Panel A.- CV Panel B. Detalle de Valencia
capital
1_ ocupadas legales, 2= ilegales, 3= vacías
Fte EIGE
A simple vista, el número total de unidades sociales, por su distribución y número, parece equilibrado con las necesidades de la población aunque es necesario evaluar la
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rotación de la ocupación de estas viviendas, y por otro lado, la gestión de las viviendas vacías, para identificar con precisión el número de unidades que de forma efectiva sirven para los propósitos de política.
En cuanto a la rotación, la elevada ocupación de las viviendas de titularidad pública indica que están claramente sirviendo para cubrir necesidades residenciales fundamentales. Sin embargo, dado que estas necesidades son de largo plazo, la asignación de las viviendas a un hogar-objetivo implica que esa unidad desaparece de la capacidad de su uso por las autoridades. No hay información alguna sobre si la asignación tiene temporalidad y si existe gestión que implique que, pasado un tiempo o ante cambios en las condiciones del hogar, la vivienda puede revertir a la gestión pública para seguir cubriendo las necesidades existentes. Si se supone que la cesión en alquiler20 es permanente, entonces el sector
público sólo tendría las unidades vacías para aplicar su política de apoyo. La segunda cuestión es relevante en referencia a este último grupo. El hecho de que haya viviendas vacías con una gran dispersión en el espacio podría hacer referencia a una tasa de desocupación de equilibrio resultante de una rotación de hogares21. Por otro lado, y dada
su localización, es posible que parte de las unidades pudiesen estar localizadas en edificios nuevos, recién terminados en la crisis financiera, y cuya situación legal no permite la ocupación.
Suponiendo que las vacías observadas lo sean por una combinación de las razones mencionadas anteriormente, la cifra de unidades vacías computadas da una cantidad lo suficientemente pequeña como para indicar una fuerte limitación del uso de estas unidades como herramienta que posibilite a las AAPP atender las necesidades extremas. La disponibilidad sería mayor si se contase con el uso de las viviendas que están ocupadas ilegalmente, y que duplicarían el número de las disponibles.
20 También se desconoce si la cesión es en alquiler a precio por debajo del mercado o gratuita. Los test
estadísticos llevados a cabo entre los grupos no permiten establecer una relación significativa entre las distintas tenencias del censo con la información contenida en la base del EIGE.
21 La tasa de desocupación que teóricamente ajusta los niveles normales de liquidez del parque suele ser de
entre un 2% y un 3% del total, según evidencia empírica en otros países. No obstante, no hay información para España ni para la CV que indique que esta cifra pueda responder a la tasa natural asociada al mercado que facilite la rotación de hogares.
- Viviendas vacías y ocupación ilegal22
La ocupación ilegal tiene numerosos problemas, tanto de gestión como de ámbito social, principalmente por la discriminación con otros hogares que esperan legalmente la asignación de una unidad, así como por el potencial ‘efecto llamada’ que pueden ejercer en los hogares con baja capacidad de pago y sin ganas de esperar. En el análisis en profundidad (documento DT_8), se han llevado a cabo distintos test estadísticos con control espacial para evaluar si existen fenómenos de ‘efecto llamada’ o, por el contrario, la gestión que se realiza desincentiva este proceso.
Inicialmente, la localización geográfica indica que la ocupación ilegal se localiza en algunas concentraciones de viviendas públicas (en el centro y en la periferia de Valencia, en el sur de Alicante y en el norte de Castellón), compartiendo espacio con la ocupación legal.
Los análisis de correlación espacial indican que no hay un efecto generalizado por el cual una ocupación ilegal induzca a más ocupaciones ilegales en el conjunto del territorio, resultado obtenido tras la estimación de dos tipos de correlaciones espaciales (univariantes y bivariantes). Sin embargo, a nivel urbano, si parece que este fenómeno se produce en algunas ciudades, aunque el efecto que prima es el de ‘expulsión’ de la ocupación ilegal: las relaciones espaciales calculadas aportan evidencia significativa (con parámetros robustos) que permiten interpretar que la principal razón de que una vivienda no esté ocupada ilegalmente es que la de al lado no lo está, mostrando también una tendencia a la reducción de ocupación ilegal (el parámetro bivariante es también significativo, lo que se interpreta como que ‘a pesar de que el vecino está ocupado ilegalmente, la vivienda está ocupada legalmente’).
El ‘efecto llamada’ de ocupación ilegal estimado23, es identificado en algunas áreas
del interior y del sur, en Valencia (en el área metropolitana y cercano a la zona del puerto), en las áreas de Alcira, Játiva, Benidorm, Alicante y Elda-Petrer. En Castellón, el efecto es mínimo. Los test espaciales bivariantes calculados en el informe24 permiten identificar las
relaciones entre ocupación legal e ilegal, y los ejercicios calculados muestran, de nuevo,
22 Este análisis no ha tenido en cuenta los efectos de la normativa de la Consellería de Vivienda, Obras
Públicas y Vertebración del Territorio del 4 de abril de 2017, Diari Oficial de la GV 8016/06.04.2017
23 es decir, la correlación efectiva y estadísticamente significativa de una vivienda ilegal con su vivienda
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una ausencia de correlación generalizada a nivel de la Comunitat Valenciana pero con asociaciones significativas en casi todas las áreas valencianas con un claro efecto expulsión muy concentrado en clústers (correlación negativa), donde la existencia de un ocupado ilegal próximo tiende a reducir la ocupación legal de una vivienda pública. Esto ocurre en algunas de las áreas de Valencia arriba mencionadas (este y puerto), en las áreas de Alzira, Játiva y muy claramente en el triángulo de Benidorm -Alicante-Elda (fuertemente significativo con elevada concentración). Se puede decir que estos resultados aportan una evidencia empírica de que el aumento de la ocupación ilegal desplaza la ocupación legal en una forma de crowding out pero solo en estas zonas, no en la totalidad del territorio. El
impacto que esta influencia entre viviendas públicas tiene afecta a un 2.58% de la muestra de unidades ocupadas, cifra pequeña pero, como se ha visto, fuertemente concentrado en el espacio.
También se encuentra evidencia del efecto contrario, el que sería el ‘efecto
inclusión’, pero en otras áreas. Este efecto es mayor que el anterior y se interpreta como
que una mayor ocupación legal expulsa a la ocupación ilegal, relación que afecta a una extensa proporción de la muestra, el 42.4%, y se puede interpretar como el efecto positivo de una acción efectiva de las políticas de organización y gestión aplicadas. Se identifica esta correlación en amplias zonas de la CV, especialmente en Valencia, Castellón y las zonas del interior de Alicante. Sin embargo, no son significativas en el triángulo mencionado anteriormente de la provincia de Alicante.
- Estado de las viviendas
En la base de datos analizada se registra una proporción de un 1.7% de las viviendas que están ‘para rehabilitar’ dentro del parque. Estas unidades de viviendas sociales con necesidades de intervención para mejorar la calidad estarían básicamente en la provincia de Valencia (83.6% del total para rehabilitar, cifra que supone un 2.3% del total del parque público), en las áreas metropolitanas (el 44.6% del total y 5.1% del parque público en esta área) y en el interior (el 35% del total y 1.9% del parque público). Castellón tiene un 14.5% (proporción elevada dada su menor representación en la muestra) y un 4.7%, Alicante, cifra reducida que indica que el parque en esta última provincia está en mejor situación en cuanto a los niveles de calidad, según la información recogida del EIGE. Obsérvese la mayor concentración de estas unidades en las áreas metropolitanas y en el interior, de Valencia y
Castellón principalmente, mientras que una cifra menor, del 8.3%, están en las capitales. La necesidad de rehabilitación, por tanto, se concentra fuertemente en las áreas metropolitanas y en el interior, en regiones coincidentes con las de ocupación ilegal antes vistas25.
La estimación del dato elevado al total Censal daría una cifra que oscila alrededor de las 1200 unidades para rehabilitar, número que no parece ser excesivo para su ejecución en un plazo de tiempo medio.
- Relación entre estado de las viviendas y ocupación
El estado de las viviendas y sus necesidades de rehabilitación no son razones suficientes para explicar el número de unidades que se encuentran vacías. Tras la realización de distintos ejercicios estadísticos26, se obtienen resultados significativos que
permiten afirmar que el mal estado de una vivienda aumenta un 26% la probabilidad de desocupación, cifra inferior a la esperada y que indicaría que existen importantes necesidades residenciales que hacen que las viviendas sean utilizadas aunque no estén en buen estado. De hecho, si se incluye en este ejercicio la ocupación legal e ilegal, los resultados indican que el hecho de que exista ocupación legal disminuye la probabilidad de que las viviendas estén vacías en un 82%, mientras que si la ocupación es ilegal, lo hace en un 51.2%.
Tendría sentido pensar que la desocupación está relacionada causalmente con la calidad, es decir, el hecho de que haya viviendas en mal estado cercanas genera que las demás estén vacías. Los ejercicios espaciales realizados a este respecto muestran que la proximidad espacial NO tiene efectos sobre ambos fenómenos, es decir, las viviendas no están vacías como resultado de la existencia de clusters de viviendas en mal estado, y que pudieran convertirse en inhabitables a medida que se produce el deterioro, aunque algunas concentraciones de esta relación entre viviendas sí parece existir. Este resultado es consistente con el obtenido en el análisis probabilístico.
25 No parece que tiene sentido aquí realizar un análisis de difusión espacial sobre los niveles de calidad de
estas unidades como el llevado a cabo en el punto anterior, ya que las necesidades de rehabilitación tienen que ver, probablemente en su mayoría, con la antigüedad del inmueble y no con las actuaciones humanas al respecto.
26 Se ajusta un modelo probabilístico que evalúa la probabilidad de estar vacía en función de la calidad y se
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Para profundizar en este efecto, se realiza un análisis de correlación espacial que determina si se produce el círculo vicioso inverso al conocido como proceso de
‘gentrificación’27, y que captura cómo el proceso de deterioro de los barrios puede estar
generando un empeoramiento de los servicios residenciales derivados de la peor calidad de las viviendas de manera que ahuyenta a los pobladores existentes, favoreciendo la ocupación ilegal y el mayor deterioro de las viviendas. Los análisis multivariante realizados28 indican que el hecho de que una vivienda esté en rehabilitación reduce la
probabilidad de la ocupación ilegal en un 3.4%. La relación ‘baja calidad-ocupación ilegal’ no es estadísticamente significativa y, más bien al contrario, la peor calidad de las viviendas desincentiva la citada ocupación. Este resultado se interpreta como que la ocupación ilegal no aborda viviendas en mal estado y, aunque esta relación no es extensible a toda la realidad que se analiza, esta interpretación podría incidir en el hecho de que la reciente rehabilitación supusiera un incentivo a la ocupación ilegal.
Los análisis espaciales confirman la existencia de clusters que identifican ocupaciones ilegales de viviendas en mal estado localizadas en las áreas metropolitanas de Valencia, Castellón y en el área de Alcira. El mapa II.3 muestra claramente las zonas donde la correlación espacial entre ocupación ilegal y la necesidad de rehabilitación, es estadísticamente significativa. Las áreas donde ambas condiciones se retroalimentan (mayor ocupación ilegal con mayores necesidades de rehabilitación) son muy pequeñas29
(puntos rojos en el mapa) y son mayores las áreas donde la relación es contraria (puntos azules) y en aquellas donde una menor ocupación ilegal se asocia a una mayor necesidad de rehabilitación (puntos amarillos). Los resultados, por tanto, son consistentes en ambos casos, aunque parece existir cierta relación que contrasta el círculo vicioso ‘baja calidad/ocupación ilegal’ en zona aisladas de Valencia y alrededores, al igual que entre ‘mayor ocupación ilegal con viviendas mejores’ (menor necesidad de rehabilitación).
27 El proceso de gentrificación es aquel que define la vuelta de la inversión y renovación de áreas urbanas
deterioradas por alguna razón, normalmente centros de las ciudades con estructuras obsoletas y edificaciones no actualizadas. La reinversión en servicios urbanos y la renovación de viviendas hace volver la demanda de actividad productiva y de residencia, recuperándose la zona desde el punto de vista económico y urbano.
28 Ver documento DT_5, pp 415 y ss