1.3 Los desahucios en materia de inquilinato
1.3.9 Las diversas clases de desahucios en la Ley de Inquilinato
1.3.9.3 Tercero El desahucio por terminación del plazo
1.3.9.3.2 Fines del desahucio por terminación del plazo
1.- Comunicar la decisión de no renovar el contrato.
2.- Para constituir o servir de causal, para demandar en juicio verbal sumario la terminación del contrato de arrendamiento (Falconi, 1995)
Queda claro con este que lo único que se obtiene al momento de realizar un desahucio es notificarle al inquilino el deseo por terminar la relación contractual de arriendo, pero queda a disposición de este la desocupación del bien inmueble revisando la Ley de Inquilinato no hay ningún manifiesto de que acción si transcurrido el plazo legal para la desocupación del inmueble este no sea devuelto al propietario.
En legislaciones mucho más avanzadas hay nociones acerca del lanzamiento como una medida cautelar que buscar garantizar la restitución del bien a su propietario a fin de evitarles ciertos perjuicios económicos y psicológicos.
1.3.10 El lanzamiento o desalojo como medida cautelar
Hay muchos doctrinarios en otras legislaciones que han llegado plantear como el desalojo como una medida cautelar en los juicios de Inquilinato
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Creemos que en todos los casos, aunque cautelarmente se adelante el objeto de la pretensión, en lo que hace al proceso de desalojo estamos hablando de una entrega provisoria de la tenencia del inmueble, por lo que es ineludible el dictado de una sentencia de mérito que convierta tal tenencia en definitiva.
Falcón –con referencia al instituto analizado aplicado en casos de desalojos promovidos contra intrusos- considera que “Se trata de un procedimiento preventivo…
Es claramente un procedimiento cautelar que requiere la confirmación de una sentencia de mérito para su fijación definitiva, y donde la misma ley permite su actuación en virtud de la naturaleza del derecho en juego. Por un lado tiene al resguardo del bien, por otro, a evitar que el tiempo que dura el juicio haga perder derechos al reclamante que no podrán ser recuperados jamás, especialmente en los casos en que los intrusos son insolventes. (Estenoz)
Santos, quien al respecto entiende que ―Este instituto –que actúa directamente el derecho material- es, en cuanto a su naturaleza jurídica, lo que se ha dado en llamar una `tutela anticipada o coincidente’ y presenta diferencias sustanciales con las medidas cautelares previstas en los códigos procesales, pese a compartir con estas el carácter de medidas urgentes. …
La denominada `desocupación inmediata´ consiste…en una modalidad de tutela anticipada, que tiene por objeto la satisfacción provisoria de una pretensión urgente, que es coincidente total o parcialmente con lo pretendido en la demanda.
En realidad de lo que se trata es de un supuesto de sentencia anticipada que hace lugar total y definitivamente a la pretensión del actor, que tiene como fundamento lo que tanto la experiencia como la estadística enseñan que los
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procesos de desalojo fundados en las causales de falta de pago o vencimiento de contrato prácticamente prosperan en su totalidad.
Como refuerzo, apunta que, en virtud de que al obtener la medida analizada el actor ya logra la satisfacción de su pretensión, cesa para él la carga de impulsar el proceso, quedando únicamente en cabeza del inquilino accionado, a fin de acreditar la falsedad de los extremos invocados por el locador, y además, dado que la medida se dispone con posterioridad a la traba de la litis, la verosimilitud del derecho del actor se acerca mucho a la certeza
A fin de situarnos en el contexto y marco conceptual en el que opera y cobran virtualidad los temas y figuras que serán tratados a continuación, comenzaremos por efectuar una muy breve caracterización del proceso de desalojo.
El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión
La pretensión de desalojo sólo implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien
El juicio de desalojo es un procedimiento especial, que tiende a celeridad de la acción
Para que la persona que se crea con un título suficiente obtenga el inmueble de aquel que se encuentra obligado a restituirlo por lo que es ajeno a cualquier otra pretensión que se intente debatir.
En nuestra Legislación los juicios por finalización del contrato de arrendamiento, por finalización del tiempo, siempre dan la razón al actor ya que este lo que en si exige es su derecho al dominio sobre su bien inmueble,
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siendo así que no encuentro un fundamento alguno para que se tenga que optar la vía Judicial para resolver este tipo de controversias
En resumen es el aviso que el arrendador le envía al arrendatario, haciéndole saber que el contrato ha terminado y debe por lo tanto devolver, restituir o entregar la cosa que recibió en arrendamiento.
Pues se entiende que terminado el contrato y que no hay deseo por parte de este de renovarlo, el arrendatario queda obligado a la restitución de la cosa, pero muchos arrendatarios se niegan a entregar y desocupar la cosa y es así como este desahucio sirve de fundamento para iniciar una acción, la del juicio verbal sumario a base del Articulo 33 de la Ley de Inquilinato, que es un verdadero proceso judicial.
En síntesis, al actor—arrendador le basta demostrar: la expiración del término del plazo del contrato de arrendamiento; y, que el desahucio fue notificado en forma oportuna al arrendatario o inquilino,
Es conveniente recordar que el desahucio debe ser presentado ante el respectivo Juez de Inquilinato, por escrito, pues sólo así se prueba su realización en el juicio principal.
Por otra parte recalco, que el desahucio debe darse por escrito, por lo menos con 90 días de anticipación a la fecha de terminación del contrato de arrendamiento o de la prórroga, pues de no efectuarse en ese tiempo, el contrato se prorroga por un año, y el arrendador deberá tener que esperar mucho tiempo más para desahuciar y/o para iniciar la demanda a base del desahucio, pues vencido el plazo de 90 días, el arrendador podrá demandar al arrendatario la restitución de la cosa arrendada. En resumen, la acción de inquilinato, en juicio verbal sumario, por el Art. 33 de la Ley de Inquilinato, no obtendrá éxito, esto es la desocupación, sino después del examen del derecho que se justifique con estas pruebas en el juicio y esto en la práctica tiene un lapso de aproximadamente 2 años hasta su ultima instancia.
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CONCLUSIONES DEL CAPITULO
EPÍGRAFE 4
Una vez finalizado este capítulo he llegado a conocer el origen del contrato de arriendo y su evolución desde la historia hasta la época actual.
Con el desarrollo del Marco Teórico se pudo obtener distintos conceptos de varios autores acerca de la problemática planteada a fin de poder obtener un mejor diagnóstico de la problemática y poder desarrollar una solución acorde a la necesidad actual de nuestra Legislación
Gracias a la información recabada de los diferentes libros y leyes del Ecuador hemos alcanzado llegar al objetivo planteado dentro del presente capitulo. No solo se logró palpar lo caduca que están la Ley de Inquilinato, pude verificar que no se cumple lo manifestado en la Ley en muchos aspectos, sobre todo en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento y el incremento de los precios de los mismos.
Es necesario que la Asamblea Nacional mande una verdadera reforma de fondo y forma a La Ley de Inquilinato, creo que adicional a la pena pecuniaria debería existir algún tipo de privación de la libertad cuando se contravenga ciertas disposiciones que existan en la ley a fin de garantizar con esto el respeto a las Leyes impuestas.
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