A continuación presentamos algunas de nuestras inversiones, políticas y lineamientos de distribuciones y apalancamiento. Estas políticas y lineamientos han sido determinados por nuestro Comité Técnico y, en general, pueden ser modificados o revisados de tiempo en tiempo por el mismo sin consentimiento de los Tenedores.
Lineamientos de Inversión
Portafolio de inversión en hipotecas de casa-habitación
Nuestro objetivo de inversión es proveer retornos atractivos a largo plazo a los Tenedores por medio de distribuciones en efectivo y una posible apreciación del valor de nuestros CBFIs. Nuestra intención es obtener este objetivo por medio de solidas adquisiciones selectas y Portafolios Hipotecarios de bajo riesgo probado, que generen retornos competitivos.
Conforme nuestro negocio crezca, creemos que nuestra relación con el INFONAVIT nos dará acceso a un extenso portafolio de adquisiciones. De acuerdo con el Contrato de Cesión Inicial, el INFONAVIT accedió por un periodo de doce meses contado a partir de la primera adquisición de créditos hipotecarios bajo el Contrato de Cesión Inicial a otorgarnos exclusividad para ser el único fideicomiso
público que pueda coparticipar en los créditos hipotecarios que el INFONAVIT origine.
Nuestro Portafolio Inicial consiste en derechos de coparticipación en aproximadamente 5,544 créditos hipotecarios con un promedio de interés de 9.05% indexado a VSM, una relación pago-ingreso del 29.2%, una relación préstamo-valor de 76.03% y un saldo original promedio por crédito de $327,977.37. Para propósitos de discusión con respecto a nuestro Portafolio Inicial. Véase “Descripción del Portafolio Inicial de Créditos Hipotecarios” en el presente prospecto.
Nuestro propósito es aumentar a lo largo del tiempo nuestro portafolio y expandir nuestro negocio por medio de la adquisición, creación y coparticipación en Portafolios Hipotecarios financiados por ofertas de deuda o capital, créditos privados u otros arreglos de crédito. Nuestra intención es incrementar el volumen de nuestro Portafolio Hipotecario para maximizar las distribuciones a nuestros Tenedores. Esta estrategia, en conjunto con una alta demanda de inversionistas buscando rendimientos atractivos puede generar una apreciación en el valor de nuestros CBFIs.
El Portafolio Hipotecario será seleccionado de conformidad con nuestros Lineamientos de Inversión iniciales, los cuales requerirán que cualquier crédito hipotecario que adquiramos, cumpla con ciertos criterios de elegibilidad al momento de la adquisición correspondiente, incluyendo:
deberá tratarse de un crédito hipotecario cuya cobranza se efectúe mediante deducción por nómina;
los acreditados deberán tener un ingreso mínimo de 4.5 VSM;
los créditos tendrán como finalidad la adquisición de inmuebles destinados a casa-habitación;
el crédito relevante deberá estar garantizado por una hipoteca válida;
los acreditados deberán ser mayores de 18 años;
el plazo del crédito no deberá exceder de 30 años;
el pago mensual del acreditado bajo el crédito no deberá exceder el 30.0% del ingreso mensual de dicho acreditado en el momento en que se origina el crédito;
los acreditados deberán contar con una antigüedad de cuando menos 2 años en su actual empleo;
los créditos deberán estar denominados en VSM o pesos; y la tasa de interés deberá ser al menos del 8.5% indexada a VSM.
Asimismo, nuestros Lineamientos de Inversión iniciales nos permiten adquirir Portafolios Hipotecarios consistentes en valores respaldados por créditos con garantía hipotecaria en la medida en que sea necesario para cumplir con la United States Investment Company Act of 1940, según la misma ha sido modificada. Independientemente de lo anterior, nuestros Lineamientos de Inversión podrán ser modificados en vista de las condiciones económicas, costos relativos de la deuda y del capital, valor de mercado, condiciones generales en el mercado para los valores de deuda y capital, fluctuaciones en el mercado, precio de nuestros CBFIs, crecimiento o adquisición de oportunidades y otros factores. El Comité Técnico, según corresponda podrá incrementar o disminuir nuestro nivel de deuda dependiendo de los límites descritos anteriormente
La adquisición de portafolios que no cumplan con estos criterios de elegibilidad será autorizada por nuestro Comité Técnico.
Lineamientos de Apalancamiento
Sujeto a nuestras políticas para el apalancamiento descritas más adelante, nuestra intención, cuando sea apropiado, es emplear montos prudentes de apalancamiento como medio para proveer fondos adicionales para la adquisición o co-participación de Portafolios Hipotecarios adicionales. El monto de apalancamiento para inversionistas en particular dependerá de la evaluación que realice nuestro Asesor y Administrador de una variedad de factores que pueden incluir el precio del portafolio, la calidad de los créditos, la tasa de interés promedio, el índice valor deuda, el índice valor crédito de los portafolios, diversificación, etc.
De acuerdo con nuestro Contrato de Fideicomiso, nuestro Comité Técnico es responsable del establecimiento de nuestra política de apalancamiento, a propuesta del Asesor y Administrador. Para nuestro primer año, nuestro Comité Técnico ha determinado que nuestra política de apalancamiento sea la siguiente:
Los financiamientos (créditos de cualquier tipo) no podrán ser mayores al 50.0% del valor contable de nuestros activos;
En caso de emisiones de instrumentos de deuda, tanto en oferta pública como en privada, se deben obtener propuestas de tener términos o condiciones de por lo menos dos instituciones bancarias / financieras; y
El Comité Técnico decidirá por mayoría de votos de acuerdo a las mejores condiciones.
De conformidad con lo establecido en el Contrato de Fideicomiso, las políticas de apalancamiento en todo caso establecerán que el monto total de endeudamientos en que incurra el Fiduciario no podrá ser mayor al 50.0% del valor contable de sus activos, con base en cifras correspondientes al cierre del trimestre inmediato anterior, salvo que (i) se obtenga la aprobación previa y expresa del Comité Técnico, y (ii) no se viole ninguna ley o reglamentación administrativa que resulte aplicable; en el entendido que dicho porcentaje será determinado al momento en que se incurra en cualquier nuevo endeudamiento. En caso que en cualquier momento la suma total algún endeudamiento llegase a superar 50.0% del valor contable de los activos del Fideicomiso, con base en cifras correspondientes al cierre del trimestre inmediato anterior, el Fiduciario no podrá incurrir en endeudamientos adicionales hasta en tanto se pueda cumplir, después de dar efectos a dichos endeudamientos adicionales, con el límite del 50.0%, o bien, (i) se obtenga la aprobación previa y expresa del Comité Técnico, y (ii) no se viole ninguna ley o reglamentación administrativa que resulte aplicable. Estas limitaciones no resultarán aplicables a operaciones de refinanciamientos que celebre el Fiduciario con el objeto de extender el vencimiento del contrato de
endeudamiento relevante, siempre que el Comité Técnico lo autorice y documente la evidencia de tal situación, y el resultado de dicho refinanciamiento no implique un aumento en el nivel de endeudamiento registrado antes de la citada operación de refinanciamiento. En caso que se exceda el límite del 50.0% en violación a aquí previsto, el Asesor y Administrador deberá presentar a la Asamblea de Tenedores un informe de tal situación, así como un plan correctivo en el que se establezca la forma, términos y, en su caso, plazo para cumplir con el límite. Previo a su presentación a la Asamblea de Tenedores, el plan deberá ser aprobado por la mayoría de los Miembros Independientes del Comité Técnico en un plazo no mayor a 20 Días Hábiles contados desde la fecha en que se dé a conocer el exceso a dicho límite.
Creemos que nuestra política de apalancamiento es apropiada para un fideicomiso con activos que son primordialmente créditos hipotecarios de casa-habitación.
Política de transacciones con Personas Relacionadas
Conforme a nuestra Política de Conflictos de Interés, las adquisiciones realizadas por Partes Relacionadas, incluyendo miembros de nuestro Comité Técnico y funcionarios de nuestro Asesor y Administrador, requieren la aprobación de la mayoría de los Miembros Independientes de nuestro Consejo Técnico, de conformidad con los lineamientos aprobados por el Comité de Prácticas.
Emisión de CBFIs adicionales
Sujeto a ciertas formalidades requeridas bajo las leyes mexicanas, incluyendo la obtención de cualquier autorización gubernamental necesaria, tenemos la facultad de ofrecer nuevos CBFIs a cambio de Portafolios Hipotecarios, y podríamos hacerlo en el futuro. El precio de los nuevos CBFIs que podamos ofrecer o intercambiar en el futuro estará determinado por la Asamblea General Ordinaria que apruebe su emisión. Excepto por la Oferta Global y en relación con el pago de CBFIs en favor de CH en su carácter de fideicomisario en segundo lugar, no hemos emitido CBFIs o cualquier otro valor para pagarlos como contraprestación de adquisición alguna u otros propósitos. Nuestro Contrato de Fideicomiso no contempla la colocación de CBFIs preferenciales. Véase la sección “Descripción de Nuestros CBFIs y Ciertas Disposiciones de Nuestro Contrato de Fideicomiso y la Legislación Mexicana” del presente prospecto.