TITULO II. CALIFICACIÓN DEL SUELO
Artículo 15.- Régimen general de edificación, uso y dominio aplicable en las zonas de uso pormenorizado
a.- PARCELAS DE USO RESIDENCIAL
a.1.- PARCELAS DE ASENTAMIENTOS RESIDENCIALES ANTIGUOS
a.- DEFINICIÓN:
Parcelas procedentes de asentamientos residenciales antiguos que por su interés histórico, cultural, arquitectónico y urbanístico se propone preservar de forma generalizada, manteniendo en sus aspectos fundamentales la parcelación originaria y su morfología edificatoria básica y asegurando la conservación de todas aquellas edificaciones o elementos de las mismas cuyos valores lo justifiquen; así como, en su caso, por otras que por no contar con esa singularidad pueden ser sustituidas debiendo adaptarse, eso sí, la nueva edificación a las condiciones generales propias de dichos asentamientos residenciales.
b.- RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN:
Se ha de mantener en sus aspectos fundamentales, la morfología espacial y edificatoria propia de estas parcelas y de los ámbitos en los que se emplazan, incluida la parcelación originaria, salvo en los supuestos en los que, bien en la correspondientes Normas particulares de este Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado, su reajuste se estime conveniente en aras a la incentivación de la rehabilitación tanto de dichos ámbitos como de las edificaciones existentes en los mismos.
Se han de conservar, asimismo, los elementos de edificación y urbanización de valor relevante. Esos objetivos se complementan con otros como los siguientes:
* La posible sustitución de los elementos o construcciones en situación de ruina.
* La posible sustitución de edificaciones existentes carentes de valor singular, en los supuestos en los que así se prevea bien en la correspondiente Norma particular del Ámbito de Intervención Urbanística, bien en el planeamiento pormenorizado.
* La sustitución y/o eliminación de elementos añadidos carentes de valor, en los supuestos y condiciones establecidos bien en la correspondiente Norma particular correspondiente, bien en el planeamiento pormenorizado.
* El posible reajuste de la parcelación actual siempre que, con la debida justificación y en aras a la consecución de la efectiva rehabilitación de las edificaciones existentes y a la construcción de viviendas dotadas de la necesaria calidad, se estime conveniente.
En todo caso, las nuevas construcciones y/o elementos o partes de las mismas deberán responder a las pautas tipológicas fundamentales y propias de una zona de estas características.
El régimen de edificación específico de cada parcela será el establecido, en sintonía con los criterios anteriores, bien en la correspondiente Norma particular del Ámbito de Intervención Urbanística, bien en el planeamiento pormenorizado.
c.- RÉGIMEN DE USO:
Sin perjuicio de los reajustes que se establezcan bien en la Norma particular del Ámbito de Intervención Urbanística bien en el planeamiento pormenorizado, será de aplicación el régimen de uso establecido para las parcelas “a.2 Residencial de edificación abierta”, prohibiéndose expresamente la implantación de usos industriales, con la sola excepción de los de categoría 1ª.
d.-.- RÉGIMEN JURÍDICO:
A los efectos correspondientes, estas parcelas tienen la condición propia de parcelas de uso privado y/o patrimonial.
a.2.- PARCELAS RESIDENCIALES DE EDIFICACIÓN ABIERTA
a.- DEFINICIÓN:
Parcelas ocupadas u ocupables por edificaciones exentas o adosadas lateralmente, destinadas a viviendas agrupadas horizontal y verticalmente sobre un núcleo común de accesos verticales, configurando uno o varios módulos de edificación.
Dichas edificaciones se desarrollarán en disposición abierta y podrán disponer de espacios no edificados anejos. Cuando éstos deban cumplir funciones de acceso rodado a las edificaciones, deberán cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos tanto en la legislación vigente, como en este mismo proyecto.
a.- RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN:
El régimen general de edificación de esta parcela responderá a los siguientes parámetros:
a.-Las condiciones generales de regulación de la forma de la edificación serán las expuestas en referido a las Condiciones generales de regulación de la forma de edificación aplicables en las parcelas “a.2”.
b.- El régimen de edificación específico (edificabilidad, alineaciones, rasantes, retiros, número de plantas, altura, etc.) de cada parcela establecido bien en la correspondiente Norma particular correspondiente, bien en el planeamiento pormenorizado.
c.- En una misma parcela podrá ubicarse más de una edificación, autorizándose la constitución de comunidades con espacios y elementos de servicio de uso común.
d.-La regulación de la forma de la edificación, incluyendo la ocupación en planta sobre y bajo rasante, podrá efectuarse bien a través de ordenanzas generales de parcela, bien de una ordenanza particular para cada una de ellas, definida en la Norma particular correspondiente o en el planeamiento pormenorizado.
Dicha ordenanza particularizada y las previsiones incluidas en la misma tendrán el rango propio de los Estudios de Detalle en todos aquellos extremos que incidan en cuestiones y en el campo de intervención propio de éstos. Aquellas ordenanzas y previsiones podrán ser, por lo tanto y en esas condiciones, modificadas mediante los citados Estudios de Detalle.
En general, el número de plantas bajo rasante será de tres (3), remitiéndose a la Norma particular y al planeamiento pormenorizado la determinación del perfil de edificación para los nuevos desarrollos, admitiéndose en elementos singulares el perfil IV/II-, consolidándose en su configuración actual los perfiles existentes.
e.-Siempre que dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban cumplir funciones de acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenación de los elementos de urbanización correspondientes deberá cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos tanto en la legislación vigente, como en este mismo Plan y en los restantes planes y ordenanzas promovidos en su desarrollo.
b.- RÉGIMEN DE USO Y DOMINIO: c.- RÉGIMEN DE USO:
* Uso característico: - Usos residenciales.
- Se autoriza la implantación de usos auxiliares del anterior en los espacios no edificados vinculados al mismo – accesos, aparcamientos, jardines, etc-.
- Residencia colectiva.
- Terciarios: en las modalidades de oficinas, uso hotelero, usos comerciales -2º y 3º categorías-, terciarios diversos; y usos sanitarios y asistenciales; usos hosteleros de categoría superior, siempre que las Ordenanzas municipales vigentes y/o a promover en la materia lo autoricen.
La autorización, en cada caso, de esos usos se entenderá condicionada a la justificación de su compatibilidad con los usos residenciales.
La implantación de usos comerciales por encima de las citadas categorías deberá estar prevista expresamente, bien en la correspondiente Norma Particular, bien en el planeamiento pormenorizado. En todo caso, su implantación estará condicionada a la previa determinación y adopción de las medidas correctoras que se consideren necesarias para evitar todo tipo de molestias y afecciones en las viviendas y en los restantes usos autorizados en la edificación correspondiente.
Además, la implantación de usos de hostelería se ajustará a los criterios establecidos en la Ordenanza municipal que se promueva para la regulación de dicha materia.
- Industriales: 1º categoría como usos asimilados a los de vivienda; y 2º categoría cuando se autorice expresamente en la Norma particular o planeamiento pormenorizado.
- Garaje y aparcamiento: preferentemente bajo rasante, exclusivamente de uso privado.
- Equipamiento comunitario: en sus modalidades compatibles con su implantación en contigüidad o colindancia con los usos residenciales.
* Usos prohibidos:
Los no incluidos en las modalidades anteriores.
* La implantación de los usos característicos y admisibles se ajustará a las condiciones generales establecidas en el Régimen general de edificación y uso de las parcelas edificables.
d.-.- RÉGIMEN JURÍDICO:
A los efectos correspondientes, estas parcelas tienen la condición propia de parcelas de uso privado y/o patrimonial.
a.3.- PARCELAS RESIDENCIALES DE BAJO DESARROLLO
En las parcelas “a.3” se establecen las siguientes variantes:
* a.3.1.- Parcelas residenciales de edificación de bajo desarrollo –comunes- * a.3.2.- Parcelas residenciales de edificación unifamiliar adosada
* a.3.1.- Parcelas residenciales de edificación de bajo desarrollo –comunes- a.- RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN:
El régimen general de edificación de esta parcela responderá a los siguientes parámetros:
a.-Las condiciones generales de regulación de la forma de la edificación serán las expuestas en referido a las Condiciones generales de regulación de la forma de edificación aplicables en las parcelas “a.3.1”.
b.- Edificación configurada por bloques exentos constituidos por módulos de vivienda agrupados vertical y lateralmente sobre uno o varios núcleos de acceso vertical, con un máximo de seis (6) viviendas por núcleo de acceso y planta; y doce (12) viviendas por bloque.
Las edificaciones se desarrollarán en disposición abierta y en ellas no se admitirá la disposición de patios interiores para la ventilación de habitaciones principales de las viviendas –estancias, cocinas, comedores o dormitorios-.
Deberán disponer de jardines o espacios no edificados anejos.
c.- Los bloques sobre rasante de una misma parcela podrán agruparse bajo rasante configurando una edificación única. No se establecen limitaciones al número de bloques por parcela, autorizándose la constitución de comunidades con un número mayor de viviendas que el reseñado sobre una parcela única, con espacios de servicio de uso común.
d.- La regulación de la forma de la edificación, incluyendo la de ocupación en planta de las construcciones bajo rasante, se formulará a través de las ordenanzas generales de parcela, o alternativamente mediante una ordenanza particularizada para cada parcela, que será definida por el planeamiento pormenorizado correspondiente.
Dicha ordenanza particularizada y las previsiones incluidas en la misma tendrán el rango propio de los Estudios de Detalle en todos aquellos extremos que incidan en cuestiones y en el campo de intervención propio de éstos; aquellas ordenanzas y previsiones podrán ser, por lo tanto y en esas condiciones, modificadas mediante los citados Estudios de Detalle.
d.- Cuando estas parcelas dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de acceso rodado –habitual o de emergencia- a los edificios que las ocupan, la ordenación de los elementos de
urbanización correspondientes, deberá cumplimentar las características dimensionales mínimos establecidos al respecto por la legislación vigente y las Ordenanzas urbanísticas municipales.
b.- RÉGIMEN DE USO: * Uso característico: - Usos residenciales
- En los espacios no edificados sobre rasante se autorizará la implantación de usos auxiliares: acceso rodado y aparcamiento; depósitos de gases licuados; instalaciones deportivas; jardines y espacios de juego y estancia, de carácter privativo.
* Usos compatibles:
- Residencia colectiva: exclusivamente ocupando la totalidad de la parcela.
- Usos terciarios: en las modalidades de oficinas, uso hotelero, usos comerciales -2ª y 3ª" categorías; usos hosteleros de categoría superior, siempre que las ordenanzas municipales vigentes y/o a promover en la materia lo autoricen -; usos sanitarios y asistenciales.
La autorización, en cada caso, de esos usos se entenderá condicionada a la justificación de su compatibilidad con los usos residenciales.
La implantación de usos comerciales por encima de las citadas categorías deberá estar prevista expresamente, bien en la correspondiente Norma Particular, bien en el planeamiento pormenorizado. En todo caso, su implantación estará condicionada a la previa determinación y adopción de las medidas correctoras que, en su caso, se consideren necesarias para evitar todo tipo de molestias y afecciones en las viviendas y en los restantes usos autorizados en la edificación correspondiente.
Además, la implantación de usos de hostelería se ajustará a los criterios establecidos en la Ordenanza municipal que se promueva para la regulación de dicha materia.
- Usos industriales: 1º categoría, como usos asimilados al de vivienda y 2º categoría, exclusivamente cuando se autorice su implantación en la Norma Particular correspondiente o en el planeamiento de desarrollo.
- Usos de garaje y aparcamiento.
- Usos de equipamiento comunitario: en las modalidades compatibles en contigüidad o colindancia con los usos residenciales.
* Usos prohibidos:
Los usos no incluidos en las modalidades anteriores.
* La implantación de los usos característicos y admisibles se ajustará a las condiciones generales establecidas en estas Normas Urbanísticas (Título Cuarto de este Libro).
c.- RÉGIMEN JURÍDICO:
A los efectos correspondientes, esta parcela tiene la condición propia de una parcela de uso privado y/o patrimonial.
* a.3.2.- Parcelas residenciales de edificación unifamiliar adosada a.- RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN:
El régimen general de edificación de esta parcela responderá a los siguientes parámetros:
a.-Las condiciones generales de regulación de la forma de la edificación serán las expuestas en referido a las Condiciones generales de regulación de la forma de edificación aplicables en las parcelas “a.3.2”.
b.- Edificación configurada por módulos de edificación de una (1) vivienda adosadas lateralmente formando conjuntos de un máximo de ocho (8) módulos. Éstos dispondrán de acceso individualizado y jardines o espacios no edificados sobre rasante de uso privativo de cada uno de ellos, en ambas fachadas principales.
c.- Se autorizará -sin limitación en cuanto al número de viviendas-, la agrupación en una sola parcela de varios conjuntos de edificación que dispongan de construcciones bajo rasante y espacios y elementos de servicio de uso común a la totalidad de las viviendas de la parcela.
d.- La regulación de la forma de la edificación, incluyendo la de ocupación en planta de las construcciones bajo rasante, se formulará a través de las ordenanzas generales de parcela, o, alternativamente, de una ordenanza particularizada para cada parcela, que será definida por el planeamiento pormenorizado correspondiente. Dicha ordenanza particularizada y las previsiones incluidas en la misma tendrán el rango propio de los Estudios de Detalle en todos aquellos extremos que incidan en cuestiones y en el campo de intervención propio de éstos; aquellas ordenanzas y previsiones podrán ser, por lo tanto y en esas condiciones, modificadas mediante los citados Estudios de Detalle.
b.- RÉGIMEN DE USO:
c.- RÉGIMEN JURÍDICO:
A los efectos correspondientes, esta parcela tiene la condición propia de una parcela de uso privado y/o patrimonial.
a.4.- PARCELAS RESIDENCIALES DE EDIFICACIÓN AISLADA
a.- RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN:
El régimen general de edificación de esta parcela responderá a los siguientes parámetros:
a.-Las condiciones generales de regulación de la forma de la edificación serán las expuestas en referido a las Condiciones generales de regulación de la forma de edificación aplicables en las parcelas “a.4”.
b.- Parcelas en las que la edificación deberá responder a una tipología aislada y alojar, exclusivamente, una o dos unidades de vivienda.
c.- El planeamiento pormenorizado podrá definir parcelas independientes destinadas exclusivamente a usos auxiliares al de vivienda –edificables o no-, como parte de conjuntos de parcelas “a.4”
d.- La regulación de la forma de la edificación se formulará a través de ordenanzas de parcela. b.- RÉGIMEN DE USO:
Será de aplicación el mismo régimen establecido para las parcelas “a.3.1” c.- RÉGIMEN JURÍDICO:
A los efectos correspondientes, esta parcela tiene la condición propia de una parcela de uso privado y/o patrimonial.
b.- PARCELAS DE USO INDUSTRIAL
a.- RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN:
El régimen general de edificación de esta parcela responderá a los siguientes parámetros:
a.-Las condiciones generales de regulación de la forma de la edificación serán las expuestas en referido a las Condiciones generales de regulación de la forma de edificación aplicables en las parcelas “b”.
b.- Parcelas destinadas a la implantación de edificaciones industriales de tipología intensiva o aislada, destinadas funcional y jurídicamente a una o varias empresas.
En todo caso, tanto a los efectos de la parcelación como a los de la división de las construcciones –incluida su división horizontal- y de su ocupación por actividades diferenciadas, se estará a lo establecido en las condiciones generales para este tipo de parcelas y la Norma particular correspondiente.
c.- El régimen de edificación específico (edificabilidad, alineaciones, retiros, número de plantas, altura, etc.) de cada parcela será el establecido bien en la correspondiente Norma particular del Ámbito de Intervención Urbanística, bien en el planeamiento pormenorizado promovido en desarrollo de este Plan.
d.- También se estará a lo dispuesto en dichos Norma particular y planeamiento pormenorizado en lo referente a la parcelación, la división de las construcciones, incluso en cuanto a su división horizontal, y a la ocupación de la parcela y de la edificación por actividades diferenciadas.
e.- Cada una de las parcelas deberá disponer de acceso rodado directo desde las vías públicas perimetrales o desde espacios no edificados privados –la propiedad de éstos podrá ser compartida por los titulares de las diferentes parcelas o locales que den frente a ellos- y del correspondiente espacio de carga y descarga, los cuales deberán cumplimentar los requisitos establecidos por las presentes Normas.
f.- La regulación de la forma de la edificación, incluyendo la ocupación en planta sobre y bajo rasante, podrá efectuarse bien a través de ordenanzas generales de parcela, bien de una ordenanza particularizada para cada una de ellas, definida en la Norma particular correspondiente o en el planeamiento pormenorizado.
Dicha ordenanza particularizada y las previsiones incluidas en la misma tendrán el rango propio de los Estudios de Detalle en todos aquellos extremos que incidan en cuestiones y en el campo de intervención propio de éstos; aquellas ordenanzas y previsiones podrán ser, por lo tanto y en esas condiciones, modificadas mediante los citados Estudios de Detalle.
f.- Siempre que dichas parcelas dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenación de los elementos de urbanización correspondientes deberá cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos por la legislación vigente y este mismo proyecto.
b.- RÉGIMEN DE USO: * Uso característico: Usos industriales.
- Vivienda: exclusivamente como uso auxiliar de la industria que ocupe la parcela, a la que estará registralmente vinculada, con un máximo de una (1) vivienda por parcela. En todo caso, su autorización se condiciona a la previa justificación de la vivienda en relación con la naturaleza de la actividad a la que se vincule.
- Terciario:
. Usos comerciales, hasta 4ª categoría, incluida.
. Usos hoteleros y hosteleros, con carácter autónomo, siempre que no generen una afluencia de público externo significativa.
. Usos de oficina, exceptuándose los que no estando relacionados con actividades industriales puedan dar lugar a una afluencia de público externo significativa.
. Usos recreativos, siempre que no generen una afluencia de público externo significativa.
. Otras modalidades de usos terciarios, exceptuándose las que, no estando relacionadas con actividades industriales, puedan dar lugar a una afluencia de público externo significativa.
- Usos de garaje y aparcamiento.
- Equipamiento comunitario: en todas las modalidades que no den lugar a una afluencia importante de público no relacionado con las actividades industriales.
* Usos prohibidos:
Los no incluidos en las modalidades anteriores.
* La implantación de los usos característicos y admisibles se ajustará a las condiciones generales establecidas en estas Normas Urbanísticas.
c.- RÉGIMEN JURÍDICO:
A los efectos correspondientes, esta parcela tiene la condición propia de una parcela de uso privado y/o patrimonial.
c.- PARCELAS DE USOS TERCIARIOS
a.- RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN:
a.- Parcelas destinadas a la implantación de edificaciones destinadas a usos preferentemente terciarios, de tipología intensiva o aislada, vinculadas funcional y jurídicamente a una o a varias empresas.
El régimen general de edificación de esta parcela responde a los siguientes parámetros:
b.- Parcelas en las que la edificación responderá a un régimen normativo singularizado, cuya regulación se establece bien en la correspondiente Norma Particular de este Plan, bien en el planeamiento pormenorizado, en función de las condiciones específicas de uso asignadas.
c.- La regulación de la forma de la edificación, incluyendo la ocupación en planta sobre y bajo rasante, podrá efectuarse bien a través de ordenanzas generales de parcela, bien de una ordenanza particularizada para cada una de ellas, definida en la Norma Particular correspondiente o en el planeamiento pormenorizado.
Dicha ordenanza particularizada y las previsiones incluidas en la misma tendrán el rango propio de los Estudios de Detalle en todos aquellos extremos que incidan en cuestiones y en el campo de intervención propio de éstos. Aquellas ordenanzas y previsiones podrán ser, por lo tanto y en esas condiciones, modificadas mediante los citados Estudios de Detalle.
d.- Siempre que dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenación de los elementos de urbanización correspondientes, deberá cumplimentar las características y requisitos dimensionales mínimos establecidos al respecto en la legislación vigente, y en este mismo Plan y en los restantes planes y ordenanzas promovidos en su desarrollo.
b.- RÉGIMEN DE USO: * Uso característico: Usos terciarios.
* Usos compatibles:
- Uso residencial: exclusivamente como uso auxiliar del uso terciario que ocupe la parcela, a la que estará registralmente vinculada, con un máximo de una (1) vivienda por parcela y siempre que la misma sea compatible