EL INCREMENTO URBANO (INFORMAL)

La realidad urbana en el Ecuador, como ya se manifestó, responde a un crecimiento, desarrollo urbano caracterizado por la falta de políticas encaminadas a la integración físico social de la población.

Básicamente, el acceso de los pobres a tierra urbana se da a partir de tres grandes lógicas de acción social:

1) la de Estado 2) la de mercado 3) la de necesidad.

128

1) La lógica de Estado.- El Estado define la forma, la localización y los “beneficiarios” que

tendrán acceso y disfrute de esa tierra urbana.

2) La lógica de mercado, el mercado sería el mecanismo que posibilita el encuentro de los que

desean consumir tierra urbana y los que se disponen abrir la mano al derecho de uso de tierra urbana y la ofrece a eventuales consumidores. Esta lógica responde a una normativa jurídica y urbanística de cada ciudad y del país (mercado formal), o bien, pueden ser mercados cuyo objeto transado no se encuadre en los requisitos normativos y jurídicos (mercado informal).

En Ecuador, las condiciones administrativas y urbanísticas de vivienda formal y precios impuestos desde el mercado formal han significado una importante barrera a los pobres para el acceso a tierra urbana y vivienda, y en algunos casos, un ejercicio de inequidad y exclusión social. A modo de ejemplo, la aprobación y ejecución de condominios cerrados en la periferia determinará suelo destinado a clases medias y altas en desatención de las clases pobres, y el efecto de expectativas y precios más altos en la zona, lo que provocará un mayor índice de inaccesibilidad a tierra urbana. Por otro lado, la demanda real de vivienda obtenida desde el mercado formal está determinada por la capacidad de pago de las familias y el valor de la vivienda que se encuentra en el mercado, el cual ofrecía en el 2002 unidades desde $4.500 en las ciudades más pequeñas, y desde $8.000 en la ciudades más grandes. Es decir, que se ofrecían viviendas con un costo entre 1 y 1,7 salarios medios anuales. El siguiente cuadro ilustra la capacidad de compra de vivienda de las familias de acuerdo con el ingreso familiar promedio.

La capacidad de las familias para la compra de una vivienda está entre el cuarto y el tercer quintil únicamente, con lo que la imposibilidad de afrontar el pago de una vivienda en el mercado formal se manifiesta entre los sectores de la población menos poderosos, siendo el acceso a crédito y programas nacionales de vivienda nueva y/o mejoramiento y la informalidad, puertas esenciales para su consecución.

Esta realidad nacional en el acceso y tenencia de tierra y vivienda a través del mercado formal es un elemento que refleja una exclusión social y pervivencia de situaciones de inequidad que se expresa, igualmente, en la alta concentración de la propiedad rural, futura tierra “urbanizada”

3) La lógica de la necesidad, la incapacidad de suplir una necesidad básica a partir de recursos

monetarios que permitirían el acceso vía mercado formal. La carencia monetaria, se suma a una “carencia institucional”, sea por déficit de “capital institucional” cuando se realiza e

129

La inscripción en un programa público, sea por déficit de “capital político” cuando es producto de una situación de conflicto o resultado de prácticas populistas.

En Ecuador las ciudades progresan más a partir del incumplimiento. Se estiman en 66.000 los hogares nuevos por año, siendo la producción formal de 23.000,41 lo que claramente indica un crecimiento habitacional porcentual mayoritariamente informal año tras año del 65,15%. Así se podría desprender que la informalidad no se trata de una excepción o una distorsión del modelo, sino más bien, “un fenómeno organizado y estructurante de los procesos de producción de la ciudad”.

A menudo un elemento que no se tiene en cuenta es la incidencia de la norma urbanística y procesos para la regularización, registro de la propiedad, aprobación de edificaciones con normas sanitarias. Las acciones y decisiones urbanísticas pueden alterar el valor del suelo a partir de:

 la ejecución de obras públicas;

 las variaciones de la norma urbanística o modificación del uso del suelo por ejemplo, el permitir un uso comercial en un local que antes sólo podría tener un uso residencial y/o viabilizando que se pueda construir más de lo que era reconocido principalmente y;

 instaurar cambios en la codificación del suelo (por ejemplo: definir nuevas áreas de edificación con la ampliación del perímetro urbano en áreas antes rurales).

 También por omisión, por supuesto, “en Ecuador hay una ausencia total de normas y reglamentos para el manejo de las ocupaciones informales”.

CUADRO Nro. 44

Ingreso Familiar Y capacidad De Compra De Vivienda Variable Ingreso mensual Promedio Pago mensual Máximo Monto máximo crédito AHORRO ( cinco ingresos mensuales) Capacidad de compra Quintil 1 104 25 774 520 1.294 Quintil 2 184 44 1.369 920 2.289 Quintil 3 281 70 2.587 1.405 3.992 Quintil 4 439 114 5.787 2.195 7.982 Quintil 5 922 258 14.327 4.610 18.937 Promedio 386 97 4.893 1.930 6.823 Fuente: BID

130

4.3.2 FINANCIAMIENTO DE INSTITUCIONES FINANCIERAS

En estos tiempos las posibilidades de comprar una casa o departamento, y capitalizar un arriendo son mayores. Principalmente por las posibilidades que otorgan los sistemas financieros y bancos, al otorgar desde el 60% hasta el 100% de financiamiento para una vivienda nueva o usada y también por el impulso de subsidios del Estado, como el de renovación urbana, que han dispuesto más posibilidades de acceso a la casa propia. 28

Por lo tanto si una persona o el (la) jefe(a) de hogar, está pensando en dar un importante paso hacia concretar la compra, adquisición o remodelación de un bien inmueble, a continuación le entregamos algunos argumentos para que conocedor del tema, resuelva cuál alternativa de crédito o subsidio es la más adecuada para una familia.

¿CÓMO FINANCIARSE LA VIVIENDA PROPIA?:

DOCUMENTOS QUE SE DEBEN PRESENTAR PARA POSTULAR PARA