5.2 SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA EN EL ECUADOR
6.1.1 FUNCIÓN DE DEMANDA
El modelo presenta la función de demanda teórica de la siguiente manera:
H g
(
y P r P PH D)
e H H D = , , ,δ, & / , donde: DH es la demanda de vivienda, y es el ingreso real promedio, PH es el precio de la vivienda,
r
la tasa de interés, δ la tasa de depreciación (o el costo de mantenimiento de la propiedad, incluyendo los impuestos) y e HH P
P& / es la tasa
de valorización esperada de la vivienda y D recoge todos los demás factores que
pueden llegar a desplazar la curva de demanda.
La demanda ( D
H ) en cada período de tiempo se aproximó como la cantidad
de metros cuadrados construidos y vendidos de vivienda nueva, excluyendo el mercado de vivienda usada y el de arrendamiento. Así, el análisis se enfoca en la actividad edificadora. El número de metros construidos se obtuvo de la Encuesta Anual de Edificaciones realizada por el INEC. Sin embargo dada la dificultad para determinar cuántos de estos metros cuadrados fueron vendidos, se recurrió los balances (en dólares) presentados por las empresas constructoras a la
Superintendencia de Compañías, con el fin de obtener la relación entre los inventarios de inmuebles y las ventas anuales, y restarlos de 1 (que sería el caso ideal si todo lo construido se vendiera en el mismo período). Este porcentaje aplicado al número de metros cuadrados construidos según licencias de construcción constituye una variable Proxy del número total de metros cuadrados construidos y vendidos.
El ingreso disponible (y) de los demandantes de vivienda corresponde al
salario promedio real medido por el Banco Central del Ecuador.
El precio de la vivienda (PH) corresponde al precio que paga el demandante
por cada metro cuadrado de vivienda nueva. La sensibilidad de la demanda con respecto al precio se aprecia en las viviendas destinadas a segmentos de la población con ingresos medios y bajos. Por esta razón fue necesario determinar un precio promedio por metro cuadrado que incluya el costo por construcción de viviendas unifamiliares (acabados medios), multifamiliar y unifamiliar popular. Estos datos fueron proporcionados por la Cámara de la Construcción de Quito.
La tasa de interés (r) corresponde a la tasa de interés activa referencial.
Considerando que los costos de tenencia de vivienda (δ ) por depreciación y carga de impuestos son relativamente constantes en el tiempo, no se incluyó esta variable en el modelo.
La evolución de la tasa de valorización esperada de la vivienda ( e H
H P
P& / )
supone el análisis de expectativas adaptativas y semi-racionales. La cuantificación de estas expectativas resulta difícil, por lo que se optó por desechar esta variable.
El vector D recoge todos los demás factores que pueden llegar a desplazar
la curva de demanda. En este caso, los demás factores se incluirán en el término de error que resulte del modelo.
6.1.2 FUNCIÓN DE OFERTA
La oferta de vivienda se representa a partir de la siguiente especificación:
H s
(
PH H S)
S = , ,
donde: S
H es la oferta de vivienda, PH su precio, H el acervo (o inventario en
metros cuadrados que afecta las nuevas viviendas) y Sotras variables que pueden
desplazar la curva de oferta.
La oferta ( S
H ) a lo largo de todo el período de estudio estuvo representada
por la cantidad de metros cuadrados construidos en el Ecuador según los permisos de construcción otorgados por los municipios. Esta información se encuentra en la Encuesta Anual de Edificaciones realizada por el INEC.
El precio ( PH ) se refiere al costo de construcción que enfrentan las
inmobiliarias el momento de edificar. El Índice de Precios de la Construcción (IPCO) indica la evolución mensual de los precios de los Materiales, Equipo y Maquinaria de la Construcción, por lo que resulta de gran utilidad en la definición de esta variable.
Para capturar el acervo de vivienda (H ), se consultó a varias entidades
relacionadas con la provisión y construcción de vivienda (BEV, MIDUVI, Cámara de la Construcción de Quito). Pero ninguna de ellas proporcionó información al respecto.
El vector S incorpora variables que pueden afectar a la oferta de viviendas.
La situación económica del país influye directamente en los sectores productivos. Entonces resulta conveniente medir la relación entre la producción nacional y la producción del sector de la construcción. Para el efecto se puede usar las cifras del PIB proporcionadas por el Banco Central. No obstante, estos datos son anuales o
trimestrales, por lo que se recurrió a las cifras mensuales del Índice de Actividad Económica Coyuntural (IDEAC) como Proxy de la actividad económica general del país.
El retorno de actividades económicas alternativas (como invertir dinero en los bancos) también puede influir en la cantidad de dinero invertida en la construcción de nuevas unidades habitacionales. En este caso, la tasa de interés pasiva referencial mediría el costo de oportunidad (para los constructores) de invertir en actividades edificadoras versus hacerlo en instrumentos financieros.
Las bases de datos con las variables utilizadas para encontrar los determinantes de la oferta y demanda se encuentran en el Anexo (2).
6.2 ESTIMACIONES Y RESULTADOS
6.2.1 ANÁLISIS DE LA DEMANDA
Para esta regresión además de las variables definidas, se utilizó una variable Dummy que representa los shocks a la demanda en distintos períodos. Se asignó el valor de 1 a los meses que registran cambios importantes en la cantidad de metros vendidos, mientras que al resto se asignó el valor de 0.
De esta manera se obtiene que la demanda de vivienda está definida por:
yˆ = 362240 - 572,78 X1 - 9539,26 X2 + 816,43 X3 + 65246,13 X4
donde: X1 = Precio
X2 = Tasa de interés activa referencial X3 = Salario real
X4 = Shocks a la demanda
La Tabla N.28 ilustra los resultados de la estimación de la ecuación de demanda (modelo lineal) para el período 2000-2006 (datos mensuales).
El R2 que se obtuvo es bajo (46%) indicando que podrían existir variables que no han sido tomadas en cuenta en el modelo y que sí influirían en la demanda, como remesas de los inmigrantes, productos sustitutos (autos), etc. Sin embargo, el valor de F es mayor a 4, reflejando que el modelo planteado es globalmente significante.
Las t de Student significativas (|t|>1.96) corresponden a X2 (tasa de interés activa) y X4 (shocks), señalando que éstas son las variables relevantes para explicar el comportamiento de la demanda. Las variables X1 (precio) y X3 (salarios) no resultan tan significativas porque si una familia está en capacidad de endeudarse por una vivienda a un determinado precio, lo más relevante en esas circunstancias sería analizar si dicha familia puede cubrir la totalidad de los costos del crédito hipotecario.
A pesar de que las variables X1 y X3 no son estadísticamente significativas, se las tomará en cuenta en el análisis de las siguientes líneas pues no es el afán proyectar el comportamiento futuro de la demanda sino explicar qué tan sensible ha sido ésta a cambios en los factores que le afectan. Además, todos los signos coinciden con los esperados.
La ecuación muestra que la relación entre demanda de vivienda nueva en Ecuador es inversa al precio que tienen que pagar los compradores. Es decir, el gasto total que destinan las familias a la compra de vivienda disminuye cuando sube su precio.
La demanda por vivienda también responde inversamente al costo de su financiación (tasa de interés). Este resultado implica que las condiciones de financiación para vivienda juegan un papel importante en el mercado hipotecario. Por lo tanto, si el costo de endeudarse es mayor, menor será la demanda de vivienda.
Dicha demanda resultó sensible a las variaciones en el salario real. De esta manera, si el salario de los posibles compradores se incrementa, la demanda de vivienda también aumentará.
Con el modelo se comprobó que la cantidad de metros cuadrados de vivienda demandados también dependen de circunstancias externas al comportamiento de las familias. Por ejemplo, si la familia recibe una cantidad de dinero extra, su gasto en vivienda será mayor por lo tanto la demanda se incrementará. Esto, es precisamente lo que sucedió en el Ecuador en los primero años de dolarización; tras la devolución de los depósitos congelados y el mejoramiento de la actividad económica, las personas empezaron a demandar más viviendas, de allí que en varios meses existan incrementos abruptos en la cantidad de metros cuadrados construidos y vendidos.
Tabla N. 28
ESTIMACIÓN DE DEMANDA (MODELO LINEAL) Ecuación de la Demanda. Estadísticas de la regresión Coeficiente de correlación múltiple 69% Coeficiente de determinación R^2 48% R^2 ajustado 46% Error típico 46.724,59 Observaciones 84 ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de
libertad Suma de cuadrados
Promedio de los cuadrados F Valor crítico de F Regresión 4 160.154.583.286,20 40.038.645.821,55 18,3395352 0,00 Residuos 79 172.471.820.131,23 2.183.187.596,60 Total 83 332.626.403.417,42
Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95%
Intercepción 362.240,53 82.144,84 4,41 0,00 198.735,33 525.745,74 Variable X 1 -572,79 747,60 -0,77 0,45 -2.060,84 915,27 Variable X 2 -9.539,26 3.744,44 -2,55 0,01 -16.992,39 -2.086,14 Variable X 3 816,43 673,64 1,21 0,23 -524,41 2.157,27 Variable X 4 65.246,14 19.964,89 3,27 0,00 25.507,02 104.985,25
Donde: X1 = Precio, X2 = Tasa de interés activa referencial, X3 = Salario real, X4 = Shocks a la demanda
Elaborado por: Silvana Cajas
Para medir las elasticidades se utilizó la ecuación de demanda obtenida:
yˆ = 362240 - 572,78 X1 - 9539,26 X2 + 816,43 X3 + 65246,13 X4
La elasticidad de la siguiente manera:
y x dx dy E= ∗ donde: dx dy
representa a la pendiente de yˆ respecto a x. En tanto que y
x representa
Para el último período de estudio (dic-06) se observa: el precio promedio de una vivienda es USD 221, la tasa de interés activa referencial es 10,42% y el salario real promedio es USD 181,4. La aplicación de estas variables a la ecuación de demanda en dicho período de tiempo, da como resultado que la demanda por vivienda es de 284.356 m2.
Por lo tanto se obtiene:
• Elasticidad con respecto al precio.
76 , 572 1=− dx dy y x dx dy E 1 1∗ = 44 , 0 − = ∴E
Es decir, si el precio de la vivienda aumenta en 1%, la demanda disminuye en 0,44%.
• Elasticidad con respecto a la tasa de interés. 26 , 9539 2=− dx dy y x dx dy E 2 2∗ = 35 , 0 − = ∴E
Es decir, si la tasa de interés activa aumenta en 1%, la demanda disminuye en un 0,35%.
• Elasticidad con respecto al salario real 43 , 816 3= dx dy y x dx dy E 3 3∗ = 52 , 0 = ∴E
Es decir, si el salario real promedio aumenta en 1%, la demanda de vivienda aumenta en un 0,52%. Por tanto la vivienda es un bien necesario (ya no un bien de lujo debido a que existe vivienda popular disponible).
En todos los casos la elasticidad es menor a 1, indicando que la demanda de vivienda es inelástica a variaciones en el precio, tasa de interés activa y salario; de donde se desprende que es un bien inelástico.
6.2.2 ANÁLISIS DE LA OFERTA.
A través de la regresión del modelo de oferta de vivienda, ésta queda definida por la siguiente ecuación:
yˆ = 116972 - 41,88 X1 - 8464,69 X2 + 924,04 X3
donde: X1 = IPCO
X2 = Tasa de interés pasiva referencial X3 = IDEAC
La Tabla N.29 indica los resultados de la estimación. El R2 que se obtuvo es bajo (47%) indicando que podrían existir variables que no han sido tomadas en cuenta en el modelo y que sí influirían en la oferta, como el acceso a financiamiento para proyectos inmobiliarios. Sin embargo el modelo es globalmente significante al igual que el de la demanda dado que el valor de F es mayor a 4.
La única t de Student significativa (|t|>2,82) corresponde a X3. La variable X1 no resulta tan significativa pues aunque se presenten incrementos en los precios de los materiales de construcción, el déficit habitacional existente indica que hay un gran mercado por cubrir. La variable X2 tampoco resulta tan relevante pues la decisión de invertir en instrumentos financieros entre otras cosas exige altos niveles de confianza en el sistema.
El modelo es globalmente significativo para explicar la sensibilidad de la oferta a ciertos factores. Todos los signos coinciden con los esperados y de allí se obtiene que los costos de construcción impactan negativamente a la oferta de metros cuadrados al igual que la posibilidad invertir en actividades alternativas.
Dicha oferta depende principalmente de la evolución de la actividad productiva del país (IDEAC).
Tabla N. 29
ESTIMACIÓN DE OFERTA (MODELO LINEAL) Ecuación de la Oferta. Estadísticas de la regresión Coeficiente de correlación múltiple 68% Coeficiente de determinación R^2 47% R^2 ajustado 45% Error típico 51195,31 Observaciones 84 ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Suma de cuadrados Promedio de los cuadrados F Valor crítico de F Regresión 3 185102569572,98 61700856524,33 23,5413221 0,00 Residuos 80 209676775657,72 2620959695,72 Total 83 394779345230,70
Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95%
Superior 95% Intercepción 116.972,47 91.165,11 1,28 0,20 -64.451,87 298.396,81 Variable X 1 -41,89 647,89 -0,06 0,95 -1.331,24 1.247,46 Variable X 2 -8.464,69 6.569,54 -1,29 0,20 -21.538,50 4.609,11 Variable X 3 924,04 327,43 2,82 0,01 272,43 1.575,66
Donde: X1 = IPCO, X2 = Tasa de interés pasiva referencial, X3 = IDEAC Elaborado por: Silvana Cajas.
Para medir las elasticidades se utilizó la ecuación de oferta obtenida:
yˆ = 116972 - 41,88 X1 - 8464,69 X2 + 924,04 X3
Para el último período de estudio (dic-06) se observa que: el IDEAC es 307, el IPCO es 186 y la tasa pasiva referencial es 4,9%. Al aplicar estas variables a la ecuación de oferta se tiene que ésta es 351.385 m2.
Así, se obtiene:
• Elasticidad con respecto al IPCO
88 , 41 1=− dx dy y x dx dy E 1 1∗ = 02 , 0 − = ∴E
Es decir, si los precios de los materiales de construcción aumentan en 1%, la oferta disminuye en 0,02%.
• Elasticidad con respecto a la tasa de interés. 69 , 8464 2=− dx dy y x dx dy E 2 2∗ = 12 , 0 − = ∴E
Es decir, si la tasa de interés pasiva aumenta en 1%, la oferta disminuye en un 0,12%.
• Elasticidad con respecto al IDEAC. 04 , 924 3= dx dy
y x dx dy E 3 3∗ = 80 , 0 = ∴E
Es decir, si el IDEAC aumenta en 1%, la oferta de vivienda aumenta en un 0,80%.
Como ya se mencionó, para dic-06 la oferta de vivienda fue de 351.385 m2 mientras la demanda fue de 284.356 m2. Es decir, la oferta es mayor que la demanda, esto a razón que la demanda contabilizada es la demanda por vivienda efectiva y no la demanda potencial. La demanda efectiva en este ejercicio cuantifica la cantidad de metros cuadrados de vivienda nueva que fueron vendidos del total de los que fueron ofrecidos.
CAPITULO VII
RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMEDACIONES
7.1 RESULTADOS
HIPOTESIS # 1
La política de vivienda en el Ecuador para disminuir el déficit habitacional ha sido muy limitada pues no se ha conseguido impulsar la participación conjunta del sector público y privado para generar recursos financieros a largo plazo, tal como se ha logrado en otras economías.
En base a la investigación realizada se confirma la primera hipótesis. Si bien en el Ecuador con la aplicación de instrumentos del modelo chileno se ha logrado generar más soluciones habitacionales que en el pasado, el proceso de inclusión del sector privado dentro de la política habitacional ha sido muy limitado tanto en la construcción de unidades habitacionales económicas como en la generación de alternativas de movilización de recursos financieros que vinculen un buen volumen de la cartera de créditos hipotecaria con el mercado de capitales.
Con la estabilización de la economía a partir de la dolarización, se observó que durante el período 2000-2007 la edificación de viviendas mantuvo una tendencia al alza al igual que los créditos hipotecarios otorgados por las instituciones financieras. Sin embargo, la mayor parte de estos recursos estuvieron enfocados a la construcción de viviendas para hogares de estratos medios altos y altos (Quintiles 4 y 5).
Una escasa proporción de las viviendas ofertadas estuvo dirigida al mercado de bajo poder adquisitivo (Quintiles 2 y 3) a causa del poco retorno monetario que
obtienen las constructoras al emprender proyectos sociales. Asimismo sucede con los créditos concedidos por las instituciones financieras del país. Los elevados costos con los que incurren las entidades por generar y administrar créditos de bajo monto, dan como resultado que la población pobre no aplique para este tipo de financiamiento.
Por su parte la Corporación de Desarrollo de Mercado Secundario de Hipotecas (CTH S.A.) ha ido presentando progresivamente mayor participación en el mercado de vivienda, llegando a representar en el 2007 el 8% de la cartera total hipotecaria. A pesar de ello, su función como movilizador de recursos aún no resulta del todo significativa. Falta mucho por hacer pues el crecimiento de la titularización de hipotecas dependerá por un lado del buen funcionamiento del mercado primario (hipotecas de alta calidad con comportamiento predecible) y por otro de un buen desarrollo del mercado de capitales.
Aunque todavía no se ha logrado producir, mejorar y financiar un número de viviendas que resulte representativo para disminuir el déficit habitacional ecuatoriano, el sector público ha actuado adecuadamente al enfocar la política habitacional hacia un modelo donde el Estado no se constituya como paternalista sino más bien como regulador. De allí, es importante destacar los resultados que ha obtenido el MIDUVI al emprender el programa habitacional denominado Sistema de Incentivos para la Vivienda (SIV). Mediante la entrega de estos subsidios se ha logrado que familias con cierta capacidad de endeudamiento (2do y 3er quintil) puedan acceder a un crédito hipotecario para adquirir una vivienda propia o realizar mejoramientos en la vivienda (en caso de poseer una en condiciones deficitarias)
BONOS DE LA VIVIENDA EMITIDOS Año Número de Beneficiarios Total inversión (en USD) 2002 28.123 19.678.352 2003 30.872 15.938.068 2004 19.189 16.288.550 2005 18.843 17.659.658 2006 15.502 10.550.550 2007 60.124 166.030.151 Fuente: MIDUVI
Realizado por: Semanario Líderes (# 545)
En el ámbito financiero, la acción del BEV a través de sus productos (Redescuento de Cartera Hipotecaria, Fideicomiso Integral Inmobiliario, Compra de Cartera Hipotecaria y Financiamiento a Gobiernos Seccionales) ha conseguido mejorar de alguna manera el acceso a vivienda de familias de ingresos bajos. Los instrumentos que más se han destacado por el número de soluciones entregadas son: Redescuento de Cartera Hipotecaria y Fideicomiso Inmobiliario.
Con el redescuento de cartera se logró financiar viviendas de interés social (beneficiarias del SIV) y viviendas de clase media. Los redescuentos de cartera hipotecaria para viviendas que cumplían con los requisitos del SIV, empezaron en 1999 pero por el bajo interés de las instituciones financieras privadas en involucrarse con este tipo de crédito sólo se realizaron operaciones de este tipo hasta el 2003. El monto total invertido fue de USD 11.3 millones, lo que representó el financiamiento de 4.981 viviendas.
Los redescuentos de cartera hipotecaria para clase media empezaron en el 2001 con una buena aceptación por parte de los instituciones privadas sin embargo desde el 2005 estas operaciones se han reducido hasta llegar al 2007 con cifras muy bajas. El monto total invertido por el BEV fue de USD 39.7 millones con lo que se financiaron 3.872 viviendas (con un avalúo máximo de USD 40.000).
En el 2004 se empezaron a ejecutar los Fideicomisos Integrales Inmobiliarios. Mediante este instrumento, se edificaron 3.553 viviendas en proyectos sociales y 1.431 viviendas en proyectos de clase media. El aporte total del BEV en los Fideicomisos constituyó el 70% del costo total de los proyectos, lo que representó un monto de USD 29,4 millones.
En suma, la acción del BEV como banca de segundo piso, generó la construcción de 14.437 viviendas en el período 1999-2007. Sin embargo la gestión del BEV no ha sido tan representativa en el período analizado debido a que la institución se ha debido enfrentar a varias condiciones adversas, como el desinterés de las instituciones financieras privadas por demandar recursos de redescuentos de cartera, por dificultades relacionados con la lentitud en los trámites y aprobación de proyectos habitacionales, así como por limitantes en la estructura de fondeo de la entidad. Es la institución más pequeña dentro del sistema financiero público y se financia con el manejo de su cartera, los depósitos de los fondos de garantía de los contratistas del sector público y depósitos a la vista (con saldos muy bajos).
La iniciativa del BEV para desarrollar un mercado habitacional en el que participen conjuntamente el sector público y privado a través de la implementación de instrumentos financieros basados en el modelo chileno, no ha logrado cumplir el objetivo final de la política habitacional emprendida.
Lo importante con respecto a las anteriores líneas, es entender que la sola aplicación de la experiencia chilena no garantiza el éxito de la política pues ni las condiciones ni el tiempo de su aplicación son los mismos. El modelo empleado en Chile viene trabajando hace más de tres décadas. Durante ese tiempo, se ha usado un esquema implantado en el criterio de mercado basado en el ahorro previo por parte de las familias, la entrega de un subsidio por parte del Estado y del crédito hipotecario a largo plazo.
Es fundamental tomar en cuenta que la política habitacional llevada a cabo por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), ha requerido de varios ajustes a través del tiempo. Este organismo estatal ha ido estructurando una red de