MÓDULO 13
P
ROMOCIONES INMOBILIARIAS
©: Quedan reservados todos los derechos. (Ley de Propiedad Intelectual del 17 de noviembre de 1987
y Reales Decretos).
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
S
UMARIO
1. EL PROCESO INMOBILIARIO Y LA ADQUISICIÓN DEL SUELO ...5
1.1 El negocio inmobiliario ...5
1.2 Contratos preparatorios de la compraventa ...8
1.3 Contrato de compraventa...13
1.4 El contrato de aportación ...22
1.5 Proceso de transformación física de las promociones inmobiliarias 24 1.6 Proceso de transformación jurídica de las promociones inmobiliarias...26
1.7 Desglose de costes por fases de actividad ...28
2. COSTES DE COMPRA DEL SOLAR ...33
2.1 Precio deadquisición del solar...33
2.2 Impuestos que gravan la adquisición del solar...33
2.3 Costes añadidos a la adquisición del terreno...39
2.4 Gastos de tenencia de inmuebles ...45
3. COSTES DE TITULARIZACIÓN...49
3.1 Declaración de obra nueva ...49
3.2 Régimen de propiedad horizontal ...51
3.3 Licencia de obras ...51
3.4 Calificación administrativa para promociones de protección pública (VPO o VPP) ...53
4. COSTES DE PROYECTO...57
4.1 Estudios técnicos iniciales...57
4.2 Estudio geotécnico ...59
4.3 El proyecto de edificación ...59
4.4 Estudio de seguridad y salud ...67
4.5 Plan de control de calidad ...70
4.6 Proyecto de telecomunicaciones...71
4.7 Otros proyectos...72
5. COSTES DE CONSTRUCCIÓN...77
5.1 Edificación...77
5.2 Urbanización interior ...77
5.3 Presupuesto de seguridad y salud ...78
5.4 Ensayos plan de control de calidad...79
5.5 Revisión de precios ...80
5.6 Acometida de servicios ...80
6. GASTOS FINANCIEROS, LEGALES Y GENERALES ...85
6.1 Constitución préstamo hipotevario ...85
6.2 Impuestos derivados de la actividad ...91
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
6.4 Préstamos con garantía hipotecaria ... 95
6.5 Otros medios financieros necesarios ... 98
6.6 Gastos de promoción y comercialización ... 99
6.7 Gastos generales de la promoción ... 100
7. LA COMERCIALIZACIÓN... 103
7.1 Relaciones de la obra con la comercialización... 103
7.2 Información a facilitar a los compradores ... 104
7.3 Concreción de las superficies y planos informativos ... 108
7.4 Establecimiento de los coeficientes de participación para la división horizontal ... 110
7.5 La memoria de calidades de la promoción ... 114
7.6 Establecimiento de la oficina de ventas y del piso piloto a pie de obra... 115
7.7 Explotación del piso piloto ... 116
7.8 Información a incluir en el contrato de compraventa ... 116
8. GASTOS DE ENTREGA... 119
8.1 Certificado final de obra... 119
8.2 Acreditación final de la obra terminada en escritura pública de obra nueva y división horizontal... 120
8.3 Cédula de habitabilidad ... 120
8.4 La licencia de primera ocupación ... 120
8.5 Licencia de actividad y de apertura ... 122
8.6 Licencia de funcionamiento de instalaciones ... 122
8.7 Seguros de responsabilidad ... 123
8.8 Gastos e ingresos en la escrituración y entrega... 128
8.9 Gastos de post venta... 129
8.10 Mantenimiento de edificios ... 130
9. PROYECCIÓN TEMPORAL DE COSTES... 133
9.1 Planificación de la promoción inmobiliaria... 133
9.2 Estructura económica de una promoción inmobiliaria: el estudio económico... 139
9.3 Análisis de tesorería: el cash flow ... 147
10. RENTABILIDAD DE UNA PROMOCIÓN ... 149
10.1 Medidas de rentabilidad ... 149
10.2 Ratios de estructura económica ... 154
10.3 Ratios de rentabilidad estática de una promoción inmobiliaria... 156
10.4 Métodos dinámicos de cálculo de rentabilidad ... 159
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
E
L PROCESO INMOBILIARIO Y LA
ADQUISICIÓN DEL SUELO
1.1 E
L NEGOCIO INMOBILIARIO1.1.1 EL PROMOTOR INMOBILIARIO
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre Ordenación de la Edificación (LOE)
define a todos los Agentes de la Edificación, como personas físicas o jurídi-cas, que intervienen en el proceso de la edificación. Señala las siguientes:
PROMOTOR: “Persona física o jurídica, publica o privada, que, individual o
co-lectivamente decide, programa o financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación”.
Sus obligaciones son:
Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
Facilitar la documentación necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mis-mo.
Gestionar y obtener las preceptivas licencias, suscribir el acta de recep-ción de la obra y, en su caso, transmitir la titularidad mediante el otorga-miento de escritura publica.
Suscribir los seguros que sean obligatorios.
Entregar al adquirente la documentación de la obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes.
1.1.2 EL SECTOR INMOBILIARIO
in-PROMOCIONES INMOBILIARIAS
muebles y derechos de naturaleza urbana, configurada como conjunto de mercados sin ningún elemento de oferta común fuera de ellos.
El conjunto del sector inmobiliario – construcción en España, representa un 11% del Producto Interior Bruto (PIB) y ocupa al 10% de la población activa. Es además un sector motor de la economía nacional, ya que crea una de-manda inducida en otros sectores de hasta el 30% de la inversión, generando 2,2 empleos en otros sectores en dos años. Por fiscalidad revierte al estado un 40% de la inversión.
La estructura del mercado es estanca, y sus productos no son intercambia-bles fuera del mercado, son productos de un mercado y no de varios merca-dos como ocurre con otros bienes. Hay pues diferencias estructurales básicas entre los mercados inmobiliarios y el resto de mercados, y, en consecuencia, diferencias entre las empresas que operan en ellos: los aciertos y errores no solo van ligados a la gestión y al producto sino también y básica-mente a su localización.
1.1.3 LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS
La actividad de promoción requiere moderada necesidad de capital fijo, sien-do por el contrario mayor la inversión en inmovilizasien-do que queda incorporada al producto final. Sus características de localización única de cada promoción, hace que no existan economías de escala ni de niveles de experiencia alta-mente exigentes, ya que estos elementos no son extrapolables a otra promo-ción localizada en otro lugar, realizada en otro momento económico y que posiblemente deba atender a una demanda distinta.
Una Promoción Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una decisión de inversión caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de maduración, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperación a través de su comercialización (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo.
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1.1.4 TIPOLOGÍA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Se pueden establecer diferentes clasificaciones en función de algunos pará-metros básicos
Por el tipo de producto:
¾ Promociones Residenciales, cuyo destino principal es la vivienda, en las distintas tipologías de uso ya estudiadas: unifamiliar aislado, ado-sado, pareado, vivienda colectiva, etc.
¾ Promociones de Uso Terciario, como son pueden ser: • Locales o Centros Comerciales
• Edificios de Oficinas
• Edificios de Aparcamiento
¾ Promociones de tipo industrial, cuyo destino principal es las naves o edificios para la industria en sus distintas tipologías ya estudiadas: naves, mini polígonos, parques tecnológicos, centros logísticos, etc.
¾ Otros tipos especiales, como son los complejos inmobiliarios que cir-cundan: campos de golf, marinas, puertos deportivos, estaciones de esquí, etc.
¾ Dotacional, si se trata de un edificio cuyo uso puede ser, publico o priva-do, pero en todo caso restringido a ciertos usos como son: educacional, deportivo, sanitario, social, administrativo, etc. Dado que su mercado po-tencial de clientes es muy reducido, este tipo de promociones, en general, tienen escaso valor comercial para un promotor privado.
En función de su destino:
¾ Promociones para Venta • De precio libre
• De precio máximo limitado oficialmente:
- Viviendas de Protección Oficial Régimen General (VPO – RG)
- Viviendas de Protección Oficial Régimen especial (VPO – RE)
- Viviendas de Protección Publica
- Otros regímenes autonómicos
¾ Promociones para Alquiler Con el mismo desglose anterior
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
1.2 C
ONTRATOS PREPARATORIOS DE LA COMPRAVENTAEs importante, antes de entrar a analizar los diversos tipos de contratos de utilización generalizada en el sector inmobiliario, señalar algunas particulari-dades de los mismos que, como principios generales de derecho, conviene conocer. Como tales consideramos esenciales, los siguientes preceptos:
Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos (articulo 1.091 Cc).
Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aque-lla (articulo 1.101 Cc).
El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligar-se, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio (ar-ticulo 1.254 Cc)
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público (articulo 1.255 Cc).
Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde enton-ces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean con-formes a la buena fe, al uso y a la ley (articulo 1.259 Cc).
No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes (articulo 1.261 Cc):
¾ Consentimiento de los contratantes
¾ Objeto cierto que sea materia de contrato.
¾ Causa de la obligación que se establezca.
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esencia-les para su validez (articulo 1.278 Cc).
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La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reci-procas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de in-tereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible. El Tribunal decretar la resolución que se reclame, a no haber acusas justifi-cadas para señalar plazo. (articulo 1.124 Cc).
Son rescindibles los contratos celebrados en fraude de acreedores, cuan-do estos no puedan cobrar de ningún mocuan-do lo que se les deba (articulo 1291.3 Cc)
Ningún contrato se rescindirá por lesión (articulo 1293 Cc)
La acción para pedir la rescisión dura cuatro años (articulo 1.299 Cc)
Luego de estos preceptos recogemos que los contratos, en nuestro derecho, tienen libertad de forma, pueden formalizarse u otorgarse en: contrato ver-bal, contrato por escrito privado o contrato por escrito publico (escritura publica), con las excepciones que a favor de la forma escrita establece el articulo 1280 Cc, por lo que para inmuebles la forma escrita será la que prevalece.
Así mismo también recogemos que los contratos se perfeccionan, es decir nacen a la vida jurídica, con plenos efectos para las partes contratantes y frente a terceros, por la concurrencia de sus elementos personales, reales y formales.
Por ejemplo, la compraventa según el artículo 1.450 Cc: se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatorio para ambos, si hubiesen convenido la cosa objeto del contrato (que debe estar determinada) y en el precio (que debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente), aunque ni la una ni el otro se hayan entregado
Ahora bien, si la compraventa se somete a una cláusula de condición sus-pensiva, del tipo de las que luego hablaremos, el contrato no se perfecciona hasta el cumplimiento de la condición.
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supuesto de no existencia de la perfección, no implica que el contrato no obli-gue a las partes, sino que la obligación se convierte en una promesa de hipo-teca y no realmente en una hipohipo-teca.
En la práctica inmobiliaria, normalmente el contrato de compraventa viene precedido de un contrato preparatorio del propio contrato de compraventa. La tipología de este tipo de contratos es la siguiente:
Contrato de arras, también denominado de paga y señal, es un contra-to definido en el articulo 1.454 del Código Civil, donde se contempla las denominadas arras penitenciales: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador en perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Así pues las arras no son una parte del precio de venta, sino una cantidad de dinero que garantiza el compromiso entre vendedor y comprador de concertar un futuro contrato de compraventa.
Si el comprador renuncia pierde la señal entregada y si el vendedor desis-te deberá devolver, salvo que se pacdesis-te otra cosa, el doble de la cantidad entregada. Dependiendo de la redacción dada al contrato puede entrañar un verdadero contrato de compraventa, que obliga a amabas partes. Otras veces, aun teniendo la consideración de arras, la renuncia no com-porta la pérdida de la cantidad entregada o la devolución del doble de lo recibido, sino que representa, sin más, la desestimación del compromiso y la obligación de restituir el desembolso.
Contrato de opción de compra, por el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas de-terminadas condiciones y puede también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Este contrato, curiosamente no se contempla en el Código Civil. Aunque si lo hace el reglamento Hipotecario, para el supuesto que la opción de compra se realice en escritura publica, opción que siempre es conveniente, en cuyo caso tiene acceso al Registro de la Propiedad, siempre que además de pactarse en escritura publica, se esti-pule el precio para adquirir la finca y, en su caso, el que se hubiere conve-nido para conceder la opción, y que el plazo pactado para su ejercicio no sea superior a cuatro años (articulo14 reglamento Hipotecario). Las carac-terísticas especificas de este tipo de contratos son las siguientes:
¾ La concesión al optante del derecho a decidir, unilateralmente, la for-malización de la compraventa.
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¾ La concreción de un plazo para su ejercicio, como requisito funda-mental que marca la eficacia del contrato de opción de compra.
¾ El ejercicio de la opción dentro del plazo pactado y mediante el abono del precio comprometido es requisito indispensable, de forma que su incumplimiento conlleva la perdida, por caducidad, del citado derecho.
Contrato de promesa de compraventa, es un precontrato preparatorio de una ulterior compraventa, regulado en el articulo 1451 del Código Civil que establece derechos y obligaciones para cada una de las partes y que tiene meros efectos obligacionales y por tanto, no tiene efectos reales no produciendo desplazamiento patrimonial alguno. A diferencia del contrato de opción en el que suele convenirse una prima o precio, en el contrato de promesa de venta lo normal es que carezca de precio especifico pues-to que las cantidades entregadas lo son a cuenta del contrapues-to principal. Los firmantes de este tipo de contratos pueden, al cumplirse el evento fu-turo:
¾ Exigir el cumplimiento o la resolución con el resarcimiento de daños y perjuicios
¾ Pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimien-to, cuando este resulte imposible.
Generalmente la razón de ser de la promesa de venta viene dada por el hecho de que lo que es objeto de la futura compra este pendiente de aprobación urbanística o el inmueble no este totalmente acabado de construir; o bien, por que el futuro comprador no disponga de la cantidad a pagar, y este pendiente de la concesión de un préstamo o el cobro de un crédito. Al cumplirse el evento futuro, se dan los requisitos de la pro-mesa de compraventa, y por tanto las partes, pueden exigirse la perfec-ción de la compraventa e, su caso, pedir daños y perjuicios.
La figura de la promesa de venta queda en la practica muy confusa, pues-to que los limites que la separan de la compraventa son muy sutiles, y por eso no es de extrañar que los contratantes se vean abocados a tener que dilucidar sus diferencias ante los Tribunales, teniendo en cuenta que, a estos efectos, estos se pronuncian sobre las siguientes causas:
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¾ No están vinculadas las partes por el titulo que hayan podido dar al contrato, cuya calificación verdadera solo es competencia del juez. (STS de 12 de junio de 1975, 22 de marzo de 1985 y 7 de julio de 1994).
Cuando las partes concretaron las condiciones especiales con identifica-ción de la cosa y fijaidentifica-ción del precio, se entrego aquella y el comprador sa-tisfizo varios plazos del precio convenido, existe una verdadera compra-venta, debidamente perfeccionada y consumada (STS de 26 de octubre de 1946, 26 de enero de 1992 y 29 de noviembre de 1986).
Compraventa sometida a condición suspensiva, en este caso se trata de un verdadero contrato de compraventa, en el que se incluye una condi-ción suspensiva, de forma tal que su efecto es demorar la perfeccondi-ción del contrato principal del que son accesorias hasta que la condición se cum-pla. Es pues el cumplimiento de la condición quien determina la perfección del contrato, mientras que su incumplimiento en el plazo estipulado deter-mina la definitiva ineficacia del mismo. La condición es suspensiva si las partes subordinan la transmisión a la obtención de una licencia administra-tiva.
Desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, los objetivos a obtener en la negociación de este tipo de contratos preparatorios, necesarios las mas de las veces, para disponer de un tiempo para realizar las compro-baciones administrativas oportunas, para lograr que alguna o algunas de las autorizaciones urbanísticas necesarias, - que han sido puestas como condición para la compra -, se aprueben, o bien para lograr la financia-ción necesaria para su adquisifinancia-ción, son los siguientes:
¾ El máximo plazo posible
¾ El mínimo precio a pagar por la opción ( el ideal es conseguirla gratis)
¾ La máxima seguridad de que el vendedor no puede anular la opera-ción unilateralmente.
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que se va a negociar. Otras veces se conviene que la comisión se abone a partes iguales por el comprador y el vendedor.
El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomento y que deberá pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello no impide que el mandato de intermediacion inmobiliaria pueda realizarse a otra persona física o jurídica cualquiera.
1.3 C
ONTRATO DE COMPRAVENTAUna vez ejercitado, en su caso, el contrato de opción de compra, señal, pre-contrato o arras, se entra en el otorgamiento del pre-contrato de compraventa, que puede también de forma directa sin necesidad de contratos preparatorios, pudiéndose otorgar el documento de compraventa en contrato privado, en cuyo caso la titularidad Registral del inmueble sigue perteneciendo al vende-dor, situación que encierra ciertos peligros para aquel, por lo que de ningún modo es aconsejable. Esta situación se suele dar en el caso de que existan cantidades pendientes de pago, ya que en caso contrario, y aun en este su-puesto, se deben otorgar directamente en documento público, la Escritura Publica otorgada ante Notario, que es el único documento con acceso al re-gistro de la Propiedad.
Por el contrato de compraventa una de las partes, el vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada a la otra parte, el comprador, que se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente. La venta se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si se han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado.
Si después de suscrito el contrato cualquiera de las partes incumple su obli-gación inmediata (mas adelante hablaremos de los supuestos de resolución del contrato de compraventa por la existencia de vicios o incumplimiento en el pago aplazado): de entregar la cosa por parte del vendedor o de pagar su precio por parte del comprador, la parte que ha cumplido puede:
Rescindir el contrato y desligarse de las obligaciones contraídas.
Exigir de los Tribunales el cumplimiento del contrato a la parte que ha in-cumplido.
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El comprador puede suspender el pago del precio si es perturbado en la posesión, o sea en el disfrute de la cosa o en el dominio, o sea en la titula-ridad de la misma. (Articulo 1502 del Cc.).
El vendedor puede promover inmediatamente la resolución del contrato si tiene fundado motivo para temer la perdida de la cosa inmueble vendida y el precio. (Articulo 1503 del Cc).
La amplia libertad de contratación entre las partes se ve empañada en nues-tro derecho al exigir, en los artículos 609 y 1095 del Cc, tratándose de transmisión de bienes inmuebles, que con independencia del contrato en si (que constituye el titulo) se de la entrega (el modo), que da lugar a lo que en la literatura jurídica se conoce con el nombre de Teoría del Titulo y el Modo. El modo puede revestir diversas formas:
Entrega real, que consiste en la entrega física de la finca, que significa posesión real de la misma.
Entrega fingida, que puede ser:
¾ Simbólica instrumental, por medio del otorgamiento de la escritura publica (artículos 1462 y 1464 del Cc.)
¾ Simbólica no instrumental, por medio de la entrega de llaves (arti-culo 1463 del Cc).
¾ “Brevi Manu”, que se da en el caso de venta al arrendador que ya ocupaba el inmueble, en cuyo caso el contrato equivale a la entrega.
¾ Cuasi tradición, por medio de la entrega de títulos o del uso del de-recho
¾ Por ley, en los casos específicamente recogidos en ella.
Así pues el contrato privado suele ser fuente de frecuentes controversias, cuando el vendedor por las razones que fueren, se niega a entregar la cosa, o se niega el vendedor o sus herederos, si este ha fallecido, a elevar el contrato privado a escritura publica, casos en los que hay que recurrir a los Tribunales, con el pretexto del vendedor de la nulidad o ineficacia de la compraventa por falta de concurrencia de la entrega, el modo, lo que constituye una verdadera falacia como bien señala la STS de 19 de febrero de 1990.
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inscrita en el Registro Mercantil, que este vigente. Cuando se trata de perso-nas físicas deben ser mayores de edad y gozar de plena capacidad legal, de-biéndose estudiar su vecindad civil, que es la determinante para la aplicación a las mismas del derecho civil común (el código civil español) o el foral de la comunidad autónoma a la que pertenezca. Si son solteros o viudos, no suelen existir problemas adicionales, pero si en el caso de personas casadas según el régimen patrimonial aplicable a su matrimonio, que puede ser:
Separación de Bienes, cada cónyuge adquiere para sí solo los bienes que obtiene de forma onerosa y puede disponer libremente de los mismos sin necesitar el consentimiento del otro cónyuge.
Gananciales, cualquier adquisición onerosa, hecha por uno u otro cónyu-ge, concurriendo o no el otro, pertenece a ambos a partes iguales, no pu-diéndose disponer de ellos por el consentimiento de uno solo de los cón-yuges, sino por ambos conjuntamente o por uno de ellos con el consenti-miento del otro.
El régimen matrimonial debe constar en escritura pública denominada, capi-tulaciones matrimoniales, que podrá haber sido otorgada antes o después del matrimonio. En defecto de dichas capitulaciones, la aplicación de un régi-men u otro viene determinada por la vecindad civil.
La vecindad civil se determina por el articulo 14 del Código Civil, y para ma-trimonios celebrados antes del 15 de octubre de 1990, la mujer sigue la ve-cindad del marido, mientras que para los matrimonios constituidos con poste-rioridad a esta fecha, el matrimonio no altera la vecindad, a menos que cual-quiera de ellos cual-quiera adoptar la de su consorte. Se adquiere la vecindad civil por el nacimiento, adoptando la de los padres y se altera por la residencia continuada durante dos años en otro territorio distinto al de origen, siempre que así se manifieste en el Registro Civil, o por residencial continuada por mas de diez años aunque no se haya manifestado tal voluntad.
Es obligación del vendedor el saneamiento del inmueble vendido (articulo 1474 del Cc), por el que debe responder en un doble aspecto:
Por evicción, garantizara al comprador la posesión legal y pacifica del inmueble vendido, ante la eventualidad de que se prive al comprador, por sentencia firme, y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de él.
ad-PROMOCIONES INMOBILIARIAS
quirido o habría pagado menos; el comprador puede, en estos casos, op-tar por desistir del contrato, o rebajar una cantidad proporcional del precio, y para ello dispone de seis meses, a contar desde la entrega del inmueble vendido.
Para determinar el precio del inmueble objeto del contrato caben dos alterna-tivas:
A precio alzado, señalando según el articulo 1471 del Cc:
¾ Solo los linderos
¾ Los linderos y su cabida en metros cuadrados o unidad equivalente, con lo cual deberá entregarse todo lo comprendido dentro de los lin-deros, aun cuando exceda de la cabida; y si no se pudiere entregar todo, el precio pactado se reducirá de forma proporcional, salvo que el comprador inste la resolución del contrato.
A razón de un precio unitario, establecido sobre la base de los siguien-tes supuestos:
¾ Precio por metro cuadrado de superficie bruta del terreno
¾ Precio por metro cuadrado de techo edificable
El primer sistema supone comprar el inmueble como “cuerpo cierto”, por lo que no caben reclamaciones posteriores sobre excesos o defectos de cabida. Si se adquiere a razón de un precio unitario sobre superficie bruta de terreno, es fácil realizar la comprobación de su cabida, con un simple levantamiento topográfico, y solicitar su correspondiente modificación Catastral.:
También podrá solicitarse la inscripción del exceso de cabida a través de la incoación de un expediente de dominio.
Según los artículos 8 y 10 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la apro-bación definitiva del proyecto de equidistribucion será titulo suficiente para:
La inmatriculacion de fincas que carecieren de inscripción
La rectificación de su extensión superficial, de sus linderos o d cualquier otra circunstancia.
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En el mercado inmobiliario este tipo de transacciones se suelen utilizar para adquirir terrenos que todavía no han sido calificados al estar pendiente de aprobación el PGOU, aunque lógicamente el precio unitario tendrá en consi-deración la previsible futura calificación urbanística.
Si el terreno, ya esta calificado urbanisticamente, aunque todavía esta sin concretar la edificabilidad que le corresponde, por estar parte del planeamien-to sin aprobar, se suele adquirir fijando un precio unitario, que se aplicara, en principio a la edificabilidad inicialmente prevista, modificándose el precio final, en mas o en menos, como consecuencia de aplicar el precio fijado a la edifi-cabilidad final resultante.
Si se adquiere a razón de un precio unitario, hay que tener en cuenta las si-tuaciones, posteriores a la firma del contrato que según el artículo 1.469 a 1.472 del Cc, pueden darse, y que se resumen en la Tabla:
TABLA 1.1
SITUACIÓN SUPERFICIE REAL
ACCIONES PARA EL COMPRADOR (plazo máximo para su
ejercicio 6 meses)
Inferior a 1/10 Optar por la rebaja proporcio-nal del precio o por la rescisión del contrato
Defecto de Cabida
Superior a 1/10 Rebaja proporcional del precio.
Inferior a 1/20 Pagar el exceso Exceso de Cabida
Superior a 1/20 Optar por pagar el exceso o desistir del contrato
Si el menor valor excede de 1/10
Optar por rescindir el contrato o rebajar proporcionalmente el precio.
Igual Cabida, pero alguna parte de ella no es de la calidad expre-sada en el contrato
Si el menor valor no excede de 1/10
Rebajar proporcionalmente el precio.
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En los terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobación del planeamiento y las cláusulas que se refieran a la disposi-ción de las parcelas y compromisos con los adquirentes.
En terrenos en proceso de urbanización, los compromisos que el propietario haya asumido, en orden a la misma, y cuyo cumplimiento este pendiente.
En caso contrario, el contrato se podrá rescindir por el comprador, en el plazo de un año desde su otorgamiento, y exigir la indemnización por daños y perjuicios.
Es obligación del comprador el pago del precio en las condiciones y plazos estipu-lados; pudiéndose efectuar el abono del precio en las siguientes modalidades:
Confesado, por declaración del vendedor de que ya ha recibido el precio con anterioridad al acto de firma del contrato, sirviendo la referida declara-ción como carta de pago.
De presente, en el acto de la firma del contrato, pudiéndose realizar el pago en efectivo, entregando billetes y monedas en euros de curso legal, o bien en talones o cheque, lo que en este caso, representa un peligro de impago, por lo que se suele exigir en estos casos el pago con talón con-formado, por el que el Banco o Entidad de Crédito librada certifica que existe saldo en la cuenta del librador y queda congelada dicha cantidad hasta la presentación a su cobro del cheque.
Aplazado, en cuyo caso el precio se abona en los plazos convenidos, o bien parte en efectivo y parte aplazada. La documentación de los pagos aplazados puede efectuarse en las siguientes modalidades:
¾ Simple compromiso de ingresar la cantidad correspondiente de cada plazo a pagar en una cuenta bancaria determinada del vendedor.
¾ Instrumentando los futuros compromisos en letras de cambio o en pagares, librados por el vendedor y aceptados por el comprador.
A su vez, respecto a estos compromisos de pago aplazado, y desde el punto de vista de garantizar su cobro, pueden estipularse en el contrato las siguien-tes cláusulas:
Sin ninguna garantía expresa, excepto, claro esta, la personal del deudor, que según el artículo 1124 del Cc responde con todos sus bienes presen-tes y futuros.
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Con condición suspensiva, por la que el dueño del terreno retiene su pro-piedad hasta el total pago del mismo.
Afianzando las cantidades aplazadas, por medio de aval de un tercero, generalmente se exige que el avalista sea una Entidad de Crédito; en el caso de que los pagos se hayan instrumentado en letras de cambio o pa-gares, el aval se puede también formalizar en el mismo documento.
Hipotecando el terreno a favor del propio vendedor o de un tercero que facilita la financiación necesaria.
En el caso de pagos aplazados instrumentados en letras de cambio, es útil reseñar los efectos en la propia escritura de compraventa (señalando nume-ración de cada letra, fecha de aceptación, fecha de vencimiento y nominal de cada una), ya que con esta precaución, al comprador le bastara acreditar ante Notario, que tiene las letras ya pagadas en su poder para que le pueda ser otorgada la correspondiente escritura publica de cancelación sin necesidad del concurso del vendedor, lo que representa indudables ventajas en caso de fallecimiento o inexistencia de este (Resolución de la Dirección general de Registros y Notariado de 30 de mayo de 1980, sobre la base de los artículos 23 y 156 de la Ley Hipotecaria).
En general, los pagos aplazados que se hayan convenido se incrementan con el importe correspondiente al tipo de interés anual que igualmente se hubiese pactado.
Un último aspecto, a determinar en las negociaciones, es quien corre con los gastos que origina la operación, y que vamos a enumerar a continuación:
Otorgamiento de la Escritura Publica, Primera Copia, y posteriores Copias que pudieran expenderse de la misma por el Notario autorizante.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
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1.3.1 OPERACIONES Y CLÁUSULAS COMPLEMENTARIAS EN LA COMPRAVENTA
Al realizar la compraventa, pueden existir dos tipos de problemática jurídica que es preciso resolver “a priori” o en el propio clausulado del contrato:
La derivada de la titularidad registral de la finca objeto del contrato
La derivada del aseguramiento de las cantidades aplazadas.
El Promotor, en cualquier caso, debe intentar que el otorgamiento de la escri-tura pública se realice lo más rápidamente posible, como único medio para su acceso al Registro de la Propiedad, para tener así la máxima seguridad frente a terceros. Surge pues la primera problemática: que tengamos dificultades para que esta inscripción registral se efectúe a nuestro nombre sin ninguna incidencia.
El segundo inconveniente se deriva directamente de la posible oposición del vendedor del terreno, que es su propietario, sobre las garantías que se le pueden ofrecer por las cantidades pendientes de pago. Para resolver esta problemática se suelen utilizar cláusulas legales inmersas en el propio contra-to de compraventa como: las Suspensivas, Resolutorias, el Pacto de Re-serva de Dominio, el Pacto de ReRe-serva de Hipoteca, el Pacto Comisorio o la Condición Resolutoria Tácita. Otro camino es la utilización de garantí-as de tipo económico, que pueden figurar de forma independiente al propio contrato de compraventa: Fianzas de terceros (normalmente Entidades de Crédito), Letras Avaladas o Hipoteca.
Hay que tener en cuenta que si la compra se efectúa con pago aplazado, la única forma de tener el terreno adquirido libre de cargas, para poder acceder a los Prestamos para la Construcción, es la de utilizar fianzas de terceros o letras avaladas, ya que en el resto de supuestos, el hipotecante quedara siempre en segundo lugar, situación a la que no suelen acceder. En el caso de que el promotor obtenga una hipoteca sobre el terreno, se consigue pagar al vendedor en efectivo, y la hipoteca concedida puede ampliarse para la construcción.
1.3.2 MODIFICACION REGISTRAL DE FINCAS
La casuística con la que nos podemos encontrar, tiene las siguientes caracte-rísticas comunes:
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en el caso de fincas hipotecadas, la hipoteca continua íntegramente tanto sobre la finca primitiva como en las resultantes de la modificación, debien-do comparecer, en su caso, el acreedebien-dor hipotecante, a fin de distribuir la responsabilidad hipotecaria sobre las fincas o determinar la liberación de alguna o algunas de ellas.
Se necesita licencia municipal previa o certificado de innecesariedad.
Los tipos de modificaciones son las siguientes:
Defecto de cabida
Segregación, implica separar de una finca registral una porción de la misma, que va a ser la finca objeto del contrato de compraventa, que pasa a constituirse en finca registral independiente de la finca origen, denomi-nada finca matriz, en contraposición de la nueva finca creada que se de-nomina finca segregada.
División material, supone que una única finca registral se descompone en dos o más porciones que forman fincas registrales nuevas, propias e independientes de la inicial, que desaparece del Registro de la Propiedad.
Agrupación de fincas, supone que dos o más fincas registrales indepen-dientes se unen para formar una única finca registral. Solo pueden agru-parse fincas colindantes o las que no siéndolo constituyan una unidad económica (agrupación de fincas discontinuas). En el caso de que la agrupación sea de distintos propietarios, se constituye entre ellos un con-dominio o comunidad de bienes, determinándose las cuotas indivisas que le corresponde a cada propietario en la finca resultante de la agrupación.
Agregación de fincas, supone que una finca registral pasa a formar parte de otra finca registral independiente de cabida superior, desapareciendo la primera y permaneciendo en el registro la segunda ampliada en propor-ción a la finca que se ha integrado en la misma. Solo pueden ser objeto de agregación las fincas colindantes o las que no siéndolo constituyan una unidad económica (agrupación de fincas discontinuas) y además es con-dición indispensable que la superficie de la finca a agregar no exceda de la quinta parte de la finca receptora.
1.3.3 CLÁUSULAS DE CONDICIÓN
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Siguiendo lo dispuesto en los artículos 1122 y 1123 del Código Civil es condi-ción suspensiva aquella que tiene como objeto suspender la eficacia del con-trato principal del que son accesorias hasta que la condición se cumpla. El cumplimiento de la condición determina la perfección del contrato mientras que su incumplimiento en el plazo estipulado determina la definitiva ineficacia del mismo.
Por el contrario, las condiciones resolutorias no impiden que el contrato prin-cipal surta efectos desde su inicio, pero su cumplimiento determina la Resolu-ción de las obligaciones asumidas por los contratantes y consiguiente restitu-ción de las prestaciones ya realizadas. Es decir la extinrestitu-ción de la condirestitu-ción resolutoria determina la consolidación de los efectos del contrato.
Las cláusulas de más frecuente utilización son las siguientes:
Pacto de reserva de dominio, es una cláusula de carácter resolutorio (STS de 14 de marzo de 1966 y 14 de noviembre de 1970) en cuya virtud se transmite solo la posesión de un bien, no la propiedad, que queda re-servada a favor del vendedor hasta tanto el adquirente satisfaga el total importe del precio acordado.
Cláusula resolutoria explicita, condición que acompaña a la compraven-ta de un bien, dando lugar, en caso de impago de su precio, a la resolu-ción del contrato.
Garantía hipotecaria a favor del vendedor, que permite ejecutar el bien en caso de impago.
Pacto de retro, es un retracto convencional que supone la venta de un bien con derecho, para el vendedor, de recuperar la cosa vendida.
1.4 E
L CONTRATO DE APORTACIÓNPROMOCIONES INMOBILIARIAS
Aportación del solar por el dueño
Operación que puede realizarse, a su vez, bajo las siguientes modalida-des:
¾ Clásica determinada, en la que se transmite la propiedad del solar a cambio de que se transmita al cedente determinados pisos o locales del edificio construido sobre él.
¾ Clásica Indeterminada, por la que se transmite la propiedad del so-lar a cambio de un porcentaje (son porcentajes usuales del 20% al 30%) sobre lo edificado, sin determinar a priori los pisos, plantas o lo-cales que se recibirán
¾ Cesión de Cuota Indivisa, por la que no se transmite la totalidad del solar, sino solo una parte indivisa de aquel, recibiendo como contra-prestación ciertas viviendas o locales a construir sobre el mismo. Por ejemplo, si se pacta una operación de aportación al 30%, el dueño del solar solo transmite el 70%, recibiendo a cambio el porcentaje de edi-ficación del 30% de lo edificado, sobre el solar que será de su titulari-dad. Presenta la problemática, para el cedente, de que se constituye un proindiviso sobre el terreno, lo que representa que el cedente tiene la correspondiente cuota de responsabilidad sobre el negocio inmobi-liario del promotor, asumiendo en particular, durante la construcción, su parte proporcional en las obligaciones y responsabilidades de la misma, respondiendo con todo su patrimonio de forma ilimitada, en virtud de lo dispuesto en los artículos 393 Cc y 1.911 del Cc.
¾ Cesión del Derecho de Vuelo por la que el dueño del solar a cambio de la ejecución de la plante baja, o de esta y de algunas sucesivas, le transmite el derecho a la sobreelevacion del edificio, por encima de las plantas que se ha reservado el cedente dueño del solar y que se obliga a construir el promotor. No existe en este caso, transmisión del solar, ya que el dueño retiene su propiedad, limitándose a ceder un derecho real, el del vuelo, que como tal será hipotecable. Presenta una importante seguridad para el cedente del terreno, ya que el pro-motor debe construir primero las plantas bajas del edificio que serán, parte o todas ellas, para el cedente, y una vez terminadas estas, es cuando nacerá jurídicamente su derecho de vuelo sobre las plantas restantes a construir sobre aquellas, que serán las que se quede el promotor.
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¾ Cesión del Derecho de Superficie (ver concepto en epígrafe 5.2.2.1), por el que se pacta la transmisión por el dueño del derecho de superficie sobre el solar, recibiendo como contraprestación la ad-judicación de ciertos pisos o locales.
¾ Venta del solar mediante contraprestación aplazada y alternativa a favor del vendedor, por el que se pacta la transmisión por el dueño del solar con precio previamente fijado o en las unidades de obra de-terminadas como equivalentes al mismo. Sistema que tiene la ventaja para el cedente de que en caso de incumplimiento por el promotor, el cedente recibiría el precio en dinero que se hubiese pactado por el mismo.
Las operaciones de aportación son las preferidas por los Promotores, ya que desde el punto de vista financiero, la adquisición del solar no implica desembolso dinerario (salvo una pequeña parte, sí se pacta una de carácter mixto, con entrega de una cantidad en metálico y el resto en unidades a cons-truir). No obstante suele presentar dificultades de negociación con los dueños de los terrenos, ya que en estos casos hay que equilibrar la asimetría de las obligaciones que asumen las partes: el dueño del solar cede su titularidad en el momento de formalizar el contrato, mientras el promotor, sin entregar nada a cambio, salvo una simple promesa de futuro, entra en posesión del solar, encarga la construcción de una determinada edificación sobre el mismo, lo hipoteca, vende los pisos y locales, etc.
1.5 P
ROCESO DE TRANSFORMACIÓN FÍSICA DE LASPROMOCIONES INMOBILIARIAS
Normalmente, en una Promoción Inmobiliaria, los primeros desembolsos ne-cesarios, son para la adquisición del terreno.
Posteriormente hay que diseñar, titularizar y ejecutar las correspondientes edificaciones, que dan vida a los correspondientes productos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.), que originan nuevos desembolsos correspondientes a la Fase de Promoción Inmobilia-ria, propiamente dicha, que finaliza una vez realizada la comercialización, en la que se reciben las correspondientes entregas dinerarias de los clientes, y por parte de la promotora se entregan los productos terminados.
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campo económico, en cuanto a su financiación, y materias de comercializa-ción y marketing.
En la primera decisión, cuando se estudia la posible adquisición de un terreno, hay que estar bien seguros de sus parámetros urbanísticos fundamentales
Normalmente, en el Sector Inmobiliario se habla, casi siempre, del precio de un terreno, utilizando la referencia de un Precio de Repercusión, o precio del metro cuadrado edificable sobre el solar.
La ubicación del solar, enclavado en una determinada zona de la ciudad, determinara, en la mayoría de los casos, el producto a edificar. Un estudio del mercado inmobilia-rio de la zona, nos determinara que tipo de vivienda se demanda, tanto en su calidad como en su progra-ma funcional (numero de dormito-rios, dimensiones mínimas del sa-lón, etc.).
Hay que tener en cuenta que ade-más de la edificación, que computa a efectos de edificabilidad máxima, y en consecuencia del precio de repercusión, existe otra que no computa, o lo hace de forma par-cial, como puede ser la ubicada por encima de la rasante en el caso de ciertas terrazas (computables al 50%), o la situada bajo cubierta; y en general, la situada por debajo de la rasante, dedicada a trasteros o plazas de garaje.
No obstante, y a pesar de que aparentemente, esta edificabilidad suplementa-ria no tiene precio de repercusión de solar, tiene un coste de edificación, y por lo tanto es primordial conocer si será rentable o no su construcción. Por lo que también deberemos acudir al correspondiente estudio de mercado de la zona, para determinar si estas edificaciones complementarias tendrán buena acogida. A veces suelen ser determinantes para el éxito de la promoción, en su conjunto, ya que la ausencia, por ejemplo de plazas de garaje, puede
su-EL PRECIO DE REPERCUSION
SC = M2. EDIFICADOS
SU = M2. DE SUELO PRECIO SOLAR = P
PRECIO DE REPERCUSION = P / SC
RASANTE EDIFICABILIDAD NO COMPUTABLE
EDIFICABILIDAD BAJO RASANTE SOBRE RASANTE
EL PRODUCTO A EDIFICAR
SOLAR
ZONA DE INFLUENCIA
CIUDAD
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poner una dificultad añadida, a veces insuperable, a la comercialización de las propias viviendas.
Igual sucede en el caso típico de un bloque residencial, cuando se pretende comercializar sus plantas bajas como locales comerciales, decisión que pue-de significar, no solo la facilidad pue-de comercialización pue-del resto pue-de la promo-ción, al hacerla atractiva por disponer de todo tipo de servicios en su proximi-dad, de los que carece la zona, sino también, a veces, la salvación financiera de la misma, si se tiene la suerte de comercializarlos con rapidez a entidades bancarias, compañías de hipermercados, etc., o hasta la ruina de la misma, al no tener posibilidad de venta, por saturación de la zona, un volumen impor-tante de los ingresos previstos.
1.6 P
ROCESO DE TRANSFORMACIÓN JURÍDICA DE LASPROMOCIONES INMOBILIARIAS
Los bienes inmuebles figuran en dos registros de carácter público: El Catastro y el Registro de la Propiedad. El primero tiene como finalidad la representa-ción gráfica de los inmuebles, y su objeto único y básico, es el de individuali-zar y dar existencia física a los mismos, siendo su carácter eminentemente fiscal. Por el contrario, el segundo, tiene por objeto la descripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, por lo que su esencia es la de servir como elemento de publicidad y seguridad jurí-dica en el trafico inmobiliario.
La descripción de la finca en el Registro de la Propiedad se hace exclusivamente para determinar quien es su propietario y quienes los titulares de derechos reales limitados sobre ella. Para el Registro la finca no es necesariamente una superficie delimitada, sino que su cualidad es puramente formal: es finca todo lo que abre folio en el Registro con un número especial y bajo ese número se agrupan todos los actos que se relacionan con el inmueble. Una vez abierto folio registral, la finca queda descrita por los siguientes elementos:
Naturaleza (rústica o urbana)
Situación
Linderos (nombre y titularidad de las fincas colindantes)
Medida superficial (que no es un parámetro esencial)
Nombre (sí existe)
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Iniciado el proceso urbanístico, en general, la finca o parte de la misma, será aportada a una Junta de Compensación, con lo cual se deben inscribir, por medio del otorgamiento de las correspondientes escrituras publicas, las modi-ficaciones físicas: Segregación, Agrupación, Agregación o División.
A su vez, consecuencia del proceso de ejecución del planeamiento urbanísti-co, la Junta de Compensación, nos adjudicara las fincas resultantes, una vez deducidas las cesiones obligatorias, con números de fincas nuevos, y en ge-neral con la carga de urbanización (importe proporcional que corresponda a su ejecución), que también figurara en el Registro de la Propiedad, hasta su cancelación (una vez acabada la urbanización y completado, a satisfacción, su pago).
Iniciado el proceso de promoción inmobiliaria, se debe registrar otro cambio físico, declarando la Obra Nueva, que es la edificación que se proyecta eje-cutar sobre el solar. Dicho otorgamiento se realiza en escritura publica y pue-de llevarse a cabo al inicio pue-de la construcción (previa la obtención pue-de la co-rrespondiente Licencia Municipal de Obras, que nos exigirá el Notario).
A continuación, o de forma simultanea con la anterior declaración, se suele otorgar el correspondiente Régimen de División Horizontal, también en es-critura publica, proceso por el cual damos nacimiento a cada una de las fincas (que tendrán ahora un numero registral de finca individualizado y distinto de la finca que constituye el suelo que las soporta, que pasa a ser un elemento común) que componen la edificación proyectada, quedando cada uno de ellos como finca independiente, con sus zonas accesorias (portal, escaleras, etc.), como zonas comunes, cuya titularidad pertenece en pro indiviso, a aquellas.
A su vez, Registro y Catastro están cada vez mas coordinados, por la nueva exigencia legal, de que en toda venta de inmuebles se haga constar su nume-ro de referencia catastral.
Como vemos, con este entramado jurídico, se pasa de la finca original, apor-tada inicialmente, a la Junta de Compensación, a tener individualizadas en el Registro de la Propiedad, las fincas correspondientes a los productos objeto de la comercialización inmobiliaria. Se puede así, establecer contratos, públi-cos o privados de compraventa, con los clientes de nuestra promoción, que tendrán total seguridad jurídica, al constar, el numero registral de la finca que se vende en cada caso.
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Y en consecuencia, al constituirse la escritura de préstamo hipote-cario, nos exige, en general, tener inscritas en el Registro de la Pro-piedad, la declaración de Obra Nueva y la constitución del Régi-men de Propiedad Horizontal, rea-lizando ambas declaraciones al ini-cio de las obras, como veremos cuando se tenga la licencia.
Aunque también veremos pueden declarase al final de la obra, si la entidad prestamista no exige para la concesión del préstamo hipotecario tener indivi-dualizadas las diversas fincas objeto de la promoción, para así poder dividir la garantía hipotecaria entre las fincas resultantes de aquella.
1.7 D
ESGLOSE DE COSTES POR FASES DE ACTIVIDADEn cada una de las fases que caracterizan una promoción inmobiliaria, apa-recen una serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy varia-ble, ya que depende fundamentalmente del precio de repercusión del suelo y del coste de la obra.
El detalle del desglose de costes vamos a tratar de sistematizarlo, en los cua-dros siguientes:
F IN A L IZ A C IO N D E L PR O C E SO JU R ID IC O D E
T R A N SFO R M A C IO N
S O T A N O 1 G A R A JE Y T R A S T E R O S S O T A N O 2 G A R A JE Y T R A S T E R O S P L N A T A B A JA : L O C A L E S C O M E R C IA L E S P -1
P -2 P -3
B A JO R A S A N T E
P IS O 3° B FIN C A N ° 25.608
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TABLA N°1.2
COSTES EN LA FASE DE GESTIÓN URBANISTICA
Adquisición del Terreno - Pago propietarios
- Gastos de Titulación (Notario y Registro)
- Impuestos que gravan la adquisición (ITP y AJD o IVA) - Impuestos Locales (IBI, IVTU)
Documentos de Planeamiento
- Proyecto de Programación Urbanística (PAU)
- Plan Parcial (PP)
- Plan de Reforma Interior(PERI) - Estudio de Detalle (ED)
Tasas Municipales de Tramitación
- Sobre los documentos de Planeamiento
Desarrollo Sistema de Ejecución
- Constitución Junta Compensación
- Proyecto de Compensación y/o de Reparcelacion
Tasas Municipales de Tramitación
- Sobre los documentos de los
Sistemas de Ejecución. Proyecto de
Urbanización
- Honorarios Técnicos
- Licencia Obras Urbanización
Ejecución Obras de Urbanización
- Pago Contratista
- Dirección Técnica Obras Urb.
Gastos Financieros - Coste prestamos y créditos
FASE DE PROMOCION INMOBILIARIA
Estudios previos - Levantamiento Topográfico
- Estudio Geotécnico
Proyectos - Proyecto Básico (Arquitecto)
- Proyecto de Ejecución (Arq.) - Estudio Seguridad y Salud (Apar.)
Licencia de Obras - Impuesto sobre Construcciones
- Tasas Municipales
- Avales Garantía reposiciones Ejecución Obra de
Edificación
- Viviendas
- Locales
- Anejos (Garajes y/o Trasteros)
- Urbanización Interior (Piscinas, Jardines, etc.) Dirección Técnica de
las Obras
- Dirección Obras (Arquitecto y Aparejador) - Dirección Seguridad y Salud
- Control de Calidad
Gastos de Titulación - Declaración de Obra Nueva
- División Horizontal
- Formalización Escritura Préstamo Hipotecario Otras Licencias y
Tasas
- Licencia de Primera Ocupación
- Tasas Viviendas Protección Publica (en su caso) - Impuesto Bienes Inmuebles (IBI)
- Impuesto Municipal Actividades Económicas (IAE) - Cédula de Habitabilidad ( en su caso)
Gastos de Implantación de Servicios
- Acometida Eléctrica
- Boletines de Energía y Agua
Gastos Financieros - Intereses Aplazamiento pagos adquisición de los terrenos. - Intereses Prestamos Hipotecarios
- Avales cantidades a cuenta.
- Intereses Prestamos Puente y/o líneas de crédito.
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Estos costes y gastos se contraponen con los ingresos previstos por las ven-tas (o las renven-tas obtenidas vía alquileres) de la promoción.
Estudio Económico y su Flujo de caja relacionado, al distribuir en el tiempo estos costes, son los elementos básicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad económica de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusión, para desarrollar sobre él, una determinada promoción inmobiliaria, de la que solo podemos prever, muy someramente, sus parámetros básicos, ya que en ese momento todavía no disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales que debemos construir y podemos vender (ya que la mayoría de las veces no coinciden), así como la tipología de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tam-poco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todavía no hemos podido concretar con las entidades financieras, los términos adecua-dos de una posible financiación, que nos cubran las necesidades de tesorería en exceso sobre nuestros propios recursos.
Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel básico, podemos tener un conocimiento más profundo del producto a poner en el mercado, por lo que, en ese momento, conviene repetir los cálculos iniciales, para comprobar que los desvíos económicos que pudieran haberse producido son asumibles.
Todavía nos quedan fuertes incógnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcu-lar el Estudio Económico y el Cash – Flow, introduciendo el valor de la obra con-tratada, sus condiciones de pago y la programación contractual. En ese mismo momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar los precios de venta, ajustándolos a los que rigen en ese momento, para cada uno
de los distintos tipos diseñados en el proyecto, con lo cual tendríamos una buena aproximación al proyecto de inversión a financiar, ya que estas necesidades de tesorería serán las que debemos cubrir con los medios de financiación mas adecuados de entre los que podamos disponer.
Es evidente que los sistemas de fi-nanciación de las Promociones In-mobiliarias son muy distintos según las diversas tipologías edificatorias y el destino previsto para las mismas. No es igual obtener financiación para una promoción de tipo residencial
destina-+
-0
CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS
PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR
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C
OSTES DE COMPRA DEL
SOLAR
2.1 P
RECIO DEADQUISICIÓN DEL SOLARYa hemos visto que en general, el precio unitario de adquisición de un terreno tiene como parámetro de referencia unitario el precio de repercusión; multipli-cando dicho precio unitario por la edificabilidad máxima teórica que la norma-tiva urbanística nos permite construir sobre el solar, tendremos el precio total de adquisición del terreno.
También hemos indicado que dicho precio se debe abonar en efectivo, o si existen cantidades aplazadas, estas deben quedar suficientemente garanti-zadas, a juicio del vendedor, y que desde el punto de vista del Promotor, no se pueden aceptar cláusulas que impidan que podamos hipotecar la el terre-no junto a la edificación que proyectemos construir sobre él, en la figura que denominamos préstamo hipotecario al promotor.
2.2 I
MPUESTOS QUE GRAVAN LA ADQUISICIÓN DEL SOLAR2.2.1 FISCALIDAD ESTATAL
La adquisición de inmuebles esta sujeta a IVA, aunque existen operaciones, que aun sujetas a dicho impuesto están exentas, según sea la identidad del vendedor o por el tipo de inmueble que se transmita (rústicos en el caso de terrenos o de segunda o ulterior transmisión sí se trata de edificaciones, en cuyo caso automáticamente quedan sujetas a TPO. La primera idea a con-siderar es que la cuota pagada por el promotor en concepto de TPO es un gasto, que supone un mayor coste del terreno, que no es recupera-ble, (salvo en el caso de inmuebles para arrendamiento, por la vía de las amortizaciones), mientras que el IVA es recuperable, y por lo tanto se trata solo de un gasto de financiación, por el periodo que transcurre desde que se soporta hasta que se recupera (totalmente o en un deter-minado porcentaje si le es aplicable la regla de prorrata).
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Respecto a la tramitación de la operación de adquisición de suelo es necesa-rio recordar que una vez otorga la escritura pública, los pasos a seguir son los siguientes:
Liquidar los impuestos de TPO o de AJD, según corresponda, en el plazo máximo de un mes desde el otorgamiento, en la Comunidad Autónoma correspondiente.
TABLA Nº 2.1
TRANSMISIONES PATRIMONIALES (TPO)
ACTOS JURIDICOS
DOCUMENTADOS (DOCUMENTOS NOTARIALES) (1)
COMUNIDAD
Trans. Inmuebles
Viviendas Protegidas
Tipo General
Viviendas Protegidas
Renuncia a Exención
Andalucía 7,0% 3,5% 1,0% 0,3% 2,0%
Aragón 7,0% 2,0% 1,0% 0,1% 1,5%
Asturias 7,0% 3,0% 1,0% 0,3% 1,5%
Baleares 7,0% 3,0% 0,5% 0,5% 1,5%
Canarias 6,5% 6,0% 0,75% 0,5% 0,75%
Cantabria 7,0% 5,0% 1,0% 0,3% 1,5%
Cataluña 7,0% 5,0% (2) 0,1% 1,5%
Castilla – León 7,0% 4,0% 1,0% 0,3% 1,0%
Castilla – La Mancha 7,0% 6,0% 1,0% 0,5% 1,0%
Extremadura 7,0% 4,0% 1,0% 1,0% 2,0%
Galicia 7,0% 4,0% 1,0% 0,75% 2,0%
La Rioja 7,0% 3,0% 1,0% 0,5% 1,5%
Madrid 7,0% 4,0% 1,0% 0,2% 1,5%
Murcia 7,0% 3,0% 1,0% 0,125% 1,5%
Navarra 6,0% 6,0% 0,5% 0,5% 1,0%
País Vasco 6,0% 6,0% 0,5% 0,5% 1,0%
C. Valenciana 7,0% 4,0% 1,0% 0,1% 1,0%
(1) Actos Jurídicos Documentados – Documentos Notariales (AJD – DN), en su
modali-dad de cuota variable. Los tipos fijos de este impuesto se liquidan sobre la base de
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Se establece la siguiente escala:
TABLA Nº 2.2
IMPORTE DOCUMENTO TIPO APLICABLE AJD EN %
Hasta 60.000 euros 0,50
De 60.000 euros hasta 100.000 euros 0,75
Mas de 100.000 euros 1,00
En caso de IVA la repercusión del impuesto, cuyo tipo vigente es del 16%, la debe soportar el Promotor, al formalizar la escritura momento en que se supone se realiza la entrega, y por la totalidad del importe pendiente de pago en ese momento (si se han producido pagos a cuenta, con anteriori-dad a este acto, se habrá soportado el IVA correspondiente del 16% de cada pago efectuado), y con independencia de que puedan existir canti-dades a pagar con fecha posterior a la firma de la escritura (canticanti-dades aplazadas).
Presentar el documento a inscripción en el Registro de la Propiedad (re-cordamos que este tramite no es obligatorio, pero sí muy conveniente, por razones de seguridad obvias).
Comunicar en el Ayuntamiento el cambio de titular respecto al Impuesto Municipal de Bienes Inmuebles (IBI), previamente al otorgamiento de la escritura se habrá solicitado del vendedor copia del último recibo de IBI pagado.
Comprobar que el vendedor presenta en el Ayuntamiento, en el plazo máximo de un mes, la autoliquidación del Impuesto Municipal sobre In-cremento de Valor de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana.
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TABLA Nº 2.3
CARÁCTER DE LA
TRANSMISIÓN
INMOBILIARIA
CASOS
Transmisión de terrenos edificables no resultantes de sistemas de actuación urbanística, considerándose como tales, todo aquel que tenga la consideración de solar:
a) Tal como se formula en la legislación urbanística
b) Con licencia previa o simultanea a la fecha de transmisión
c) Con edificaciones preexistentes para su derribo y construcción de nuevas edificaciones.
Transmisión de terrenos no edificables en curso de urbanización no resultantes de sistemas de actuación urbanística, para lo cual:
d) El transmitente desarrolle, por si, o promueva (por medio de otro), una actividad urbanizadora.
e) Se hayan iniciado las operaciones materiales de transformación del terreno.
Transmisión de terrenos resultantes de sistemas de actuación urbanísti-ca (reparcelaciones, proyectos de compensación, agrupaciones de inte-rés urbanístico).
Transmisión de terrenos en curso de ejecución. f) Iniciada pero no acabada.
g) Promotor o constructor de la edificación
Primeras transmisiones de edificaciones terminadas o rehabilitadas. Sujeta
y no exenta de IVA
Transmisiones de edificaciones terminadas sujetas y no exentas de IVA, aunque no constituyan primeras transmisiones.
Transmisión de terrenos rústicos.
Transmisión de terrenos no edificables.
Aportación de terrenos a sistemas de actuación urbanística y adjudica-ciones de terrenos resultantes de dichos sistemas.
Sujetas y exentas
Transmisión de edificaciones terminadas sujetas y exentas de IVA .
No sujetas En general, las realizadas por quien no sea sujeto pasivo de IVA. Como supuestos especiales:
h) Transmisiones acciones y valores no exentas (art. 108 LMV)
i) Aportaciones de terrenos a Juntas de Compensación o similares que no impliquen transmisión d propiedad.
j) Transmisiones forzosas en subasta publica.
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Registro de la Propiedad, y quedara sin efecto si transcurren tres años a partir de dicho reconocimiento sin que se obtenga la referida calificación.
En el caso particular de adquirir un terreno que pertenece a un no residente, el Promotor esta obligado a retener un 5% del precio de la compraventa e ingresar esa cantidad en Hacienda en el plazo máximo de un mes desde la fecha de la transmisión, salvo que se trate de un no residente persona física que haya adquirido el inmueble con mas de 20 años de antelación a la fecha de la transmisión.
En el caso de permuta existen dos contratantes, y por tanto cuando ambos ostenten la condición de sujetos pasivos del IVA, se producirán dos hechos imponibles, ya que existen dos entregas de bienes. Sin embargo, si en la permuta interviene un particular que no es sujeto del IVA, entonces existirá un solo hecho imponible sujeto a IVA, ya que el otro aunque también estará suje-to quedara exensuje-to, y en consecuencia sujesuje-to a ITP.
TIPOS IMPOSITIVOS
Los tipos impositivos de IVA, que afectan a las transmisiones inmobiliarias son los siguientes:
TABLA Nº 2.4
OPERACIÓN MERCANTIL TIPO IMPOSITIVO
Entrega de terrenos 16%
Entrega de edificios 16%
Entrega de edificios de viviendas (1) 7%
Entrega de Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial
4%
(1) Se consideran como tales cuando más del 50% de su superficie esta dedicada a viviendas.
2.2.2 FISCALIDAD LOCAL
IMPUESTO DE PLUSVALÍA (IVBNU)
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
Ley 52/2002, de 27 de diciembre, que grava el incremento de valor que expe-rimentan los terrenos urbanos a consecuencia de la transmisión de la propie-dad de los mismos por cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
Se pone pues de manifiesto al adquirir un terreno de carácter urbano, siendo el sujeto pasivo el vendedor. La mecánica de aplicación del impuesto es la siguiente:
Se parte del Valor Catastral de terreno a la fecha de transmisión, valor conocido por figurar en los recibos de IBI
Es necesario conocer también el numero de años que han transcurrido desde la anterior transmisión hasta la actual
Hay que conocer también las Ordenanzas Municipales, donde figuraran unas Tablas con el porcentaje a aplicar, en función del número de años transcurridos calculados en el apartado anterior:
TABLA N°2.5.PORCENTAJES ANUALES MÁXIMOS PARA DETERMINAR EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA
PERIODO (Años) 1 A 5 HASTA 10 HASTA 15 HASTA 20
(%ANUAL) 3,7 3,5 3,2 3,0
Se calcula la BASE IMPONIBLE, como producto de: Valor Catastral x Numero de años completos (sin fracciones) x Porcentaje aplicable (Según las Tablas Municipales vigentes)
Se calcula la CUOTA A PAGAR, como producto de: Base Imponible x Tipo de cuota (Según la Tabla Municipal vigente). La Ley 51/2002 indica el tipo de gravamen máximo que pueden aplicar los Ayuntamientos que es el 30%
IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI)
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
2.3 C
OSTES AÑADIDOS A LA ADQUISICIÓN DEL TERRENOLos gastos que acompañan a una adquisición de inmueble además de su precio de adquisición y de los impuestos que devenga la operación, pueden clasificarse según sean anteriores, simultáneos o posteriores a dicha adquisición, en:
Anteriores a la adquisición, como son todos aquellos originados por la ex-pedición de documentos que tratan de acompañar o aclarar el objetivo de la compra: Comisiones de API, Certificado del Registro de la Propiedad de titularidad y cargas, Cédula Urbanística, Levantamiento topográfico.
Gastos documentales producidos por la propia adquisición, como son los gastos de Notaria y de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Posteriores a la adquisición o gastos producidos por la tenencia del in-mueble: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
2.3.1 CERTIFICADOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Se tratan en este epígrafe de los gastos producidos por la expedición de certi-ficados emitidos por el Registro de la Propiedad, que dan fe de:
Titularidad del inmueble
Descripción
Cargas
Su coste se especifica en el epígrafe 7.2.2 donde se detallan los Aranceles del Registro de la Propiedad.
2.3.2 CERTIFICADO DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA
Se trata de un coste variable según Ordenanzas de cada Ayuntamiento, que puede oscilar entre los 30 euros y 90 euros.
2.3.3 LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO
pue-PROMOCIONES INMOBILIARIAS
de ser de entre 300 a 1.200 euros para un levantamiento normal de obras de edificación.
Al tratarse de una prestación de servicios la factura estará sujeta a IVA al 16%, que deberá soportar el Promotor, no existiendo retención por IRPF si quien factura es un empresario y existiendo retención del 18%, si es una pro-fesional persona física.
2.3.4 COMISIÓN API
Un aspecto a tener en cuenta, es aclarar la intervención del API, en cuanto a su aspecto negocial, intentando que nuestro interlocutor sea siempre el dueño del terreno, aunque pueda estar asesorado por el API, y no que las negocia-ciones recaigan exclusivamente en este; y también en su aspecto económico, aclarando quien debe abonar la comisión, puesto que, en general, los honora-rios lo deben abonar el vendedor, salvo pacto expreso en contrario que hay que conocer. El contrato con el API es un contrato de servicios y lo puede haber suscrito el vendedor, corriendo a su cargo, en este caso, la correspon-diente comisión, o bien ser un contrato, que en las primeras conversaciones, se le exige firmar al comprador del terreno, como requisito previo a la presen-tación de la propiedad con la que se va a negociar. Otras veces se conviene que la comisión se abone a partes iguales por el comprador y el vendedor.
El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomen-to y que deberá pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello no impide que el mandato de intermediación inmobiliaria pueda realizarse a otra persona física o jurídica cualquiera.
En este tipo de contratos, las partes pueden pactar libremente sus Honorarios de intermediación. A título orientativo, los usuales de mercado son los si-guientes:
TABLA 2.6
Fincas Urbanas, compraventas e hipotecas 3%
Fincas Rústicas y segundas hipotecas 5%
Permutas (sobre el precio de cada una) 3%
Traspasos de industrias y comercios 5%
