T IPO DE EDIFICIO A ÑO EN QUE DEBERAN SOMETERSE A INSPECCIÓN TÉCNICA

Edificios catalogados que hayan cumplido 20 años En el año 2000 Edificios del centro Histórico y cascos periféricos

que hayan cumplido 20 años

En el año 2001

Edificios construidos antes de 1960 En el año 2002

Edificios construidos entre 1960 y 1970 En el año 2003

Edificios construidos entre 1971 y 1980 En el año 2004

Edificios que hayan cumplido 20 años al 1 de ene- ro de cada año siguiente.

Año 2005 y siguientes

La segunda inspección y las subsiguientes habrán de pasarse en el año siguiente a aquel en el que se cumplan 10 años desde la anterior inspección.

PROMOCIONES INMOBILIARIAS

PROYECCIÓN TEMPORAL DE

COSTES

9.1 P

Una vez terminada la urbanización, el terreno adquiere la condición de solar, y podemos comenzar las actividades propias de la Promoción Inmobiliaria. No obstante hay que señalar que dicha actividad se puede simultanear con la ejecución de la urbanización, y el Ayuntamiento nos puede otorgar licencia de obras de edificación simultaneando su ejecución con la de las obras de urba- nización, siempre que se garantice mediante aval, el importe de estas. La cuantía a avalar suele estar entre un 6% a un 10% del importe de las obras de urbanización, aunque nos pueden solicitar incluso avalar la totalidad.

Para efectuar la planificación correspondiente a las actividades propias de la promoción inmobiliaria, las dividimos en tres bloques, analizando mediante los correspondientes diagramas de GANTT, en cada uno de ellos, las co- nexiones y restricciones existentes entre las mismas.

FASE DE GESTIÓN

En la Tabla siguiente se muestra el diagrama de Gantt, aunque no se ha se- ñalado las barras que representan la duración estimada de cada actividad, que serán función de los tiempos de gestión que se esperan en cada promo- ción y que lógicamente varían en función de múltiples variables, como son la agilidad con que cada Ayuntamiento tramite las licencias, e igual sucederá con el Registro de la Propiedad, el volumen y complejidad de la promoción, etc.

A los efectos de analizar las restricciones existentes, reseñamos las siguien- tes consideraciones generales:

1. El proyecto básico, con una duración que lógicamente dependerá de la complejidad y del volumen proyectado, así como de los medios del estudio de Arquitectura al que efectuemos el encargo del mismo, po- demos establecerla entre 1 y 2 meses; se realiza el encargo una vez compremos el solar en firme, o sea con la firma de la escritura de este.

GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA TABLA N°9.1 DURACIÓN ESTIMADA ACTIVIDADES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Estudios de viabilidad Inicio operación- señal solar

Firma escritura solar Inscripción r.prop. Solar Proyecto básico

Visado colegio proy. Básico

Proyecto ejecución Visado coleg. Proy. Ejecución Tramitación licencia obras Obra nueva y div.horizontal Inscripción r.propiedad o.n. Tramitación p. hipote- cario Formalización p. hipo- tecario Inscripción r.p. p. hipo- tecario Contratación obra Adjudicación de la obra Firma acta replanteo Inicio de la obra Inicio de las ventas

2. El proyecto de ejecución se inicia terminado el básico, dependiendo la estimación de su plazo de ejecución de similares parámetros, a los descritos para el proyecto básico, ahora incrementados por la gene- ralizada subcontratación de ciertas tareas del mismo, que el estudio de Arquitectura suele realizar en otros profesionales, como son la realización y análisis del Estudio geotécnico, el calculo de la estruc- tura, el proyecto de telecomunicaciones y los cálculos y proyectos de las instalaciones, su plazo puede estimarse entre 2 y 6 meses para

PROMOCIONES INMOBILIARIAS

proyectos complejos, presentando una holgura su fecha de terminación que suele extenderse hasta la concesión de la licencia municipal de obras; no obstante, hay que tener en cuenta que seria interesante terminarlo an- tes, si financieramente fuese posible, para iniciar cuanto antes la petición de ofertas a los contratistas. Es una alternativa a considerar, con el bino- mio: adelanto de pagos- ahorro de plazos.

3. Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, son documentos que se suelen elaborar en una misma escritura y otorgar en un mismo acto. El documento que necesita un mayor plazo en su elaboración es la División Horizontal, cuya minuta puede tardar en elaborarse entre 7 y 15 días labo- rables, dependiendo del numero de fincas a describir. Para su otorgamien- to es necesaria la Licencia de Obras. Un tramite posterior es la liquidación de impuestos, que puede ser inmediata, si hay tesorería suficiente para ello, y la presentación en el Registro de la Propiedad, que debe despachar el documento inscrito en el termino de 15 días, aunque los plazos mas co- rrientes son de 1 a 2 meses.

4. La tramitación del préstamo hipotecario exige, en general, Proyecto Básico, Tasación, Licencia de Obras y usualmente División Horizontal para dividir el préstamo; no obstante su tramitación, a veces se puede realizar solo con el Proyecto Básico y la Tasación. Lógicamente su formalización, al exigir Licencia de Obras, se demora por los trámites de escrituración una vez concedida esta. El plazo de tramitación mínima en una entidad de crédito hasta su aprobación – pendiente de formalizar es de 1 mes y para ciertos importes de 3 meses o más, ya que hay que tener en cuenta que por su importe, o por la situación de riesgos de la empresa peticionaria, puede ser necesaria la aprobación de su concesión por los órganos superiores de Administración de la Entidad lo que conlleva mayor tiempo de tramitación.

5. Una vez aprobado el préstamo hipotecario existe un plazo para poder dis- poner de cantidades con cargo al mismo, ya que es necesario para ello su formalización en escritura publica y su inscripción en el Registro de la Propiedad, tramites que normalmente hay que encargar a la Gestoría de la Entidad crediticia para su agilización

6. El inicio de la obra, si financieramente es posible, puede realizarse una vez concedida la Licencia de Obras, sin necesidad de esperar a la concesión del préstamo hipotecario, si este se demorase respecto a la fecha anterior.

7. El plazo máximo que tiene la administración para contestar sobre una solicitud de licencia de obras es de tres meses desde el día si- guiente al ingreso de la solicitud, sin que al interesado se le haya no- tificado Resolución expresa alguna. Este plazo podrá interrumpirse por una sola vez, mediante requerimiento de subsanación de deficiencias, de- biendo precisar el requerimiento éstas y el plazo para su subsanación, que

GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA

no podrá ser inferior al mes. El plazo de tramitación de licencia suele ser muy variable y dependiente de la agilidad de cada Ayuntamiento, su plazo, en la práctica esta entre 3 y 9 meses.

8. La petición de ofertas de los posibles contratistas, debe realizarse lo antes posible, una vez terminado el proyecto básico. El proceso de selección y adjudicación de obras puede establecerse con anterioridad a la fecha de concesión de licencia, siempre que se regule en el contrato que el inicio de la obra no dará comienzo hasta que se conceda tal licencia. Hay que tener en cuenta que para que la oferta sea fiable debe ser realizada por los contratistas previamente seleccionados con el proyecto de Ejecución, y posteriormente debe preverse un plazo para negociar mediciones, plazos y clausulado del contrato.

9. Para iniciar las ventas basta, en sentido estricto, que exista petición de licencia, no obstante es una decisión a sopesar en profundidad, por el riesgo de tener ventas realizadas a un precio determinado sin conocer con exactitud el precio total de la obra. Es una decisión muy importante desde el punto de vista económico financiero. Lógicamente cuanto más se ade- lante tal decisión mas riesgo deberemos soportar, pudiéndose iniciar la venta con proyecto básico, aunque en este caso lo más prudente es ne- gociar simples reservas de futuros compradores con un precio estimado; lógicamente lo mas conservador será iniciar la venta, con precio fijado y otorgando contrato privado de compraventa, una vez terminada la promo- ción, pero esta situación raramente se puede dar, en la practica, por nece- sidades evidentes de financiación. Lo normal es recurrir a situaciones in- termedias, siendo la situación idónea el iniciar la venta con la obra contra- tada y ejecutada hasta la terminación de la excavación y cimentación (que es la fase donde con mayor frecuencia suelen aparecer sobrecostes). Toda esta fase de Gestión puede establecerse entre 5 y 9 meses desde la compra del solar o desde que el terreno adquirido previamente se ha trans- formado en aquel.

FASE DE EDIFICACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN

En cuanto a la duración previsible de la obra, dependerá de factores tales como su complejidad y su ubicación (no es lo mismo la construcción sobre un solar de la periferia urbanizado, que sobre un solar urbano situado en el cen- tro de la ciudad, donde será conflictivo la entrada y salida de materiales)y la cuantificación del ritmo de su ejecución, es difícil dar parámetros que puedan usarse con generalidad. Como curvas típicas teóricas, de tipo campana de GAUSS.

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El plazo de la obra también es muy variable, dependiendo de la ubicación de la obra (no tendrá el mismo ritmo una obra en una calle estrecha de un centro urbano, que la situada en una zona de nueva urbanización), de su tipología (no es lo mismo una obra a ejecutar en horizontal, chalets adosados que una obra en vertical tipo torre, con un numero de plantas elevado), de su uso (un edificio de terciario, con unas instalaciones complicadas, o un edificio de tipo residencial con unas instalaciones más simples), de la estructura de la em- presa contratista, en cuanto a la disponibilidad de medios de carácter extraor- dinario, etc. No obstante vamos a señalar algunos parámetros, de carácter muy general, que puedan ayudarnos a establecer el plazo, en obras sencillas de tipo residencial:

ƒ En la ejecución de la estructura pueden alcanzarse ritmos de 1.000 – 1.500 metros cuadrados de forjado al mes.

ƒ Los trabajos de albañilería e instalaciones posteriores a la terminación de la estructura tienen un plazo mínimo de nueve meses.

ƒ Baremos de terminación total, que pueden aplicarse con las precauciones indi- cadas, son los siguientes: 60 viviendas/12 meses; 90 viviendas/18 meses; 120 viviendas/24 meses. Lógicamente, dependiendo de la disposición del número total de viviendas en el área de la obra, si están repartidas en bloques dispues- tos adecuadamente, nada impide que 240 viviendas, puedan terminarse en el mismo plazo de los 24 meses anteriormente indicado.

Con respecto a los ritmos de comercialización, tampoco es un parámetro fácil de cuantificar, ya que fijada la fecha inicial, depende mucho de la estacionali- dad en cada una de las zonas (los meses de agosto, enero, etc.), y también de los periodos de campaña publicitaria, en cuanto a sus intensidades máxi- mas y los periodos de simple mantenimiento. Podemos utilizar Tablas están- dar de ritmo de ventas análogas a la de costes de obra.

FASE DE ENTREGA

Conviene detallar las actividades a desarrollar en esta fase, dada su notable inci- dencia en el planteamiento económico de la promoción, ya que de la rapidez de ejecución de esta fase depende, normalmente, no solo el cobro de cantidades importantes de dinero, como el de la parte de hipoteca subrogable correspondien- te al comprador (de 20% al 30% del importe total de la hipoteca concedida), sino también el que el promotor deba abonar una parte de los gastos financieros co- rrespondiente a la hipoteca dispuesta, que de haberse producido sin retrasos, la subrogación de los compradores, seria a cargo de estos.

Muchas veces la planificación detallada de esta fase, pasa desapercibida, y no se tiene en cuenta la complejidad que representa, y sobre todo la previsión, con la

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antelación suficiente de aquellas actividades que dependen de autorizaciones o gestiones administrativas, difíciles de adelantar, si no esta previsto su inicio, a tra- vés de la correspondiente solicitud oficial con tiempo suficiente.

Veamos el correspondiente diagrama de Gantt, para una promoción de tipo resi- dencial, ya que en otro tipo de promociones la complicación puede ser mayor.

TABLA N°9.2