Entidades responsables de la fiscalización durante la ejecución del

Página 69 de 121, Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa Las entidades responsables de realizar la fiscalización durante el proceso de ejecución de la obra son: ICICOR, responsable de la fiscalización en el área de ingeniería, Ernst &

Young responsable de la fiscalización en el área financiera e Improsa Capital, encargada

de la estructuración financiera del proyecto.

Investigaciones Científicas de Costa Rica, es una empresa reconocida por su trabajo en el campo de las valoraciones de terrenos y bienes inmuebles. Adicionalmente se desarrolla exitosamente en el área de bienes raíces y otros. Esta empresa fue la encargada de realizar la valoración ingenieril de la propiedad y es el encargado de realizar la actualización y seguimiento de las valoraciones a lo largo del proyecto y se responsabiliza por la validación de los presupuestos constructivos elaborados por la Gerencia Técnica. Su currículo se encuentra en el anexo 6.

Ernst & Young es la primera firma integrada de servicios profesionales en los Estados Unidos en 1989, creada por la combinación, de las firmas que fundaron Arthur Young y Alwin Charles Ernst. Precursor de la consultoría gerencial. Actualmente la compañía cuenta con 107.000 profesionales en 670 oficinas ubicadas en 140 países de todo el mundo. En la región centroamericana son alrededor de 300 profesionales que interactúan para brindar soluciones. Es la empresa encargada de realizar la valoración financiera del proyecto, desarrollando las proyecciones financieras y la sensibilización del mismo. El currículo se encuentra en el anexo 7.

Improsa Capital inició actividades en el año 2002 con el objetivo de brindar servicios financieros especializados a los clientes del Grupo Financiero Improsa. Es la empresa dedicada a la estructuración financiera del proyecto, la cual deberá darle seguimiento continuo durante la etapa constructiva con el objetivo de controlar todos los aspectos financieros planteados en la estructuración previa realizada. Asimismo, es la empresa encargada de realizar la comercialización del proyecto. El currículo se encuentra en el anexo 8.

Representada por la Lic. Kattya Villegas, abogada con amplia experiencia en la constitución legal de condominios, comerciales, industria y residenciales y sus respectivos reglamentos. El currículum de la Lic. Villegas, se adjunta en el Anexo 9.

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Representada por el Lic. Alfonso Meléndez, abogado con amplia trayectoria en el sector financiero. Es uno de los asesores legales del Grupo Financiero Improsa, y es el asesor legal de Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión y todos sus fondos de inversión. El currículo de Law network, se adjunta en el Anexo 10.

c. Descripción de las relaciones, responsabilidades y los riesgos

contractuales inherentes a la consecución del proyecto:

A continuación se hace la descripción de las relaciones, responsabilidades y los riesgos contractuales inherentes a la consecución del proyecto que se deriven de los convenios o contratos suscritos entre las entidades indicadas anteriormente y PROVISA, contratos que, una vez que se realice la transacción de venta al Fondo de Inversión Desarrollo Inmobiliario Improsa, serán cedidos a Desarrolladora Multipark, S.A.

Novatecnia: es la empresa responsable de la Coordinación del Área Técnica y de la Gerencia de Construcción del Proyecto, la cual está a cargo del Ing. José Mario Aguilera y el Ing. Pablo Contreras. Según los términos del contrato firmado por PROVISA con dicha empresa en la ciudad de San José, a las 14 horas del 13 de septiembre del 2005 y del cual se mantiene copia en las oficinas de Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, Novatecnia es la responsable de los procesos de licitación; la elaboración de los carteles, evaluación y negociación de las ofertas y recomendación final sobre las ofertas recibidas. Asimismo será la responsable de planear, ejecutar y administrar las obras. Deberá velar además por la revisión, definición y gestión clara y anticipada, de todos los recursos y condiciones tales como misión, objetivos, resultados, condiciones riesgosas, factores clave de éxito, puntos críticos, procesos, tareas, organización, profesionales, empresas constructoras, proveedores, permisos pendientes de trámite y/o aprobación, estudios, diseños, licitaciones, contrataciones, programaciones, presupuestos, costos, ingeniería del valor, sistemas de coordinación, información y control, planes de ejecución, implementación y montaje, aspectos ambientales y todos los factores clave para el desarrollo del proyecto y el cumplimiento de los objetivos y resultados esperados.

Página 71 de 121, Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa El riesgo contractual inherente a la consecución del proyecto consiste en el atraso en la entrega y conclusión de la obra. Este tema está esclarecido de una forma extensa en el contrato firmado mencionado anteriormente.

Además de lo anterior, coordina el seguimiento conjunto y simultáneo del cronograma establecido con las entidades involucradas en el desarrollo de este proyecto, esto proporciona información para determinar la etapa en la que se encuentra el proyecto y alerta a los relacionados si se ha dado algún atraso en alguno de los temas a desarrollar. Operan, bajo estrictos procesos de seguimiento acerca de los permisos, la toma de decisiones y otros; lo cual se discute en cuatro reuniones a la semana, una es del área de inspección (ejecutoria), otra de coordinación (logística), otra técnica (administrativa) y otra de proyecto (estratégica).

DITEK Arquitectura y Diseño, está a cargo del diseño arquitectónico, la ingeniería estructural, eléctrica y mecánica, esta última a cargo del Ing. Victor Fung Aplitec, S.A. empresa asociada a DITEK, los aspectos arquitectónicos están a cargo del Arq. Alejandro Vargas. Este equipo es responsable de determinar las condiciones y requisitos de diseño necesarias para alcanzar el objetivo, definir e implementar las mejores prácticas según los manuales de prácticas aceptables en la industria conforme al tipo de proyecto. Lo anterior incluye las tareas relacionadas a los sistemas de incendio, plomería, sistemas eléctricos, entre otros. En resumen, DITEK, cuenta con un equipo de profesionales comprometidos con el proyecto para garantizar su correcto desarrollo bajo los estándares y acuerdos establecidos.

El riesgo contractual con la empresa consiste en el hecho de que alguno de los temas definidos no se tramite a cabalidad con lo establecido en los acuerdos, las recomendaciones e inspección de campo de DITEK, son de suma importancia para el desarrollo exitoso de todos los detalles en temas de arquitectura, ingeniería y construcción. DITEK se encuentra sujeto a especificaciones del contrato que deben ser cumplidas a cabalidad, de lo contrario y si hay algún tipo de incumplimiento se podrían aplicar sanciones a dicha empresa.

Despacho Cubas & Asociados, S.A.P., es la responsable de diseñar los mecanismos de control necesarios para garantizar a los propietarios e inversionistas, el seguimiento del proyecto en sus diferentes áreas, así como proveer los servicios de asesorías contables. Funge como Contralor del proyecto y asesora en temas financieros,

Página 72 de 121, Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa contables y tributarios a la Gerencia General de Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión. Es responsable de la supervisión y control de las diferentes actividades de los responsables de áreas. Los riesgos asociados a la gestión de esta empresa se disminuyen en mucho gracias a los procedimientos establecidos, entre los cuales está el diseño conjunto con el responsable del área legal, sociedades y sus vinculaciones legales y operacionales; visitas focalizadas en aspectos relevantes para el análisis, prácticas y establecimiento de políticas de registro y validación de información, además de esto todas las actividades se enlistan en un cronograma del proyecto, con duraciones y responsables, con el objeto de poder llevar a cabo la implementación y el seguimiento.

TECHzone S.A., cuenta con un equipo altamente calificado de ingenieros en el área de

tecnología, sus funciones están relacionadas con la valoración del diseño e implementación de la tecnología en el proyecto. Durante el proceso de construcción, brindará asesoría mediante su integración con las compañías que proveerán comunicaciones, sistemas de seguridad y automatización. Podrá fungir además como diseñador, implementador, proveedor e integrador de sistemas de automatización, tanto para el condominio como para los espacios privados que los condóminos requirieran. Los riesgos de una implementación insuficiente se minimizan gracias a la participación conjunta de los especialistas, estando todos sujetos a las normas técnicas, al cronograma principal y a una serie de detalles determinados en los acuerdos de contrato.

Licda. Kattya Villegas. La Licda. Villegas tiene la tarea de someter el proyecto a la ley

de propiedad condominal y elaborar los Reglamentos del Condominio, el cual estará amparado por la Ley de Propiedad en Condominio. La elaboración de este reglamento reviste gran importancia para el correcto funcionamiento del condominio, pues define los alcances de la administración facultándola para ejercer control sobre los servicios comunes, manejo y rediseño de las fachadas, reglas de relación entre condóminos, etc. Una incorrecta gestión en esta área, generaría diversos problemas internos, afectando no solo el desarrollo del proyecto bajo las especificaciones de la ley, sino también de forma legal y financiera a los inversionistas.

Law Network Abogados Notarios: cuentan con una amplia experiencia en el Sector

Página 73 de 121, Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa servicio interdisciplinario, de alto nivel, en las diversas áreas del derecho comercial, bancario y financiero. Además de brindar servicios en Costa Rica, se encuentran en El Salvador y Guatemala. Esta empresa dará los servicios de asesoría en el ámbito legal del proyecto, por lo que una inadecuada gestión podría provocar una debilidad para la debida ejecución tanto de las obras como del proceso de comercialización, por lo que sus alcances son cubiertos en su totalidad, de acuerdo a los servicios que esta empresa ha brindado al Grupo Financiero Improsa, a la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión y a todos sus fondos.

Axioma Internacional, S.A., se rige bajo las recomendaciones de los estándares

ANSI/TIA/EIA-568-A, ANSI/TIA/EIA-569-A, ANSI/TIA/EIA-606, ANSI/TIA/EIA-607 del Instituto de Estándares Nacionales Americanos y de la Asociación de Industrias de Telecomunicaciones / Asociación de Industrias Electrónicas de los Estados Unidos de Norteamérica y a los estándares definidos por Building Industry Consulting Service International en el Manual de Métodos de Distribución de Telecomunicaciones; lo cual permite hacer cambios en protocolos, dispositivos de interconexión y lugar de conexión sin tener que hacer cambios en el cableado. Axioma es la responsable del diseño e implementación de los sistemas de comunicación y seguridad electrónica orientados a brindar un ambiente de trabajo seguro, controlado y de pronta reacción ante eventos que atenten contra la seguridad del parque. Además, deberá prever los medios adecuados de protección eléctrica para los equipos relacionados con los sistemas de transporte de información y de diseñar un adecuado sistema de barreras contrafuego para impedir el paso del humo, fuego, agua y calor (incendio, alarmas, acceso, entre otros).

Improsa Capital, S.A., Inició sus operaciones en el año 2,002 y forma parte del Grupo

Financiero Improsa, S.A. Improsa Capital brindará servicios relacionados a la estructuración financiera del proyecto, asimismo coordinará y ejecutará la comercialización y la gestión de pre-ventas, ventas y alquileres del proyecto. Según el contrato de servicios firmado el 30 de abril de 2007. El contrato ampara cláusulas legales en cuanto al incumplimiento de alguno de los alcances, asimismo, una inadecuada ejecución de las tareas podría generar atrasos en la obra.

Página 74 de 121, Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa Icicor: Investigaciones Científicas de Centroamérica, es la responsable de realizar la

inspección y la fiscalización independiente del proyecto, y será la responsable de elaborar el Informe de Avance y Cierre del Proyecto, tal y como lo dispone el artículo 92 del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión vigente a la fecha de elaboración del presente Adedum al Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa. Asimismo, brindará servicios de asesoría durante todo el proceso constructivo de este proyecto, validando presupuestos, analizando mejoras en el diseño y fiscalizando la inspección de las obras del proyecto. Esta empresa brinda servicios directos a la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión en su condición de fiscalizador independiente. En ese tanto, fue la encargada de elaborar el análisis técnico – ingenieril, empleado con el fin de determinar el valor de adquisición del proyecto. Una adecuada supervisión y fiscalización podría ocasionar plazos más largos en la ejecución de obras e incremento en los costos, dado lo anterior la labor de esta empresa es fundamental dentro del equipo del proyecto.

Ernst &Young: Esta empresa brinda servicios de asesoría financiera, valoraciones

financieras, entre otros a la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión. Fue la encargada de elaborar el análisis financiero tendiente a determinar el valor de adquisición del proyecto. Esta empresa, en su condición de Asimismo, el riesgo que se podría incurrir en el caso de que exista una inadecuada asesoría se podría incurrir en rentabilidades menores a las estimadas.