Reporte de calificación
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PATRIMONIO AUTÓNOMO
ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
(PEI)
Comité Técnico: 18 de abril de 2018
Acta número: 1336
Contactos:
Mariana Zuluaga Murillo
Ana María Carrillo
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS
INMOBILIARIAS (PEI). Administrado por PEI Asset
Management S.A.S.
REVISIÓN PERIÓDICA
EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS ‘G aaa’
Cifras en millones de pesos colombianos (COP) al 31 de diciembre de 2017
Historia de la calificación:
Valor del total del programa:
Valor total colocado: Grupo de activos que componen el PEI:
COP 5 billones
COP 3.5 billones
134
Revisión periódica Abr./17: Revisión extraordinaria Agosto./16:
Calificación inicial Dic./06:
‘G aaa’ ‘G aaa’
‘G a’
I. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A. SCV en revisión periódica confirmó la calificación de eficacia en la gestión de portafolios de ‘G aaa’ del Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias (PEI).
La calificación de eficacia en la gestión de portafolios es una opinión sobre la consistencia de las políticas de inversión del portafolio en cuanto a retornos absolutos y retornos ajustados por riesgo, y no es comparable con la calificación de riesgo de crédito y de mercado de un fondo o portafolio de inversión.
La confirmación de la calificación se fundamenta en los siguientes aspectos:
La gestión especializada de PEI Asset Management (antes Terranum Inversión S.A.S.), administrador del fondo, cuyo conocimiento del sector inmobiliario y continuo fortalecimiento organizacional lo han llevado a consolidarse como uno de los líderes en el mercado de fondos inmobiliarios en el país.
Las sólidas prácticas del administrador para administrar los inmuebles y responder a las necesidades de los arrendatarios que le permiten mantener niveles de renovación de los contratos de arrendamiento por encima del 90%.
La estabilidad de la rentabilidad del vehículo como resultado de la continua valorización de las propiedades en las que invierte, un ingreso por arrendamientos creciente y estable y los bajos niveles de vacancia.
Principales cambios desde nuestra última revisión (Abril 2017)
Organizacionales:
Fortalecimiento de la capacidad administrativa del vehículo a través de la vinculación de 14 personas en diferentes áreas para alcanzar una nómina de 49 empleados directos y 12 indirectos.
o Fortalecimiento del área jurídica: Creación de una oficina in-house de Brigard Urrutia
o Fortalecimiento de la gerencia de gestión de activos: incremento del 42% en el número de contratos (1080 contratos de arrendamiento) y aumento del 60% en la facturación ($ 294.817 millones de pesos colombianos [COP] facturados en arriendos)
De composición del portafolio:
Adquisición de 13 inmuebles por valor de COP829.500 millones que le permite contar con un portafolio avaluado en COP 4.46 billones, aumentar su presencia en diferentes ciudades del país e incluir diferentes tipos de activos en el portafolio.
o Corporativo: Avianca CEO Bogotá (100%), Edificio C-26 Bogotá (67%)
o Centros comerciales: Plaza Central (39,5%), Nuestro Montería (51%), Ideo Cali (60%),
o Locales comerciales: Éxito Unicentro Valledupar (100%), Casa Atlantis (100%)
o Industrial: Redetrans Medellín100%, Hada Barranquilla (100%), CEDI Nutresa en Florencia, Palermo, Pasto, Montería y Cartagena. Propiedad total del PEI
En la rentabilidad
Se mantienen los niveles de rendimiento esperado con una rentabilidad neta de 13.96% a diciembre de 2017, la cual continúa siendo superior a la de sus pares (11.59%).
En el mercado secundario se observa una disminución de la prima frente al valor de referencia, que refleja la mayor participación de inversionistas institucionales.
Los títulos se están tranzando de manera casi diaria lo cual indica su alto nivel de liquidez.
2017 ha sido el año de mayor colocación del PEI a través de la emisión del tramo IX (COP 603,367 MM) y el tramo X (COP 626,479 MM).
Evolución del portafolio
El PEI sigue generando sólidos niveles de rentabilidad ante el mercado, entre otros factores, por la calidad de los inmuebles de su portafolio y las condiciones favorables de financiamiento que le permite contar con una gran capacidad de adquisición de activos. A diciembre de 2017, la rentabilidad efectiva anual (E.A.) acumulada desde febrero de 2007 fue de 13,96% (13,48% asumiendo la totalidad de la distribución de rendimientos a diciembre de 2017); tal porcentaje es menor al de 14,30% reportado al corte de diciembre de 2016, debido a la menor inflación que se presentó en 2017, pero es competitivo si se compara con otros vehículos similares del mercado cuya rentabilidad promedio fue de 11,59%. Esto se debe, en parte, al tamaño del fondo; El PEI es más robusto que otros portafolios de activos comparables tanto en términos de superficie bruta alquilable (SBA) como en valorización de los activos y también por los menores niveles de vacancia.
Los inmuebles que forman parte del patrimonio se han valorizado constantemente. Desde la fecha de adquisición de cada una de las propiedades que conforman el portafolio de inversiones del PEI hasta diciembre de 2017, su valorización ha sido en promedio de 49% (52% en RP17) y 3,6% en relación con el avalúo un año anterior.
Consideramos que el nivel de valorización, ponderado por el último avalúo, refleja el peso que tiene inmuebles como Plaza Central (17%) y su alta valorización dado que fue adquirido en construcción. Adicionalmente consideramos que el administrador inmobiliario ha realizado un mantenimiento adecuado y oportuno de los inmuebles y ha conservado una estrategia enfocada en la adquisición de activos de alta calidad, así como en su expansión y remodelación en caso de ser necesaria para conservar o aumentar su valor. El presupuesto de capex de mantenimiento de activos para 2017 era de COP 32,430 MM y se ejecutó en un 73% (COP 23,780 MM), destinado principalmente a Plaza Central y Jardín Plaza.
al IPC + 8,5%. En caso de presentarse esta situación podríamos bajar nuestra calificación dado que la rentabilidad generada sería menor a la rentabilidad objetivo.
Desempeño de los retornos relativos ajustados por riesgo
En el análisis de los retornos ajustados por riesgo (information ratio-IR, que mide la rentabilidad extra obtenida por el fondo como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos frente al índice de referencia) del PEI frente a su índice de referencia actual, rango de IPC+ 8.5% e IPC+9%, observamos un resultado acumulado de 0,20 desde el inicio de operaciones hasta el cierre de diciembre de 2017 (ver Tabla 1), similar al de 0,21 que presentaba en la revisión periódica anterior (diciembre de 2016); estos niveles demuestran una habilidad superior del administrador para generar retornos competitivos desde sus inicios. Al evaluar los horizontes de seis y 12 meses a diciembre de 2017, los resultados del IR son positivos con 12.11 y 7.37 frente a su rentabilidad objetivo y frente a sus pares. Para 2018 esperamos que el IR frente a su índice de referencia actual, rango IPC + 8.5% e IPC+9%, se mantenga alrededor de 0,2 a medida que los excesos de
rentabilidades del PEI frente al objetivo aumenten debido a la baja inflación (3,9%) que cerró el 2017 y que esperamos se mantenga alrededor de un 4% en 2018.
Tabla 1. Retornos ajustados por riesgo del portafolio
Mar. 2007 -Dic. 2017 Jul. 2017 - Dic. 2017 Ene. 2017 – Dic. 2017
PEI vs. IPC+9% PEI vs. Pares PEI vs. IPC+8.5% PEI vs. Pares PEI vs. IPC+8.5%
Information Ratio 0,20 44,98 12,11 18,19 7,37
Beta 0,04 1,30 0,44 0,36 0,41
Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia y Banco de la República
Cálculos: BRC Investor Services S. A. con base en la rentabilidad acumulada E. A desde inicio de operaciones del PEI
Composición y diversificación del portafolio
BRC evalúa los límites de concentración del portafolio con base en los cánones de arrendamiento proyectados para 2018; a diferencia del PEI que los calcula con base en los ingresos generados en el último mes, tal como lo indica su prospecto de emisión. Consideramos que las dos metodologías son válidas y que la diferencia en los resultados de los indicadores no es significativa.
Bogotá continúa siendo la ciudad con mayor concentración con un 61% de concentración; le siguen Medellín, Cali y Barranquilla con concentraciones de 13%, 10% y 2%, respectivamente. La gerencia del vehículo no espera llegar al límite establecido en el prospecto (70% del promedio de valor de compra) para el caso de Bogotá; sin embargo, de acuerdo con los activos que hay en el pipeline 2018-2021, podríamos observar un aumento en este nivel de concentración particularmente al incluir ATRIO, Nuestro y QBE. Daremos seguimiento a este indicador, aunque no consideramos esto como un riesgo que comprometa la rentabilidad esperada del vehículo dado el nivel económico que representa Bogotá frente al resto del país. Es importante resaltar que el PEI ha venido adquiriendo inmuebles en ciudades intermedias tales como Villavicencio, Girardot, Ibagué, entre otras para aumentar su diversificación geográfica. Esta estrategia también se ve reflejada en su pipeline de adquisiciones al considerar inmuebles como Nuestro Cartago, Jardín Plaza Cúcuta y las bodegas de LG en Palmira.
El portafolio sigue orientado a adquirir edificios corporativos (31,9%) y centros comerciales (27,2%), le siguen bodegas (15,5%) y oficinas (12,7%). Vale la pena resaltar que están buscando aumentar la diversificación por tipo de activo. A diciembre de 2017 tenían en el pipeline, con documento vinculante, un centro médico especializado y una clínica de tercer grado de complejidad. A futuro buscan incluir también hoteles. Consideramos positivo mantener un portafolio diversificado; siempre y cuando el vehículo se prepare operativa y estratégicamente para asumir los riesgos de los diferentes tipos de industrias en los que busca entrar.
II. PASIVO Y LIQUIDEZ DEL PORTAFOLIO
La mayoría de los inversionistas del PEI continúan siendo institucionales, lo cual refleja su solidez y altos niveles de liquidez y rentabilidad. Los fondos de pensiones mantienen una participación en torno a 61% y las personas naturales, 26%. Este último grupo ha venido creciendo en los últimos años como resultado de la estrategia del PEI de ampliar la base de inversionistas, especialmente las personas naturales, para disminuir el riesgo de una caída en precio por la salida de uno de los grandes fondos de pensiones. Desde la emisión del primer tramo en el 2007 hasta el cierre de diciembre de 2017, el número de inversionistas del PEI pasó de 24 a 3.317 y, en la medida en que se realicen otras emisiones esperamos que la diversificación por inversionista aumente de manera progresiva.
La participación de los inversionistas institucionales tiene un efecto notable sobre la prima del mercado secundario frente al valor de referencia (ver Gráfico 2), cuyo promedio anual continua disminuyendo a 1,60 en 2017 de 2,08 en 2016. Actualmente los títulos del PEI se transan diariamente en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) lo cual indica su alto nivel de liquidez, permite consolidar un mercado secundario y atrae a nuevos inversionistas. En el mercado secundario, el monto transado alcanzó COP1.177.140 millones en 2017, 106% más que lo transado en 2016 (COP 571.999 MM) con un mayor número de transacciones 3.835 frente a 2.167 en 2016.
Gráfico 1
El vehículo de inversión cuenta con una fuente de financiación de corto plazo, principalmente, para adquirir parte de las propiedades mientras ingresan los recursos de las emisiones de los tramos, y mantiene un apalancamiento de largo plazo para financiar la construcción, adquisición y expansión de algunos activos. A diciembre de 2017, el endeudamiento del PEI era del 29% (35,2% RP16) del valor del patrimonio autónomo (21% en corto plazo y 8% en largo plazo). La disminución refleja la titularización del tramo X cuyos recursos fueron utilizados en su totalidad para repagar deuda.
De acuerdo con la política de PEI Asset Management, el PEI tiene un límite máximo de endeudamiento de largo plazo (deuda con vencimiento mayor a un año) de 35% del valor del patrimonio autónomo y uno de 30% para la deuda de corto plazo. En la próxima Asamblea de Tenedores se propondrá eliminar la frontera entre los créditos de corto plazo y largo plazo y dejar un límite global de 65%. Inicialmente, no consideramos que la eliminación de la definición del tipo de crédito tenga un impacto sobre la probabilidad del vehículo de generar los rendimientos esperados dado el manejo adecuado que le ha dado el PEI a su capacidad de endeudamiento; sin embargo, daremos seguimiento al calce entre activos y pasivos para determinar posibles efectos sobre la liquidez del vehículo.
A finales del 2017 El PEI mantenía líneas de crédito abiertas por COP1,6 billones (58% del cupo utilizado) con Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogotá y Banco de Occidente, con tasas de interés promedio de 7.9% (para créditos de corto plazo) y 9.4% (para créditos de largo plazo). Lo anterior confirma la amplia capacidad financiera del vehículo y el respaldo que tiene por parte del sector financiero. De acuerdo con el equipo gerencial del PEI, espera realizar la emisión de bonos durante el 2018 (calificada en AA+ por BRC).
III. GESTIÓN DEL ADMINISTRADOR
PEI Asset management, cuenta con una estructura organizacional robusta que busca aplicar los mejores estándares del mercado en sus operaciones diarias. Tanto su estrategia de negocio como su operación contemplan diversos mecanismos para la identificación y mitigación de riesgos.
Entre los aspectos que ponderamos positivamente en la calificación está el continuo fortalecimiento de su estructura organizacional, la cual respalda el crecimiento del vehículo en el mediano plazo mediante una mayor especialización y segregación de funciones. También, la amplia experiencia del equipo gerencial en el sector inmobiliario la cual es clave para tomar las decisiones de inversión así como para administrar eficientemente los inmuebles. En esta revisión observamos que el vehículo tiene áreas de oportunidad en el manejo de su cartera vencida más aún cuando su facturación ha aumentado significativamente.
Riesgo de crédito
La gestión de riesgo de crédito está a cargo de la gerencia de gestión de activos en conjunto con el área financiera y el comité de cartera, equipos que analizan los factores de riesgo asociados con el incumplimiento de los pagos de arrendamiento y determinan las herramientas necesarias para mitigarlos.
A diciembre de 2017 el saldo de cartera es alto en relación con el observado en diciembre de 2016 (COP 10.843 millones frente COP 4.063 millones). Más aún, observamos un aumento en el saldo de la cartera de más de 90 días en mora la cual representaba 55% del saldo total (28.2% en diciembre de 2016). Aunque este saldo no es significativo en relación con la capacidad de generación de ingresos del vehículo, sí consideramos que el comportamiento de estos indicadores constituye una oportunidad de mejora en la gestión de cobranzas más aún cuando el número de contratos ha aumentado de manera significativa (42% desde diciembre de 2016).
demás clientes en mora el saldo de cartera sea de alrededor de COP5.000 millones a cierre de 2018. Durante 2017, los castigos de cartera realizados por el PEI alcanzaron un monto de COP239 millones. Consideramos que este monto no representa un riesgo para el vehículo en comparación con los ingresos por arrendamiento que recibieron en ese mismo año (COP 294,817 millones).
Riesgo de mercado
PEI Asset Management mantiene una política conservadora de gestión de riesgos de liquidez y de mercado, y hace una evaluación rigurosa de los portafolios administrados. Las inversiones del PEI se encuentran expuestas a variaciones en los precios de mercado de los activos inmobiliarios, asociadas principalmente con cambios en las condiciones del mercado en términos de oferta y demanda de inmuebles. Por esta razón, el administrador ha desarrollado herramientas que le permiten realizar una mejor planeación financiera del vehículo, incorporando diferentes escenarios sobre vacancia, variaciones en los precios de los activos, cambios en las condiciones de los contratos de arrendamiento en términos de monto del canon y plazo e inflación, entre otras variables de mercado, con el propósito de anticiparse al impacto que éstas pueden generar sobre los retornos del fondo. Algunos de los
resultados más importantes durante 2017 en esta materia fueron los siguientes:
Promedio de contratos: 9,1 años sin centros comerciales y 7,7 años con centros comerciales.
Contratos renovados: 91%
Esquemas de flujo preferente y/o renta garantizada principalmente para proyectos que están en etapa de estabilización.
Riesgo operativo
La estructura organizacional de PEI Asset Management se ha venido fortaleciendo junto con el tamaño del vehículo para cumplir de manera adecuada con sus operaciones. El riesgo operativo del PEI se mitiga a través de comités operativos y técnicos recurrentes. El comité operativo se reúne mensualmente para analizar los resultados financieros de la administradora, aprobar solicitudes como ajustes al presupuesto, y presentar los indicadores de operación. El comité técnico también se reúne de manera mensual para dar seguimiento a los proyectos de mantenimiento y conservación de los inmuebles, gestionar el cronograma anual de actividades (visitas técnicas, termografías, pitometrías y avalúos) y monitorear los siniestros y las reclamaciones presentadas a la aseguradora.
PEI Asset Management cuenta con socios estratégicos que apoyan las funciones de comercialización, facturación y mantenimiento de los inmuebles entre otras. Para las bodegas y oficinas del portafolio realiza directamente los procesos de facturación, seguimiento a los contratos y recaudo de los cánones de arrendamiento. Sin embargo, para los centros comerciales donde la carga operativa aumenta debido al gran número de contratos de arrendamiento que existen, tiene contratos de mandato para tercerizar los procesos anteriores con Accuro (Antes Terranum
Administración) (Centros Comerciales Atlantis, Univentas e Ideo con 200 contratos), Central Control (Centro Comercial Jardín Plaza con 200 contratos) y Ospinas & Cía. (Centro Comercial Plaza Central con más de 300 contratos). Estos diferentes operadores cuentan con una amplia experiencia como administradores de inmuebles, lo cual se ha
traducido en prácticas adecuadas para la preservación de los activos que componen el portafolio de PEI, que a su vez ha contribuido con su valorización, con un efecto positivo sobre los retornos del fondo.
IV. OPORTUNIDADES Y AMENAZAS
Qué podría llevarnos a confirmar la calificación
BRC identificó los siguientes aspectos que podrían llevarnos a confirmar la calificación actual:
La solidez de los lineamientos de inversión del portafolio en cuanto a rentabilidades absolutas y en comparación con su índice de referencia y sus pares.
El fortalecimiento y cumplimiento de las funciones por parte de PEI Asset Management.
Qué podría llevarnos a bajar la calificación:
BRC identificó los siguientes aspectos de mejora y/o seguimiento del PEI y/o de la industria que podrían afectar la calificación actual:
La disminución importante en los niveles de rentabilidad, ya sea como consecuencia de una menor valorización de los activos inmobiliarios o una afectación sobre los flujos de ingresos por arrendamiento.
La menor diversificación del portafolio de activos inmobiliarios por ubicación geográfica, tipo de activo o arrendatario.
Incrementos en la vacancia física y económica en niveles por encima de nuestras proyecciones.
V. DEFINICIÓN DEL PORTAFOLIO, POLÍTICAS DE INVERSIÓN Y
DIVERSIFICACIÓN
El PEI tiene un perfil de inversión de mediano y largo plazo con riesgo moderado. Su objetivo es la obtención de ganancias, principalmente, a través de la celebración de contratos sobre inmuebles u otros derechos relacionados con ese tipo de activos. El fondo se enfoca en invertir en bienes inmuebles para cederlos en arrendamiento, de lo cual se deriva la mayor parte de la rentabilidad de sus inversionistas, y por último proceder a su liquidación.
Los activos admisibles para invertir mediante el fondo son los siguientes: bodegas y oficinas en edificios con altas especificaciones de seguridad y calidad, locales comerciales dedicados a la actividad del comercio (minorista y mayorista) y entretenimiento, centros comerciales ubicados en zonas de alta densidad y especificaciones de primer nivel, cualquier otro inmueble comercial que presente una rentabilidad esperada atractiva y que permita un mayor nivel de diversificación del portafolio (hoteles, residencias universitarias, etc.).
Para asegurar la diversificación por arrendatarios, tipos de activos y geográfica, el PEI tiene los siguientes límites de exposición:
Los ingresos de un arrendatario no pueden exceder 40% de los ingresos anuales totales.
La exposición a cada una de las diferentes tipos de activos inmobiliarios no puede superar 70% del valor del PEI ni de los ingresos anuales del mismo.
El valor promedio de los activos inmobiliarios por zona geográfica no podrá ser superior a 85% para Bogotá, 50% para Medellín, 50% para Cali y 30% para otras zonas durante cada año.
VI. CONTINGENCIAS
Según la información del calificado, a diciembre de 2017 no tenía procesos jurídicos que pudieran afectar su posición patrimonial. A marzo de 2018, el agente de manejo del PEI, Fiduciaria Corficolombiana, no afrontaba procesos en contra ante la Superintendencia Financiera de Colombia y el Autorregulador del Mercado de Valores (AMV).
La visita técnica para el proceso de calificación se realizó con la oportunidad suficiente por la disponibilidad del emisor y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de BRC Investor Services S.A. SCV.
BRC Investor Services S.A. SCV no realiza funciones de auditoría, por tanto, la administración de la entidad asume entera responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada y que ha servido de base para la
elaboración del presente informe. Por otra parte, BRC Investor Services S.A. SCV revisó la información pública disponible y la comparó con la información entregada por el emisor.
En caso de tener alguna inquietud con relación a los indicadores incluidos en este documento, puede consultar el glosario en www.brc.com.co
Para ver las definiciones de nuestras calificaciones visite www.brc.com.co o bien, haga clic aquí.
VII. FICHA TÉCNICA
Calificación:
Administrador Inmobiliario: Contactos:Mariana Zuluaga M. [email protected] Fecha última calificación: Ana María Carrillo Cárdenas [email protected] Seguimiento a:
Eficacia en la Gestión de Portafolios 'G aaa'
Valor en miles al: 9.910
Crecimiento Anual del valor del título 4,4% Crecimiento Semestral del valor del título 2,2%
Tabla 2. Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios
Arrendatario
Tramo I, II, III, IV, V, VI Mar 15
Tramo I, II, III, IV, V, VI Jul 15
Tramo I, II, III, IV, V, VI, VII Mar 16
Tramo I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII Jun 16
Tramo I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII Dic 16
Tramo I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX Ago 17
Tramo I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X Dic 17
Rentabilidad Promedio Primero 6,6% 6,6% 6,8% 7,4% 13,2% 11,7% 11,4%
Volatilidad Segundo 7,9% 7,9% 7,7% 6,3% 5,3% 5,0% 4,9%
Tercero 7,5% 7,5% 6,9% 5,6% 4,3% 4,2% 4,5% Cuarto 5,2% 6,0% 5,7% 4,7% 4,2% 3,7% 4,0%
Rentabilidad Promedio Quinto 4,0% 5,2% 5,4% 4,4% 3,2% 3,5% 3,7%
Volatilidad Total 31,20% 33,23% 32,42% 28,36% 30,25% 28,10% 28,50%
Página 1 de 2
Gráfico 3. Valor de la Unidad (COP Miles)
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Fiduciaria Corficolombiana S. A.
La calificación 'G aaa' es la más alta otorgada por BRC, lo que indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son sumamente altas.
'G aaa'
9 de noviembre de 2017
Gráfico 1. Valor del Título (COP Miles)
EVOLUCIÓN DEL TÍTULO
31 de diciembre de 2017 Recursos Administrados y Rentabilidad Obtenida
VEHICULO DE INVERSIÓN /1
0,09%
Tabla 1. Desempeño Financiero
PARES /2 Anual
11,80% Semestre Semestre Anual Trimestre 13,61% 11,70% 0,06% 0,04% Trimestre 0,12%
CALIFICACIÓN EFICACIA DE GESTIÓN DE PORTAFOLIO
DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN Gráfico 2. Evolución rentabilidad acumulada vs benchmark (serie mensual) /3
31 de diciembre de 2017 Terranum Inversión S. A. S. Agente de Manejo:
13,75% 0,08% 0,12% 11,77% 13,65% 10% 12% 14% 16% 18% 20%
dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 dic-16 dic-17
IPC + 10% (acumulado) IPC + 9% (acumulado) IPC + 8.5% (acumulado) R% acumulada PEI R% acumulada pares
1/ Rentabilidad acumulada E.A Periodo Semestre: Últimos 6 meses calendario corrido a partir de la fecha de seguimiento. 2/ Grupo comparable establecido por BRC Investor Services S. A. SCV de características similares en el mercado.
3/ El benchmark de IPC + 8.5% a IPC + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones del octavo tramo en adelante. El benckmark de IP C + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones del quinto tramo al octavo. El IPC +10% se mantiene para los inversionistas de los tramos anteriores al quinto.
La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superint endencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados porBRC Investor Servic es S. A. SCV. Una calificación otorgada porBRC Investor Services S. A. SCVa una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de merc ado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
10.000 11.000 12.000 13.000 14.000 15.000 16.000 17.000 18.000 19.000 20.000
dic-12 jun-13 dic-13 jun-14 dic-14 jun-15 dic-15 jun-16 dic-16 jun-17 dic-17 7.000 7.500 8.000 8.500 9.000 9.500 10.000
Calificación:
Administrador Inmobiliario:
Contactos:
Mariana Zuluaga M. [email protected] Fecha Última Calificación: Ana María Carrillo Cárdenas [email protected] Seguimiento a:
Tabla 3. Concentración de inversionistas
Tabla 4. Retornos ajustados por nivel de riesgo
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Gráfico 6. Composición por ubicación
Agente de Manejo:
Gráfico 4. Composición por tipo de activo
Concentración 10 Mayores
9 de noviembre de 2017
0,08
-7,2%
-0,05 Information Ratio /4
Ene/16 - Dic/16
95,2% -0,26
-1,25
mar-16 26,2%
Gráfico 7. Composición por arrendatario
Gráfico 8. Composición por inversionista
66,0%
-1,67
Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos
dic-16
Ene/15 - Dic/15
Beta /5 Correlación con rent. objetivo /6
Ene/17 - Dic/17
-3,2%
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
1,90
'G aaa'
Concentración Mayor Adherente
CALIFICACIÓN EFICACIA DE GESTIÓN DE PORTAFOLIO
Terranum Inversión S. A. S. Fiduciaria Corficolombiana S. A.
31 de diciembre de 2017
Fecha
70,5% jun-16
69,6%
dic-17 13,7% 60,5%
26,8% 28,4%
4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por el vehículo de inversión como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su tasa objetivo con una volatilidad menor.
5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) del vehículo, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que el portafolio tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que el portafolio es menos volátil que su rentabilidad objetivo. 6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la unidad del PEI y la rentabilidad objetivo.
La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Investor Services S. A. SCV. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S. A. SCVa una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administ ración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La i nformación contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
0% 5% 10% 15% 20% 25%
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Tramo I- IX Dic 16 Tramo I - X Dic 17
13% 11%
59% 26%
15% 9% 9% 7% 7% 7%
5% 5%
8% 8% 6%
4% 4%
23% 13%
10% 10% 8% 7% 6%
4% 4%
8% 8% 6% 6% 5% 3%
3%
41% 36%
57% 54% 54% 46% 51% 55% 54% 42%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Tramo I Mar 07
Tramo I y II Nov 07
Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I - V Jul 13
Tramo I-VI Sep 14
Tramo I- VII Mar 16
Tramo I-VIII Jun 16
Tramo I- IX Mar 17
Tramo I- X Dic 17
Davivienda Almacenes Éxito Pacific Rubiales Itaú Banco Corpbanca Avianca Isagen Carvajal Redetrans Suppla Siemens Directv Nutresa Universidad de los Andes Ciplas Hewlett Packard
55% 71% 69%
75% 70%
60% 55% 51% 64% 61%
45% 30% 21% 17% 22%
23%
17% 20%
13% 13%
10% 8% 8%
6%
15% 14% 9% 10%
7% 10% 12% 11% 11%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Tramo I Mar 07
Tramo I y II Nov 07
Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I - V Jul 13
Tramo I-VI Sep 14
Tramo I- VII Mar 16
Tramo I- VIII Jun 16
Tramo I- IX Mar 17
Tramo I- X Dic 17
Bogotá Medellín Cali Barranquilla Montería Pasto Manizales Otros
88% 87% 72%
63% 62% 61% 58% 59% 62% 61%
13%
14% 16% 17% 25% 25% 21% 26%
3% 4% 4%
7% 7% 7% 8%
8% 10% 11%
8% 10% 10% 16% 15% 15% 9% 8% 7%
2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Tramo I Mar 07
Tramo I y II Nov 07
Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I - V Jul 13
Tramo I-VI Sep 14
Tramo I- VII Mar 16
Tramo I-VIII Jun 16
Tramo I- IX Mar 17
Tramo I- X Dic 17
Fondos de pensiones y cesantías Individual Aseguradora Otros 14%
34%
16% 22%
34% 35% 35% 29% 31% 32%
20% 11%
7% 18%
19% 15% 16% 23% 14% 13%
22% 23%
25% 20%
22%
20% 18% 20%
14% 16% 36%
28% 16%
21% 23% 20%
29% 27% 39% 17%
8% 6% 6% 5% 4% 4% 3% 3%
5%
14% 7% 5% 2% 4% 4% 4% 7% 6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Tramo I Mar 07
Tramo I y II Nov 07
Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I - V Jul 13
Tramo I-VI Sep 14
Tramo I- VII Mar 16
Tramo I-VIII Jun 16
Tramo I- IX Mar 17
Tramo I- X Dic 17
X. MIEMBROS DEL COMITÉ TÉCNICO
Las hojas de vida de los miembros del Comité Técnico de Calificación se encuentran disponibles en nuestra página web www.brc.com.co
