LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA Vocal del Tribunal Registral

LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA Vocal del Tribunal Registral

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1 Este plazo fue ampliado transitoriamente por la 14° Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Mu- nicipalidades, modificada por la Ley N° 28437, estableciéndose que hasta el 31/12/2005 se podrán regularizar las edificaciones construidas hasta el 31/12/2003.

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Res. Nº 077-2005-SUNARP-TR-L Tribunal Registral Lima, 16 de febrero del 2005

Apelante : Pool Rivera Cárdenas

Título : Nº 10125 del 22 de setiembre de 2004 Recurso : HTD Nº 55188 del 26 de noviembre de 2004 Registro : De Predios del Callao

Acto (s) : Prescripción adquisitiva notarial

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prescripción adquisitivanotariaL

“Resulta procedente la prescripción adquisitiva de dominio tramitada notarialmente res- pecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de regularización”.

i. a

ctocuyainscripciónsesoLicitaydocumentaciónpresentada

Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la prescripción adquisitiva del inmueble constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote Nº 6 de la manzana M de la urbanización Santa Luisa, Primera Etapa, distrito de La Perla, Callao, a favor de Nelly Sandoval Paiva.

El título está conformado por los siguientes documentos:

- Acta de declaración de prescripción adquisitiva de dominio a favor de Nelly Sando- val Paiva, otorgada por el notario del Callao Pedro Germán Nuñez Palomino el 7 de Mayo de 2004.

- Copias legalizadas por notario de la declaración jurada de autoavalúo y del recibo de pago del impuesto predial correspondiente al año 2004.

- Declaración jurada formulada por Gilma Sandoval Jiménez Vda. de Julca, en repre- sentación de Nelly Sandoval Paiva, con firma legalizada por notario.

ii. d

ecisiónimpugnada

El Registrador Público del Registro de Predios del Callao, Manuel Fernando Atarama Trelles, observó el título en los siguientes términos:

“Según la Directiva Nº 013-2003-SUNARP la misma se refiere a la posibilidad de inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio vía notarial de terrenos ubica- dos en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones o habilitación urbana, lo cual en el presente caso no se da por cuanto el inmueble materia de calificación cuenta

con construcción inscrita en la partida registral, por lo cual no procede la solicitud de inscripción de prescripción adquisitiva de dominio vía notarial si la misma no se encuentra dentro de un proceso de regularización de fábrica por la Ley Nº 27157 o, en su defecto se solicitaría la inscripción de una prescripción adquisitiva de dominio notarial respecto de un terreno (el cual no cuente con edificación), lo cual en el pre- sente caso no se ajusta a los presupuestos de la directiva indicada. Se deja constancia que el título indicado como antecedente (220729-2004) se refiere específicamente al punto 5.6 de la Directiva 013-2003-SUNARP que la regula expresamente y no a una prescripción adquisitiva.

Base legal: artículo 2011 del Código Civil, artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, Ley Nº 27157 y su Reglamento el D.S. Nº 008-2000-MTC, Ley Nº 27333, Resolución Nº 091-2001-ORLC/TR del 23/2/2001”.

iii. F

undamentosdeLaapeLación

El recurrente ampara su impugnación en los siguientes fundamentos:

- No se ha tomado en cuenta la Directiva Nº 13-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución Nº 490-2003-SUNARP/SN la que dispone que en los casos de pres- cripción adquisitiva no se requiere la existencia de edificaciones, siempre que se encuentren ubicados en zona urbana.

- En el presente caso, la edificación se encuentra declarada, sin embargo, ello no excluye la aplicación de trámite de prescripción adquisitiva notarial, dado que la norma citada precedentemente pretende que los propietarios de predios ubicados en zonas urbanas, con o sin habilitación urbana y que cuenten o no con edificación, puedan iniciar la acción de prescripción adquisitiva notarial.

- La interpretación de la ley no solo es subjetiva sino sistemática y finalista; lo que debe efectuarse en el presente caso, en concordancia con los artículos 168 a 170 del Código Civil.

iv. a

ntecedenteregistraL

El inmueble constituido por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote Nº 6 de la manzana M de la urbanización Santa Luisa, Primera Etapa, la Perla, Callao, corre regis- trado en la ficha Nº 5211 que continúa en la partida electrónica Nº 70045868 del Registro de Predios del Callao. Figura como titular de dominio la sociedad conyugal conformada por María Luisa Carrillo de Albornoz Barua de Lynch y César Lynch Cordero.

En el asiento D 00001 consta anotada preventivamente la solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva a favor de Nelly Sandoval Paiva.

v. p

LanteamientodeLascuestiones

Interviene como ponente el Vocal Samuel Gálvez Troncos, con el informe oral de la abo- gada Mary Suasnabar Huamán.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- Si resulta procedente la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio respecto de un inmueble si este no es materia a su vez de regularización de edifica- ción o reglamento interno.

vi. a

náLisis

1. La prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorporó la Ley Nº 27157 con la finalidad de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de

construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización o reglamento interno, puedan sanear su situación. De conformidad con el artículo 7 del mencionado dispositivo, la prescripción adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de título de propiedad o cuando el terreno esté inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo de- mostrar posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años. 2. Dicho trámite, regulado inicialmente1 _{por los artículos 504 y siguientes del Có-}

digo Procesal Civil y por los artículos 35 al 43 del Reglamento de la Ley Nº 27157, fue precisado por el artículo 5 de la Ley Nº 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará ante el notario de la provincia en la que se ubica el inmueble, como asunto no conten- cioso de competencia notarial.

3. El reglamento de la Ley Nº 27157 definió el universo de los inmuebles a los que sería de aplicación la Ley Nº 27157 y su reglamento: predios urbanos con edifica- ciones2_{. Por tanto, el saneamiento de la titulación a través de la prescripción adqui-} sitiva tramitada notarialmente debía recaer únicamente sobre dichos inmuebles. El inciso k) del artículo 5 de la Ley Nº 27333 estableció que el trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio “comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones”. La Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 490-2003- SUNARP-SN precisó los alcances de la norma acotada, señalando en su numeral 5.1 que la declaración de prescripción adquisitiva de dominio procederá respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuenta con zonificación urbana.

Conforme a lo expuesto, se aprecia que la Ley Nº 27333 ha desligado el proceso de prescripción adquisitiva notarial del saneamiento de edificaciones. En efecto, como se ha señalado, con anterioridad a la dación de dicha norma la prescripción adquisitiva notarial solo resultaba procedente si el predio materia de saneamiento se encontraba sujeto a un proceso de regularización de la edificación o, en su caso, del reglamento interno, ello a efectos de permitir la inscripción previa del dominio de los favorecidos con la regularización; sin embargo, al permitirse que dicho pro- ceso notarial pueda recaer también sobre terrenos ubicados en zonas urbanas se ha establecido –implícitamente–, que la existencia de una fábrica por regularizar ya no constituye requisito para la declaración de propiedad de un inmueble a través del proceso de prescripción adquisitiva notarial.

En este sentido, los Vocales firmantes se apartan del criterio establecido en las Resoluciones Nºs 091-2001-ORLC/TR del 23/2/2001 y 090-2002-ORLC/TR del 8/2/2002, respectivamente.

4. En el caso sub examine, según se ha señalado en el ítem IV: “Antecedente Regis- tral” el inmueble materia de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio está constituida por una casa de una planta tipo “Z” ubicada en el lote Nº 6 de la manzana M de la urbanización Santa Luisa, Primera Etapa, distrito de La Perla, Callao, no apreciándose de los documentos adjuntos que exista ampliación o modi- ficación de edificación por regularizar, de lo que se desprende que el procedimiento notarial iniciado es solo de prescripción adquisitiva.

Sin embargo, conforme a lo expuesto en el punto precedente ello no constituye obstáculo para la procedencia de la declaración notarial de prescripción adquisitiva; debiendo por tanto, revocarse la observación formulada por el Registrador. 5. Sin perjuicio de lo expuesto, debe indicarse que el artículo 42 del Reglamento

de la Ley Nº 27157 establece que “el acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio, o dispone el otorgamiento de títulos supletorios, es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para la cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño de ser el caso”; agre- gando que: “copia certificada de dicha acta se adjuntará al FOR, a efectos de que el notario la presente al Registro, de conformidad a lo previsto en el artículo 313 del presente Reglamento”.

La Ley Nº 27333 modificó tácitamente el artículo 42 citado precedentemente en cuanto al título inscribible. En efecto, el inciso f) del artículo 5 señala lo siguien- te: “transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren nece- sarios, acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Públicos solo el formulario registral, el notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos”.

Asimismo, el inciso i) establece que: “el instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el notario que declara la propiedad por prescripción adquisitiva del dominio es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario.”

En este sentido, el título presentado, consistente en el acta de declaración de propiedad otor- gado ante notario del Callao Pedro Germán Nuñez Palomino el 7 de mayo de 2004 no cumple con la formalidad prevista en la normas antedichas; defecto que debe ser subsanado. Estando a lo acordado por mayoría:

vii. r

esoLución

REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios del Ca- llao al título señalado en la parte expositiva y señalar que el título tiene el defecto a que se contrae el punto 5 del análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS

In document 23 El saneamiento de la propiedad inmueble en la jurisprudencia civil y registral.pdf (página 96-100)