Legislación Venezolana, en Derecho Registral

1.3.1.1Constitución de Venezuela.

Artículo 115.- Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.

Artículo 116.- No se decretarán ni ejecutarán confiscaciones de bienes sino en los casos permitidos por esta Constitución. Por vía de excepción podrán ser objeto de confiscación, mediante sentencia firme, los bienes de personas naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras, responsables de delitos cometidos contra el patrimonio público, los bienes de quienes se hayan enriquecido ilícitamente al amparo del Poder Público y los bienes provenientes de las actividades comerciales, financieras o cualesquiera otras vinculadas al tráfico ilícito de sustancias psicotrópicas y estupefacientes. (Constitución De Venezuela).

Negativa Registral.

Artículo 39.- En caso de que el Registrador rechace o niegue la inscripción de un documento o acto, el interesado podrá intentar recurso jerárquico ante la Dirección Nacional de Registros y del Notariado, la cual deberá, mediante acto motivado y dentro de un lapso no mayor a diez (10) días hábiles, confirmar la negativa o revocarla y ordenar la inscripción.

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Si la Administración no se pronunciare dentro del plazo establecido se entenderá negado el recurso, sin perjuicio de la responsabilidad del funcionario por su omisión injustificada.

El administrado podrá interponer recurso de reconsideración o acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa para ejercer los recursos pertinentes. En caso de optar por la vía administrativa esta deberá agotarse íntegramente para poder acudir a la vía jurisdiccional.

(Ley de Registro Público y del Notariado, Gaceta Oficial Nº 37.333, 27 de noviembre de 2001).

Fundamento de la Calificación

Artículo 40.- Al momento de calificar los documentos, el Registrador Titular se limitará exclusivamente a lo que se desprenda del título y a la información que conste en el Registro, y sus resoluciones no prejuzgarán sobre la validez de título ni de las obligaciones que contenga. (Ley de Registro Público y del Notariado, Gaceta Oficial Nº 37.333, 27 de noviembre de 2001).

1.3.1.2Legislación Chilena, en Derecho Registral.

Los Límites a la Función Calificadora del Conservador de Bienes Raíces

Esta función calificadora del conservador de bienes raíces, también conocida en el derecho registral como principio de legalidad, se encuentra consagrada en los artículos 13, 14 y 18 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, la primera de estas normas dispone lo siguiente:

“El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción”

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El artículo 13 permite distinguir dos tipos de infracciones, faltas u omisiones que facultan al conservador para rechazar un título. El primer grupo de infracciones es denominado infracciones de forma u objetivas y que la disposición señala solo por vía de ejemplo ilustrándolo de la siguiente manera: “Si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58. Entonces ilustra de forma casuística el artículo lo siguiente:

Si no es auténtica la copia que se le presenta, y la copia no es auténtica cuando no cumple con os requisitos que disponen los artículos 401 Numeral 8, 422 y 427 del Código Orgánico de Tribunales lugar y además se deben considerar los artículos 57, 62 y 63 del Reglamento del Conservado de Bienes Raíces. En definitiva y por lo dispuesto en los artículos citados, solo son auténticas las que están autorizadas por el notario ante quien se otorgó el acto o contrato, o su reemplazante, por el archivero judicial respectivo si ya se incorporó a ese archivo el protocolo correspondiente; copia de una sentencia o resolución judicial con certificado de ejecutoria.

Si no está en papel competente la copia, exigencia que ha perdido importancia práctica debido a las modificaciones que se han ido introduciendo a la ley de timbres y estampillas.

Si el inmueble no está situado en el territorio correspondiente al conservador. Esto debemos relacionarlo con lo ya mencionado anteriormente sobre la jurisdicción del conservador en el sentido de que si la propiedad se extiende a través de dos comunas, que correspondan a dos conservadores, el título se inscribirá en ambas.

Si no es inmueble la cosa, esta causal es una de las que refleja de mejor manera su característica de criterio objetivo.

Si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo N°58 del Reglamento del Conservatorio de Bienes Raíces. Esto se refiere a ciertas publicaciones que el conservador debe hacer en forma previa, cuando se le requiere la inscripción de una propiedad que las partes sostienen que no está inscrita, que no está incorporada al sistema.

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Debemos hacer presente que a la luz de la función calificadora, también ha sido criticado el artículo 58 del Reglamento del Conservatorio de Bienes Raíces, referido a los inmuebles no inscritos, señalándose que las funciones del Conservador, prácticamente, se reducen a verificar si se ha efectuado los avisos que la norma exige.

¿Rol Activo o Pasivo del Conservador durante la Función Calificadora?

Una vez analizada la norma del artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, nos damos cuenta que la función del conservador se encuentra delimitada por esta disposición, ya que si bien aquél no podrá rehusar ni retardar las inscripciones, deberá no obstante negarse si la inscripción “es en algún sentido inadmisible”. Considerando lo anterior nos encontramos en condición de enfrentar una nueva discusión relativa al rol que el conservador debe adoptar en relación a la función calificadora, ya que en este examen de legalidad, a veces, también es posible advertir disparidades de criterios interpretativos de la normativa legal aplicable al acto que da cuenta el título.

(Fernández Calvo, Rodrigo R. Con Conservador de Bienes Raíces. Puerto Montt.3 de enero de 2001. RDJ6459, MJJ6459).

1.3.1.3Legislación Española, en Derecho Registral.

Los Registros de la Propiedad de España dependen del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos referentes a ellos están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado.

La totalidad del Territorio de España está dividido en circunscripciones, denominados Distritos Hipotecarios. A cada Distrito Hipotecario le corresponde un Registro de la Propiedad, a cargo de un Registrador, perteneciente al cuerpo de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España.

La totalidad de los Registradores de España se integran en el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

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El fundamental artículo 18 de la Ley Hipotecaria española señala que los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro; añadiendo el artículo 19 que cuando el registrador notare alguna falta en el título la manifestará, de forma motivada jurídicamente, a los que pretendan la inscripción, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentación o para que ejerciten los recursos correspondientes contra esa calificación.

Y por su parte, los artículos 66 y 324 de la misma Ley disponen que las calificaciones negativas de los registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble, a lo que debe añadirse la posibilidad de la calificación sustitutiva prevista en el artículo 19 bis del mismo cuerpo legal.

Como se puede observar se trata de un peculiar y complejo sistema de revisión – profesional, administrativa y jurisdiccional civil- que no se puede comprender sin un previo análisis de la funcionalidad de procedimiento registral del que trae causa, y sin su integración dentro del sistema de seguridad jurídica inmobiliaria español y sus efectos.

Otro factor importante que ha dificultado la puesta en marcha, en concreto, del sistema de revisión judicial de la calificación (suscitando los problemas que luego analizaremos) ha radicado, por un lado, en la proximidad del procedimiento registral con la técnica administrativa y en la fase ulterior con la de la jurisdicción contencioso-administrativa y, por otro lado, con el incuestionable carácter civil del objeto de la calificación y de los recursos, que ha llevado al legislador a optar por la jurisdicción civil para la resolución de los conflictos derivados de la calificación registral. Ello crea dificultades a la hora de determinar cuáles son los principios –civiles o administrativos- a los que acudir para superar las dudas o lagunas que plantea la aplicación de las reglas positivas.

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Pues bien, a la hora de determinar cuáles deberían ser, en cada fase o situación de los distintos recursos, esos principios integradores de la norma, debemos, como ya hemos dicho, situarnos dentro del sistema registral al que deben servir. Así, si este sistema fuere de los denominados “registros de documentos”, con escasos efectos jurídicos más allá de la mera inoponibilidad, puede hablarse de un derecho a la inscripción y de un interés del solicitante frente a la administración, ya que esa inscripción incumbe o afecta sólo a dicho solicitante, y es correcto aplicar íntegramente las normas administrativas o de la jurisdicción contenciosa.

Por el contrario, si nos encontramos ante sistema de seguridad de los denominados “registros de derechos”, con importantes efectos jurídicos, como ocurre en España con el principio de legitimación y fe pública registral, que determinan unas consecuencias o perjuicios frente a los terceros –la eficacia erga omnes de la inscripción-, no puede hablarse de la existencia de un derecho frente a la administración que defiende un interés jurídico-público, sino que lo que tiene lugar es una controversia entre derechos privados, por lo que no son aplicables, más que respecto trámites instrumentales, las normas de carácter procesal administrativo.

De todo ello se puede afirmar que en el sistema registral español es la propia inscripción la que dota al derecho de la plenitud de efectos, garantizando tanto la protección de la titularidad frente a los terceros, como la seguridad del tráfico jurídico.

CONCLUSIONES PARCIALES DEL PRIMER CAPÍTULO.

Luego de haber realizo la compilación de la información necesaria para la elaboración de este primer capítulo, podemos llegar a las siguientes conclusiones:

 Se obtuvo la teoría jurídica suficiente de sustento a la función registral y judicial, pero muy poca se relacionan las dos actividades lo que da paso a que se genere muchas inconsistencias legales.

 En la recopilación de información sobre el derecho registral se logró determinar que el derecho registral es el menos atendido por las ciencias jurídicas a nivel nacional.

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 El propósito que consecuentemente persigue el Derecho Registral es la seguridad jurídica sin embargo hay facultades como la negativa de inscripción que atenta contra los derechos de las y los ecuatorianos.

 Los Registradores y Registradoras de la Propiedad son custodios de la publicidad registral, por lo que su mayor responsabilidad es la de velar por la seguridad jurídica de las y los ecuatorianos.

 La negativa de inscripción es un recurso legal que vulnera los derechos de los ciudadanos ocasionándoles litigios legales y violando la seguridad jurídica.

 La inexistencia de un artículo legal que norme apropiadamente la impugnación de las demandas de las negativas de inscripción.

 Proponer un proceso formal en beneficio de los usuarios y que garantice la seguridad jurídica.

 El Derecho Registral norma con especificidad los asientos registrales, el mismo que encuentra supeditado a buscar la buena relación entre personas con la publicidad registral como intermediaria.

 La Ley de Registro del Ecuador se encuentra descontextualizada y no responde a todas las necesidades y exigencias de la actual sociedad.

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CAPÍTULO II