DETERMINACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN
3.6 SEGMENTACIÓN DEL MERCADO
CHANGES OF RESIDENTIAL HOUSES MANAGEMENT Abstract
The article talks about the novella Act on ownership of residential and non- residential areas, which came to the use from July 2007 and should bring easier rules into the legal relations and remain efficiency with management of residential houses. The novella stated what we should understand under real estate management and specified obligations of owners and housekeepers.
ÚVOD
Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá sa za ala uplat ova od júla 2007 by mala prinies jednoduchšie pravidlá do právnych vz ahov a zvýši efektivitu spravovania bytových domov. Okrem iných zmien si môžu vlastníci zvola schôdzu aj sami. Do mnohých oblastí rozhodovacieho procesu o správe domu prináša poriadok, a to v aka podrobným a pevne ur eným pravidlám. Je prísna a zavádza sankcie vo i správcom, ak si neplnia niektoré povinnosti. V ur itom prípade až tak, že dikciu zákona ani nemôžu naplni [1].
1. SPRÁVU MÔŽE VYKONÁVA LEN JEDEN SUBJEKT
Jednozna ne sa upravuje, že na správu jedného domu nemôže by v dome zriadené aj spolo enstvo, aj uzavretá zmluva o výkone správy alebo správu v jednom dome nemôžu vykonáva dvaja správcovia. Vlastníci bytov v domoch sa musia rozhodnú len pre jeden druh správy alebo pre jedného správcu, pretože zmluvy uzavreté v rozpore s týmto ustanovením budú neplatné, ak do 1. januára 2008 nebudú v súlade so zákonom.
Na alej budú môc spolo enstvá vlastníkov uzatvára mandátne zmluvy, ktorými poverujú správcu bytov alebo inú organizáciu vykonáva len ur ité úkony, napríklad ú tovníctvo, revízie vý ahov.
Schválená novela na alej nebráni tomu, aby mali spolo enstvá na zabezpe enie ur itých služieb v dome uzavretú mandátnu zmluvu, napríklad aj s nejakým iným správcom. Namôžu však celú správu domu zveri inému správcovi zmluvou o výkone správy, bude v rozpore so zákonom.
Stanovila, o sa rozumie pod správou domu – je to obstarávanie služieb a tovarov, ktorými správca alebo spolo enstvo zabezpe uje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome:
• prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spolo ných astí domu, spolo ných zariadení domu, pri ahlého pozemku a príslušenstva
• služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru • vedenie ú tu domu v banke
• vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov
1 Jankovichová, Eva, Ing. PhD., Stavebná fakulta STU, Katedra Ekonomiky a riadenia stavebníctva, Radlinského
• iné innosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome [2].
Zadefinovanie správy domu je pre prax nevyhnutné hlavne pre prípad sporov, ktoré zo správy vznikajú.
Definuje, že bytový dom je budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy ur ená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov. A spolo né asti domu a spolo né zariadenia tohto domu sú sú asne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
O všetkých prípadoch týkajúcich sa správy v domoch, kde nie je spolo enstvo vlastníkov, komunikuje zástupca. Doteraz sa pravidlá innosti zástupcov vlastníkov upravovali v zmluvách o výkone správy. Po novom však o zástupcovi vlastníkov a jeho
innosti hovorí priamo zákon, ktorý upres uje jeho aktivity.
2. POVINNOSTI VLASTNÍKOV
Plati do fondu prevádzky, údržby a opráv pod a ve kosti spoluvlastníckeho podielu, ak sa dvojtretinovou vä šinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov nedohodnú inak.
Úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu sú povinní mesa ne vopred uhrádza na ú et domu v banke.
Okrem služieb a prác, ktoré vlastník uhrádza priamo dodávate ovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spolo ných priestorov astí domu, odvoz odpadov, istenie žúmp, užívanie vý ahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spolo ností a odvádzanie odpadových vôd.
Pri rozú tovaní úhrad za plnenia sa zoh ad uje miera využívania spolo ných astí domu a spolo ných zariadení domu – to znamená, že vlastníci sa budú podie a pod a osobomesiacov na platbách za vý ah, upratovanie, osvetlenie schodiska a pod.
Spotreba tepla, teplej a studenej vody sa bude rozpo ítava pod a skuto nej nameranej spotreby v byte alebo nebytovom priestore a ak v bytoch nie sú namontované mera e, tak pod a dohody vlastníkov a v súlade s vyhláškou o rozpo ítavaní tepla a teplej úžitkovej vody.
3. SANKCIE PRE SPRÁVCU
Prvýkrát umožní zákon sankcionova správcu, ke si neplní povinnosti.
Ak od júla budú chcie v bytovom dome zmeni správcu, zmluvu o výkone správy musí schváli vždy nadpolovi ná vä šina všetkých vlastníkov, pri om aj nadpolovi ná vä šina vlastníkov ju musí podpísa . Len takáto zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov v dome. Správca musí zmluvu alebo jej zmenu doru i všetkým vlastníkom bytov v dome. Ak je zmluva doru ovaná poštou, považuje sa za doru enú d om, ke bola uložená na pošte, aj ke sa vlastník o uložení nedozvedel.
Zákonom sa prvý raz zavádzajú aj finan né sankcie pre správcu, ktorý si neplní svoje povinnosti týkajúce sa ro ného vyú tovania, tak aj povinnosti pri skon ení správy. Ak
Nanovo sa upravujú aj povinnosti správcu pri správe domu. Okrem iného je správca povinný vypracova ro ný plán opráv a navrhnú k nemu adekvátnu výšku tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv.
Skracuje sa aj výpovedná lehota zmluvy o výkone správy zo šes na tri mesiace, ak sa vlastníci bytov rozhodnú ukon i spoluprácu s doterajším správcom. Ak sa ale správca rozhodne da vlastníkom výpove a oni si nenájdu za ho žiadnu náhradu, tak na alej bude musie spravova dom, a to po celý nasledujúci rok.
4. ALŠIE ZMENY TÝKAJÚCE SA SPRÁVY BYTOV
Jednozna ne ur ila, aký dom sa považuje za bytový. To preto, že na byty situované v iných ako bytových domoch (napr. v administratívnych budovách) sa nevz ahuje povinnos previes ich do vlastníctva nájomcu.
Pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spolo enstve najmenej dvojtretinovej vä šiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spolo enstve nemôže vlastník vypoveda .
Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník od zmluvy o spolo enstve, záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, spolo ných astí domu a spolo ných zariadení domu, príslušenstva a pozemku urobené pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Obdobne to platí aj v prípade, že v bytovom dome je uzatvorená zmluva o o výkone správy.
Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy, nemôže skon i výkon správy, ak vlastníci nemajú ku d u skon enia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom, alebo nie je založené spolo enstvo. Ak do jedného roka nebudú ma uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom, alebo nie je založené spolo enstvo, správca je oprávnený previes výkon správy na iného správcu. Právne vz ahy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa riadia ustanoveniami výpovednej zmluvy o výkone správy.
Ak vlastníci rozhodujú o úvere a o zabezpe ení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy, rozhoduje sa vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou vä šinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto hlasovanie nemôže by písomné.
Osoba splnomocnená vlastníkom sa originálom splnomocnenia preukazuje na za iatku schôdze rade alebo zástupcovi vlastníkov.
Ak nejde o rozhodovanie, kde je potrebná dvojtretinová vä šina, môže správca, zástupca vlastníkov alebo predseda navrhnú písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia by vlastníci bytov a nebytových priestorov sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasova , a o termíne hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým.
Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvola schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiados nezvolal vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doru enia žiadosti. Oznámenie o chôdzi alebo zhromaždení spolu s programom musí by v písomnej forme doru ené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne pä dní pred d om konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia. Oznámenie spolu s programom sa doru uje aj správcovi alebo predsedovi, ak sa má rozhodova o úlohách pre správcu alebo predsedu.
Po vykonaní hlasovania písomnou formou zástupca vlastníkov alebo predseda za ú asti alších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok
hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci nemôže by opakované.
Prehlasovaný vlastník má právo obráti sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa nemohol o výsledku dozvedie , pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obráti sa do troch mesiacov odo d a hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spolo enstve uzatvorené do 1.júla 2007 uvies do súladu s týmto zákonom do 31. decembra 2007. Tie asti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spolo enstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné [2].
ZÁVER
Novela prináša rad aspektov, ktoré správe pomôžu. Nedostatky (ako napr.: novela opä zaviedla možnos , ak sa dohodnú dve tretiny vlastníkov, môžu plati všetci na opravy rovnako, ím sa ruší spravodlivý systém – platenie do fondu pod a spoluvlastníckeho podielu, alebo ak sa správca rozhodne da vlastníkom výpove a oni si nenájdu za ho žiadnu náhradu, tak ich ni nenúti h ada si nového správcu), však pod a správcov bytových domov aj predstavite ov vlastníkov by mali by dôvodom pomerne rýchlej alšej právnej úpravy, nako ko sú asná situácia si vyžaduje moderné ponímanie správy ako konsenzus vlastníkov a správcov.
LITERATÚRA
[1] Sankcie pre správcu. S-reality, príloha denníka SME, 06.07.2007, s.11 [2] Aké zmeny akajú na vlastníkov bytov. Denník Pravda, 28.05.2007, s. 21
[3] Zákon NR SR .182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov
[4] Spravova dom si vyžaduje skúsenosti. Reality, príloha denníka Pravda, 04.02.2005
[5] www.finance.gov.sk
Príspevok bol spracovaný v rámci grantovej výskumnej úlohy VEGA 1/2573/05, kód 820 „Optimalizácia náklad spravovania objektov metódou Facility managementu“.
Gabriela Kalinová1