UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES UNIANDES
FALCULTAD DE JURISPRUDENCIA ESCUELA DE DERECHO
TESIS PREVIA A LA OBTENCIÓN DEL TITULO DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA
TEMA:
“PROYECTO DE REFORMA AL ARTÍCULO 48 DE LA LEY DE INQUILINATO A FIN QUE PERMITA EL LANZAMIENTO MEDIANTE DESAHUCIO POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO”
AUTOR:
BYRON NORBERTO VELASQUEZ PURUNCAJA
TUTOR:
AB. JULIAN RODOLFO SANTILLÁN ANDRADE. ESP.
ii
UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
“UNIANDES”
APROBACIÓN DEL TUTOR
Ab. JULIAN RODOLFO SANTILLÁN ANDRADE. ESP., en mi calidad de Asesor de Tesis, designado por disposición de Cancillería de la UNIANDES, certifico que el señor BYRON NORBERTO VELASQUEZ PURUNCAJA, alumno de la Facultad de Jurisprudencia, Escuela de Derecho, ha cumplido con su trabajo de Tesis con el Tema “PROYECTO DE REFORMA AL ARTÍCULO 48 DE LA LEY DE INQUILINATO A FIN QUE PERMITA EL LANZAMIENTO MEDIANTE DESAHUCIO POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO” quien ha cumplido con todos los requerimientos exigidos por la Universidad, por lo que se aprueba la misma.
El interesado puede hacer uso del presente para los efectos oportunos, así como también se autoriza la presentación para la evaluación por parte del tribunal respectivo.
Atentamente,
iii
DECLARACIÓN DE AUTORÍA DE TESIS
BYRON NORBERTO VELASQUEZ PURUNCAJA estudiante de la Facultad de Jurisprudencia, Escuela de Derecho, de la Universidad Regional Autónoma de los Andes ―UNIANDES‖, declaro en forma libre y voluntaria que la presente investigación y elaboración de la tesis que versa sobre: “PROYECTO DE REFORMA AL ARTÍCULO 48 DE LA LEY DE INQUILINATO A FIN QUE PERMITA EL LANZAMIENTO MEDIANTE DESAHUCIO POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRIENDO” así como las expresiones vertidas en la misma son autoría del compareciente, quien ha realizado a base de recopilación bibliográfica de la legislación ecuatoriana e internacional, y consultas en Internet.
En consecuencia asumo la responsabilidad de la originalidad de la misma y el cuidado respectivo a remitirse a las fuentes bibliográficas respectivas para fundamentar el contenido expuesto.
Atentamente,
iv
DEDICATORIA
Esta tesis está dedicada de manera especial a mi madre que ha sido el motor que ha empujado este barco contra viento y marea.
Para ti Lucia Chávez, ya que sin ti me hubiera perdido en el camino.
A mi familia y mis amigos que siempre de una manera u otra me han obligado a seguir adelante.
A la doctora Lourdes Sánchez por su paciencia y conocimientos brindados durante el transcurso de mi carrera universitaria
Y para todos aquellos que algún día dijeron que nunca terminaría esto, pues para ustedes también se las dedico.
Nunca dejes de soñar, no importa que tan grande ese sueño, quizá algún día lo conviertas en realidad.
v
AGRADECIMIENTO
A DIOS AL DESTINO A LA PACHA MAMMA
A LA VIDA
vi
INDICE
PORTADA
APROBACIÓN DEL TUTOR ... ii
DECLARACIÓN DE AUTORÍA DE TESIS ... iii
DEDICATORIA ... iv
AGRADECIMIENTO ... v
INDICE ... vi
RESUMEN EJECUTIVO ... ix
INTRODUCCIÓN ... 1
Antecedentes de la investigación ... 2
Situación problemática ... 2
Problema científico ... 4
Objeto de estudio y campo de acción ... 4
Identificación de la línea de investigación ... 4
Objetivos ... 5
Idea a defender ... 6
Variables de la investigación ... 6
Metodología a emplear ... 6
Métodos ... 7
Resumen de los capítulos de la tesis ... 8
Aporte teórico, significación práctica y novedad científica. ... 9
CAPÍTULO I ... 10
1.1 Origen de los contratos ... 10
1.1.2 Los contratos en el derecho ecuatoriano ... 11
1.1.3 Clasificación de los contratos según los requisitos de fondo ... 12
1.1.4 Clasificación doctrinaria ... 14
1.1.5 Tipología del contrato de arrendamiento según el Código Civil ... 15
1.1.6 Definición de contrato de arriendo ... 15
1.1.7 Reseña histórica del contrato de arrendamiento ... 16
1.1.7 Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento ... 17
vii
1.2.7.2 Real ... 17
1.1.8 Forma de los contratos de arrendamiento... 17
1.1.9 Características del contrato de arrendamiento ... 18
1.1.10 Requisitos del contrato de arrendamiento ... 19
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y LA LEY DE INQUILINATO ... 20
1.2.1 Caracteres del contrato de arrendamiento ... 20
1.2.2 Objeto del arrendamiento en la Ley de Inquilinato ... 23
1.2.3 El canon de arrendamiento en la legislación de inquilinato ... 23
1.2.4 Fijación de las pensiones de arrendamiento ... 24
1.3 Los desahucios en materia de inquilinato ... 29
1.3.1 Concepto etimológico de desahucio ... 29
1.3.2 Concepto gramatical de desahucio ... 30
1.3.4 Importancia del desahucio ... 30
1.3.5 Carácter del desahucio ... 31
1.3.8 Elementos del desahucio ... 32
1.3.9 Las diversas clases de desahucios en la Ley de Inquilinato ... 33
1.3.9.1 Primero.- El desahucio por demolición ... 33
1.3.9.2 Segundo El desahucio por traspaso de dominio ... 34
1.3.9.3 Tercero El desahucio por terminación del plazo ... 35
1.3.9.3.1 Características y efectos del desahucio por terminación del plazo ... 37
1.3.9.3.2 Fines del desahucio por terminación del plazo ... 38
CONCLUSIONES DEL CAPITULO ... 42
CAPÍTULO II ... 43
2. MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA43 2.1. Caracterización de la investigación ... 43
2.2.- Procedimiento Metodológico ... 44
2.2.1.- Investigación cualitativa ... 44
2.2.2.- Investigación cuantitativa ... 44
2.2.3 - Tipo de investigación ... 44
2.2.3.1 - De campo ... 44
2.2.3.2 Bibliográfica ... 44
2.2.3.3 Descriptiva ... 45
viii
2.3.1.- Método inductivo ... 45
2.3.2.- Método deductivo ... 45
2.3.3.- Sintético ... 46
2.3.4.- Histórico ... 46
2.3.5.- Técnicas ... 46
2.3.5.6 Población y muestra de la investigación. ... 47
2.3.5.7 Tabulación de los datos obtenidos ... 48
2.4 Conclusiones ... 51
CAPÍTULO III ... 52
3.1. Desarrollo de la propuesta ... 52
3.1.2 Contenido del numeral a incorporarse ... 53
3.2 Proyecto de Ley. ... 55
3.3 Conclusiones. ... 59
ix
RESUMEN EJECUTIVO
El presente trabajo investigativo de tesis busca solucionar un problema Jurídico que nace de un vacío legal en la Ley de Inquilinato , con respecto la finalización del contrato de arriendo una vez finalizado el plazo que se pactó en arriendo , la ley vigente no manifiesta que paso o que proceso realizar en el caso que el arrendatario no quiera desocupar las dependencia que se le fueron cedidas para su uso , por lo que el medio para solucionar este problema Jurídico se ha convertido la vía Civil través de un juicio de Finalización de contrato de arriendo , los mismos que en la práctica suelen durar de 1 a 2años . Por lo que es imperioso, plantear a la Asamblea Nacional que realice una reformar a la Ley de Inquilinato actual, ya que estos problemas van incrementándose en el país día a día causando más saturación a nuestro Sistema Judicial.
Para nuestro trabajo se realizó una ardua investigación documental de Jurisprudencia y doctrina referente al tema, a través de una investigación de campo pudimos constatar la realidad del tema en los juzgados, mediante una encuesta y resultados estadísticos se pudo conocer la realidad del tema. La línea de investigación jurídica está basada en la Administración de Justicia
x
EXECUTIVE SUMMARY
This research work thesis seeks to solve a problem that stems from a Legal
loophole in the Residential Tenancies Act, regarding the completion of the
lease term once the lease is agreed, the existing law does not state what has
happened or that process performed in the event that the tenant does not
want to vacate the unit were transferred to it for use, so the means of solving
this problem has become Legal Civil pathway through Completion trial lease,
the same as in practice usually last 1 to 2 years. So it is urgent, ask the
National Assembly to make a law to reform the current tenancy, as these
problems are increasing in the country day by day causing more saturation to
our judicial system.
For our study was conducted painstaking research Jurisprudence and
Doctrine documentary about the subject, through field research we observed
the reality of the issue in the courts, through a survey and statistical results
could know the reality of the topic. The online legal research is based on the
Administration of Justice.
From this research I noted the growth of the problem and the need in the
community to be a quick and effective solution to a problem that could be
1
INTRODUCCIÓN
El constante evolucionar de la sociedad en aspectos sociales, económicos, políticos y legales, ha ocasionado que vayan apareciendo nuevas controversias en la misma, de manera en especial he fijado mi interés en el tema arrendamiento en al área urbana, misma que está regulada en nuestra Ley de Inquilinato.
Como podemos ver en nuestro país las Leyes civiles, penales, laborales e Inquilinato están orientados a salvaguardar la parte más débil, en la Ley de Inquilinato es evidente esto, ya la Ley protege de manera en especial al arrendatario, que es la persona que por sus escasos recursos económicos opta por arrendar un bien inmueble ya sea para negocio, vivienda, etc.
La Constitución actual manifiesta en el capítulo del régimen del Buen Vivir. Que los ecuatorianos podemos suscribir contrato de arriendo con el fin de que podamos tener una vivienda digna.
2
Antecedentes de la investigación
El presente trabajo de investigación, tiene como finalidad analizar los problemas jurídicos entre el arrendador y el arrendatario al momento de finalizar la vigencia del contrato de arriendo y su vez darles una solución viable para la resolución de los mismos de una manera rápida y eficaz.
En la Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas, no se cuenta con un Juzgado de Inquilinato por lo cual en el presente trabajo investigativo tendremos que remitirnos a los Juzgados de lo Civil de la provincia a fin de esclarecer el crecimiento de esta problemática en nuestro Cantón .
Luego de una exhausta investigación en el Centro de Documentación e investigación CEDIC de Uniandes de la ciudad de Santo Domingo, se ha logrado constatar que no existen antecedentes investigativos respecto a las controversias que se forman por la finalización de un contrato de arriendo por haberse cumplido el tiempo pactado para el mismo. Por lo cual la presente investigación es pertinente y de carácter original.
Situación problemática
3
El Artículo 33 de la Ley de Inquilinato manifiesta ´´ANTICIPACION DEL ARRENDADOR.- El arrendador comunicará al arrendatario su resolución
de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a
la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se
entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y por
una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá
darlo por terminado mediante el desahucio respectivo.
Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a
los subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días. Si no lo
hiciere, y el subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará
con una cantidad igual a la pensión de tres meses´´ (LEY DE INQUILINATO, 2012)
La Ley de Inquilinato, es clara con respecto a al plazo que le brinda al arrendatario para que sea notificado con el desahucio desocupe el bien del cual está haciendo uso, sin embargo, existe una falencia en la ley ya que no le garantiza al arrendador al momento de realizar este pedido que el bien materia de arriendo sea devuelto cundo este exija su entrega.
¿Qué sucede si ese arrendatario no quiere desocupar el inmueble al cumplirse los noventas días que la Ley estipula?
4
Problema científico
El arrendatario, presenta varias dificultades para recuperar el bien que dispuso en arriendo, pese a ver finalizado el tiempo pactado para el mismo. La ley de Inquilinato tiene un vacío legal referente a esta problemática.
Objeto de estudio y campo de acción
El Objeto de estudio Ley de Inquilinato El campo de acción
El catastro inmobiliario de la ciudad Lugar Santo Domingo de los Tsáchilas Tiempo 2013
Identificación de la línea de investigación
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Objetivos
Objetivo General
Proyectar una reforma a la Ley de Inquilinato que permita el lanzamiento mediante resolución del Juez de Inquilinato, cuando el arrendador cumplido el plazo previsto en arriendo requiera su bien sujeto al mismo.
Objetivos Específicos
Fundamentar jurídica y doctrinariamente la necesidad de reformar el Artículo 48 de la Ley de Inquilinato, a fin de que exista también la figura del lanzamiento cuando se dé el vencimiento del contrato de arriendo.
Acudir a los diferentes Juzgados de lo Civil de Santo Domingo de los Tsáchilas y mediante revisión de diferentes expedientes conocer la problemática en nuestra Provincia con miras a solucionarla
Diagnosticar las causas y efectos que existen en nuestro medio, con respecto a la finalización de los contratos arriendo, cuales son las vías que utilizan tanto arrendador y arrendatario al culminar los mismos.
Elaborar los componentes jurídicos que permitan la incorporación al Artículo 48 de la Ley de Inquilinato para que mediante esta se logre una inmediata solución a los conflictos entre las partes al finalizar el tiempo estipulado de duración del contrato de arriendo.
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Idea a defender
Con la reforma al Artículo 48 a la Ley de Inquilinato, el arrendador podrá acudir ante el Juez para que este le otorgue el desalojo de manera directa, ya que pese haber finalizado el tiempo que la Ley le concede al arrendatario para que desocupe el inmueble, este se niega a cumplir con esta disposición, esto permitirá al arrendador evitarse el problema Judicial que suele realizarse para el mismo.
Variables de la investigación
Variable independiente
Reforma al Artículo 48 ayudaría que de manera más rápida y eficaz se logre la recuperación del inmueble arrendado sin necesidad de plantear mediante procedimiento judicial el lanzamiento
Variable dependiente
Evitar el proceso judicial que se realiza para pedir el lanzamiento por finalización del contrato de arriendo.
Metodología a emplear
7
Métodos
Inductivo
Sirve para analizar de manera directa el problema en cuestión mediante el estudio de casos concretos, lo que me permite obtener conclusiones universales, que permitieron explicar el problema estudiado.
Deductivo
Mediante este método se lograra obtener un resultado concreto de en donde se encuentra la verdadera problemática en este tema, ya que mediante el análisis de información entre público general y estudiantes de derecho, poder identificar las causes reales del problema
Analítico - Sintético
Aplicado en el análisis de la información referente a las controversias que se generan entre arrendador y arrendatario, para luego aplicarlo al marco teórico.
Técnicas
Encuesta
Realizada para obtener información referente a la Ley de Inquilinato y a la manera en cómo se manejan los contratos de arriendo, derechos y obligaciones entre las partes.
Entrevista
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El presente trabajo investigativo se encuentra divido en tres capítulos, los cuales se perfeccionan el tema investigado, los mismos que se encuentran comprendidos de la siguiente manera:
Resumen de los capítulos de la tesis
En el CAPÍTULO I se encuentra el desarrollo del marco teórico, constituye el sustento o base teórica en la cual se desarrolla el presente trabajo de tesis, su estudio, la fundamentación y el sustento legal con el cual se han tratado los puntos específicos dentro de este capítulo, sustento que pretende llegar a establecer la equidad que debe existir entre las personas; y en base a las normas Constitucionales y la Ley Civil fijar un método que sea rápido e eficaz para que se otorgué el lanzamiento de estos malos inquilinos que se niegan a entregan las dependencias que se les dio en arriendo y pesa a la finalización del tiempo pactado , quieren seguir permaneciendo con el uso de los mismos , la misma que debe ser plasmada en la Ley. .
El CAPÍTULO II se encuentra el marco metodológico, el cual nos va a permitir llevar adelante el desarrollo del presente trabajo investigativo; donde se muestran los distintos, tipos de investigación, los métodos y técnicas que fueron utilizados para llegar al objetivo deseado.
9
Aporte teórico, significación práctica y novedad científica.
Aporte teórico
El presente trabajo investigativo, permitirá tanto a estudiantes, profesionales en derecho y de manera primordial la colectividad de nuestro Cantón, puedan conocer acerca de este problema jurídico en el área Inquilinato, su origen y cuáles son sus posibles soluciones, ya que afecta a la sociedad de manera directa e indirecta y se ha convertido actualmente en un problema viene en aumento, causando saturación de causas y por lo tanto demoras en cuanto a la Administración de Justicia por parte de los distintos juzgados de nuestra localidad .
Significación práctica
Como aspectos principales en el que recae la presente investigación serán el económico y moral. En la parte económica debido a que el arrendador, tiene que optar por la vía judicial para recuperar su bien inmueble que está sujeto a arriendo, lo cual le ocasionara un gasto monetario no previsto. Moral ya que este problema judicial por lo general en nuestro País el tiempo que suele demorarse para obtener la sentencia de desalojo es de 1 a 2 años y esto afecta tanto moral como psicológicamente a arrendador como persona por el mero hecho de estar involucrado un trámite judicial por falta de una normativa que le permita una solución más rápida.
Novedad científica.
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CAPÍTULO I
EL CONTRATO DE ARRIENDO
EPÍGRAFE 1
1.1 Origen de los contratos
En el derecho romano no encontramos una definición de contrato y en sus textos utilizaron como términos semejantes, las palabras convención pacto y contrato. Solo posteriormente se los distingue, siendo la convención el género respecto del contrato, y el pacto se diferencia del contrato por carecer de acción
Desde el punto de vista etimológico contrato deriva de contrahere por lo cual solo comprende a los acuerdos cuyo objeto es crear o, modificar obligaciones, entre las partes.
En cambio la Convención comprende también los acuerdos que extinguen obligaciones.
Obligación romana surge en el campo de los delitos. Originariamente el
culpable de una lesión habría quedado sometido, de acuerdo con las formas de
mancipium o nexum, a la persona lesionada, pero el reo habría tenido la
posibilidad de liberarse sufriendo la pena del Talión o bien pagando una
composición
El nexun fue el primer contrato romano que se caracterizaba por las rígidas
solemnidades que debían seguirse para su perfeccionamiento, como la pesada
11
Posteriormente, se agregaron el mutuo, el comodato, el depósito y la prenda,
estos surgen cuando deja de ser el nexum el medio más idóneo para
celebrarlos, bastando la simple tradición de una cosa. Estos constituyen los
contratos reales (CASTILLO)
Finalmente, cuando la evolución del Derecho Romano hizo del acuerdo de voluntades el elemento característico del contrato, se acepta que puedan ser perfeccionados por el mero consentimiento de las partes, apareciendo así, los contratos consensuales.
No todo acuerdo de voluntades se lo consideraba como contrato, sino solamente aquellas relaciones a las que la ley atribuía el efecto de engendrar obligaciones civilmente exigibles.
1.1.2 Los contratos en el Derecho Ecuatoriano
Podemos encontrar una definición en el libro segundo del Código Civil Ecuatoriano en el articulo 1480 que dice: “ Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los
contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que
se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los
cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o
daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por
12
Diccionario Jurídico de Guillermo Cabanellas
Es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico; y el
contrato constituye una especie particular de convención, cuyo carácter propio
consiste en ser productor de obligaciones (ROVELLI)
El art 1481.- Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte
puede ser una o muchas personas (PUBLICACIONES, 2011)
La legislación ecuatoriana da como válidos los contratos ya sean orales o es escritos.
-Oral: cuando se ha pactado por medio de la palabra tan solo. Esta clase de contrato es utilizado en contratación laboral y esta regalada en el código de trabajo Art 12 inc. 2do
-Escrito: cuando se ha estipulado este contrato por medio de un papel donde ambas partes firman en señal de aprobación o común acuerdo
1.1.3 Clasificación de los contratos según los requisitos de fondo
Su clasificación se encuentra legislada en el libro IV del Código Civil vigente en los artículos 1483 al 1487 entre los cuales podemos encontrar los siguientes:
13
o para un obrero aislado lograr que se modifiquen condiciones de trabajo impuestas por la empresa;
Contrato Individual: es al que sólo obliga a las personas que hayan dado su consentimiento, por si mismas o por medio de sus representantes, y
Contratos Colectivos: es al que, contrariamente al principio del efecto relativo de las convenciones, obliga a un grupo de personas, sin que sea necesario su consentimiento.
Contratos Sinalagmáticos Perfectos: El contrato es sinalagmático o bilateral, cuando los contratantes se obligan recíprocamente los unos respecto de los otros.
Contratos Unilaterales: Es cuando una o varias personas están obligadas respecto de otras o de una, sin que por parte de estos últimos se contraiga compromiso.
Contratos Sinalagmáticos Imperfectos: Es un contrato, unilateral que en su origen, puede hacer que nazca, en su curso, una obligación con cargo al acreedor. El depositario gratuito o el prestatario que han efectuado gastos para la conservación de la cosa, se convierten, a su vez, en acreedores del depositante o del prestador.
Contratos a Título Gratuito: es aquel que es movido por un fin desinteresado, no persiguen ningún provecho personal.
Contratos a Título Oneroso: es aquel que busca una ventaja, hacer negocios, es decir, obtener beneficios y estos a su vez se subdividen en:
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Contratos Aleatorios: es aquel en el cual la ventaja que las partes obtendrán no es apreciable en el momento en que se perfecciona el contrato, porque depende de un acontecimiento incierto.
1.1.4 Clasificación doctrinaria
a) Contrato privado y público
Contrato privado: es el realizado por las personas intervinientes en un
contrato con o sin asesoramiento profesional.
Tendrá el mismo valor que la escritura pública entre las personas que los
suscriben y sus causahabientes(http://es.wikipedia.org/wiki/Contrato)
Por definición, un contrato privado es aquel que se celebra entre particulares y que por disposición de la Ley surte efectos única y exclusivamente entre quienes lo realizan, es decir, que no surte efectos contra terceros.
Contrato público: son los contratos autorizados por los funcionarios o empleados públicos, siempre dentro del ámbito de sus competencias,
tiene una mejor condición probatoria.
Los documentos notariales son los que tienen una mayor importancia y
dentro de ellos principalmente las escrituras públicas. (http://es.wikipedia.org/wiki/Contrato)
b) Contrato nominado o típico e innominado o atípico
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Contrato innominado o atípico: es aquel para el que la ley no tiene previsto un nombre específico, debido a que sus características no se encuentran reguladas por ella.
1.1.5 Tipología del contrato de arrendamiento según el Código Civil
El Art. 1884 del Cód. Civil ―el Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa,
o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este
goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras especiales”. (PUBLICACIONES, 2011)
El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo.
El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. Otro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, según el tipo de contrato en que consista.
1.1.6 Definición de contrato de arriendo
16
Proviene del latín ―CONTRACTUS” derivado de “CONTRAHERE” que significa concertar, lograr. Es el acuerdo de voluntades entre dos o más personas con el objeto de crear vínculos de obligaciones.
1.1.7 Reseña histórica del contrato de arrendamiento
En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inició como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado.
Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos.
Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta.
Luego se agruparon bajo el concepto de la Iocatio conductio la cesión
para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de
una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta
Como dice Eugene Petit "Los romanos distinguían dos clases de
arrendamientos:
a. - El arrendamiento de cosas, es la aplicación más importante de este
contrato
b.- El arrendamiento de servicios. (FALCONI, 2009)
17
1.1.7 Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento
Se discute en doctrina si es PERSONAL o REAL.
1.1.7.1 Personal
Es PERSONAL dicen varios autores porque existe obligación del arrendador de
mantener al arrendatario en el goce y uso pacífico de la cosa arrendada.
1.2.7.2 Real
Troplong sostiene que es de derecho REAL, porque fundamentalmente el
contrato de arrendamiento subsiste como cuando se vende la propiedad,
pero esto sólo sería en nuestro caso cuando hay contrato de
arrendamiento por escritura debidamente inscrita en el Registro de la
Propiedad. (FALCONI, 2009)
A mi criterio el contrato de arrendamiento es personal. según lo que manifiesta la Ley de Inquilinato del Ecuador ya que está escrito mediante norma escrita que el arrendador debe prestar todas las garantías para que el arrendatario se sienta augusto en el bien que está arrendando , dejando de lado lo de derecho real ya que como bien es cierto que los contratos que son celebrados mediante escritura pública tienen ciertas ventajas al momento de querer el arrendador finiquitar el arriendo , no lo hace en si subsistible a todas las formas de terminación del arriendo , lo cual señalare en el transcurso del trabajo.
1.1.8 Forma de los contratos de arrendamiento
El Artículo 29 de la Ley de Inquilinato es categórico en señalar:
Forma del Contrato de más de diez mil sucres mensuales.- Los contratos
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celebrarán por escrito, debiendo el arrendador registrarlos con los
respectivos timbres, dentro de los treinta días siguientes a su
celebración, en el Juzgado de Inquilinato o en el que hiciere sus veces,
los mismos que llevarán un archivo numerado y cronológico de los
contratos registrados, bajo la responsabilidad personal del Juez y
Secretario". (PUBLICACIONES, 2011)
El contrato de arrendamiento es existente y válido aunque no se celebre en forma escrita, pues en los Artículos transcritos no se hace referencia alguna a la inexistencia o invalidez del contrato por falta de forma escrita .Para el ejercicio de cualquiera de las acciones el actor deberá exhibir con su demanda el contrato de arrendamiento correspondiente, en el caso de no haberse celebrado por escrito se sustituye a este mediante una declaración juramentada.
1.1.9 Características del contrato de arrendamiento
A breves rasgos podemos señalar las siguientes:
1.- Es un contrato a título oneroso, ya que la misma definición establece la
obligación de pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado;
2.- Es un contrato sinalagmático, pues el arrendador debe procurar el goce de
una cosa y el locatario o arrendatario debe pagar el alquiler de arrendamiento;
3.- Es un contrato de ejecución sucesiva, pues cada parte debe ejecutar una
serie de obligaciones durante el tiempo que dura el mismo;
4.- Las partes generalmente en los contratos de arrendamiento urbano, suelen
dar al mismo el carácter de personal, prohibiendo el subarriendo o cesión de
todo o parte del local arrendado;
5.- El contrato de arrendamiento es temporal, según lo dispone el Artículo 28
de la Ley de Inquilinato, sin lo cual acarrearía una descomposición de la
19
De lo expuesto por el Dr. Falconí en su manual de Inquilinato me gustaría acotar que el contrato de arrendamiento también es PRINCIPAL ya que tiene existencia propia no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual 1.1.10 Requisitos del contrato de arrendamiento
Como nos han enseñado nuestros maestros, para que un contrato sea válido es preciso que se cumplan CUATRO REQUISITOS:
CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, OBJETO Y CAUSA.
Capacidad: es la aptitud jurídica que permite ejercer derechos y contraer obligaciones sin representación de terceros.
En el arrendamiento urbano, el OBJETO DEL CONTRATO es el goce y uso de inmueble ajeno, por un precio determinado y tiempo cierto. El inmueble debe ser determinado.
La CAUSA, para cada parte es la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte. - El arrendador percibir el canon. El arrendatario disfrutar del inmueble.
Respecto a la CAPACIDAD DE LOS CONTRATANTES, el Código Civil señala que el consentimiento no debe estar viciado.
El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y él precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto.
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EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y LA LEY DE
INQUILINATO
EPÍGRAFE 2
1.2.1 Caracteres del contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento goza de múltiples características entre las principales que podemos recopilar dentro de nuestra legislación encontramos las siguientes:
1.2.1.1 Bilateral.- Porque las partes contratantes se obligan recíprocamente, esto es crea obligaciones recíprocas a cargo de ambas partes. (FALCONI, 2009)
Por una parte se obliga el arrendador a entregar el inmueble en buen estado para que el inquilino lo utilice, este bien inmueble debe estar en buen estado y es el arrendador quien deberá cubrir los gastos para la conservación adecuada del bien inmueble.
21
1.2.1.2 Oneroso. - Porque este contrato tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro y esto es obvio, porque la misma definición establece la obligación de pagar por este goce un precio determinado.
Existe pues, contra prestaciones entre las partes, esto es tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes. (FALCONI, 2009)
1.2.1.3 De ejecución sucesiva.- Porque el cumplimiento del contrato supone la ejecución de prestaciones sucesivas durante un tiempo más o menos largo, pues cada parte debe ejecutar una serie de obligaciones durante el tiempo que dura el mismo.
De lo dicho se colige que es de tracto sucesivo, porque va cumpliendo a través de cierto tiempo y no puede ser de ejecución instantánea, también se dice que es de tracto sucesivo, ya que el arrendatario va haciendo entregas periódicas de la renta fijada. (FALCONI, 2009)
1.2.4 Administrativo.- Porque no hay tradición de dominio, no hay acto dispositivo.
1.2.5 Principal.- Porque subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención y porque produce obligaciones principales. (FALCONI, 2009)
El contrato de arrendamiento no necesita de ningún otro tipo de acuerdos entre las partes, es decir un contrato de arrendamiento no puede incluirse cláusulas de futura compra, es decir el inquilino no está en otra obligación que no sea más de las que estip0ula el contrato que es la utilización de la cosa y pagar el precio.
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de Inquilinato y por el Código Civil como norma supletoria. (FALCONI,
2009)
La legislación de Inquilinato en nuestro país es muy corta siendo así que apenas se cuenta con 64 artículos y cuatro disposiciones transitorias en la Ley de Inquilinato, por lo cual en la mayor parte de los casos se tiene que tomar en cuenta la disposición de las leyes civiles con respecto a los contratos, sus derechos y obligaciones
Art. 1.- AMBITO.- Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos
de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los
perímetros urbanos. Las ordenanzas municipales determinarán el
perímetro urbano. (PUBLICACIONES, 2011)
1.2.7 De libre discusión.- Porque las partes pueden estipular libremente las condiciones del contrato, con las limitaciones propias de la naturaleza
de la Ley de Inquilinato, como Ley social. (FALCONI, 2009)
Las partes libremente de lo señalado pueden adicionar clausulas especiales a su gusto a fin de que sientan que lo que se van a comprometer llenan sus expectativas, por lo general una de las cláusulas que no está regulada en nuestra legislación pero se lo utiliza constantemente en la caución o garantía, las normativas ecuatorianas no regulan acerca de esta se lo hace en razón de la costumbre.
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1.2.9 Temporal.- Porque así lo dispone el Artículo 28 de, la Ley de Inquilinato, sin lo cual acarrearía una descomposición de la propiedad, esta es una de las principales características del contrato de arrendamiento del sector urbano. (FALCONI, 2009)
1.2.10 Consensual. - Porque se perfecciona sólo con el consentimiento de los contratantes, más cuando el canon es superior a los diez mil sucres
mensuales, el contrato debe ser celebrado necesariamente por escrito,
acorde a lo dispuesto por el Articulo 29 de la Ley de Inquilinato.
Se dice inclusive que es consensual, porque se perfecciona por el mero
consentimiento, sin perjuicio de que posteriormente se cumpla la entrega
del inmueble arrendado. (FALCONI, 2009)
El consentimiento como ya habíamos dicho anteriormente , es igual que la convención pero para que esto sea más formal y tenga validez se lo debe perfeccionar con un contrato de arrendamiento , la ley de inquilinato habla de diez mil sucres (ex moneda de Ecuador ) que transformándolo a dólares seria cuarenta centavos de dólar de los Estados Unidos de América que es nuestra actual moneda , por lo que desde este punto de vista jurídico todo contrato de arrendamiento debería ser realizado de manera escrita y debidamente inscrito.
1.2.2Objeto del arrendamiento en la Ley de Inquilinato
El objeto es el arrendamiento de inmuebles urbanos.
1.2.3 El canon de arrendamiento en la legislación de inquilinato
Artículo 10 de la Ley de Inquilinato dispone: "Las Oficinas de Registro de Arrendamientos o las Jefaturas de Catastros Municipales, según el caso,
fijarán la pensión máxima de arrendamiento de cada local, y entregarán al
arrendador, en el plazo máximo de cuatro meses, un certificado en el que
24 su arrendamiento". (PUBLICACIONES, 2011)
De manera particular la disposición que manifiesta el Artículo 10 está en desuso ya que la mayoría de las personas fijan el precio del canon de arriendo de acuerdo a la convención de las partes.
1.2.4 Fijación de las pensiones de arrendamiento
Las siguientes son las disposiciones legales que contempla nuestra Ley de Inquilinato, al respecto:
1.- Articulo 17: Límite máximo para las Pensiones de Arrendamiento- La
pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de
la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho
inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los Impuestos Municipales
que gravaren a la propiedad urbana.
Para determinar el precio total se tomarán en cuenta todos los
departamentos, piezas o locales del inmueble, inclusive los ocupados por
el arrendador.
Cuando se arrienda sólo una parte del predio, la pensión se fijará
proporcionalmente a dicha parte.
Para fijar la pensión mensual de arrendamiento, se tendrá en cuenta
Estado, condición y ubicación del inmueble y los requisitos exigidos en el
Artículo 3. (PUBLICACIONES, 2011)
2.-Articulo 18: "Prohíbase pactar el incremento automático de pensiones
locativas de inmuebles destinados a vivienda durante la vigencia mínima
del contrato de arrendamiento a que se refiere el inciso primero del
artículo 28, siempre y cuando el canon de arrendamiento mensual no
exceda de dos salarios mínimos vitales. Toda estipulación que
contravenga esta prohibición se tendrá por no escrita".
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Referente al artículo 17y 18 si bien existe una ley que determina los precios de los arriendos de locales comerciales o residenciales, en la práctica no se la realiza, los precios se establecen por la convención de las partes y más aún se irrespeta ciertas restricciones los dueños de los locales, cobran el arriendo de los mismos a su gusto y siempre buscan una forma de incrementarle el precio al inquilino a pesar que la ley se los prohíbe.
Articulo 20.- Fijación Provisional de Pensiones.- Si el inmueble no tuviere
avalúo catastral comercial, la Oficina de Registro de Arrendamientos,
previa inspección, podrá autorizar el arrendamiento y fijar pensiones
provisionales.
Si un edificio no se hallare terminado, se podrá autorizar el arrendamiento
de los locales que reúnan los requisitos del Artículo 3. (PUBLICACIONES,
2011)
Como ya mencione en el titulo anterior todo lo manifestado en la Ley de Inquilinato se encuentra en desuso ya que no existe en la mayoría de los gobiernos municipales una oficina que esté haciendo un constante control de los predios arrendados.
Cuando se arrienda una casa, departamento, oficina o local comercial, lo más común es comprar un contrato de arrendamiento en un bazar o papelería. Estos modelos prefabricados cuentan con cláusulas preestablecidas que no siempre dan cobertura a todos los derechos ni del inquilino ni del dueño del inmueble.
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Para protocolizar un documento de arrendamiento no hace falta la asesoría de un abogado. Sin embargo, sí es indispensable registrarlo y le corresponde al arrendador.
El contrato sirve de respaldo tanto para el arrendatario como para el arrendador.
Todo contrato debe tener las firmas de ambas partes, pero a pesar de que éste cuente con este requisito de quienes lo suscriben, no estará legalizado si no se lo registra en las oficinas de Registro de Arrendamientos.
Algunas cláusulas que se suelen sugerir en los contratos d arrendamiento:
1. Descripción detallada del inmueble, desde metraje hasta el mobiliario del sitio a modo de un inventario.
2. Plazo de arrendamiento del inmueble.
3. Facultad o prohibición de obras de mejoras en el sitio.
4. Prohibiciones que el propietario establezca
5. Garantía a modo de una cantidad provisoria.
6. Firma de ambas partes.
En cuanto a la garantía la Ley de Inquilinato y el Código Civil vigente no estípula nada, no existe prohibición u obligación alguna con respecto a la misma, esto en nuestro país se lo realiza por costumbre.
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El contrato de arrendamiento puede darse por terminado antes del plazo, debido a: falta de pago, destrucción del inmueble, destino ilícito del inmueble, escándalos del inquilino, subarriendo o traspaso de derechos, elaboración de obras no autorizadas por el arrendador.
De manera particular me voy a referir a Santo Domingo-Ecuador si bien hay una oficina de Catastros y Avalúos no existe personal que se encuentre especializado en este tema y son muy raros las personas que realizan un contrato de arrendamiento de acuerdo al precio que tiene el cabildo municipal de avaluó de sus predios.
1.2.5 El juicio verbal sumario en materia inquilinato
Es un proceso especial el cual se lo utiliza para resolver de manera ágil y eficaz procesos que por su misma naturaleza son trámites largos, llenos de formalidades, gastos e inconvenientes, el procedimiento verbal sumario ayuda en la materia de Inquilinato a solucionar los problemas que suceden entre los arrendatarios y arrendadores, el mismo que si se lo hiciera por trámite ordinario sería muy complejo y extenso.
El Articulo 42 de la Ley de Inquilinato dispone de manera imperativa lo siguiente: "Trámite de las Controversias.- Las acciones sobre Inquilinato se tramitarán en juicio verbal sumario, ante el Juez de
Inquilinato (y Relaciones Vecinales) del respectivo Cantón o de
quien haga sus veces. Solo de la sentencia y del auto que niegue el
trámite verbal sumario se podrá apelar ante la Corte Superior (hoy
Corte Provincial), cuya resolución causará ejecutoria... ".
(PUBLICACIONES, 2011)
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encuentra regulado en el Código de Procedimiento Civil en el Artículo
828 que dispone en su parte pertinente.
"Están sujetas al trámite que esta Sección establece las demandas
que, por disposición de la Ley o por convenio de las partes deban
sustanciarse verbal y sumariamente; las de liquidaciones de
intereses, frutos daños y perjuicios ordenadas en sentencia
ejecutoriada, las controversias relativas a predios urbanos entre
arrendador y arrendatario o subarrendatario, y los asuntos
comerciales que no tuviesen procedimiento especial".
(PUBLICACIONES, 2011)
En nuestra legislación se encuentra regulada en el Código de Procedimiento Civil desde el Artículo 828 al 847.
Ósea que en teoría por lo menos, se supone que se tramitará un proceso de Inquilinato de manera rápida, pero en la vida práctica no sucede ello, tanto más si consideramos que con la Casación Civil, que todavía no ha sido debidamente comprendida en su real valor por varios estratos, aparentemente se ha alargado el trámite de estos juicios.
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EL DESAHUCIO
EPÍGRAFE 3
1.3 Los desahucios en materia de inquilinato
Se encuentran regulados por la Ley de Inquilinato, se lo realiza el arrendador al arrendatario con 90 días de anticipación y cuando es viceversa por lo menos con 30 días de anticipación.
1.3.1 Concepto etimológico de desahucio
Desahucio, proviene del latín DES que implica negación y AHUCIO
sustantivo de AHUCIAR, contracción de afiduciar, que a su vez viene de
FIDUCIA, confianza, significando pérdida de la confianza.
Otros autores dicen que Desahucio viene del verbo latino DEJICIO que
significa arrojar, lanzar, indicando por tal el lanzamiento o despido del
que goza de la posesión arrendaticia.
También se señala que viene del verbo latino "DESICIO" que significa
"arrojar", "lanzar", por lo que significa un lanzamiento o despido. (Falconi, 1995)
30 1.3.2 Concepto gramatical de desahucio
Desahucio = despido.
La Real Academia de la Lengua, señala; Desahucio igual, acción y efecto de
desahuciar, despedir a un inquilino.
Despedir al inquilino o arrendatario, porque ha cumplido su arrendamiento o
por otra razón. (Falconi, 1995) 1.3.3 Definición de desahucio
También se lo define (especialmente cuando se refiere al desahucio del
arrendador al arrendatario), como el aviso o la comunicación o la
notificación que debe dar el arrendador al arrendatario haciéndole saber
que no es su intención continuar con el arrendamiento y solicitando por
tal que el arrendatario proceda a realizar las gestiones correspondientes a
fin de buscar otro inmueble y proceda a la entrega de la cosa arrendada.
(Falconi, 1995)
En resumen, el desahucio en materia de Inquilinato es el aviso con que una de las partes hace saber a la otra que su voluntad es dar por terminado el contrato de arrendamiento a pesar de no fijar la norma la manera como él debe hacerse, es aconsejable que se la realice el mismo por escrito, y dejar constancia de su recibo para efectos probatorios.
1.3.4 Importancia del desahucio
Tiene una gran importancia, pues esta noticia anticipada, es una garantía para
la parte notificada, porque no es sorprendida con la extinción intempestiva del
arrendador, merced a la mediación que debe existir entre la fecha del
desahucio y la de extinción del contrato, en esta forma se salvaguarda los
derechos de la parte desahuciada, la cual tendrá tiempo suficiente para buscar
otro local en arriendo si lo necesita y de la parte que da la noticia, que puede
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Si no se realiza oportunamente él desahucio y posteriormente negarse a renovar el contrato por parte del arrendador, surge para el arrendatario el derecho no ya a que se renueve el contrato, si no a que este quede automáticamente prorrogado, por el lapso de un año más según manifiesta la Ley de Inquilinato en su Artículo 33 lo que si se mantiene son los mismos cánones de arrendamiento y las mismas cláusulas pactadas.
1.3.5 Carácter del desahucio
El desahucio es unilateral ya que cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato en cualquier tiempo, luego de transcurrido el plazo legal, mediante noticia anticipada generalmente de tres meses en el caso del arrendador y de un mes en el caso del arrendatario o a su vez cuando se incumpla cualquiera de las clausulas para terminación del contrato de arrendamiento según dispone el Artículo 30 de la Ley de Inquilinato.
1.3.6 Fundamento del desahucio
El arrendador tiene derecho a exigir la restitución de la cosa arrendada si ha fenecido el plazo de arriendo y este no se ha renovado, o el nuevo propietario entrar en pleno dominio de la cosa comprada.
Hay quienes señalan que el fundamento del desahucio, reside en la necesidad de impedir los abusos del Inquilino delatando la reintegración de la cosa arrendada al propietario o a quien tengo derecho a ella, aquí se ve que se considera al desahucio para garantizar el derecho de propiedad contra los abusos de los arrendatarios.
1.3.7 Forma del desahucio y su procedimiento
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que serán analizados en la parte práctica de cada clase de desahucio.
Es un proceso sumario, pues todo lo que se debe hacer es como queda dicho presentar la solicitud de desahucio, ya sea por parte del arrendador al inquilino, de este a su arrendador, del nuevo dueño a los inquilinos que ocupan el inmueble que ha adquirido.
1.3.8 Elementos del desahucio
Podríamos señalar los siguientes elementos:
Es Unilateral, es decir no requiere asentimiento expreso, ni tácito de la parte que recibe para que tenga valor, pues sólo basta la manifestación de la sola parte que lo da, esa manifestación en nuestro país debe hacerse en forma expresa, por escrito y ante el Juez de Inquilinato competente o el que haga sus veces.
Es Revocable o sea quien ha dado la noticia para la terminación del arrendamiento, puede dejarlo .insubsistente generalmente.
Es Anticipado, o sea que como elemento esencial del desahucio, está el que la noticia ha de darse anticipadamente, debiendo mediar por lo menos tres meses entre la fecha de desahucio y la del término del contrato y por excepción un mes cuando es el arrendatario quien lo realiza a al arrendador .
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1.3.9 Las diversas clases de desahucios en la Ley de Inquilinato
En nuestra legislación el desahucio se encuentra regulado en la Ley de Inquilinato desde el Artículo 30 al 35.
Existen cuatro desahucios en la Ley de Inquilinato 1. El desahucio por demolición
2. El desahucio por traspaso de dominio 3. El desahucio por terminación del plazo 4. El desahucio del arrendatario al arrendador
Según los que manifestado puede ser usado el mismo por el arrendador o por el arrendatario, para que no se produzca un nuevo contrato y ello puede ser debido tanto al interés del arrendador como del arrendatario.
De tal manera que a breves rasgos puedo señalar, que el desahucio es la
manifestación de voluntad de dar por terminado el contrato de
arrendamiento, pero condicionada esa manifestación a la formalidad del
Desahucio, por la cual la parte que desea terminar contrato debe
notificarle esa voluntad a la otra en forma de noticia anticipada, por
escrito, es pues un fenómeno contractual unilateral que permite a
cualquiera de las partes contratantes dar por terminado el arriendo,
mediante noticia anticipada de una parte a la otra, en la cual manifiesta su
voluntad de hacerlo cesar.(Falconi, 1995)
1.3.9.1 Primero.- El desahucio por demolición
Está regulado por la Ley de Inquilinato en su Artículo 30 numeral h "El arren-dador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente,
exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el
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h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación.
(PUBLICACIONES, 2011)
En este caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser transmitida cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra.
El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada.
Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Artículo 6.
Lo que indica este artículo es que es requisito para solicitar el desahucio que se adjunte a la petición que se hace el juez los planos previamente aprobados por el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de la ciudad donde se encuentre la edificación, caso contrario no se debería calificar este desahucio por parte del juez.
1.3.9.2 Segundo El desahucio por traspaso de dominio
El Articulo 31 de la Ley de Inquilinato dice: "La transferencia de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el
dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación.
Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado
desde la fecha de transferencia de dominio subsistirá el
contrato.(PUBLICACIONES, 2011)
Este desahucio lo realiza el nuevo propietario de la propiedad, lo cual se analizara más adelante cuando tomemos este capítulo de manera profunda.
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1.3.9.3 Tercero El desahucio por terminación del plazo
El Articulo 33 de la Ley de Inquilinato dispone: "El arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de
anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Sino lo
hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por el
período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera
de las partes podrá dar lo por terminado mediante el desahucio
respectivo.
Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar, a su vez, a
los subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días Si no lo
hiciere, y el subarrendatario o cesionario, desalojado, le fuese desalojado
le indemnizará con una cantidad igual a la pensión de tres meses
(PUBLICACIONES, 2011)
De este modo el arrendador que deseare poner término al contrato de arrendamiento, debe comunicar este particular el arrendatario por medio de notificación del desahucio por vía judicial con noventa días de antelación al vencimiento del plazo convencional o legal.
En el caso de que no se cumpla el desahucio, por lo menos con 90 días de anticipación a la expiración de los dos años de plazo legal o convencional, se entiende renovado este contrato en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez.
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En este caso es el aviso que el arrendador le envía al arrendatario, haciéndole saber que el contrato ha terminado y debe por lo tanto devolver, restituir o entregar la cosa que recibió en arrendamiento, pues se entiende que terminado el contrato, el arrendatario queda obligado a la restitución de la cosa.
Pero muchos arrendatarios se niegan a entregar y desocupar la cosa y es así como este desahucio sirve de fundamento para iniciar una acción, la del juicio verbal sumario a base del Art. 33 de la Ley de Inquilinato, que es un verdadero proceso judicial, igual que las señaladas en los otros literales del Art. 30 ibídem.
Art. 30.- CAUSALES DE TERMINACION.- El arrendador podrá dar por
terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y
entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o
convencional, sólo por una de las siguientes causas:
a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se
hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la
demanda al inquilino;
b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el
local arrendado y que haga necesaria la reparación;
c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino;
d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido;
e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o
dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7;
f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin
tener autorización escrita para ello;
g) Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no
autorizadas por el arrendador;
h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación.
En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de
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para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen
los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para
iniciar la obra.
El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo
hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del
Art. 6;
i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y
cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es
arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar. (PUBLICACIONES, 2011)
1.3.9.3.1 Características y efectos del desahucio por terminación del
plazo
Podemos señalar las siguientes características:
1.- Su característica principal es que mediante el desahucio que se hace se le notifica al arrendatario la voluntad que tiene el arrendador de no renovar el contrato de arriendo.
El efecto es que con esta notificación el arrendatario tiene el plazo de 90 días para buscar un nuevo lugar donde habitar.
Así el desahució no tiene carácter contencioso, el efecto es que quedan legalmente avisados los arrendatarios con la notificación de desahucio y auto respectivo.
César Benalcázar expresado de manera seria en su obra titulada: "La Ley
de Inquilinato" editada ,en el año de 1980, notificado el arrendatario con
el desahucio respectivo y una vez que no se cumple con la desocupación
y entrega del local arrendado en el plazo de noventa días, puede y debe el
arrendador acudir al aparato judicial para iniciar la acción de inquilinato,
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la terminación del contrato, la restitución de la cosa arrendada, a través
de una sentencia dictada por el Juez de Inquilinato o de quien haga sus
veces. (ROBLES)
1.3.9.3.2 Fines del desahucio por terminación del plazo
Tiene dos fines principales:
1.- Comunicar la decisión de no renovar el contrato.
2.- Para constituir o servir de causal, para demandar en juicio verbal sumario la
terminación del contrato de arrendamiento (Falconi, 1995)
Queda claro con este que lo único que se obtiene al momento de realizar un desahucio es notificarle al inquilino el deseo por terminar la relación contractual de arriendo, pero queda a disposición de este la desocupación del bien inmueble revisando la Ley de Inquilinato no hay ningún manifiesto de que acción si transcurrido el plazo legal para la desocupación del inmueble este no sea devuelto al propietario.
En legislaciones mucho más avanzadas hay nociones acerca del lanzamiento como una medida cautelar que buscar garantizar la restitución del bien a su propietario a fin de evitarles ciertos perjuicios económicos y psicológicos.
1.3.10 El lanzamiento o desalojo como medida cautelar
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Creemos que en todos los casos, aunque cautelarmente se adelante el objeto de la pretensión, en lo que hace al proceso de desalojo estamos hablando de una entrega provisoria de la tenencia del inmueble, por lo que es ineludible el dictado de una sentencia de mérito que convierta tal tenencia en definitiva.
Falcón –con referencia al instituto analizado aplicado en casos de
desalojos promovidos contra intrusos- considera que “Se trata de un procedimiento preventivo…
Es claramente un procedimiento cautelar que requiere la confirmación de
una sentencia de mérito para su fijación definitiva, y donde la misma ley
permite su actuación en virtud de la naturaleza del derecho en juego. Por
un lado tiene al resguardo del bien, por otro, a evitar que el tiempo que
dura el juicio haga perder derechos al reclamante que no podrán ser
recuperados jamás, especialmente en los casos en que los intrusos son
insolventes. (Estenoz)
Santos, quien al respecto entiende que ―Este instituto –que actúa directamente el derecho material- es, en cuanto a su naturaleza jurídica, lo que se ha dado en llamar una `tutela anticipada o coincidente’ y presenta diferencias sustanciales con las medidas cautelares previstas en los códigos procesales, pese a compartir con estas el carácter de medidas urgentes. …
La denominada `desocupación inmediata´ consiste…en una modalidad de tutela anticipada, que tiene por objeto la satisfacción provisoria de una pretensión urgente, que es coincidente total o parcialmente con lo pretendido en la demanda.
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procesos de desalojo fundados en las causales de falta de pago o vencimiento de contrato prácticamente prosperan en su totalidad.
Como refuerzo, apunta que, en virtud de que al obtener la medida analizada el actor ya logra la satisfacción de su pretensión, cesa para él la carga de impulsar el proceso, quedando únicamente en cabeza del inquilino accionado, a fin de acreditar la falsedad de los extremos invocados por el locador, y además, dado que la medida se dispone con posterioridad a la traba de la litis, la verosimilitud del derecho del actor se acerca mucho a la certeza
A fin de situarnos en el contexto y marco conceptual en el que opera y cobran virtualidad los temas y figuras que serán tratados a continuación, comenzaremos por efectuar una muy breve caracterización del proceso de desalojo.
El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión
La pretensión de desalojo sólo implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien
El juicio de desalojo es un procedimiento especial, que tiende a celeridad de la acción
Para que la persona que se crea con un título suficiente obtenga el inmueble de aquel que se encuentra obligado a restituirlo por lo que es ajeno a cualquier otra pretensión que se intente debatir.
