Será necesario que el avalúo de los bienes inmuebles se encuentren actualizados, en el caso de realizarse un proceso expropiatorio, por

qué?

Los preguntados mayoritariamente responden que los avalúos de los inmuebles deben estar actualizados en cumplimiento de la ley, ya que en el caso de que éstos no estén actualizados y se precise realizar un proceso de expropiación, tanto el COOTAD., como la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública determinan que de requerirse un informe de valoración de un inmueble a ser expropiado, se considerará los precios comerciales actualizados en la zona donde éstos se encuentren.

Por qué, el avalúo del inmueble actualizado servirá para determinar el valor a pagar por el bien a expropiarse, y servirá como referencia para llegar a un acuerdo entre las partes.

4. ¿Las expropiaciones que realizan los municipios o las instituciones públicas, se ejecutan previa justa valoración y pago de conformidad con la Ley?

Los investigados en su mayoría expresan que, en los procesos de expropiación que ejecuta el Estado a través de sus instituciones, no se cumple la disposición de la Constitución y de la Ley, que dice, que todo proceso expropiatorio se realizará previa justa valoración y pago. Y añaden que no existe justa valoración por la desactualización de los avalúos municipales, y con relación al pago, éste se ejecuta después de que se haya notariado y registrado el bien a nombre de la entidad pública, situación contraria a la norma legal.

5. ¿Cree Usted, que los valores que pagan las instituciones públicas cuando expropian un bien particular es justo o irrisorio, por qué? Los entrevistados coinciden cuando expresan que, en los procesos expropiatorios que ejecutan las instituciones del Estado pagan valores injustos e

irrisorios por los bienes que expropian. Por qué, los avalúos de los bienes son desactualizados y, por tanto éstos no les alcanza para adquirir otro bien de similar característica.

6. ¿El valor que recibe el dueño de un bien expropiado como consecuencia de un juicio de expropiación, afecta el derecho a la propiedad?

Manifiestan que la irresponsabilidad de los funcionarios municipales al no acatar la ley, cuyo resultado es la desactualización de los avalúos de las propiedades influye directamente en la indemnización que reciben los propietarios de los bienes en un juicio de expropiación, ya que los operadores de justicia para resolver toman en cuenta los informes de los peritos, que están realizados en base a los avalúos municipales, razón por la cual el valor de la indemnización es ínfimo que afecta directamente a uno de los derechos y garantías de la persona que es la propiedad.

4.3. Análisis de casos prácticos.

Analizaré dos casos de expropiación, uno de mutuo acuerdo y otro que se resolvió a través del juicio de expropiación en la provincia de Zamora Chinchipe.

1. El Gobierno Autónomo Descentralizado del cantón Nangaritza, de la provincia de Zamora Chinchipe, con la finalidad de fortalecer la actividad turística en el cantón, y en atención a las disposiciones del Art. 54 letra g) del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización tiene como función contribuir al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes del Alto Nangaritza a través del turismo, para lo cual realiza el proyecto turístico denominado: Mirador Turístico de las Orquídeas, mismo que fue presentado al Ministerio de Turismo para su financiamiento. Este proyecto es presentado por el ejecutivo municipal al Concejo, quien en sesión ordinaria del 02 de octubre de 2012, y en virtud de la existencia de recursos económicos RESUELVE aprobar este proyecto como prioritario y de beneficio social y colectivo y autoriza a los representantes judiciales de la Institución para que se encarguen de realizar la adquisición de UNA HECTAREA DE TERRENO de propiedad de los esposos LUIS ANTONIO ALBERCA JIMENEZ Y LORENZA VELEZ ALVAREZ, lugar

propicio para ejecutar el proyecto Mirador Turístico Las Orquídeas, en el Alto Nangaritza.

 Con la Resolución del Concejo Municipal, el Procurador Síndico solicita al Jefe de Avalúos y Catastros del GAD del cantón Nangaritza el Informe de Valoración de la Hectárea de Terreno que se adquirirá a los esposos Alberca

– Vélez, quien mediante Of. No. 27-AC-GAD-CN-12, de fecha 10 de octubre de 2012 hace conocer que la Hectárea de terreno de los referidos esposos se encuentra valorada en 1.739.00 dólares americanos.

 El Director de Planificación a través de of. No. 138-GADCN_DP., de fecha 10 de octubre de 2012 emite el Informe Técnico, en el que manifiesta que la adquisición del terreno no afecta a la planificación del Plan de Desarrollo y Ordenamiento establecido, conforme lo expresa el Art. 447 del COOTAD., y entrega el levantamiento planimétrico del terreno que se adquirirá, con linderos y más especificaciones técnicas.

 El Director Financiero con fecha 10 de octubre de 2012, Certifica que existe disponibilidad económica y que los egresos para la adquisición de la Hectárea de Terreno se realizarán con cargo a la Partida Presupuestaria Nro. 361.84.02.01., denominada Terrenos.

 El Registrador de la Propiedad del cantón Nangaritza con fecha 11 de octubre de 2012, Certifica que, el Terreno rural de propiedad de los esposos Alberca – Vélez, ubicado en el Sector de Las Orquídeas no pesa sobre él gravamen alguno que limite su dominio.

 Con fecha 16 de octubre de 2012, el Alcalde del GAD del cantón Nangaritza, mediante Resolución Administrativa debidamente motivada declara de utilidad pública y de interés social con fines de expropiación UNA HECTAREA DE TERRENO de propiedad de los esposos LUIS ANTONIO ALBERCA JIMENEZ Y LORENZA VELEZ ALVAREZ. Con la copia de esta declaratoria se notifica a los propietarios del bien a expropiarse y se procede

a inscribirla en el Registro de la Propiedad del cantón Nangaritza, conforme lo determina el Art. 448 del COOTAD., el mismo día de su expedición.

 En atención a las disposiciones del Art. 58, inciso segundo de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública (LOSNCP), el Procurador Síndico Municipal procede a buscar un acuerdo directo entre las partes.

 Para calcular el valor a pagar por la hectárea de terreno se toma como referencia el avalúo municipal, o sea 1.739 dólares que consta del informe, más el 10% que determina el inciso cuatro del Art. 58 de la LOSNCP., que da un valor de 173.90 dólares, sumados estos valores arroja un valor total a pagar de MIL NOVECIENTOS DOCE CON 90/100 DOLARES AMERICANOS ($ 1.920,90).

 Con fecha 17 de octubre de 2012 se realiza la escritura pública en la Notaria Primera del cantón Nangaritza, y se inscribe en el Registro de la Propiedad del mismo cantón, bajo la Partida Nro. 140, Tomo Nro. 20, el 18 de octubre de 2012; y, el Tesorero Municipal le deposita los 1.920,90 dólares al propietario del bien expropiado, en la Cuenta de Ahorros del Banco de Fomento Nro. 0360151, a través del Sistema de Pagos Interbancarios (SPI) número 457, el 06 de marzo de 2013.

 La Municipalidad desde el 18 de octubre de 2012 que inscribió el bien inmueble a su nombre, hasta la fecha no ejecuta el proyecto turístico

denominado: “Mirador Turístico de las Orquídeas”, en el Alto Nangaritza, del

cantón Nangaritza, provincia de Zamora Chinchipe.

Como se puede apreciar en el presente caso, la máxima autoridad municipal con el fin de promover el desarrollo turístico en el cantón, presenta al Concejo el proyecto turístico denominado: Mirador Turístico de las Orquídeas, que contribuirá al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes del sector, para lo cual, en función de la Resolución del Cuerpo Colegiado Municipal y en cumplimiento de las disposiciones y requerimientos del Art. 447 del COOTAD., mediante acto motivado declara de utilidad pública y de interés

social con fines de expropiación una HECTAREA DE TRRENO RURAL de propiedad de los esposos LUIS ANTONIO ALBERCA JIMENEZ Y LORENZA VELEZ ALVAREZ para construir el Mirador Turístico Las Orquídeas.

En cuanto al avalúo del bien, es importante destacar que el funcionario municipal en su informe expresa que la hectárea de terreno de propiedad de los esposos ALBERCA –

VELEZ, tiene un valor de 1.739,00 dólares americanos, a este valor se le agrega el 10% que determina el Art. 58 inciso cuarto de la LOSNCP., dando un valor total de 1.920,90 dólares, al consignar este valor se inobservó las disposiciones del COOTAD (2010), que

dice: “En todos los casos de expropiación se podrá abonar al propietario, además del

precio establecido, hasta un cinco por ciento adicional como precio de afección” (Art.

451). Así como el pronunciamiento de la Procuraduría General del Estado, en el que contesta la consulta al Alcalde del Municipio de Gonzalo Pizarro, y que a la letra dice:

La determinación del precio de compra de los inmuebles declarados de utilidad pública, se debe ejecutar sobre la base del avalúo efectuado por la oficina municipal de avalúos y catastros, al que se puede agregar hasta un 10% más, según lo establece el Art. 58 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública, adicional al 5% por concepto de afección, conforme lo

prevé el Art. 244 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal. (Pronunciamiento del Procurador General del Estado, Of. No. 10025, numeral 2)

Como se puede observar en este proceso no se consideró el 5% como precio de afección que expresaba el Art. 244 de la derogada Ley de Régimen Municipal, hoy Art. 451 del COOTAD., ya que en torno al tema el Procurador General del Estado es

claro al indicar que en todo proceso expropiatorio se agregará el 5% de afección, cuyo pronunciamiento tiene el carácter de vinculante para las instituciones públicas por así determinarlo el Art. 237, numeral 3 de la Constitución de la República, tomándose en cuenta únicamente el incremento del 10% del valor del avalúo municipal conforme lo prevé el inciso cuarto del Art. 58 de la LOSNCP vigente, esta actuación arbitraria al margen de la ley de la administración municipal, perjudicó los intereses de la familia Alberca – Vélez, ya que el valor que recibieron como pago por la hectárea de terreno rural de su propiedad fue irrisorio e injusto.

Es importante destacar que en este mismo caso, se inobservó las disposiciones del Art. 323 de la Constitución de la República, y del Art. 446 del COOTAD., porque el pago se lo realizó seis meses después de haberse realizado la inscripción del bien en el Registro de la Propiedad a favor de la Municipalidad, es decir, no fue previo conforme lo puntualiza la Constitución y el COOTAD.

Al no haberse destinado la hectárea de terreno rural a los fines expresados en la declaratoria de utilidad pública dentro del plazo contemplado en el Art. 454 del COOTAD., y al haber trascurrido hasta la fecha dos años desde la notificación con la declaratoria de la utilidad pública, los esposos Alberca – Vélez pueden pedir su reversión en la forma establecida en la ley, figura jurídica que les permite recuperar su propiedad, pero por desconocimiento de la norma, los perjudicados no hacen uso de este derecho que franquea la ley.

De lo cual se concluye que en este caso, la administración del Gobierno Autónomo Descentralizado del cantón Nangaritza, inobservó las disposiciones del Art. 323 de la Constitución de la República y el Art. 446 del COOTAD., porque la expropiación de la Hectárea de Terreno Rural de propiedad de los esposos Alberca – Vélez no se ejecutó previa justa valoración, indemnización y pago de conformidad a las normas anotadas, con lo que prueba una vez más que los valores que reciben los propietarios de los bienes expropiados son injustos e irrisorios, como tampoco son previos, quedando claro que la expropiación afecta el derecho a la propiedad.

2. Juicio de expropiación.- Proceso Nro. 44-2007. (sentencia del 21 de noviembre