Durante el año 2017, los precios reales de la vivienda en Colombia se han ubicado entre un 22% y un 49% por encima de su promedio histórico real. Por ejemplo, en el caso de la vivienda nueva se tienen incrementos en el rango 22% (caso de Galería Inmobiliaria con corte a octubre de 2017); 33% (caso del DNP a abril); y hasta del 44% (caso del Dane a junio). A nivel de vivienda usada, se tiene el mayor
incremento del 49% respecto de su promedio histórico (caso del índice del Banco de la República), ver gráfico 36.
Sin embargo, durante 2014-2017, se observan importantes correc- tivos bajistas en los precios, por cuenta del exceso de oferta y del golpe a la demanda agregada resultante del ciclo económico descendente pos-auge de los
commodities. En el caso de la vivienda usada, se han tenido incrementos de solo un 1.7% real anual en el índice del Banco de la República (a junio de 2017) vs. incrementos promedio anual del 4.6% durante 2013-2016. En lo referente a la vivienda nueva, se han tenido incrementos de solo 1%-2.3% real anual en los índices del DNP y del Dane (vs. incremen- tos del 4.5%-5% reales anuales durante 2013-2016). Inclusive, en el caso de la vivienda nueva (Galería Inmobiliaria) se han tenido contrac- ciones del -0.6% real anual al corte de octubre de 2017 (vs. +4.4% anual en el período 2013-2016). Esta dinámica de moderación en los precios de la vivienda pareciera provenir de: i) desaceleraciones estructurales de la economía colom- biana, donde el fin del auge minero- energético ha implicado pérdidas
de potencial de crecimiento hacia niveles de solo un 3% durante 2015-2020 (vs. el 4.5% histórico), incluso con expansiones de solo el 2% en 2016-2017; y ii) el agotamien- to de los impulsos gubernamentales a la vivienda a través de los PIPE I-II. Todo ello ha llevado a que se obser- ven niveles de sobreoferta récord en las principales ciudades del país (particularmente agudos en el rubro de oficinas).
Si bien la inflación inmobiliaria se ha venido moderando durante 2014-2017, el balance histórico todavía arroja niveles de pre- cios relativamente elevados. Por ejemplo, durante 2005-2017, los precios de la vivienda usada acu- mularon incrementos del 105% real (duplicando su valor), mientras que los de la vivienda nueva au- mentaron su valor real en un 85% (ver gráfico 37).
Gráfico 36. Precios reales de la vivienda en Colombia (Promedio 1989-2017=100)
Fuente: cálculos Anif con base en DNP (solo Bogotá), Banco de la República (total nacional), Dane (total nacional) y Galería Inmobiliaria (Bogotá, Medellín y Cali).
148.8 jun-17 122.1 oct-17 143.6 Dane jun-17 132.7 abr-17 (Usada) (Nueva) (Nueva) (Nueva) 2013 2009 2005 2001 1998 2017 BR DNP Galería 60 80 100 120 140
Gráfico 37. Índices de precios reales e ingresos (2005=100, septiembre de 2017)
Fuente: cálculos Anif con base en Dane y Banco de la República. Ingresos < Precios
Recuperación de los precios de la vivienda
Crecimiento (%) Acum. Prom.anual
2005 2007 2011 2013 2015 2017 54 3.7 PIB-real 58 3.9 Ingreso Disponible 60 4.0 Consumo de los hogares 105 6.2 Vivienda Usada 85 5.3 Vivienda Nueva 100 120 140 160 180 200
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Cabe resaltar que estos incremen- tos de precios de vivienda des- bordaron la dinámica de compra agregada de los hogares durante ese período 2005-2017. En efecto, el ingreso disponible de los hoga- res (neto de impuestos) marcó un crecimiento acumulado del 54% durante ese período, al tiempo que el PIB-real exhibió un incremento del 60% (equivalente a una tasa promedio anual del 4%). Nótese que todas estas cifras de capaci- dad de compra y de ingresos estu- vieron por debajo del 85%-105% de valorizaciones de la vivienda (arriba comentados).
Dicho de otra manera, mientras que los precios de la vivienda nueva/usada crecieron a una tasa promedio del 5.3%/6.2% real anual durante 2005-2017, el ingreso disponible de los hogares/ su consumo crecieron a ritmos del 3.7%/3.9% real anual. Así, estas cifras describen la trayectoria tí- pica de una “burbuja hipotecaria”, donde la diferencia es que esta no estuvo apalancada en el crédito bancario, como había ocurrido con la de 1998-2002.
Este descalce entre el auge de los precios hipotecarios y la capa- cidad adquisitiva, típico de toda segunda fase de Enfermedad Holandesa, había sido alertado por Anif desde hace cinco años.
En aquel entonces se describie- ron los inicios de la “destorcida minero-energética” y se alertó sobre la inminente corrección de los precios hipotecarios.
Hemos visto que la dinámica nacional de los precios de la vi- vienda evidencia el rasgamiento de una burbuja hipotecaria no apalancada. Sin embargo, la di- námica regional encierra algunas heterogeneidades. Por ejemplo, Bogotá ha venido exhibiendo contracciones en sus precios de la vivienda a ritmos del -0.2% real anual en octubre de 2017 (similar a lo observado un año atrás). Por su parte, Medellín, aunque todavía muestra expansiones en sus precios a tasas favorables del 6.4% real anual en octubre de 2017, estos se han venido desacelerando frente a los nive- les del 7.3% observados un año atrás. Algo similar ocurre en Cali, donde los precios de la vivienda crecieron a ritmos del 9.6% real anual en octubre de 2017 frente al 24.6% de un año atrás. Estas diferencias persisten a la hora de analizar el comporta- miento de los precios frente al promedio histórico real de cada ciudad. Así, los precios de la vi- vienda en Bogotá se ubicaban un 24% por encima de su promedio histórico real en octubre de 2017,
cifra inferior a máximos históricos del 26% en noviembre de 2016, mientras que en Medellín dichos precios todavía marcan máximos históricos (26% por encima de su promedio histórico), al igual que ocurre en Cali (30%), ver gráfico 38.
Este comportamiento de los pre- cios que se mantienen por encima de su promedio histórico ha gene- rado una respuesta negativa por parte de la demanda de vivienda. Por ejemplo, las ventas totales de
Asequibilidad
El Índice Anif de Asequibilidad de Vivienda (IAAV) es un indicador construido por Anif con el fin de evaluar la capacidad de los ho- gares colombianos para adquirir
vivienda. Dicho índice relaciona el ingreso de los individuos con el valor promedio de la vivienda en el país, incluyendo consideraciones respecto al costo de los créditos vivienda a nivel nacional registra- ron caídas del -6% anual durante el último año (corte a octubre de 2017) frente a las expansiones del +8% observadas un año atrás. Fueron particularmente fuertes los descensos en las ventas de Bogotá (-18.2% anual vs. +12.5% un año atrás) y Medellín (-10.7% vs. +4.3%). Esta negativa dinámi- ca no alcanzó a ser contrarrestada por el buen dinamismo observado en Cali (+12.7% vs. +19.3%) y Barranquilla (+86.1% vs. -15.7%), ver gráfico 39.
Gráfico 38. Precios reales de la vivienda en Colombia por ciudades
(Promedio 2005-2017=100, octubre de 2017)
Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria (Bogotá, Medellín y Cali). 2013 2011 2015 2017 80 90 100 110 120 130 Medellín Cali 124.5 Bogotá 125.6 Nacional 122.1 129.9
Gráfico 39. Ventas de vivienda en unidades (var. % anual 12 meses, octubre de 2017)
*Bogotá y municipios aledaños (Soacha, Mosquera, Chía y Cota). Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria.
Efecto Space -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 2013 2014 2015 2016 2017 PIPE-I PIPE-II -18.2 -6.0 12.7 86.1 -10.7 Bogotá* Total Cali Barranquilla Medellín
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hipotecarios. Así, el numerador de esta relación viene dado por los ingresos, donde analizamos sa- larios particionados por estratos: bajo (2 SML), medio (10 SML) y alto (20 SML). El denominador es el índice de precios de vivienda (en este caso, usamos el calcula- do por Galería Inmobiliaria). A nivel nacional, el cálculo de este IAAV ha venido exhibiendo un deterioro desde mediados del año 2013, logrando algo de esta- bilización en 2017. Inicialmente (2013-2014), dicho debilitamiento obedeció a una sobreexpansión en los precios de la vivienda, lle- gando a ubicarse entre un 20% y un 50% real por encima de su promedio histórico. Ello opacó los impulsos favorables generados por: i) los subsidios a las tasas de interés de crédito hipotecario adoptados desde abril de 2013; y ii) las reducciones en la tasa repo del Banco de la República-BR (del 5.25% al 3.25% durante 2012- inicios de 2013).
Durante 2015 se registró una re- cuperación temporal en el indica- dor, como resultado de la modera- ción en los precios de la vivienda en Colombia. Dicha tendencia de los precios se profundizó aún más durante el año 2016, observándo- se incluso contracciones hasta del -1.5% real anual (vs. +3% en
2015), dando inicio a un suave rasgamiento de la “burbuja hipo- tecaria” (no apalancada).
Sin embargo, dicho alivio parcial en los precios en 2015-2016 coincidió con el inicio del ciclo alcista de la tasa repo del BR (+325pb entre septiembre de 2015 y agosto de 2016), elevando las tasas de interés de vivienda (+136pb en VIS y +187pb en No-VIS, entre septiembre de 2015 y diciembre de 2016). Ello llevó a que, durante 2016, el IAAV ubicara a todos los segmentos de ingresos en el plano de asequi- bilidad desfavorable (tanto en el indicador nacional, como en las mediciones regionales).
Durante 2017 se ha observado una estabilización del IAAV, pero todavía todos los niveles de ingreso se ubican en el plano desfavorable (a nivel nacional), moviéndose entre el rango 79-99 (ver gráfico 40). Allí han influi- do: i) la lenta transmisión de la reducción de la repo del BR (-300pb, llevándola al 4.75% en noviembre de 2017) a las tasas de interés hipotecarias (-23pb en VIS y -24pb en No-VIS, entre diciembre de 2016 y septiembre de 2017); y ii) los altos precios de la vivienda a nivel nacional, los cuales todavía se ubican entre un 22% y un 49% real por encima de
sus promedios históricos, pese a que ya se empiezan a registrar contracciones del -1% real anual vs. el 9%-10% de años anteriores. A nivel regional, Bogotá arroja los niveles más desfavorables del IAAV como resultado de sus elevados precios de vivienda. En efecto, el nivel de precios de la
vivienda en Bogotá se encuen- tra un 24% por encima de su promedio histórico. Así, al corte de septiembre de 2017, todos los segmentos de ingresos de la capital se ubicaron en el plano de asequibilidad desfavorable, moviéndose entre el rango 76-99 (ver gráfico 41). En Medellín, la dinámica del IAAV presentó ni- Gráfico 40. Índice Anif de Adquisición de Vivienda (IAAV)
(Total nacional, base 2005-2017=100, septiembre de 2017)
Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria y Superintendencia Financiera.
2 SML 10 SML 20 SML2 SML con subsidio Descenso
Ascenso Recuperación Descenso
Asequibilidad Más favorable Menos favorable 2012 2011 2010 2009 2013 2014 2015 2016 2017 95 99 94 79 60 80 100 120 140
Gráfico 41. Índice Anif de Adquisición de Vivienda (IAAV) (Bogotá: base 2005-2017=100, septiembre de 2017)
Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria y Superintendencia Financiera.
2 SML 10 SML
2 SML con subsidio 20 SML Descenso
Ascenso Recuperación Descenso
Asequibilidad Más favorable Menos favorable 2012 2011 2010 2009 2013 2014 2015 2016 2017 95 99 92 76 60 80 100 120 140
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veles de asequibilidad levemen- te superiores a los de Bogotá. De esta forma, el segmento de ingresos de 2SML con subsidio alcanzó la frontera de asequi- bilidad (100), mientras que los demás segmentos se ubicaron en el terreno de asequibilidad desfavorable (rango 83-92), ver
gráfico 42. Finalmente, Cali ubicó a dos de sus segmentos de ingre- so en el plano de asequibilidad favorable (2SML con subsidio y 10SML, con indicadores de 104 y 109, respectivamente), mientras que los demás se mantuvieron en el terreno desfavorable (rango 90-94), ver gráfico 43.
Gráfico 42. Índice Anif de Adquisición de Vivienda (IAAV) (Medellín: base 2005-2017=100, septiembre de 2017)
Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria y Superintendencia Financiera.
2 SML 10 SML
2 SML con subsidio 20 SML
Descenso Recuperación Descenso
Asequibilidad Más favorable Menos favorable 2012 2011 2010 2009 2013 2014 2015 2016 2017 92 100 91 83 60 80 100 120 140 Ascenso Ascenso
Gráfico 43. Índice Anif de Adquisición de Vivienda (IAAV) (Cali: base 2005-2017=100, septiembre de 2017)
Fuente: cálculos Anif con base en Galería Inmobiliaria y Superintendencia Financiera.
2 SML 10 SML
2 SML con subsidio 20 SML
Descenso Recuperación Descenso
Asequibilidad Más favorable Menos favorable 2012 2011 2010 2009 2013 2014 2015 2016 2017 104 109 94 90 Ascenso 40 60 80 100 120 140 160 180
Perspectivas
Los precios de la vivienda a nivel nacional registraron un marca- do repunte durante el período 2005-2017, ubicándose entre un 22% y un 49% por encima de su promedio histórico real. Sin embargo, en los últimos años se han presentado correctivos en esos precios. Ello señala el rasgamiento de la burbuja hipo- tecaria, la cual afortunadamente no ha exhibido marcados apalan- camientos financieros.
Prospectivamente, cabe esperar que este proceso correctivo de precios a la baja continúe durante 2018, teniendo en cuenta que: i) todavía se presentan excesos de oferta y vacancias con nive- les históricamente elevados (tan altos como un 22% en oficinas en Bogotá); y ii) los efectos de
correctivos iniciales en Bogotá y Medellín (desde hace dos años) hasta ahora empiezan a ocurrir en Bucaramanga y Barranquilla, siendo la excepción Cali (toda- vía con marcados incrementos en sus precios). Debido a todos estos factores, la actividad eco- nómica relacionada con edifica- ciones estaría contrayéndose a preocupantes tasas del -9.7% anual durante 2017 (vs. el +6% observado en 2016). Más aún, la renovación de los subsidios oficiales bajo el llamado plan “Colombia Repunta” tan solo estaría impulsando dicha activi- dad edificadora hacia un magro rebote del 3%-4% real durante 2018, cifra marginalmente supe- rior al crecimiento del 2.3% en el PIB-real de 2018 que actualmen- te pronostica Anif.