamiento del mercado. Este año 2018 se ha visto repleto de contratos y operaciones de centros de coworking en casi todo el territorio, y con mayor oferta en los centros y distritos financieros de Madrid y Barcelona. El próximo 2019 se esperan más operaciones de este sector y otro año de auge del coworking.. 13. Las oficinas flexibles se consolidan en España. Noviembre 2018. (idealista.com). 14. Estudio de espacios flexibles en España 2018. Noviembre 2018, (cushmanwakefield.es) 21.

(22) 2.4 Principales Potencias del sector Las grandes inmobiliarias del mercado de oficinas en España ya están colaborando con las empresas de coworking y vemos como está cambiando la estructura del espacio de trabajo ofertados: - Merlín PropertiesI: 2017 se asoció con la empresa de coworking Loom House (se hizo con el 31% de la empresa) creando su nueva marca Twisttt, para reformar y renovar sus propiedades de oficinas para darles un diseño más moderno y convertirlos en espacios de coworking. Este año (2018) han abierto algunos espacios nuevos en la Zona Centro, en su edificio de la Calle Princesa Nº5, con 1.100 m2 de oficinas y una capacidad de 150 trabajadores y abrirán el año que viene en C/Ramón de la Cruz 38. [1]. Imagen 2: Twisttt. Fuente Merlín.. - ColonialII: se unió a la colaboración con la empresa de coworking Utopic US y se suma la expansión de la plataforma en España, actualmente está abriendo su 5º edificio de coworking en Madrid en la Calle Orense Nº62, un edificio que cuenta con 2.000 m2 y abrirá otros dos en Gran Vía y Príncipe Vergara. Cerca del intercambiador de Av. de América en el nuevo edificio The Window, Utopic US se ubicará en 3 plantas del inmueble. [2]. Merlin Properties: es una sociedad de invesión de activos inmobiliarios española fundada en 2014. Es una sociedad anónima constituida como una SOCIMI. I. Imagen 3: Edificio The Window. Fuente Colonial. 1 2. Merlin con Loom: alcanza diez ‘coworkings’ y desembarca en Barcelona. Noviembre 2018 (ejeprime.com). Colonial planta cara a Spaces en España y compra la empresa de ‘coworking’ Utopic_Us. Oct 2017 (ejeprime. com) 22. Colonial: es una corporación multinacional española del sector inmobiliario. II.

(23) - CBREIII: se encuentra ahora en el nuevo edificio de Castellana 200, donde además se ubica la empresa de coworking WeWork. La consultora quiso crear unos espacios flexibles y compartidos para los usuarios que cada vez demandan más estos espacios y se localizó en la sexta planta 625 m2 para espacios de coworking. Para ello CBRE y la universidad IED colaboró en este proyecto donde los alumnos diseñaron estos espacios. También la consultora internacional ha asesorado las operaciones en régimen de alquiler de la marca Spaces de la empresa Regus de sus coworkings en Madrid en la C/ Méndez Álvaro 20 con 5.580 m2 y en Barcelona en la Torre MAPFRE con 3.000m2. [3] También ha reformado la oficina de la empresa Penord RicardIV (aplicando las características del coworking), convirtiéndola en un espacio de confort y común para todos sus miembro de gran creatividad e innovación.[4]. Imagen 4: Espacio de coworking de Spaces. Fuente CBRE.. CBRE y Gestiona, tras una encuesta a 220 líderes empresariales y jóvenes del mundo, afirman que el 77% consideran que el espacio físico será todavía más importante que en la actualidad y otro, que uno de los grandes cambios será la economía colaborativa para compartir recursos humanos y físicos entre distintas empresas.. CBRE: es una compañía estadounidense de capital inmobiliario. Más de 40 años de historia en Madrid y ha participado en casi todas sus grandes operaciones del sector. (es.wikipedia. org) III. Pernod Ricard: es una empresa francesa que produce bebidas alcohólicas. Los productos más famosos de la compañía son los pastis Pernod y Ricard, ambos licores de anís. (es. wikipedia.org) IV. Socimi: (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI (eleconomista.es) V. En lo que respecta a la especialización de las Socimis en un tipo de mercado concreto, hay dos tendencias. Una tendencia más conservadora en la cual el foco de interés se centra en obtener una cartera diversificada tanto por usos como por inquilinos. La segunda tendencia es más común entre aquellos inversores dedicados a gestionar espacios de coworking o residencias de estudiantes, los cuales están interesados en llevar a cabo una especialización en un tipo de inmueble específico. [5] El grupo ExcemVI, siguiendo esta segunda tendencia, puso en marcha una nueva sociedad inmobiliaria que consta de tres Socimis, dedicadas a pisos, hostales y apartamentos turísticos y oficinas, separando el riesgo por tipología de activos y actividad. De esta manera están presentes en tres sectores del mercado con tres Socimis diferentes centradas las tres en el mismo 3. CBRE se va a la Universidad: becará trabajos de fin de máster sobre ‘coworking’, Mayo 2018. (ejeprime.com). 4. Pernod Ricard España. (proyectos-arquitectura.cbre.es). 5. “Las socimis no sustituyen la compra de un piso, son una inversión complementaria” Mayo 2018. (elconfidencial.com) 23.

(24) tipo de cliente: jóvenes estudiantes que requieren de residencia, espacios flexibles de trabajo y lugares de ocio. [6] - Excem Siwork se trata de la Socimi dedicada a los espacios de coworking, estando dirigida a jóvenes que acaban de entrar en el mundo laboral y comienzan a profesionalizarse. En cuanto a dos de las grandes Socimis del país, Merlin y Colonial, a pesar de no estar íntegramente dedicadas a los espacios de coworking hemos visto que impulsan marcas que gestionan estos tipos de espacios y adaptan algunos de sus inmuebles para convertirlos en espacios de trabajo flexibles. Entrando de lleno en el negocio y compitiendo con las empresas más importantes dedicadas a este sector. [7]. Excem: grupo internacional diversificado cuyas áreas de actividad incluyen las telecomunicaciones, real estate y la consultoría a grandes grupos. (excem.es) VI. 6. Excem pone en marcha tres Socimis para invertir 600 millones en viviendas, hostels y oficinas. Febrero2017 (expansion.com) 7. 24. El ‘coworking’ imparable: crece un 71% más hasta septiembre en Madrid y Barcelona. Oct 2018 (ejeprime.com).

(25) 2.5 El estado del mercado de los espacios de coworking Datos de los que se va a hablar: número de miembros, gastos e ingresos, número de ubicaciones en las que operan y la calidad del recurso de Internet. Según estudios de Deskmag y otros informes, queda demostrado, como el mercado de coworking está evolucionando en superficies de mayores dimensiones, ofreciendo espacios más grandes para más personas. Desde el 2016 el número de miembros a crecido más del doble, un 10% más que el número de mesas y la superficie de los espacios de coworking. La media obtenida de este año 2018 es de 1.500 m2 para 160 miembros y 120 mesas de trabajo. Respecto a los metros cuadrados por persona en 2018 ha disminuido a 12 m2 de media en el mundo, lo que significa que cada vez se comparte más y en cuanto a la utilización de escritorios el número de personas por escritorio ha aumentado a 1.2 miembros. La mayoría de los espacios de coworking con más número de miembros, a partir de 200, tienen ganancias. [1] [2]. Gráfica 3: Dimensión de espacios de coworking en m2. Fuente Deskmag. Gráfica 4: Nº de miembros por espacio de coworking. Fuente Deskmag 1 2. El estado 2018 de los espacios de coworking. (deskmag.com) Ultimate coworking space data report - selected slides (deskmag.com) 25.

(26) Gráfica 5: Nº de mesas en espacios de coworking. Fuente Deskmag. Gráfica 6: m2 por miembro en espacios de coworking. Fuente Deskmag. Según los estudios de Deskmag respecto al 2012 los espacios de coworking no rentables han disminuido considerablemente y vemos que la rentabilidad de estos espacios flexibles es mucho mayor en coworkings de mayor capacidad.. Gráfica 7: Rentabilidad de los espacios de coworking. Fuente Deskmag. 26.

(27) Es destacable que en estos últimos años ha aumentado la demanda y los ingresos de espacios privados dentro de los coworkings en más de un 25%. Aun así, el mayor porcentaje de los ingresos son a través del alquiler de espacio común y, en total las zonas y los espacios de trabajo comunes abarcan la mitad del coworking. Cuanto mayor son los coworkings hay más espacios privados y disminuye la diferencia con los espacios compartidos.. Gráfica 8: Disposición de espacios de coworking. Fuente Deskmag. Gráfica 9: Porcentaje de flujo de ingresos. Fuente Deskmag. Los ingresos de las oficinas privadas generan más de la cuarta parte de los ingresos del coworking que han subido un 9% y, por el contrario, los ingresos de los espacios compartidos y el alquiler de escritorios han disminuido un 4% y 8% respectivamente. Muchos espacios de coworking cada vez disponen de más espacios privados, aunque todavía existen coworkings sin estos espacios, siempre son necesarios para trabajos temporales como calls, momentos de mayor concentración, conversaciones privadas, etc. Una pregunta que se hacen es si el disponer de muchos espacios privados significaría la pérdida del coworking. Es verdad, que estos espacios divididos y cerrados dificultan la relación de unos con otros, lo cual es una amenaza para los términos que favorece el coworking. Al final, los espacios abiertos producen encuentros entre las personas y prolifera la relación entre ellos, pero hay que tener en cuenta que estas relaciones también se producen en los momentos de descanso, de ocio, en las comidas etc, lo óptimo es conseguir un equilibrio entre los dos. 27.

(28) Los mayores gastos de un espacio de coworking se dan en el alquiler del edificio con un poco menos del 40% del año pasado, gracias al incremento de su popularidad, seguido por el salario del personal y los gastos operativos que suponen un poco más del 30% de gastos en total. Un dato importante según los estudios de Desgmak es que cuanto mayor son los espacios de coworking los gastos operativos disminuyen proporcionalmente. Aunque, si los coworkings tienen sus propias instalaciones entonces son mayores los gastos operativos.. Gráfica 10: Porcentaje de gastos. Fuente Deskmag. Como nos muestra la gráfica, el 70% de los coworkings son alquilados. Los coworkings de alquiler suelen tener un contrato de cinco años y el precio de este alquiler aumenta con los años, cada año es mayor el precio, también depende en gran medida del tamaño de la ciudad donde se vaya a ubicar, la dimensión del coworking y el número de espacios que posee. La principal razón por la que los coworkings se han estado desplazando y reubicando no es tanto por el creciente arrendamiento según su antigüedad (36%) sino más por la necesidad de agrandar su espacio (63%).. Gráfica 11: Estado de rentabilidad del coworking. Fuente Deskmag. Cada año aumenta más el número de coworkings, con una media de 20 coworkings por ciudad, donde las ciudades con más saturación de espacios de coworking son las que tienen más de 1M de habitantes, pero hoy en día no es preocupante. Según las estadísticas, más de la mitad de los habitantes opinan que el número de espacios existentes está bien y un cuarto opina, que hay muy pocos. El 45% de los miembros de coworkings son locales. 28.

(29) Gráfica 12: Saturación en el mercado de coworking. Fuente Deskmag. La mayoría de los espacios de coworking son negocios secundarios para los fundadores y propietarios. Hoy en día un poco más del 40% de los coworkings son rentables. Para mejorar la marcha del coworking es importante aumentar la competitividad del trabajo en estos espacios, crear lugares más eficientes y reducir los gastos, siempre y cuando el coworking no tenga perdidas ya es exitoso. Respecto a coworkings que pertenecen a una marca o una cadena también cada uno deberá tener ganancias para que funcione el negocio, pero no necesariamente debe ser así, se compara con una cadena hotelera donde pueden perder dinero para mejorar su posición dentro del mercado y dispersarse por el mundo. La consultora BNP, analizó las grandes empresas internacionales como Danone, Coca-cola y Axa, que hicieron una reforma en sus espacios de trabajo donde redujeron el número de oficinas privadas del 75% al 1%, lo que supuso la satisfacción de casi el 100% de los empleados. Vemos como los espacios de coworking se instalan y cambian la forma de trabajar ofreciendo nuevas oportunidades a los trabajadores. [1]. *En las gráficas: “A menos que se indique lo contrario, expresamos los valores promedio en un 5% de la media recortada para escalas no restringidas (por ejemplo, tamaño en metros cuadrados, número de escritorios o miembros). Esto significa que el 5% más bajo y más alto de todos los valores no se tienen en cuenta. El resultado es que podemos filtrar los valores extremos de la media” Desgmak.[2] 1. Los espacios de coworking continúan con su expansión. Abril 2018 (oficinas.bnpparibas.es). 2. Ultimate coworking space data report - selected slides (deskmag.com) 29.

(30) 2.6 El estado del mercado del coworking en Madrid. En España existen ya aproximadamente 1.000 espacios de coworking. Como nos muestra el informe de Cuschman & Wakefield el 41% de estos espacios se localizan en el centro de Madrid. [1] La contratación de espacios compartidos ha alcanzado entre Madrid y Barcelona los 90.000 m2. Gráfica 13: Evolución de contratación de espacios flexibles. Fuente Cuschman & Wakefield.. Gráfica 14: Contratación de oficinas para espacios flexibles. Fuente Cuschman & Wakefield.. Este 2018, entre el 2T y 3T Cuschman & Wakefield ha encuestado a 74 gestores de centros de trabajo flexible. 1. De los encuestados el 51% son empresas de pequeña superficie y el 10% eran de dimensiones superiores a 2.000 m2, lo que se corresponde con el mercado español. Pero hay que tener en cuenta que el mercado de superficies mayores está aumentado.. 2. En cuanto a la ocupación de los espacios, el 70% de los encuestados tiene una ocupación del 75% y los centros con menos de la mitad de ocupación son solo el 7%. Pero el 80% espera un aumento de la ocupación. 3. La mayoría de los miembros de estas empresas son trabajadores autónomos y Pymes. 1. 30. Estudio de espacios flexibles en España 2018. Noviembre 2018, (cushmanwakefield.es).

(31) 4. Respecto a la división de los espacios se ofertan más espacios fijos que flexibles. 5. El 84% de los encuestados disponen de acceso a Internet o complementos para el acceso. 6. Parámetros que más marcan diferencia entre un coworking son el Networking y los Eventos, asesoría y el mentoring. 7. Sobre la apertura de nuevos espacios en los próximos años, la mitad de los gestores no abrirán uno nuevo, sin embargo, un 25% si lo abrirá. 8. Más de la mitad esperan un aumento de los precios. “Las principales características del modelo as a service son el pago según se va consumiendo. Este modelo ha entrado al mundo inmobiliario como Real Estate as a Service y denota principalmente los servicios de espacio flexible. Además, se entiende que el REAAS incluye todo un sistema de servicios complementarios o amenities para los usuarios del inmobiliario al uso.” C&W [2] Respecto a la contratación de oficinas en el mundo es destacable la contratación de espacios de coworking ya que desde la recuperación de la crisis están siendo un impulso muy grande para el mercado, no solo a efectos económicos sino también sociales. Este nuevo modelo de alquiler desde el 2016 está en auge. En el Reino Unido los espacios colaborativos casi suponen una cuarta parte de la contratación en este sector en 2018. Londres ya dispone de 800.000 m2 aproximandose a Nueva York con 900.000 m2. En Europa desde el 2015 el volumen de espacios de coworking se ha duplicado. La contratación en UE de espacios flexibles creció hasta casi un 30 % en 2017 y se espera que siga así anualmente, lo que supondrá que dentro de 5 años el espacio flexible sea el 5% del mercado de las oficinas. Londres y Amsterdam lideran el mercado y según el informe de JLL[3] Barcelona está creciendo destacablemente. Si comparamos los m2 de espacios flexibles respecto los m2 de oficinas Amterdam y Londres tendría un 5% y 4% respectivamente y Madrid y Barcelona un 1,2% y 1,8%.[4] 2. Estudio de espacios flexibles en España 2018. Noviembre 2018, (cushmanwakefield.es). 3. Disrupción o distracción: Espacios flexibles de oficinas. Espacio flexible: EMEA Research 2018 (jll.es/spain). 4. Los espacios flexibles en el trabajo han llegado para quedarse. Noviembre 2018 (cincodias.elpais.com) 31.

(32) Gráfica 15: Crecimiento del volumen de Espacios flexibles. Fuente JLL [3]. Cabe destacar que en España está creciendo notablemente este modelo de oficina y de trabajo por los bajos precios y calidad de vida del país, en Madrid ha pasado desde un 2% en 2013 a sextuplicar la contratación en el 2018. Aunque todavía el porcentaje es bajo se prevé que el coworking seguirá creciendo. Los propietarios de oficinas clásicas están transformándolas o añadiendo espacios de coworking y los inversores de estos espacios se están aliando con los propietarios para desarrollar nuevas marcas que ofrezcan Real Estate as a Service. Un factor muy importante que ha ayudado a la proliferación de estos espacios fue la generación del autoempleo debido a la crisis, ya que son los agentes más demandantes de espacios flexibles por ser freelancers. [5]. Gráfica 16: Contratación de espacio flexible sobre contratación total de oficinas (96). Cuschman&Wakefield.[4]. Se prevé que en Europa el mercado incrementara hasta los 10 millones de m2. Como hemos mencionado antes, Madrid y Barcelona son de los líderes en Europa en este sector y seguirán creciendo anualmente. En lo que va de año la contratación de coworkings en Madrid y Barcelona representa un 12% y 10% respectivamente tras haber crecido un 40% y 35% la contratación de espacios colaborativos desde 2017. 5. 32. Estudio de espacios flexibles en España 2018. Noviembre 2018, (cushmanwakefield.es).

(33) En España el mercado de espacios de coworking ha ido creciendo, en todos los aspectos. En 2016 La dimensión e inversión media de estos espacios era de 250 m2 y 58.000€ y el coste por m2 de coworking de 232€/m2.. Gráfica 17: Nº de Puestos de Coworking en España. Fuente Manuel Zea.. En cuanto a las dimensiones según el informe de Cuschman & Wakefield los espacios con una dimensión menor que 500 m2 son el 50% y entre 500 y 1.000 m2 son una cuarta parte, luego la media de este año 2018 es de 271 m2 segun CoworkingSpain.[6] En España el 71% de los coworkings tiene una facturación de casi 250.000 € al año. [7] Este año 2018 se han contratado en Madrid 26.800 m2 de coworkings desde enero hasta septiembre, y en total entre Barcelona y Madrid este mercado ha crecido un 71% más que el año pasado.[8] “El espacio flexible de oficinas representará el 30% de algunas carteras inmobiliarias corporativas para 2030” según JLL. [9] Estudia los cambios que se han producido en el trabajo y en la forma de vida de las personas, así como en el desarrollo de la tecnología que han llevado al auge del coworking para ver los riesgos y oportunidades de este sector para los propietarios e inversores. Hoy en día el sector de espacios de coworking con más de 700 suministradores ya está consolidado y aquellos con varias localizaciones geográficas y un fuerte capital progresarán. José Miguel Setién, director de Oficinas en JLL España, comentó: “El auge del espacio flexible en Madrid y Barcelona está resultando en una de las transiciones más importantes en el sector inmobiliario a las que hemos asistido. Nuestro estudio muestra la divergencia en la velocidad de transición por parte de los mercados y las empresas y, dado que este drástico crecimiento no da muestras de ralentizarse, las empresas, los promotores y los inversores deben mantenerse a la vanguardia de esta evolución para comprender qué efectos conlleva para sus objetivos empresariales”. [10]. 6. Crece el ‘boom’ de la oficina ‘Millennial’ Julio 2018 (expansion.com). 7. Las oficinas flexibles se consolidan en España. Noviembre 2018. (idealista.com). 8. Spaces planta cara a WeWork. Noviembre 2018 (idealista.com). 9. El espacio flexible de oficinas crecerá. Observatorio inmobiliario y de construcción. (observatorioinmobiliario.es). 10. Disrupción o distracción: Espacios flexibles de oficinas, Informe JLL (jll.es/oficinas) 33.

(34) 2.7 Conclusiones. La superficie de coworking contratada respecto de la superficie total contratada, 892.000 m2 de oficinas entre Madrid y Barcelona, ha supuesto el 10% del total con 90.000 m2. La mayoría de las contrataciones han sido medianas y pequeñas de entre 5.000 y 1.000 m2 e inferiores. Y las de coworking han sido de 500 m2 el 50% y entre 500 y 1000 m2 el 25% El coworking es un beneficio económico, social e intelectual. En España el coworking tiene una gran presencia y ya es tercero en el ranking mundial. Las nuevas generaciones de trabajadores son los emprendedores tecnológicos, artistas e innovadores son los principales demandantes de estos espacios y donde se produce un intercambio de conocimientos que produce mejores soluciones y más innovadoras. Calidad supone ubicación céntrica, cerca de servicios y zona residencial, horario flexible, espacios inspiradores y disponer de dotaciones. Con el alquiler de las diferentes tarifas de cada miembro se paga todo el espacio. Las buenas condiciones en España proliferan el coworking. Para los nuevos emprendedores buscan, nuevas formas de trabajo que les ayuden y doten de medidas más flexibles para llevar acabo su misión. Con el interiorismo se busca mejorar la eficiencia laboral. Y sobre todo se trata de vincularles y crear ese sentido de pertenencia de un lugar de trabajo, ya que muchos trabajos que no necesitan un espacio físico para desempeñar su función lo pierden. El cliente es muy importante a la hora de formar espacios. Existen coworkings formados por multitud de espacios en un mismo lugar donde coexisten diferentes trabajadores, y otros coworkings son creados para una rama o sector destinados a solo un perfil de trabajador. Los beneficios de un coworking respecto de la oficina tradicional son, la posibilidad de alquilarlo el tiempo que sea necesario, la disposición de dotaciones, instalaciones, es decir, de más m2 de los que alquilas y contar con oficinas modernas, que inspiren y ayuden a la creatividad dotadas de alta tecnología y mobiliario variado. Casi todos cuentan con acceso ilimitado a Internet y muchos ofrecen asesoría, mentoring y eventos. Vemos que la mayoría de los coworkings cuentan con una alta ocupación, lo cual significa que hay mucha demanda de estos espacios. En gran medida los ocupantes de estos espacios son trabajadores autónomos y Pymes, y es que el autoempleo prolifera este mercado. Sin embargo, no todos los oficios podrían llevar acabo su función en un espacio de coworking, a pesar de que cada vez se ofertan más espacios fijos que flexibles como en una oficina tradicional. 34.

(35) La contratación de coworkings fue un gran impulso para el mercado inmobiliario de las oficinas. Su contratación aumentó seis veces más de 2013 hasta el 2018. Hoy en día, los gestores de coworking confían en que aumentarán los precios y unos cuantos pretenden abrir uno nuevo en el futuro. También cabe destacar que muchos propietarios de oficinas están añadiendo estos espacios o transforman los suyos. Ha crecido mucho la contratación de los espacios de coworking y sus clientes ya no son solo start-ups y freelancer sino también grandes empresas que destinan parte de sus trabajos a coworkings. Lo que considero un gran acierto ya que introduces a tu empresa en este nuevo ámbito y tus trabajadores hacen networking con estos sectores nuevos e innovadores aportando la parte de innovación a tu empresa. Los cambios en la tecnología y en el trabajo a llevado a una nueva forma de vida. Los coworkings grandes con varias sedes en el mundo proliferarán, son como cadenas hoteleras, donde expandirse por el mundo es beneficioso. Madrid dispone de grandes compañías del mercado donde más de la mitad son internacionales y como nos muestran los estudios son los coworkings de mayores dimensiones los más rentables. Esto se debe a la disminución del m2 por persona donde cada vez se comparte más, y por tanto, en la misma superficie se paga más alquiler. En el coworking los máximos ingresos están en los espacios flexibles y compartidos, pero es considerable el aumento de espacios privados, sobre todo, en los coworkings de mayor dimensión donde la misma cantidad de ambos espacios. La mayoría de los coworkings son alquilados y suelen tener un periodo de 5 años donde cada año aumenta su valor. Se trata de un periodo de tiempo razonable ya que si su evolución es progresiva puede ser necesario ampliar el espacio o abrir nuevos centros. Todavía no hay saturación de coworkings y gracias a la competencia los alquileres de edificios bajan. Hoy en día la mayoría son negocios secundarios y lo importante es que mientras no tenga perdidas el espacio de coworkking será exitoso.. 35.

(36) 3. Contextualización. del mercado inmobiliario destinado. al sector terciario de oficinas:. Caso de Madrid. En este segundo capítulo se hará primero un análisis y estudio del mercado inmobiliario de las oficinas en España y más concretamente en Madrid para poder posicionarnos y entender que posición y papel ocupa el coworking en este mercado.. 3.1 Dimensión económica del sector terciario de las oficinas. La economía española ha avanzado positivamente en los últimos años según Oxford EconomicsI, siendo el principal impulsor el consumo del hogar. Como vemos en la gráfica a través del producto interior bruto (PIB), la economía española se ha estabilizado en los últimos años, para el cierre de 2018 y 2019 se prevé un crecimiento aproximado de 2,9 % y 2,4% respectivamente, lo que supone una ligera bajada del PIB en los últimos años. [1] [2]. Gráfica 18: Valoración del PIB anual. Fuente INE.. En España, el sector de las oficinas está en pleno auge y en Europa es actualmente el segundo país donde más va a crecer el empleo. Según la Estadística de Sociedades Mercantiles del INE, en 2017, ya se han creado 87.640 empresas nuevas, aunque es un 6% menos que en 2016. Sin embargo, se han mantenido a flote más empresas, un 20% más. La predicción de Focus Economics acerca del empleo en España ha crecido hasta un 2,5% en el 2T 2018, donde las actividades administrativas de empresas son las que más empleo crean y respecto al año pasado han crecido en un 70% por lo que es evidente que se necesitarán más espacios de oficinas.[3]. Según JLL, las tendencias de inversiones en oficinas están ascendiendo, ya se han contratado en total 892.000 m2 en Madrid y Barcelona y en las demás ciudades del país está creciendo la contratación.[4]. 36. 1. Perspectivas del mercado de las oficinas en España (alisedainmobiliaria.com). 2. Oficinas. Las claves de un mercado en constante evolución, Febrero 2018 (jll.es/spain). 3. Market in Minutes Oficinas en Madrid, 3T 2018. (pdf.euro.savills.co.uk). 4. Oficinas. Las claves de un mercado en constante evolución, Febrero 2018 (jll.es/spain). Oxford Economics: Empresa líder en previsión global y análisis cuantitativo. A través de sus herramientas analíticas, económicas e industriales pronostican las tendencias del mercado externo y evalúan su impacto económico, social y comercial. (oxfordeconomics.com) I.

(37) Gráfica 19: Previsiones de crecimiento de empleo para el 2018. Fuente Oxford Econommics.. La renta prime en Barcelona y en Madrid (32 €/m2/mes) ha aumentado estos últimos años por la fuerte demanda e interés de los edificios de calidad y la escasez de producto. Sin embargo, a pesar de la disminución de la inversión (259M €) en un 40% menos este tercer trimestre, se espera este 2018, con procesos de gran volumen, haber alcanzado las mismas cifras que en el 2017 o incluso un 10% más. Este año según los datos del INE la confianza empresarial ha crecido en un 3% respecto del año anterior. El 21,1% de los empresarios de negocios piensa que al final del año sus negocios serán positivos, el 15% que serán negativos y el 63% que se mantendrán en la misma línea.[5]. Gráfica 20: Índice de confianza empresarial. Fuente INE.. Existen varios motivos y motivaciones por el interés de este mercado. Destacan las oficinas en alquiler ya que mejoran y aumentan la actividad empresarial. También la compra de edificios de oficinas por parte de los inversores para luego subalquilarlos, como negocio rentable y, por último, usuarios que compran estas oficinas en propiedad. Además, la aparición de nuevos tipos de empresa como las start-ups y freelancers ha llevado a un nuevo modelo de alquiler de espacios de oficina cuyo valor e importancia está en su organización para el confort de los trabajadores y la flexibilidad, estos son espacios compartidos, los coworkings. 5. Oficinas. Las claves de un mercado en constante evolución, Febrero 2018 (jll.es/spain) 37.

(38) 3.2 El mercado inmobiliario de oficinas de Madrid. En este apartado hablaremos del mercado inmobiliario de las oficinas en Madrid, un mercado cuya ubicación está cambiando. Entre los años 2015 y 2016 hubo un gran movimiento por las grandes empresas y las empresas procedentes de otros submercados que prefirieron asentarse o mudarse a la Periferia debido a la mayor disponibilidad de superficie y las rentas más bajas. Pero en 2017 comenzaron las rehabilitaciones y aumentaron los espacios de calidad en el centro, lo que llevo a la vuelta a la instalación de las grandes empresas al centro, principalmente al CBD (Distrito financiero) con un 43% del total. Hoy en día en el centro de Madrid se ubican la mayoría de las empresas y es la ubicación favorita de las grandes empresas. El mercado de oficinas ha supuesto el 25% de la inversión inmobiliaria, como apreciamos en todos estos datos las oficinas son un punto fuerte para los inversores. En 2017 la capital ha contratado 560.000 m2 de oficinas, un 30% superior al 2016.[1] La contratación de espacios de oficinas en el primer y segundo trimestre del 2018 alcanzó 338.000 m2 muy parecido a como fue en el 2017. Por lo tanto, vemos que en los últimos meses entre 2017 y 2018 ha habido un aumento del 25% en la contratación de metros cuadrados respecto de los meses entre 2016 y 2017.[2] Según BNP, este tercer trimestre del 2018 se ha contratado una superficie de 142.066 m2 de oficinas en Madrid, un 60 % más que en el mismo trimestre del 2017.[3] Se espera este año haber alcanzado una contratación de oficinas en la ciudad de 490.000-530.000 m² y principalmente será por espacios innovadores y ampliación de espacios por las empresas actuales.[4]. Imagen 11: Indicadores de mercado del 3T 2018. Fuente Cushman&Wakefield. 38. 1. Oficinas. Las claves de un mercado en constante evolución, Febrero 2018 (jll.es/spain). 2. Marketbeat Oficinas Madrid: empresas TIC 2T 2018, Informe Cushman&Wakefield (cushmanwakefield.com). 3. Fundamentales Mercado Oficinas 3T 2018., Informe JLL. (jll.es/spain). 4. Los coworking dominan en el CBD y centro. Informe BNP Paribas Real Estate (realestate.bnpparibas.es).

(39) Gráfica 21: Contratación de Oficinas. Fuente BNP. El mayor número de estas contrataciones en el 3er trimestre han tenido lugar en la Periferia y Zona Descentralizada con una cuota del 55% y esto se debe principalmente por la disponibilidad de superficies mayores y renta menor (18 €/m2/mes) en Madrid. La mayor parte de las operaciones han sido medianas de entre 5.000 - 1.000 m2 e inferiores a 1.000 m2. Este 3er trimestre se han realizado 97 operaciones de oficinas y el 61,3% se han llevado a cabo en el CBD y Centro. Sin embargo, las operaciones de gran tamaño se han reducido debido a la falta de producto de calidad y bien situado para atender a la demanda. En los últimos años respecto del stock total de superficie disponible (2,1 millones de metros cuadrados desocupados en la capital) el porcentaje de edificios de calidad es todavía bajo pero gracias a las rehabilitaciones de edificios antiguos del centro de Madrid esta falta de oferta irá disminuyendo. En 2016 el CBD solo disponía de un 10,5% de edificios de calidad de grado A y en la Periferia un 30%.[5]. Gráfica 22: Contratación por rango de superficie. Fuente BNP.. Las grandes empresas son las principales demandantes de edificios de calidad ya que estos están teniendo gran impacto en sus resultados y en la productividad de los trabajadores. Y es aún mayor en las operaciones de grandes superficies. Como nos muestra la gráfica podemos apreciar que del 2014 al 2015 hubo una gran subida en la ocupación de los edificios de Grado A. Hoy en día sigue subiendo, aunque en menor medida por la menor disponibilidad de estos espacios.[6] 5. Los coworking dominan en el CBD y centro. Informe BNP Paribas Real Estate (realestate.bnpparibas.es). 6. Oficinas. Las claves de un mercado en constante evolución, Febrero 2018 (jll.es/spain) 39.

(40) [7]. Gráfica 23: El mercado de oficinas de Madrid. Fuente el Economista.. “Los edificios de Grado A representaron el 35% de la superficie total contratada, más del triple que su peso en el stock”, explica JLL. Madrid tiene una tasa de disponibilidad de superficie del 9.8% en el cierre del 3er trimestre, donde la mayor disponibilidad de espacios se encuentra en la Periferia con un 14%, en la Zona Descentralizada 13% y en menor medida le sigue el Distrito Financiero con 5% y el Centro con 4,5%. La tasa de disponibilidad del CBD en 2017 fue de 7.4% debido a las grandes inversiones que se llevaron a cabo ese año de Castellana 77 y Castellana 81, donde hoy en día se ubica uno de los espacios de coworking de la gran empresa WeWork. [8]. Gráfica 24: Tasa de Disponibilidad (%). Fuente BNP. En Madrid, como nos muestra la gráfica, las operaciones de más de 1.000 m2 suponen el 24 % de las transacciones y la mayoría tienen lugar en el Distrito Financiero y en la Periferia. Después del aumento de las operaciones de grandes dimensiones en el mercado inmobiliario de las oficinas. 40. 7. Sólo el 11,5% de las oficinas de Madrid es de alta calidad. Agosto 2016 (eleconomista.es). 8. Los coworking dominan en el CBD y centro. Informe BNP Paribas Real Estate (realestate.bnpparibas.es).

(41) suponen una minoría respecto a las operaciones de menor superficie ya que en España el perfil de empresa que abunda es la pequeña y mediana donde, actualmente según JLL, el 90% de las compañías españolas cuentan con 10 o menos empleados en sus plantillas. Aun asi, ya en el 3T del 2018 el número de operaciones entre 5.000 y 10.000 m2 es el mismo que en todo el año 2017.[9]. Gráfica 25: Operaciones según rango de superficie contratada, hasta 3T 2018. Fuente Savills Aguirre Newman.. Debido al aumento de demanda la renta media ha pasado de un 12 €/m²/ en 2012 a aproximadamente 17-20€/m²/mes este 3T del año 2018. Como hemos mencionado antes la falta de disponibilidad de espacio en el CBD llevará al mayor aumento de la renta en esta zona. La producción anual de inmuebles de oficinas está muy por debajo de los años anteriores, hasta el 3T de este año se ha producido 91.000 m² contado obra nueva y rehabilitaciones (media de los últimos 10 años 183.000 m2)[10]. Imagen 12: Renta 3T 2018. F: JLL. Gráfica 26: Renta Prime y Tasa de disponibilidad CBD. Fuente Cushman&Wakefield.. 9. Market in Minutes Oficinas en Madrid, 3T 2018. (pdf.euro.savills.co.uk). 10. Marquetbeat Oficinas Madrid: Suelo y potencial de desarrollo. 3T 2018. Informe Cush-. man&Wakefield (cushmanwakefield.com). 41.