Riesgos propios de proyectos de desarrollo inmobiliario

Riesgo de siniestros Se refiere al riesgo relacionado con eventos tales como: erupción volcánica, inundación, aludes, rayos, terremotos, huracanes, tsunamis, incendios, conmoción civil, huelgas, vandalismo, accidentes con vehículos, caída de aviones y objetos desprendidos desde estos, explosiones, actos terroristas, entre otros.

La inversión se puede ver afectada por la pérdida parcial o total del inmueble y por consiguiente, se reduciría su capacidad para generar flujos de ingresos, lo que se traduciría en una disminución o pérdida de los rendimientos y/o del valor de la participación para los inversionistas durante el plazo en el cual el Fondo procede a reconstruir las facilidades afectadas por los eventos naturales.

Riesgo de localización (Riesgo por la adquisición de activos muy especializados o construidos en lugares no aptos)

Dada la discrecionalidad con que cuenta la sociedad administradora de fondos de inversión existe el riesgo que se seleccione el involucramiento del Fondo en proyecto de desarrollo de bienes inmuebles que brinden una solución inmobiliaria especializada a determinados inquilinos. En caso de que dichos inmuebles finalmente no sean arrendados por el usuario a quién se le brindó la solución, o bien el arrendamiento no se prolongue por el plazo que fuera estimado como período de recuperación de la inversión, podría eventualmente presentarse un perjuicio económico relevante para los inversionistas. Con el fin de mitigar dicho riesgo Improsa SAFI realizará todos los estudios necesarios para valorar el grado de especialización de los inmuebles construidos, con el fin de estimar sus usos alternativos en el mercado al cual se dirige el proyecto y de esta manera asegurar su viabilidad.

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sitios en donde se lleven a cabo la construcción de los proyectos es uno de los procesos críticos en materia de desarrollo inmobiliario. Dada la discrecionalidad con que cuenta la sociedad administradora de fondos de inversión existe el riesgo que seleccione el involucramiento del Fondo en un proyecto de desarrollo de bienes inmuebles cuya ubicación no sea apta para la naturaleza del proyecto o bien dado el segmento del mercado inmobiliario al que se encuentra enfocado. Lo anterior podría ocasionar que el Fondo una vez concluido el bien inmueble no pueda comercializarlo en los plazos previstos, o bien no pueda comercializarlo del todo, situación que produciría un perjuicio económico a los inversionistas participantes en el Fondo.

Riesgo de financiamiento Se refiere al Riesgo del financiamiento del proyecto tanto para cubrir las necesidades temporales de liquidez como para adquisición de los activos o desarrollo del proyecto. El Fondo esta expuesto tanto al Riesgo de sobre pasar el límite de financiamiento permitido por la regulación vigente como a la no obtención de créditos por parte de la entidades del Sistema Bancario Nacional.

La falta de financiamiento por parte de entidades bancarias perjudicará el avance de la obra del proyecto, afectando directamente al inversionista debido a que el plazo de conclusión del proyecto se verá afectado.

Riesgo de fallas o atrasos en la construcción

Existe el riesgo de que, aún cuando se contraten estudios preliminares con empresas especializadas para conocer y analizar la situación de varios de los factores relacionados con el proyecto, el proyecto de desarrollo inmobiliario enfrenta un conjunto de situaciones adversas que impidan su ejecutoria de conformidad con lo planeado tanto en los cronogramas de construcción como en los presupuestos respectivos. Los retrasos en la ejecución de los proyectos pueden provenir por factores no controlables, que se pueden manifestar adicionalmente a los ya expuestos en el presente inciso, tales como pero no limitados a la disponibilidad de insumos o materiales de construcción, disponibilidad del equipamiento requerido para el desarrollo del proyecto, factores climáticos o sísmicos adversos, disponibilidad de mano de obra necesaria por parte de las empresas constructivas, y no disponibilidad de empresas constructivas de renombre para el desarrollo oportuno del proyecto.

Riesgo de contracción en la demanda inmobiliaria

La no colocación del proyecto a tiempo o la desocupación de inmuebles forma parte de la gama de riesgos que enfrenta un Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario, que puede materializarse como resultado

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entre otros factores de períodos prolongados de recesión económica que incidan negativamente en la demanda de edificios o de espacio en los mismos; fenómenos de oferta significativa del área construida en los segmentos en que ha invertido que provoquen un aumento relevante en la oferta disponible de inmuebles; cambios en la naturaleza de los procesos constructivos que produzcan obsolescencia, y en ese tanto, pérdida de competitividad en los edificios que formen parte de la cartera de activos en el Fondo; y cambios en las tendencias demográficas e inmobiliarias del país, que trasladen la demanda de edificios e inmuebles en general a zonas geográficas en donde el Fondo no cuente con activos inmobiliarios. Durante el plazo que la no colocación o desocupación de los proyectos se mantenga una vez concluidas las etapas de construcción y desarrollo, el Fondo no recibe ingresos por venta o alquiler e incurre en gastos de seguros, mantenimiento, seguridad del inmueble desocupado, servicios públicos e impuestos municipales entre otros, lo que produce una baja temporal en los ingresos netos del Fondo y en su capacidad para distribuir rendimientos que termina cuando los inmuebles son vendidos o alquilados. Riesgo por la discrecionalidad

de la sociedad administradora para participar en el desarrollo de proyectos de construcción

El Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa debe adecuarse a las normas de diversificación contempladas en el Reglamento de Fondos de Inversión y Sociedades Administradoras y en las políticas de inversión contempladas en este prospecto, sin embargo, los proyectos de desarrollo en los que se participe así como los mecanismos de inversión que se seleccionen podrían no llenar las expectativas de un inversionista en particular. Además, dada la amplitud del tipo de proyectos y nivel de avance en que puede participar el Fondo de Desarrollo Inmobiliario, es posible que Improsa SAFI se involucre en forma significativa en alguno de estos, lo cual podría eventualmente comprometer su capacidad de gestión de otros proyectos o fondos de inversión alternativos.

Riesgo por concentración de inmuebles

La ocurrencia de un siniestro que afecte parcial o totalmente la integridad física de un inmueble o de un proyecto de desarrollo inmobiliario de la cartera así como la continuidad de la ocupación en arriendo por parte de terceros por periodos prolongados, o bien la posibilidad de que segmentos específicos del mercado inmobiliario experimenten ciclos a la baja tanto en precios de venta de los inmuebles como en arrendamientos, son eventos que pueden afectar sensiblemente la capacidad que tiene el Fondo para distribuir rendimientos periódicamente y el valor de mercado de los títulos de participación en caso de que el

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Fondo mantenga una alta concentración de sus activos en uno o muy pocos inmuebles.

Riesgo por concentración de arrendatarios

Si los inmuebles del Fondo se encuentran alquilados a un inquilino, o bien a un grupo reducido de inquilinos, o bien a un grupo amplio de inquilinos que se encuentran concentrados en un único sector de actividad o un número muy reducido de sectores de actividad, la presencia de eventos negativos que incidan directamente en la estabilidad financiera de dichos arrendatarios o de los sectores de actividad podría motivar procesos de renegociación de los contratos de arrendamiento que reduzcan los ingresos que por dicho concepto perciba el Fondo, que produzcan el atraso en el pago del alquiler, o bien que provoquen un retraso en los planes esperados de ocupación y en consecuencia períodos prolongados de desocupación de los mismos, lo que afectaría sensiblemente el flujo de ingresos del Fondo y el precio de la participación, provocando una reducción en los rendimientos distribuidos a los inversionistas, y el valor al que se transan dichos títulos en el mercado secundario. Riesgo por poca experiencia en

este tipo de inversiones

Aún cuando el Fondo e Improsa SAFI se apoyarán en la toma de decisiones, las gestiones y todas las actividades involucradas con el desarrollo inmobiliario en la contratación de asesores, especialistas, contratistas, subcontratistas, consultores y empresas especializadas en cada una de estas actividades, las que serán contratadas mediante concursos de antecedentes según sean requeridos estos servicios, y cuya experiencia y conocimiento ha sido debidamente documentado durante el proceso de selección, la actividad de administración de fondos de inversión de desarrollo inmobiliario en Costa Rica es muy reciente, en consecuencia el nivel de experiencia que en el mercado existe es relativamente limitada.

Riesgos por incremento de costos de construcción en el proyecto

El desarrollo y la construcción de inmuebles están expuestos a la posibilidad de sufrir todo tipo de imprevistos, que van desde daños materiales a consecuencia de todo riesgo de daño físico directo durante el período de su construcción (estos pueden ser huracanes, terremotos, deslizamientos de tierra, erupciones volcánicas), pueden sufrir daños directos a la propiedad por parte de los contratistas en el transcurso de las operaciones propias de la construcción, sean estos errores en los diseños, estudios ambientales, deficiencias en los procesos de construcción, uso de materiales de baja calidad o actos directos contra la propiedad, lo que conlleva a retrasos en la ejecución de los proyectos, o bien a incrementos en los costos del desarrollo. Lo anterior influye en el rendimiento final o la realización de

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beneficios por distribuir entre los inversionistas. Riesgos por imposibilidad de

terminar con éxito el desarrollo planificado

El desarrollo y la construcción de inmuebles están expuestos a la posibilidad de sufrir de imprevistos, cuya magnitud impida concluir el desarrollo inmobiliario planificado. Dichos imprevistos pueden encontrarse asociados a aspectos de carácter geológicos, ambientales, de disponibilidad de materiales o insumos de construcción requeridos, incluso hasta de naturaleza legal, tales como pero no limitados a clausuras por violación o incompatibilidad de los planes previstos en el desarrollo o en los procesos de construcción con la normativa vigente aplicable, como planes reguladores, normas ambientales, etc. Lo anterior influye en el rendimiento final o la realización de beneficios a distribuir entre los inversionistas, dado que el proyecto al no encontrarse finalizado en su totalidad impide los procesos de comercialización necesarios para la realización de las utilidades proyectadas originalmente. Riesgo de la administración de

proyectos de desarrollo inmobiliario

La administración de proyectos de desarrollo inmobiliario incluye, pero no se reduce a la selección, contratación y coordinación de los diferentes participantes en el desarrollo, sean estos constructores, arquitectos, ingenieros, entidades financieras, empresas de comercialización inmobiliaria y otras. Esta múltiple coordinación podría verse afectada si la empresa encargada no logra conformar el equipo de trabajo desde antes de iniciar el proyecto y además formaliza las relaciones y responsabilidades de cada uno de los participantes de una forma concreta, explícita y eficiente. Es posible igualmente, que alguna de las empresas contratadas no cumpla a cabalidad con las funciones y o tareas que le fueran asignadas, lo que de cierta manera puede afectar el retorno esperado del proyecto en que el Fondo participe y desde esa perspectiva se vea afectada la capacidad del Fondo para distribuir rendimientos competitivos en el largo plazo.

Riesgo de administración de los inmuebles terminados

La administración de las propiedades o inmuebles consiste en el conjunto de acciones planificadas que el Fondo de Inversión debe atender, con el fin de dar cumplimiento a ciertas obligaciones que tiene en su condición de propietario de los activos producto del desarrollo y que han sido dados en arriendo a terceros mientras se concluye su comercialización, y que se encuentran determinadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente, Ley No. 7527, específicamente en su artículo No. 26. Dichas normas legales señalan que el arrendador está obligado a garantizar la legitimidad del derecho para dar en arriendo los bienes de su propiedad; permitir al arrendatario el uso

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y disfrute del inmueble arrendado por todo el plazo del contrato de arrendamiento; entregar al arrendatario el bien objeto del arrendamiento, sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir y muebles no fungibles convenidos en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, según el contrato de arrendamiento firmado, salvo pacto en contrario, y por supuesto, conservar el bien inmueble en buen estado. Igualmente si existen bienes en zona franca, se estará obligado al cumplimiento de las obligaciones estipuladas en la Ley 7210 y en su Reglamento.

Una gestión inapropiada de administración de las propiedades que conforman la cartera inmobiliaria del Fondo de Inversión Improsa violentaría normas de carácter legal y dispararía procesos judiciales o administrativos en su contra; impediría la continuidad del contrato de arrendamiento como consecuencia periodos de tiempo extensos de desocupación; o bien incidiría en un proceso acelerado de depreciación del activo.

Riesgo de la estimación del valor de los proyectos de desarrollo

El artículo 92 del Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión exige realizar un informe trimestral del grado de avance en el desarrollo del proyecto. El informe incluye al menos el grado de avance, el cumplimiento de plazos de desarrollo, el cumplimiento de presupuestos y cronogramas de actividades así como un informe de imprevistos, actos que los generaron y las tareas y actividades que se siguieron o siguen para su resolución exitosa.

Este informe permitirá determinar el costo incurrido en el proyecto dependiendo del grado de avance, sin embargo, no se contempla que incluya el valor adicional que puede aumentar o disminuir, producto de cambios en el mercado inmobiliario en la región donde se desarrolla el inmueble o por cambios en la demanda por el tipo de activo que se construye; así mismo, tampoco se contempla en el informe cualquier otra consideración relacionada con las gestiones de preventa que puedan modificar el valor final del inmueble.

Riesgo de estimación del valor de los inmuebles

Dado que las normas para registrar el valor razonable del activo inmobiliario en libros, según lo señala la Norma Internacional de Contabilidad No. 40 y el Acuerdo del Superintendente SGV-A-51, obligan la realización de peritajes desde la perspectiva ingenieril como financiera, no sólo a la fecha de compra de un inmueble sino anualmente, procesos acelerados de depreciación del activo, períodos prolongados de desocupación o cambios en la composición de los ingresos netos que el inmueble

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produzca podrían producir una reducción en el valor en libros de dichos activo o activos, lo que generaría una minusvalía que debe registrarse en el período fiscal en que ésta se materializa, lo que afectaría en forma inmediata el valor del título de participación del Fondo de Inversión.

De igual forma, dado que cada tres años deben sustituirse los peritos empleados de conformidad con la normativa vigente en la materia, las opiniones que cada perito tenga sobre los factores que inciden principalmente en la estimación del valor razonable del activo inmobiliario, pueden igualmente incidir positiva o negativamente o bien no incidir en la determinación del valor en libros del inmueble. En caso de que se produjese una minusvalía por este factor, la minusvalía resultante debe registrarse en el período fiscal en que esta se materializa, lo que afectaría en forma inmediata el valor del título de participación del Fondo de Inversión.

Riesgo por ausencia de límites de concentración por tipo de desarrollo inmobiliario en que el Fondo invierta dentro de la política de inversión de activos

A la fecha de aprobación del presente prospecto del Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa, Improsa SAFI no ha fijado límites de concentración por tipo de desarrollo inmobiliario en que el Fondo invertirá. Fruto de lo anterior, y dada la discrecionalidad con que cuenta Improsa SAFI como sociedad administradora de fondos de inversión, existe el riesgo de que, en forma temporal o permanente, existan dentro de la cartera de activos en desarrollo concentraciones en ciertos proyectos, lo que podrían no llenar las expectativas de un inversionista en particular. Además, dada la posible concentración por tipo de proyectos o zona geográfica en la que Improsa SAFI decida invertir por cuenta y riesgo del Fondo, eventos, independientemente de su naturaleza, que afecten los resultados esperados en los proyectos tendrán un impacto significativo en el desempeño esperado del Fondo, lo que a su vez puede producirle pérdidas patrimoniales significativas al inversionista.

Riesgos por conflictos de interés entre Fondos administrados por Improsa SAFI

Improsa SAFI administra el Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar, el cual de conformidad con la regulación vigente en la materia, es un fondo de inversión cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento y complementariamente para su venta por cuenta y riesgo de los participantes - inversionistas del mismo. Los fondos de inversión inmobiliarios se constituyen como fondos cerrados y sólo pueden asumir los riesgos inherentes a la actividad inmobiliaria y no los propios de las actividades que se realizan en los inmuebles.

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bienes inmuebles, que el Fondo de Desarrollo Inmobiliario concluya en su etapa constructiva, existe el riesgo que se manifiesten conflictos de interés entre ambos fondos, en lo que a sus respectivas políticas de precios se refiere.

Riesgos por desocupación La desocupación de inmuebles forma parte de la gama de riesgos que enfrenta un Fondo de Inversión de desarrollo inmobiliario (cuando se concluye una etapa o una finca filial o cuando concluye el proyecto) , que puede materializarse como resultado entre otros factores de períodos prolongados de recesión económica que incidan negativamente en la demanda por espacio en edificios y/o locales; fenómenos de oferta significativa del área construida en los segmentos en que ha invertido que provoquen un aumento relevante en la oferta disponible de inmuebles; cambios en la naturaleza de los procesos constructivos que produzcan obsolescencia, y en ese tanto, pérdida de competitividad en los edificios y/o locales que formen parte de la cartera de activos en el Fondo; y cambios en las tendencias demográficas e inmobiliarias del país, que trasladen la demanda de espacio en edificios e inmuebles en general a zonas geográficas en donde el Fondo no cuente con activos inmobiliarios. Durante el plazo que la desocupación de los locales se mantenga, el Fondo no recibe ingresos por alquiler e incurre en gastos de seguros, mantenimiento, seguridad del inmueble desocupado, servicios públicos e impuestos municipales entre otros, lo que produce una baja temporal en los ingresos netos del Fondo y en su capacidad para distribuir rendimientos que termina cuando los inmuebles son nuevamente alquilados.

Riesgo por problemas de inscripción de bienes inmuebles en el Registro Nacional

Una vez seleccionado y autorizada la adquisición del bien inmueble o terreno para su portafolio de inversiones