VALORACIONES

1. Comprobación de datos estadísticos

No se aprecian limitaciones al alcance en la información estadística facilitada por la comunidad, referida al presente epígrafe y que figura en los cuadros anexos a este informe.

Los datos correspondientes a expedientes de valoración (cuadro nº 85) no agregan los derivados de recursos ni reclamaciones económico-administrativas ni solicitudes de valoración previa a la adquisición o transmisión de los bienes, computados en apartado específico diferenciado (cuadros nº. 87, 90 y 91), ni tampoco contestaciones a alegaciones en trámites de audiencia, puesto que la aplicación informática ofrece cada uno de estos datos desagregados. Sí se incluyen las valoraciones generadas por todos ellos en el cómputo de las mismas.

En el cómputo de recursos tampoco se incluyen las alegaciones, computando la estadística de tramitación de éstas por una entrada global en 2016 de 319 expedientes y un despacho de 324 (251 en 2015), con una pendencia final de 12, habiendo supuesto un total de 1.082 valoraciones realizadas, lo cual representa un incremento del 44,5% respecto de las realizadas en el ejercicio precedente (749 en 2015).

En los datos estadísticos facilitados por la CA figura un total de 290 expedientes con 1.527 tasaciones realizadas en 2016 para otras CCAA (190 expedientes con 820 tasaciones en 2015), abriéndose para cada una de ellas el correspondiente expediente (que se computa tanto entre expedientes tramitados como entre las valoraciones realizadas) ya que éstas también se obtienen de la aplicación informática VALI. El cuadro siguiente los resultados de la gestión realizada al respecto en 2016:

VALORACIONES REALIZADAS PARA OTRAS CCAA EN 2016

Nº DE EXPEDIENTES VALOR DECLARADO en miles de € VALOR COMPROBADO en miles de € URBANA _{210 15.631 19.327} RÚSTICA _{80 3.653 4.375} TOTAL _{290 19.284 23.702}

Fuente: aplicación informática de gestión de valoraciones (VALI) 2. Análisis de la gestión

El cuadro que figura a continuación resume el proceso evolutivo de tramitación de expedientes susceptibles de valoración técnico-facultativa e inspectora en la CAA en el periodo 2015/2016:

En la comparativa anual, se evidencia una marcada evolución global positiva, tanto en entrada (24,2% frente al menor incremento anual precedente 2014/2015: 5,5%) como en despacho (1,4% frente a la disminución 2014/2015 que fue negativa: 9,5% de decremento), incrementándose la pendencia final en relación con la final de 2015 en un 9,5% (en contraste con la caída del 14% como variación precedente 2014/2015).

Por unidades, las variaciones 2014/2015 y 2015/2016 muestran, asimismo, una evolución en despacho divergente en facultativas y continuista en inspectoras en los dos periodos comparativos considerados, con un incremento marcado de la entrada en ambos periodos:

­ Unidades facultativas. Entrada, variación 2014/15: incremento del 4,5%; variación 2015/16: incremento del 23,9%. Despacho, variación 2014/15: caída del 9,4%; variación 2015/16: incremento del 1,6%.

­ Unidades inspectoras. Entrada, variación 2014/15: incremento del 292,9%; variación. 2015/16: aumento del 47,3%. Despacho, variación 2014/15: decremento del 22,5 %; variación. 2015/16: caída del 29%.

Las estadísticas, tanto de tramitación (volumen de entrada y despacho e índices obtenidos) como de incrementos obtenidos en la valoración de bienes urbanos y rústicos, permiten evaluar la dinámica, en comparativa anual, de las UTF, por servicio territorial, según se muestra en el siguiente cuadro-resumen:

2.015 2.016 Variación % 2.015 2.016 Variación % 2.015 2.016 Variación % 2.015 2.016 Variación %

Facultativas 4.499 3.841 -14,6 4.391 5.442 23,9 5.049 5.128 1,6 3.841 4.155 8,2 Inspectoras 46 70 52,2 55 81 47,3 31 22 -29,0 70 129 84,3 Total 4.545 3.911 -13,9 4.446 5.523 24,2 5.080 5.150 1,4 3.911 4.284 9,5 Despachados Pendientes Iniciales Entrados Total Unidades

Gestión de Expedientes de Valoración

2015 2016 variación 2015 2016 variación 2015 2016 variación 2015 2016 variación

entrada 1.539 1.995 +29,6% 937 1.108 +18,2% 1.724 2.339 +35,7% 4.200 5.442 +29,6%

despacho 1.510 1.286 -14,8% 1.184 1.326 +12,0% 2.881 2.516 -12,7% 5.575 5.128 -8,0%

índice de actividad 58,9 41,3 -29,9% 46,6 55,3 +18,7% 57,5 66,7 +16,0% 55,1 55,2 +0,2%

índice de demora (meses) 8,4 17,0+102,4% 13,7 9,7 -29,2% 8,9 6,0 -32,6% 9,8 9,7 -1,0%

valoraciones bs. urbanos (nº) 803 621 -182 496 1.181 +685 4.021 5.635 +1614 5.320 7.437 +2117

incremento val. bs. urb. (%) 33,8 41,3 +7,5 pp 107,4 52,4 -55,0 pp 19,7 18,9 -0,8 pp 24,3 21,5 -2,8 pp

valoraciones bs. rústicos (nº) 10.445 8.079 -2.366 5.187 6.933 +1746 4.369 4.862 +493 20.001 19.874 -127

incremento val. bs. rúst. (%) 52,9 45,3 -7,6 pp 37,9 34,6 -3,3 pp 32,8 33,1 +0,3 pp 45,3 38,9 -6,4 pp

Tramitación de expedientes de valoración e incrementos obtenidos en comprobación. UNIDADES FACULTATIVAS.

Expedientes de valoración Huesca Teruel Zaragoza Total SSTT

En el siguiente cuadro, por otra parte, se muestra la dinámica gestora 2015/2016, en base a los índices de demora obtenidos por ambos tipos de unidades:

EVOLUCIÓN DE LA DEMORA EN EL PROCESO VALORADOR 2015

ÍNDICE DEMORA

2016 ÍNDICE DEMORA

FACULTATIVAS _{9,1 meses 9,7 meses}

INSPECTORAS _{27,1 meses 70,4 meses}

La evolución por unidades consigna la siguiente dinámica, en comparativa anual:

­ En las unidades facultativas (cuadro nº 85) el índice de demora global se incrementa levemente de 9,1 a 9,7 meses, destacando positivamente el ST de Teruel cuyo índice reduce 5,8 meses la demora (baja de 15,5 a 9,7 meses), manteniendo el de Zaragoza estable su índice en 6 meses y empeorado notablemente el ST de Huesca que añade un incremento de 5,7 meses a su índice (pasa de 11,3 a 17 meses).

Por Servicios Territoriales, el ST de Zaragoza computa por el 43% de la entrada global en unidades inspectoras, el 49,1% del despacho global y el 30,2% de la pendencia final, con un índice de actividad correcto, 66,7% (66,6% en 2015; 57,5% en 2014). El ST de Huesca computa: 36,7% de la entrada global y el 44% de la pendencia final; índice de actividad reducido, 41,3% (51,5% en 2015; 58,9% en 2014). El ST de Teruel, 20,4% de la entrada global y el 25,9% de la pendencia final, con un índice medio del 55,3% (43,7% en 2015; 46,6% en 2014).

­ En las unidades inspectoras (cuadro nº 86), el índice de demora global se incrementa notablemente de 27,1 a 70,4 meses, incrementando sus diferenciales en Huesca, que pasa de 2 a 24 meses y Zaragoza de 20,6 a 70,9 (Teruel tan sólo computa por 3 expedientes entrados en 2016 y pendientes a fina de ejercicio).

Por Servicios Territoriales, el ST de Zaragoza computa por el 93,8% de la entrada global en unidades inspectoras y por el 96,1% de la pendencia final total, con un índice de actividad muy reducido, 14,5%, y en continuo declive en el último trienio (28,9% en 2015; 42% en 2014).

Las OOLL colaboran en el proceso valorador. No colaboran en dicho proceso de valoración empresas privadas.

En relación con las valoraciones previas (artº 90 LGT), en el ámbito de la CAA se han despachado un total de 255, lo cual representa una disminución del -5,6% respecto de las realizadas en 2015 (270), con un índice de actividad del 93,8% (98,5% en 2015) y una

de este tipo correspondientes al ámbito del ST de Zaragoza representan el 51,5% de la presentación global en la CAA, Huesca el 37,3% y Teruel el 11,2%.

3. Incremento de valores

La información estadística de las valoraciones realizadas en la CAA (cuadro nº 88) permite analizar y caracterizar, en comparativa anual, la dinámica gestora:

Tramitación global.

La CAA ha obtenido un incremento global del 12,2% en cuanto a número de valoraciones realizadas en 2016 respecto de la gestión valoradora de 2015, habiendo obtenido un incremento relativo total de 524.762 miles €, equivalente a un aumento del 29,1% de diferencia entre valor total declarado y comprobado por todas las unidades de la CAA (33,8% de aumento en 2015).

Valoraciones urbanas.

En la CAA se han realizado en 2016 un total de 11.436 valoraciones de bienes urbanos (9.936 en 2015), lo cual representa un aumento respecto del ejercicio precedente del 15,1% y equivale al 33,8% del total de valoraciones realizadas en la CAA (2015: 32,9%), con un incremento global de 450.736 miles € en términos absolutos (2015: 489.724 miles €) y del 27,7% en términos relativos (2015: 31,4%). Sobre dicho total de valoraciones, las realizadas por las OOGG representan el 13,4% del total (2015: 20,2%), las Oficinas Liquidadoras el 21,6% (2015: 22,8%) y las realizadas por Unidades Facultativas e Inspectoras (UTF) el 65% (2015: 57,1%).

Por Servicios Territoriales, el de Huesca representa el 14% de las valoraciones urbanas

totales realizadas en la CAA y ha obtenido unos incrementos relativos del valor comprobado sobre el declarado: global del 47,5% (2015: 46,8%) y, por las UTF, del

41,3% (2015: 37,4%); Teruel pondera el 15,2% y obtiene un incremento global del 66,3%

(2015: 81,7%) y por las UTF, del 52,4% (2015: 84,8%); Zaragoza pondera 70,8% y obtiene

el global de un incremento del 23,7% (2015: 27,3%) y las UTF, un aumento del 18,9% (2015: 21,4%). El 54,2% del incremento total obtenido en valoraciones de bienes urbanos en la CAA es imputable la gestión realizada por las unidades facultativas e inspectoras del ST de Zaragoza.

Valoraciones rústicas.

En la CAA, se han realizado en 2016 un total de 22.394 valoraciones de bienes rústicos (20.176 en 2015), lo cual representa un aumento respecto del ejercicio precedente del 11% y equivale al 66,5% del total de valoraciones realizadas en la CAA (2015: 66,8%), con un incremento global de 69.503 miles € en términos absolutos (2015: 79.782 miles €) y del 40,8% en términos relativos (2015: 47,4%). Sobre dicho total de valoraciones de

bienes, las realizadas por OOLL representan el 11,3% (2015: 8,2%) y por las UTF el restante 88,7% (2015: 91,8%).

Por Servicios Territoriales, el de Huesca representa el 39,9% de las valoraciones rústicas

totales realizadas en la CAA y ha obtenido unos incrementos relativos del valor comprobado sobre el declarado: global del 45,6% (2015: 86%) y, por las UTF del 45,3% (2015: 87,3%); Teruel pondera el 33,8% y obtiene un incremento global del 36,7% (2015:

25,2%) y por las UTF, 34,6% (2015: 21,7%); Zaragoza pondera 29,2% y obtiene un

incremento global del 36,8% (2015: 20,2%) y por las UTF, del 33,1% (2015: 17,7%). El 49,5% del incremento total obtenido en valoraciones de bienes rústicos en la CAA es imputable a la gestión realizada por las unidades facultativas e inspectoras del ST de Huesca.

Valoraciones de otros bienes y derechos.

En la CAA, se han realizado en 2016 un total de 58 valoraciones de este tipo de bienes (86 en 2015), lo cual representa una disminución del 32,6% respecto del ejercicio precedente y equivale al 0,2% del total de valoraciones realizadas en la CAA (2015: 0,3%), con un incremento global de 4.523 miles € en términos absolutos (2015: 17.874 miles €) y del 54,2% en términos relativos (2015: 158,3%). Sobre el total de valoraciones de otros bienes, las realizadas por OOLL representan el 63,8% (2015: 64%) y el restante 36,2% (2015: 36%) lo efectúan las UTF.

Por Servicios Territoriales, el de Huesca representa el 41,4% de las valoraciones de otros

bienes y derechos totales realizadas en la CAA y ha obtenido un incremento global del

203,1% (2015: 181%); Teruel pondera el 5,2% y obtiene un incremento global del 81,1%

(2015: 981,8%); Zaragoza pondera 53,5% y obtiene un incremento global del 49,3%

(2015: 156,7%). El 85,2% del incremento total obtenido en valoraciones de otros bienes y derechos en la CAA es imputable a la gestión realizada por el ST de Zaragoza. Por unidad gestora, sobre el total incremento obtenido por este tipo de bienes en la CAA, el 54,2% corresponde a gestión de OOLL y el restante 45,8% a la de las UTF.

4. Medios de valoración.

Los sistemas de valoración de bienes urbanos y rústicos empleados en la CA de Aragón han sufrido modificaciones en los últimos años. En la actualidad, y durante todo el ejercicio 2016, han convivido distintos sistemas de valoración que se exponen a continuación:

A) Coeficientes multiplicadores del Valor Catastral (CMVC).

Por orden de 23 de agosto de 2012, del Consejero de Hacienda y Administración Pública,

permitía determinar el valor de los bienes inmuebles sobre hechos imponibles devengados en los ejercicios 2010, 2011 y 2012 y en ella se desarrolla la metodología empleada para el cálculo de valores y su aplicación. Los coeficientes precisan ser actualizados con periodicidad anual y los principales parámetros que sirven para su actualización son el dato de evolución de precios del mercado de la vivienda publicado por el Ministerio de Fomento y el de evolución de la población como variable estadísticamente representativa. Para un grupo más minoritario de municipios, los llamados de “relevancia turística”, operan además otros factores estadísticos como datos del número de camas hoteleras o datos de segunda vivienda para uso vacacional. Con posterioridad, se han publicado las órdenes de 13-2-2013, 30-4-2013, 28-2-2014, 9-5- 2014, 24-4-2015 y 15-06-2015 que incorporan actualizaciones para los ejercicios 2013, 2014 y 2015. La orden de 5 de abril de 2016 actualiza los coeficientes aplicables al valor catastral para hallar el valor real de los inmuebles urbanos para 2016. Además, por orden de 1 de julio de 2016 se publican para 2016 los coeficientes para actualizar el valor catastral y determinar el valor real de los inmuebles urbanos situados en determinados municipios de relevancia turística.

La comprobación de valor utilizando el medio de estimación por referencia previsto en el 57.1.b) de la LGT está condicionada a la verificación de que la RC corresponde al bien inmueble objeto de declaración. Se aplica a los bienes inmuebles de naturaleza urbana, excepto los bienes de interés cultural, e incluyen aquellas construcciones con tipologías constructivas de los siguientes usos: residencial, oficinas, almacenamiento, comercial e industrial. No son de aplicación a los bienes inmuebles en los que las características catastrales no se corresponden con las físicas y urbanísticas reales del inmueble a valorar.

Como es habitual, siempre prevalecerá el valor declarado cuando resulte superior al estimado de acuerdo con este método y la Administración Tributaria no podrá proceder a la comprobación por otro medio cuando se hubiera declarado el valor resultante de los coeficientes aplicables.

B) Precios medios de mercado

La orden de 16 de mayo de 2013 aprobó la metodología de obtención de precios medios en el mercado de determinados bienes inmuebles. Se trata de un método de valoración de los que se refiere el artículo 57.1.c) de la LGT y la orden se desarrolla de acuerdo con el artículo 158.2 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos.

Esta norma permite la obtención de un valor para un determinado inmueble urbano, basado en los precios a los que han sido transmitidos bienes inmuebles semejantes a

aquél, por su tipología, zona geográfica y momento de transmisión, así como el reconocimiento de dicho valor en el ITPAJD y en el ISD.

El procedimiento se desarrolla en la consideración de que para determinados municipios y bienes inmuebles se puede disponer de un número de compraventas representativo. Está desarrollado en colaboración con profesionales de la Universidad de Zaragoza y la base de muestras o testigos utilizados es la operada por el Colegio de Registradores de la Propiedad. La metodología pretende conseguir una mayor precisión en la determinación de valores que los CMVC.

Es de destacar que este medio de comprobación sólo es aplicable a viviendas, garajes y trasteros. Algunos municipios han pasado de ser valorados según los CMVC a utilizar la metodología de PMM, por lo que sus oficinas, locales, etc. no eran objeto de valoración con ningún método. Por ello, las dos órdenes publicadas en 2014 disponen de un anexo 1 donde consta la relación de municipios en donde todos sus bienes se valoran por CMVC y un anexo 2 para relación de municipios en los que viviendas, garajes y trasteros se valoran por PMM y se determina un CMVC para valorar el resto de bienes (oficinas, locales, naves, etc.).

Por otra parte, se precisa en la metodología de PMM que quedan expresamente excluidos los edificios de vivienda que, por su estado de conservación, o por contemplarse para el inmueble una mayor edificabilidad en el plan urbanístico, previsiblemente hayan de ser objeto de demolición o rehabilitación.

La metodología técnica utilizada para la obtención de los PMM que se aprueban en la orden figura como anexo a la misma y consiste en la determinación en función de los precios a los que han sido transmitidos inmuebles de la misma tipología en un intervalo temporal representativo y con un comportamiento de precios asimilable por hallarse en una misma zona homogénea, conforme a los precios declarados en las escrituras de compraventa.

Se indica también que cuando el bien a valorar esté dentro del ámbito objetivo señalado en la orden se aplicará con carácter preferente el medio de comprobación de PMM y sólo cuando el bien a valorar, tiene unas especiales características, que habrán de ser debidamente motivadas y que influyan significativamente en su valor real, podrá ser valorado por el método consistente en dictamen de perito de la Administración.

En la consideración de la forma de la propia determinación de los valores en el método de PMM, la orden hace referencia a un sistema informático de aplicación del método en su anexo 3, al que se puede acceder a través del portal de tributos y que permite obtener un informe de valoración en formato electrónico con los datos e identificación del

física sino muy especialmente a través de la RC, mejora que se recomienda para determinar en un solo sitio si el inmueble objeto de la consulta debe ser valorado de una u otra forma y cuál es el resultado final de la valoración, con independencia de que en el informe a emitir se indique el método utilizado para dicha valoración que haya sido de aplicación.

Cabe reseñar que la ciudad de Zaragoza, que había sido excluida desde el principio del método de CMVC, figura expresamente incluida en la metodología PMM. En la orden de 9 de mayo de 2014 se incorporan los municipios de Huesca y Teruel al método de valoración por PMM, sin perjuicio de que para los inmuebles que no son viviendas, garajes y trasteros se utilizará los coeficientes que se aprueban en la misma norma en el método de CMVC, como se ha comentado anteriormente. La principal novedad con efectos 1-6-2015 ha sido un desarrollo evolutivo que permite diferenciar la valoración de pisos y de casas unifamiliares de forma que, tomando testigos de tipologías homogéneas para la zona de referencia, se logre una mayor precisión en la comprobación de valores, conforme estableció la orden de 24 de abril de 2015.

C) Dictamen de peritos.

Si el medio de comprobación preferente es el aplicable en cada municipio de entre los dos anteriormente comentados (CMVC o PMM), las valoraciones por perito de la Administración quedan reservadas para la valoración de suelos y solares, tanto en rústica como en urbana, y para la de aquellos bienes inmuebles que, por sus especiales características, no permitan ser valorados por los medios anteriores. Además, los peritos de la Administración permiten la comprobación de valoraciones de forma individualizada en aquellos expedientes sobre los que se formulen alegaciones, o sean objeto de recursos administrativos, si bien en este caso sólo deberían realizarlo en los casos en que quede plenamente justificada la exclusión del método aplicable dentro de los dos preferentes, de forma que sólo cuando se aprecien circunstancias excepcionales como un evidente estado de ruina se valoren por dictamen de perito.

D) Otros aspectos.

Cabe indicar que el sistema descrito se completa de forma práctica con dos disposiciones de interés en las comprobaciones realizadas mediante dictamen de peritos. En primer lugar, la Resolución de 14 de febrero de 2013 determina los inmuebles que serán objeto de reconocimiento personal por los peritos en las comprobaciones de valor. La disposición pretende resolver la aparente contradicción entre la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencia de 29 de marzo de 2012) y el artículo 160.2. del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos. La disposición establece un carácter excepcional al reconocimiento personal del

perito del inmueble a valorar. Se indica que sólo resulta preceptivo cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puede obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas. A continuación establece hasta 18 categorías diferenciadas de bienes singulares. Determina también el alcance del reconocimiento personal.

Otra resolución, de 19 de noviembre de 2012, trata de ajustar las actuaciones de los técnicos cuando han de elaborar dictámenes valorando construcciones urbanas. En la resolución se dan instrucciones técnicas partiendo de la consideración del módulo unitario básico de construcción y de los coeficientes que deben ser aplicados, indicando en la exposición de motivos que se dará publicidad a estas normas con la idea de conseguir la mayor seguridad jurídica y un alto grado de trasparencia de las actuaciones administrativas y sus métodos.

De esta forma, es de esperar que la conflictividad existente en relación con los aspectos relativos a la valoración se reduzca en el futuro por la incidencia de los dos métodos considerados, establecidos en las letras b) y c) del número 1 del art. 57 y puestos en práctica con un alto grado de generalidad en la CAA y, de otra parte, por los esfuerzos que se vienen realizando para reducir la conflictividad en los dictámenes de peritos, especialmente en lo que se refiere a la motivación. En este sentido, la remisión a Catastro como fuente de procedencia del dato publicado del módulo básico de la construcción (MBC) parece haber avanzado en dicha dirección. Por otra parte, en segundas valoraciones se están utilizando precios de venta de testigos reales y, por el