PROPUESTA

Si, en el Registro de predios, tratándose de la aprobación del proyecto de Habilitación urbana, únicamente se admite resolución de autorización de venta garantizada, entonces se pre independizarán los lotes, permitiendo solo la primera venta de lote por parte del habilitador, quién garantizará ante la Municipalidad la culminación de las obras.

En consecuencia el Art. 49 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que señala: “Para inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de los

lotes que integran una habilitación urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras, salvo que en la resolución que aprueba dicha habilitación se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepción de obras conforme a la normativa vigente”,

Propongo sea redactado de la siguiente manera: “Para inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de los lotes que integran una habilitación urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras, salvo los supuestos de venta garantizada conforme a la normativa vigente”.

Conforme se ha detallado, en los proyectos de habilitación, en los que la municipalidad puede conceder autorización para la compraventa garantizada o puede disponer la libre disponibilidad de los lotes, tenemos que cuando se cuenta con autorización para la compraventa garantizada o con autorización para la libre disponibilidad de los lotes, dichas transferencias se extenderán con la calidad de anotaciones preventivas, pues la inscripción definitiva sólo podrá obtenerse cuando se cuente con la recepción de obras. Así, mientras no se cuente la recepción de obras no estamos en estricto ante lotes urbanos, sino ante futuros lotes urbanos.

Vayamos a ver las semejanzas entre estas dos figuras “libre disponibilidad de lotes” y venta garantizada”, en ambas su regulación es escasa, y poco o nada se dice respecto a los requisitos y efectos que ellas cumplen; no obstante a través de los pronunciamientos del Tribunal Registral se ha intentado cubrir las lagunas que se presentan en la práctica registral. Así tenemos que la libre disponibilidad de lotes solo tendrá la calidad de anotación preventiva, lo que da lugar a la pre independización de lotes; por otro lado, la venta garantizada, también tiene la calidad de anotación preventiva, dando lugar a la pre independización y la anotación de la primera venta que realiza el habilitador; es decir, además de los efectos de la libre disponibilidad, le otorga el derecho al habilitador de transferir el lote y esta anotarla por única vez en el registro; y si ello es así, ¿Cuál sería la utilidad de la libre disponibilidad? Considero que resulta siendo de poca o ninguna utilidad esta figura que ni siquiera cuenta con una regulación concisa y bien fundamentada, sino que por el contrario, ha traído al registro diversas discrepancias en la calificación conforme se ha detallado .en la presente tesis, por cuanto al amparo que los actos administrativos no son cuestionables en sede registral, es que las municipalidades emiten resoluciones de libre disponibilidad por doquier, sin detenerse en analizar la verdadera situación de los predios sometidos al procedimiento de Habilitación urbana.

Por eso, si tenemos en cuenta que la libre disponibilidad solo da lugar a la anotación provisional del lote, no permitiendo la transferencia del habilitador sino que permanecerá de forma preventiva hasta la recepción de obras, y que la venta garantizada autoriza al habilitador realizar una primera venta del lote pero también de forma preventiva - por única vez-, resulta inoficiosa, incluso inútil que se siga amparando registralmente la libre disponibilidad, debiendo excluirse totalmente

esta figura, y uniformar los criterios de calificación respecto a las inscripciones de las habilitaciones urbanas y sus posteriores actos, aceptando que en el Registro únicamente sea inscribible de forma definitiva la recepción de obras, permitir la anotación preventiva de su proyecto y excepcionalmente la Resolución de venta garantizada, es decir la primera venta del habilitador la cual dará lugar a una anotación preventiva, ello entendiendo que el habilitador necesita de este recurso económico ( prestación por la compraventa) para continuar con el procedimiento de Habilitación Urbana.

Ante lo expuesto, es que mi propuesta va dirigida a la poca utilidad que otorga la tan llamada “libre disponibilidad de lotes”, buscando que la misma deje de ser practicada, autorizada y se excluya como figura jurídica (si es que en realidad lo es) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, es decir se modifique o derogue el Art. 49 del mencionado reglamento, asimismo que las municipalidades dejen de aprobar como acto tal disponibilidad, y ceñirse a que si se solicita la aprobación del proyecto de habilitación urbana, estudiar la posibilidad que esta sea aprobada con autorización de venta garantizada o no, teniendo en cuenta los efectos que esta otorga; pues si lo que se busca es no paralizar al tráfico jurídico de bienes, mantener la inversión en el país, y dar facilidades para el desarrollo urbano, pues no se debe exagerar con dichas facilidad, pues ocasionaría, por el contario un aumento de la informalidad, trayendo como consecuencia, la insatisfacción total del ciudadano.

De esta manera considero, modificando el artículo relacionado a la libre disponibilidad en el Registro de Predios y que las municipalidades restrinja sus autorizaciones únicamente a la venta garantizada, no se alteraría el tráfico jurídico de bienes, sino que por el contrario se unificarían procedimientos y criterios tanto a nivel registral como administrativo (municipal) y de esta manera contribuir a la seguridad jurídica que se busca.

Ahora bien, considero necesario, analizar cuál sería el impacto socio económico sobre mi propuesta de aceptar únicamente la venta garantizada en el Registro de Predios, excluyendo la libre disponibilidad, y a efecto de ello, se realizó una encuesta a trabajadores del sistema financiero, ello porque son los créditos hipotecarios que se afectarían tal vez con una modificación en el Reglamento de Inscripciones del Registro

de Predios. Sin embargo, al concluir dichas encuestas es de verse que no hacen distinción si el predio cuenta libre disponibilidad o con venta garantizada, sino que lo relevante para otorgar el crédito es que se trate de una anotación preventiva o una inscripción propiamente dicha (definitiva), siendo que al solicitar la copia literal de dominio del predio verifican que el predio cuente con partida individualizada con carácter definitivo, de lo contrario no otorgan el título; por lo que, mi propuesta no tendría mayor incidencia, sin perjuicio de la posibilidad de poner en práctica la figura de la cesión de la posición contractual, aceptada por la venta garantizada de lotes, conforme al Art. 39 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Asimismo, se realizó encuesta a los trabajadores que realizan la precalificación y calificación (asistente registral y registrador público, respectivamente) respecto al Planteamiento de la modificación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, admitiendo únicamente la venta garantizada de lotes, parte de los encuestados apuestan por una mejor regulación de la libre disponibilidad de lotes, en el sentido que en la práctica “de política social, para aquellos proyectos en los cuales no se ha cumplido con la recepción de obras, y ante el abandono del habilitador, se permite que los compradores puedan inscribir su adquisición previa autorización municipal”, a diferencia

de otros que consideran una propuesta acertada pues “desde que solo se permita la inscripción de una venta garantizada o la cesión de posición contractual y no de otros actos de disposición, porque no debemos perder de vista que son anotaciones preventivas, que de no inscribirse la recepción de obras dentro de su plazo de vigencia, ya que producida la caducidad de la anotación preventiva del proyecto se cerrarán las partidas pre independizadas, situación que podría afectar los derechos de terceros

”,

considerándola positivo, ya que de esa manera estaríamos cumpliendo mejor con nuestra tarea de otorgar seguridad jurídica, por cuanto se extenderían menos inscripciones en partidas preindependizadas (anotaciones preventivas), que muy probable no lleguen a convertirse en inscripciones definitivas por la falta de recepción de obras.