¿Qué pasó con el Boom Inmobiliario?, es el epígrafe de una de las revistas más leídas por los ejecutivos más respetados del Perú, la cual en una edición especial nos da un alcance acerca del denominado “Boom Inmobiliario” que citamos a continuación:
“El nuevo rumbo del sector inmobiliario tiene entre sus premisas clave que el suelo empieza a escasear. Es así que en el futuro se esperan más proyectos de transformación que de creación de nuevos inmuebles. Asimismo, se reducirá la venta de bienes futuros y se incrementará la venta de los bienes terminados. Para la asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, ADI, el tema está claro. “Sin duda, habrá un proceso de consolidación, en el que los más fuertes prevalecerán”, aclara Enríquez Zevallos, su CEO. Según Alberto Gonzáles Neumann, docente del Diplomado en Gestión de Proyectos Inmobiliarios de Postgrado de la UPC y actualmente director ejecutivo de CIDI GROUP, no es fácil saber cuántas inmobiliarias hay; sin embargo, existen dos asociaciones -ADI y ASEI (Asociación de Empresas Inmobiliarias)- que aglomeran cerca de 60 inmobiliarias y que juntas deben tener cerca del 80% o 90% de la oferta existente. La visión del futuro del sector inmobiliario puede ser más positivo si es que se compara la situación con el contexto económico en que se vive: “desde mi punto de vista, la evolución del sector construcción, en general, sigue el ritmo de la evolución de toda la economía. En los últimos dos años la economía se ha desacelerado muy fuertemente y, con ella, el sector construcción. Lo que ha pasado es que hubo un boom inmobiliario entre el 2007 y el 2012 que ya está terminando. No es un tema de falta de oferta, sino de menor demanda, pues cada vez hay menos sujetos de crédito”, comenta Carlos Parodi, profesor de la Universidad del Pacífico.
Según la consultora TINSA, al término del cuarto trimestre del 2014 se registraron 476 proyectos con vivienda disponible a la veta en Lima. Esta cantidad representa un
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incremento del 15,25% respecto a los 413 proyectos registrados durante el tercer trimestre del mismo año. Como declaró anteriormente para el diario Gestión, el subdirector general de Tinsa Perú, Eduardo Fiestas, este año [2015] las ventas de viviendas lograrán mover entre US$ 2.000 millones y US$ 2.200 millones. Se proyecta que la venta de viviendas tendrá un incremento de 2%, por efectos de la variación del tipo de cambio. Además, estima que, durante el presente año, se venderán entre 15.000 y 16.000 viviendas. (El resaltado es agregado).
“El tema de la restricción de créditos hipotecarios no es un factor menor. Aquellos que podían acceder a un crédito ya lo obtuvieron. En el mercado quedan, entonces, los clientes con mayor riesgo. En ese caso, dada la desaceleración económica, las entidades bancarias toman sus propias precauciones. “Los bancos apoyados por la normativa de la SBS, prefieren tener cautela. El tema de fondo es el alto nivel de endeudamiento de un porcentaje alto de personas naturales, que ya no están dispuestas a comprar “para hacer negocio”, pues el aumento en precios de inmuebles se ha detenido”, aclara Parodi. Lo que es cierto es que este sector está ligado al crédito: mientras haya crédito habrá oferta. El problema es que los bancos han restringido el crédito preocupados por el crecimiento de los precios de la tierra.” “creo que nunca existió un boom. Hemos tenido una década de crecimiento continuo, con el que se vieron favorecidos muchos aspectos del desarrollo inmobiliario. Lo más importante es que este desarrollo se ha dado en muchas ciudades distintas a Lima. Lamentablemente esta década de crecimiento vino acompañada de un crecimiento desmesurado del precio de la tierra, al punto que ya se hacía inviable el desarrollo de muchos proyectos”, asegura Gonzáles Neumann.”51
51 Revista G de Gestión, Especial Inmobiliario, N°55, Junio 2015, pp. 50-51.
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En su oportunidad los especialistas en el rubro han señalado que “[d]ebido al auge la actividad de construcción e inmobiliaria en nuestro país, es necesario analizar una de las operaciones más utilizadas en este rubro, que es la compraventa de bienes futuros o que aún están en construcción. En efecto, la compraventa de bienes futuros suele ser el esquema empleado por la mayoría de empresas de construcción o inmobiliarias que desean realizar la venta de unidades inmobiliarias que aún no tienen existencia legal debido a que está en proceso su construcción.”52
Para poder relacionar y justificar el uso constante de contratos de compraventa de bienes futuros con el auge inmobiliario en el Perú, hay que destacar la importancia y razón de ser de los contratos de compraventa de bienes futuros, la misma que radica en la facilidad que estos brindan al tráfico económico. En ese sentido, las empresas inmobiliarias no tendrían que esperar el tiempo que tarda en construirse un edificio para que recién puedan venderse las unidades inmobiliarias en él proyectadas, teniendo en cuenta que el tiempo promedio de construcción de un edificio multifamiliar es de un (01) año a dos (02) años, contados desde el lanzamiento de la publicidad por parte de la empresa promotora.
El tráfico económico no solo se ve favorecido por la compraventa de las unidades inmobiliarias en calidad de bienes futuros, sino que las entidades financieras son las que también se benefician y otorgan créditos a las empresas constructoras a medida que existe un
52 NORTHCOTE SANDOVAL, Cristhian. “¿Cuál es la responsabilidad de una inmobiliaria por el tamaño de
los inmuebles que vende?” Actualidad Empresarial N°311, 2da Quincena de Setiembre, 2014, p. VIII-1.
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porcentaje determinado de venta de unidades inmobiliarias en calidad de bienes futuros (en planos) para que operen los respectivos desembolsos que financiaran al proyecto53.
Como podemos advertir, la celebración de contratos de compraventa de bienes futuros se hace necesaria a medida que existen:
Demanda inmobiliaria por parte de las familias o personas que desean adquirir un inmueble.
Oferta inmobiliaria por parte de las empresas constructoras que desean obtener financiamiento para sus proyectos y por en consecuencia para vender sus productos.
Oportunidad para el otorgamiento de créditos por parte de las empresas del sistema financiero, quienes a su vez encuentran en el otorgamiento de créditos su ganancia.
53 Es preciso citar una nota periodística al respecto: “Incluso en países desarrollados o ricos, un robusto esquema
de financiamiento hipotecario de largo plazo es fundamental para esta industria, pues sin él la compra de viviendas sería de contado o de muy corto plazo. Y ¿quiénes cuentan con los ahorros necesarios para comprar una vivienda de contado? Muy pocos. El modelo convencional de financiamiento hipotecario consiste en que una entidad financiera (comúnmente un banco) otorga un crédito a una persona a largo plazo (por lo menos diez años) para adquirir una vivienda. La garantía que el banco toma es la hipoteca del inmueble. Pero un banco no otorga créditos por las garantías que puede tomar, sino por la capacidad de pago del cliente. Y por eso, para otorgarte un crédito hipotecario, el banco te califica. Revisa tus ingresos, de dónde vienen, cuánta deuda tienes, etc. Si tienes un trabajo estable, en planilla, pues mejor, porque es más probable frente al banco, que puedas pagar tu crédito. En concreto, si tienes un trabajo estable, formal, en planilla, las posibilidades de que puedas conseguir un crédito hipotecario son altas. Aquí hagamos un paréntesis. Dentro de América Latina, e inclusive entre países con similar grado de desarrollo, el Perú tiene una gran particularidad: el 70% de la economía de las personas es informal. Esto significa que los ingresos del 70% de las personas no proviene de una planilla ni de un negocio formal, sino de actividades informales, negocios propios, eventuales o estacionales. El 70% de las personas no cotizan a una AFP, no tienen una CTS, no reciben dos gratificaciones al año, y lo que es más relevante, no reciben el mismo sueldo todos los meses ni en la misma fecha. (…)Y fue así como durante los primeros años del boom inmobiliario hasta el 2012, una buena parte de las personas con ingresos formales (parte del 30%) obtuvieron un crédito hipotecario y se hicieron propietarios de una vivienda. Pero ¿qué pasó con la mayoría de las personas, el otro 70%? Ser informal no significa que uno no sea sujeto de crédito. El problema es que para un banco es difícil identificar la real capacidad de pago. Para eso se desarrollaron mecanismos de calificación de clientes que no se basan en evaluar los ingresos (que funciona bien para personas de ingresos formales y estables), sino la capacidad de pago.” Vid. Semana Económica, consulta 23 de diciembre de 2015. <http://semanaeconomica.com/boominmobiliario/2015/08/20/boom-inmobiliario-y-financiamiento-
hipotecario/>