TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS E - 4 Calificación Inicial - Octubre de 2003

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Valerie Mc Cormick Salcedo

vcormick@brc.com.co

Khalaff Soleiman Carmona

ksoleiman@brc.com.co

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS E - 4

Calificación Inicial -

Octubre de 2003

BRC INVESTOR SERVICES S.A. Tips A E - 4 Tips B E - 4 Tips C E - 4

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS E - 4 AAA AA- (Menos) CC

Él análisis contenido en este documento se basó en la información contenida en los Prospectos de Emisión de los Títulos Hipotecarios Tips E-4, así como el Reglamento de las Universalidades y en el portafolio de cartera a titularizar, y en la evaluación, por parte de BRC Investor Services del comportamiento de los flujos de caja derivados de la cartera a titularizar en diferentes escenarios de tensión.

CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS:

Títulos: Títulos de Contenido Crediticio

Emisor: Titularizadora Colombiana S.A. Universalidad Tips E – 4.

Monto: 2,386,024,000 UVR

Clases: Tips A E – 4, Tips B E - 4, Tips C E – 4.

Series y Plazo: A 2008; 60 meses.

A 2013; 120 meses.

A 2018; 180 meses.

B 2018; 180 meses.

C 2018; 180 meses.

Tasa Facial: Tips A E – 4: A 2008: 7.0%

A 2013: 7.5%

A 2018: 8.25%

Tips B E – 4: B 2018: 16.5%

Tips C E – 4: C 2018: 35%

Periodicidad Pago de Intereses: Tips A E – 4: Mes Vencido. El primer pago se realizará 90 a partir de la

fecha de emisión.

Tips B E – 4: Mes Vencido. El primer pago se realizará 90 a partir de la

fecha de emisión.

Tips C E – 4: Mes Vencido. El primer pago se realizará 90 a partir de la

fecha de emisión.

Activo Subyacente: Universalidad TIPS conformada por los Títulos No VIS y Títulos Vis.

Universalidad VIS E_4: Cartera Hipotecaria Vis (Vivienda Interés Social) Universalidad No VIS E_4: Cartera Hipotecaria No Vis (Vivienda diferente a Interés Social)

Originadores: Banco Davivienda S.A.

Banco Granahorrar S.A.

Bancafé S.A.

Administradores de la Cartera: Banco Davivienda S.A.

Banco Granahorrar S.A.

Bancafé S.A.

Proveedor Mecanismo de Cobertura Parcial:International Finance Corporation

Garante del Título VIS A: La Nación

Representante Legal de Tenedores: Helm Trust S.A.

Administrador: Depósito Centralizado de Valores Deceval S.A.

Fundamentos de la Calificación

La calificación asignada a los Tips A E-4 AAA en grado de

inversión, indica que la capacidad de repagar oportunamente

capital e intereses es sumamente alta. Es la más alta calificación en grados de inversión. Para los Tips B E – 4 AA-

(menos) en grado de inversión indica una buena capacidad

de repagar oportunamente capital e intereses, con un riesgo incremental limitado en comparación con las emisiones calificadas con la categoría más alta.

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Finance Corporation IFC y la Nación, en la estructura particular de la emisión en lo relacionado con las prioridades de pago, las características de la cartera a titularizar y en la calidad del emisor y administrador de la emisión, Titularizadora Colombiana.

También fue considerado el sistemático y adecuado proceso de evaluación de los bancos originadores en términos de su capacidad de originación y de administración de la cartera a titularizar, así como su calidad en términos financieros. Se destaca la formalidad de los mecanismos y procedimientos de control de Titularizadora que garantizan la ejecución de las diferentes actividades en los procesos de titularización.

El análisis de la calidad de la cartera titularizada efectuado bajo la óptica de la pérdida esperada del portafolio de cartera, evidenció la capacidad de la estructura para soportar escenarios de tensión extremos, en los niveles requeridos para las calificaciones asignadas a cada clase de título. Ahora bien, se efectuó un análisis separado para el Tips A E – 4 y el Tips B E – 4, con el propósito de determinar el máximo nivel de incumplimiento que la estructura de la emisión está en capacidad de asumir, sin incurrir en incumplimiento frente a los tenedores de los títulos. Este análisis se realizó sobre estos dos títulos por cuanto sobre ellos pesa la obligación contractual de repagar el capital a los inversionistas. Fue definido entonces un nivel de pérdida esperada mínima de los portafolios en los que cada clase de título fuera pagado en su totalidad a los inversionistas.

Con el propósito de determinar la capacidad de la estructura para asumir comportamientos desfavorables del portafolio de cartera, se utilizó el criterio de “Cobertura de la pérdida esperada del portafolio” y así establecer, de acuerdo con una matriz de calificación para los diferentes niveles de pérdida, la calificación de cada clase de título.

Posteriormente, dicho nivel fue comparado con los estándares mínimos previstos por la calificadora para cada escala de calificación. Cabe destacar que este análisis se lleva a cabo una vez realizada la evaluación de las políticas y procedimientos relacionados con la adecuada administración de la cartera titularizada por parte de cada administrador y/o originador, y específicamente de Titularizadora Colombiana en su calidad de administradora de la emisión.

La calificación del título Tips B E – 4, se deriva principalmente de la aplicación del criterio de “cobertura de pérdida esperada” del portafolio de cartera titularizada, por cuanto este título en particular no cuenta con mecanismos de cobertura externos como la garantía de la Nación y/o el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC. El nivel de pérdida esperada que el portafolio está en capacidad de sostener sin que el título incurra en incumplimiento, es concordante con el nivel de calificación asignado.

La calificación asignada al título Tips C E - 4 refleja una mínima capacidad de pago y una alta probabilidad de incumplimiento, definido éste como el repago oportuno de capital e intereses. De esta manera, la calificación se fundamenta en el carácter del título, el cual contractualmente no ofrece promesa alguna al tenedor del mismo sobre el retorno de capital o rendimiento esperado, considerándose entonces un “título de participación”.

Bajo el criterio de análisis de la calificadora de “cobertura de la pérdida esperada del portafolio de cartera”, bajo los escenarios de tensión asumidos el título C presenta una muy baja capacidad de sostener comportamientos desfavorables de la cartera, aún si estos no se enmarcan dentro del “peor

escenario” el cual es comparable al período de crisis del sector hipotecario en Colombia.

Las características de la cartera titularizada en cuanto a la relación del valor del préstamo con respecto a la garantía, el nivel de madurez, el plazo, las moras presentadas, la ubicación geográfica, es consistente con los criterios de selección del emisor, además de proporcionar las condiciones adecuadas para mantener un comportamiento adecuado durante la vida de la emisión.

Los mecanismos internos de cobertura de la emisión se fundamentan en el esquema de prioridad de pagos para la atención de las tres tipos de títulos y los compromisos de carácter administrativo de la Universalidad Tips. La subordinación de pagos existente entre las Clases A, B y C en ese orden de prioridad proporcionan un mayor nivel de cobertura para la Clase A. Adicionalmente, está definida la conformación de un fondo de reserva como mecanismo de cobertura para los títulos No Vis A.

El sistema de subordinación del Tips B al Tips A, y el Tips C al Tips B, proporciona altos niveles de seguridad al Tips A. El sistema de cascada implementado a través del Ajuste de Balance de Capital Requerido entre el valor del activo productivo de las universalidades Vis y No Vis, frente al pasivo constituye un instrumento eficaz en la asignación de la disponibilidad de los recursos destinada a la atención de los pasivos y de los gastos a cargo de las universalidades.

Los mecanismos externos de garantía provienen del otorgamiento de garantías por parte de la Nación y el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC a los Títulos Vis A y No Vis A respectivamente, que son retitularizados para conformar la Universalidad Tips, con lo cual ésta última universalidad queda amparada igualmente por las mismas garantías mencionadas. Las garantías de la Nación y y el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC son fundamentalmente mecanismos de liquidez para la estructura. La Nación garantiza el 100% de los títulos Vis A y la IFC el 2% de los títulos No Vis A.

Uno de los garantes la International Finance Corporation- IFC, es el brazo de inversión del Banco Mundial y cuenta con una calificación global de AAA en moneda global otorgada por Moody´s Investor Services.

La capacidad operativa y administrativa de la Titularizadora, reflejada en el proceso de selección de la cartera a titularizar y de los administradores de ésta, es otra de las fortalezas del proceso. La evaluación por parte de BRC de estos procesos evidencia la ejecución de estándares exigentes y consistentes con las calificaciones asignadas, además de la existencia de procesos de control a los bancos administradores que previenen el uso de prácticas en la labor de cobranza que no sean eficientes y óptimas.

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Estructura de la Emisión

La emisión tiene un valor de 2,386,024,000 UVR. Cuenta con tres clases de títulos: Tips A E – 4: título senior, que se subdivide en tres series, diferenciadas por el plazo, A-2008 60 meses, A-2013 120 meses, A-2018 180 meses. El servicio de la deuda correspondiente a estos títulos tiene prioridad de pago dentro del esquema de pagos de la estructura. Tips B E – 4: título subordinado al Tips A, tiene un plazo de 180 meses. El servicio de la deuda de éste está subordinado al pago oportuno de intereses y capital programado del TIPS A. Tips C E – 4: Título subordinado a las otras dos clases. El activo subyacente de la emisión Tips E-4 está conformado por Títulos Vis y los Títulos No Vis, los que junto con los Tips en el pasivo, conforman la Universalidad Tips E – 4.

A su vez los títulos Vis y No Vis están estructurados en dos universalidades diferentes, Universalidad Vis E – 4 y Universalidad No Vis E – 4, conformadas cada una de ellas por cartera hipotecaria, la primera cartera Vis y la segunda cartera No Vis. Sobre estas universalidades están diseñados los mecanismos de garantía proporcionados por IFC y por la Nación, garantía administrada por el Fogafin. El título No Vis A se encuentra amparado por el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC y el Título Vis A por la garantía de la Nación. Al retitularizar estos títulos en la Universalidad Tips E – 4, la emisión queda automáticamente cobijada por los mismos mecanismos.

Mecanismos de Cobertura:

Mecanismos Internos:

El mecanismo de cascada de pagos implementado en la estructura de la titularización permite definir claramente la forma en que los recursos que ingresan a cada una de las universalidades, derivados de los activos subyacentes correspondiente, son aplicados a los títulos emitidos con base en una prioridad de pagos e igualmente con base en el mecanismo de ajuste de balance, que será explicado más adelante en este documento. El orden de prioridad de pagos de los Tips está en perfecta concordancia con la prioridad de pagos de cada una de las universalidades Vis y No Vis. El siguiente es el esquema para cada una de ellas:

Título Vis:

1. Gastos administrativos relacionados con la Universalidad Vis.

2. Pago de intereses causados títulos Vis A. 3. Pago de capital programado títulos Vis A. 4. Ajuste de balance de capital requerido título Vis A.

5. Pago de intereses porción subrogada del título Vis A. 6. Pago de capital correspondiente a la porción subrogada

del título Vis A.

7. Pago de intereses del título Vis B.

8. Pagos de capital anticipado al título Vis A, hasta que el saldo del título sea (0), en los casos en que haya lugar a suspensión de pagos del título Vis B, durante el tiempo que estén vigentes las causales.

9. Ajuste de balance de capital requerido del título Vis B. 10. Pagos de capital anticipado al título Vis B, hasta que el

saldo del título sea (0), en los casos en que haya lugar a suspensión de pagos del título Vis B, durante el tiempo que estén vigentes las causales, siempre que el saldo del título Vis A sea cero (0).

Los pagos realizados en concordancia con este orden de prioridad provienen del recaudo de la cartera de la Universalidad Vis.

Título No Vis:

1. Gastos administrativos relacionados con la Universalidad No Vis.

2. Pago de intereses causados títulos No Vis A. 3. Pago de capital programado títulos No Vis A. 4. Ajuste de balance de capital requerido título No Vis A. 5. Pagos de capital anticipado al título No Vis A en los casos

en que el saldo del capital vigente del título No Vis A sea inferior al saldo del fondo de reserva No Vis.

6. Pago de intereses sobre el saldo utilizado del Mecanismo de Cobertura Parcial IFC.

7. Repago del Mecanismo de Cobertura parcial IFC 8. Apropiación para el fondo de reserva No Vis. 9. Pago de intereses del título No Vis B.

10. Pagos de capital anticipado al título No Vis A, hasta que el saldo del título sea (0), en los casos en que haya lugar a suspensión de pagos del título No Vis B y No VIS C, durante el tiempo que estén vigentes las causales. 11. Ajuste de balance de capital requerido del título No Vis B. 12. Pagos de capital anticipado al título No Vis B, hasta que el

saldo del título sea (0), en los casos en que haya lugar a suspensión de pagos del título No Vis B y No VIS C, durante el tiempo que estén vigentes las causales, siempre que el saldo del título No Vis A sea cero (0). 13. Pago de intereses título No Vis C.

14. Pago de capital título No Vis C.

15. La disponibilidad de recursos resultantes después de efectuar todos los pagos hasta el numeral anterior se destinará a pago del título No Vis C.

Los pagos realizados en concordancia con este orden de prioridad provienen del recaudo de la cartera de la Universalidad No Vis.

El flujo recaudado en las universalidades Vis y No Vis será la fuente de recursos para atender los pagos y compromisos de la universalidad Tips E – 4.

Tips E – 4:

1. Intereses causados sobre Tips A.

2. Pagos de capital programado de los Tips A. 3. Ajuste de balance de capital requerido de Tips A.

4. Pagos de capital anticipado de los Tips A 2008, Tips A 2013, Tips A 2018, en ese orden hasta que el saldo de la serie Tips A respectiva sea cero (0), en el caso en que esté vigente la causal de suspensión de pagos Tips. 5. Pago de intereses de Tips B.

6. Ajuste de balance de capital requerido de Tips B. 7. Pago de intereses de Tips C.

8. Pago de capital de Tips C. Vendedores Autorizados

de Cartera Compra de Créditos

Hipotecarios VIS

Compra de Créditos Hipotecarios No VIS Créditos Hipotecarios VIS Garantía Nación

Mecanismo de Cobertura Parcial IFC

Título VIS A

Título VIS B

Título No VIS A Título No VIS B Créditos Hipotecarios No VIS Título No VIS C

Fondo de Reserva No VIS

Título VIS A

Título VIS B Título No VIS A Título No VIS B Título No VIS C T IPS C lase A Ser ies 2008, 2013, 2018 TIPS B TIPS C

Universalidad VIS E-4 Universalidad No VIS E-4

R etitu la ri za ci ó n tu lo s N o VI S R et itu la riz ac n T ítu lo s V IS

Universalidad TIPS E-4

Activo Pasivo Activo Pasivo

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9. La disponibilidad de recursos resultantes después de efectuar todos los pagos hasta el numeral anterior se destinará a:

1. Pagos de capital anticipado a Tips A 2008, Tips A 2013, Tips A 2018, en el orden respectivo hasta que el saldo de capital de cada uno de los títulos sea cero.

2. Pagos de capital anticipado a Tips B hasta que el saldo de capital de cada uno de los títulos sea cero.

3. Pagos de capital anticipado a Tips C hasta que el saldo de capital de cada uno de los títulos sea cero.

10. Residuos son del TIPS C

Vale la pena destacar la importancia del mecanismo de ajuste de balance de capital requerido, por cuanto éste es el mecanismo que garantiza que la disponibilidad de liquidez dentro de cada una de las universalidades sea utilizada en el orden preestablecido y además que exista un equilibrio adecuado entre el valor de los activos que soportan la emisión y el valor de los pasivos de la misma.

El Ajuste de Balance de Capital Requerido evita que excesos de liquidez derivados de la realización de prepagos en la cartera, sean destinados a cubrir obligaciones de los Tips B y Tips C, y por el contrario permite que los mismos sean destinados a prepagar los Tips A, de tal forma que el activo subyacente y el pasivo de cada una de las universalidades se mantenga en equilibrio.

Ajuste de Balance de Capital Requerido Tips A: pago de capital adicional que se debe realizar a los Tips A en cada fecha de pago para que una vez realizado dicho pago de capital adicional, el saldo resultante de los títulos en cuestión, sea igual a la suma del saldo de capital vigente de los títulos Vis A y No Vis A del día siguiente al pago de los títulos Vis A y No Vis A. Puesto que la universalidad Tips E – 4 depende del comportamiento de las universalidades Vis y No Vis, existe el mecanismo análogo para éstas dos también.

Ajuste de Balance de Capital Requerido del Título Vis A: Es el pago de capital adicional que se debe realizar al título Vis A en cada fecha de pago para que una vez realizado dicho pago, el saldo de capital resultante del título Vis A sea igual al saldo de capital de los créditos Vis con mora inferior a 120 días en la fecha de corte inmediatamente anterior, multiplicado por el porcentaje resultante de dividir el saldo de capital vigente del título Vis A en la fecha de emisión, entre la sumatoria del saldo de capital vigente del título Vis A y el saldo de capital vigente del título Vis B en la fecha de emisión.

Ajuste de Balance de Capital Requerido del Título No Vis A: Es el pago de capital adicional que se debe realizar al título No Vis A en cada fecha de pago para que una vez realizado dicho pago, el saldo de capital resultante del título No Vis A sea igual al saldo de capital de los créditos No Vis con mora inferior a 120 días en la fecha de corte inmediatamente anterior, multiplicado por el porcentaje resultante de dividir el saldo de capital vigente del título No Vis A en la fecha de emisión, entre la sumatoria del saldo de capital vigente del título No Vis A y el saldo de capital vigente del título No Vis B en la fecha de emisión.

Ajuste Balance de Capital Requerido Tips B: pago de capital que se debe realizar a los Tips B en cada fecha de pago para que una vez realizado dicho pago, el saldo de capital resultante de los Tips B, sea igual a la suma del saldo de capital vigente de los títulos No Vis B y Vis B del día siguiente al pago de los títulos No Vis B y Vis B. Del mismo modo, el título Tips B se comporta de forma análoga a los títulos Vis B y no Vis B.

Ajuste de Balance de Capital Requerido del Título Vis B: Es el pago de capital que se debe realizar al título Vis B en cada fecha de pago para que una vez realizado dicho pago, el saldo de capital resultante del título Vis B después de la fecha de pago sea igual al saldo de capital de los créditos Vis con mora inferior a 120 días en la fecha de corte inmediatamente anterior, multiplicado por el porcentaje resultante de dividir el saldo de capital vigente del título Vis B en la fecha de emisión entre la sumatoria del saldo de capital vigente del título Vis A y el saldo de capital vigente del título Vis B en la fecha de emisión.

Ajuste de Balance de Capital Requerido del Título No Vis B: Es el pago de capital que se debe realizar al título No Vis B en cada fecha de pago para que una vez realizado dicho pago de capital, el saldo de capital resultante del título No Vis B después de la fecha de pago sea igual al saldo de capital de créditos No Vis con mora inferior a 120 días en la fecha de corte inmediatamente anterior, multiplicado por el porcentaje resultante de dividir el saldo de capital vigente del título No Vis B en la fecha de emisión entre la sumatoria del saldo de capital vigente del título No Vis A y el saldo de capital vigente del título No Vis B en fecha de emisión.

Análisis de la Calidad del Portafolio de Cartera a Titularizar

Con el propósito de determinar la capacidad de la estructura para asumir comportamientos desfavorables del portafolio de cartera titularizada, se utilizó el criterio de “Cobertura de la pérdida esperada del portafolio” y así establecer, de acuerdo con una matriz de calificación para los diferentes niveles de pérdida esperada, la calificación de cada clase de título.

La pérdida esperada para un portafolio de cartera hipotecaria es el producto de la probabilidad de incumplimiento por el porcentaje de pérdida dado el incumplimiento o por uno menos la tasa de recuperación del portafolio. Entre más alto el nivel de pérdida que pueda soportar la estructura, más alta será la calificación del título.

Pérdida esperada = (probabilidad de incumplimiento) * (1 - tasa de recuperación)

En este sentido, las estructuras AAA a nivel local, deben estar en capacidad de atender oportunamente el servicio de la deuda en el peor escenario de probabilidad de incumplimiento y de pérdida dado el incumplimiento. Es decir, los mecanismos diseñados de cobertura deben proveer la protección necesaria para afrontar los niveles de pérdida esperada asociados a la calificación asignada.

Ahora bien, usualmente el peor escenario debe estar definido de acuerdo con los “peores niveles históricos presentados en la industria en cuanto a probabilidad de incumplimiento y al porcentaje de recuperación”. Los escenarios de tensión elaborados por BRC involucran niveles de probabilidad de incumplimiento cercanos a los presentados durante la crisis financiera de 1998/99, distribuidos a lo largo de un periodo de tres años. Con relación al porcentaje de pérdida dado el incumplimiento, se consideraron los costos involucrados en el proceso de recuperación de un crédito, asumiendo que todos los créditos inician un proceso de recuperación de la propiedad otorgada en garantía, y asumiendo el mayor nivel pérdida de valor de mercado de la propiedad; ambos factores son comparables a los experimentados durante el mismo periodo de crisis.

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cierto que los portafolios de cartera hipotecaria presentan. En la estructura de los Tips, el prepago se traslada automáticamente a los inversionistas, evitando así el riesgo de reinversión de los recursos excedentes en la estructura provenientes del prepago. En este sentido, el prepago produce una disponibilidad de recursos adicionales para la universalidad Tips, con la que se efectúan prepagos a los tenedores de los títulos en concordancia con el esquema de prioridad de pagos definido y el mecanismo de ajuste de balance anteriormente explicado. Para efectos del escenario de tensión se asumió el mínimo nivel presentado entre el período 1993 - 2002, el cual es del 0.44% para cartera Vis y del 2.16% para cartera no Vis. Es decir el inversionista asume el riesgo de prepago el cual no está cubierto en la emisión, que aunque no representa riesgo de incumplimiento de pago, sí puede representar riesgo de reinversión.

Activo Subyacente

El activo subyacente de los Tips están conformados en la Universalidad Tips E – 4, constituidos por los títulos hipotecarios Vis y No Vis. Estos títulos a su vez, tienen como activo subyacente los créditos hipotecarios VIS y NO VIS respectivamente en la Universalidad Vis E – 4 y Universalidad No Vis E -4.

Títulos Vis – Universalidad Vis E – 4:

Títulos emitidos por la Universalidad Vis E – 4, la cual se encuentra conformada en su totalidad por créditos hipotecarios de vivienda de interés social junto con sus garantías hipotecarias, los derechos sobre los seguros de vida de los deudores y la integridad de los inmuebles sobre los que recaen las garantías hipotecarias, los activos o derechos derivados o relacionados con los mecanismos de cobertura de la Universalidad Vis y demás activos y derechos de conformidad con los términos y condiciones contenidas en el reglamento Vis.

Los títulos Vis se encuentran denominados en UVR, su ley de circulación es a la orden, han sido emitidos en forma desmaterializada en Deceval; confieren a sus tenedores el derecho a recibir el pago de intereses y capital de los títulos Vis y residuos de la Universalidad Vis en los términos y condiciones señalados en el reglamento Vis y los demás derivados de la ley. No son objeto de negociación en el mercado secundario y no están inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios. Las condiciones específicas de monto, plazo, rentabilidad y vencimiento de los Títulos VIS en los términos definidos por el Reglamento VIS son las siguientes:

Clases Monto Títulos VIS (UVR)

Tasa de interés efectivo anual

Plazo de vencimiento

meses

VIS A 2018 758,195,000 6.80% 180

VIS B 2018 15,473,000 16.50% 180

Títulos No Vis – Universalidad No Vis E – 4:

Títulos emitidos por la Universalidad No Vis E – 4, la cual se encuentra conformada en su totalidad por créditos hipotecarios de vivienda diferente de interés social “No Vis”, y sus garantías hipotecarias. Se incluyen la totalidad de los pagos que se reciban a partir de la fecha de emisión por concepto de intereses, capital y demás derechos accesorios de los créditos No Vis, entre otros derivados de prepagos de los créditos No Vis; recuperación de capital en mora por ventas de bienes recibidos en dación de pago y recaudos por remates de garantías hipotecarias; saldos a favor en procesos de

sustitución de créditos No Vis; pagos recibidos por concepto de la recompra de créditos No Vis y pagos recibidos por concepto de la cesión de créditos No Vis. los derechos sobre los seguros de vida de los deudores y la integridad de los inmuebles sobre los que recaen las garantías hipotecarias, los activos o derechos derivados o relacionados con los mecanismos de cobertura de la Universalidad Vis y demás activos y derechos de conformidad con los términos y condiciones contenidas en el reglamento No Vis.

Los títulos No Vis se encuentran denominados en UVR, su ley de circulación es a la orden, han sido emitidos en forma desmaterializada en Deceval. Los títulos No Vis confieren a sus tenedores el derecho a recibir el pago de intereses y capital de los títulos No Vis y residuos de la Universalidad No Vis en los términos y condiciones señalados en el reglamento No Vis y los demás derivados de la ley. Los Títulos No VIS no son objeto de negociación en el mercado secundario y no están inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios. Las condiciones específicas de monto, plazo, rentabilidad y vencimiento de los Títulos No VIS en los términos definidos por el reglamento No Vis son las siguientes:

Clases Monto Títulos No VIS (UVR)

Tasa de interés efectiva anual

Plazo de vencimiento

meses

No VIS A

2018 1,515,917,000

Tasa Dinámica Título No VIS

A + Interés Adicional

180

No VIS B 2018 31,127,000 16.50% 180

No VIS C

2018 65,312,000 35.00% 180

Portafolio de Cartera

Los originadores involucrados en este proceso de titularización son Bancafé, Granahorrar y Davivienda; el siguiente es la distribución de la cartera de la estructura de acuerdo con el banco originador:

Originador Tipo de Cartera Participación

Bancafe No Vis 31.23%

Vis 15.56%

Total Bancafe 46.79%

Davivienda No Vis 19.06%

Vis 6.09%

Total Davivienda 25.15%

Granahorrar No Vis 16.37%

Vis 11.69%

Total Granahorrar 28.06%

Total general 100.00%

La siguiente es la distribución de la cartera de acuerdo a sus características de destino de los créditos, relación valor de la deuda a valor de la garantía y su edad promedio ponderada.

Nº créditos Valor UVR Mil

Valor

Pesos Miles Edad Plazo Orig

NoVis 7.235 1,546,854 212,698,459 68.31 171.57

Vis 6.341 773,668 106,382,446 63.39 188.61

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Universalidad Vis:

Banco Crédito Tasa Prom .

Saldo Capital

(UVR)

LTV Actual

Bancafé 3.280 10.36 361,138,379.93 58%

Davivienda 951 11.00 141,297,613.89 67%

Granahorrar 2.110 10.68 271,232,585.29 60%

Total 6.341 10.59 773,668,579.10 63.10

Universalidad No Vis:

Banco Créditos Tasa Prom. Saldo Capital (UVR)

LTV Actua l

Bancafé 3.911 12.80 724,697,213.09 50%

Davivienda 1.329 12.42 442,330,896.77 54%

Granahorrar 1.995 12.58 379,825,904.45 54%

Total 7.235 12.64 1,546,854,014.31 47.61

Administración de la Emisión

Titularizadora Colombiana lleva a cabo un proceso de evaluación tanto de la cartera, como de los procesos de administración de la cartera por parte de los bancos originadores. Este proceso busca determinar las diferencias existentes entre los procedimientos de éstos y lo que Titularizadora ha definido como deseable y adecuado para el proceso de titularización. Cada uno de los procesos llevados a cabo por Titularizadora fue revisado y evaluado en profundidad por parte de la calificadora, con el fin de comprobar la idoneidad de estos con respecto al proceso y con respecto a los niveles de calificación asignados. Estos procesos han pasado por un proceso de afinamiento derivado de las tres titularizaciones anteriores, así como los procedimientos de control implementados, que en opinión de la calificadora se ajustan a los requerimientos de un proceso de titularización, por lo cual no se consideró necesaria la evaluación individual y particular de cada uno de los bancos originadores.

Este proceso es el siguiente:

Certificación de los Originadores/administradores de

cartera:

los objetivos principales de este proceso son:

Analizar la idoneidad de la infraestructura de los bancos para la administración de la cartera.

Conocer actividades, políticas, normas y procedimientos de la entidad desde el punto de vista operativo, para la administración de la cartera hipotecaria.

Identificar las mejores prácticas dentro del sistema en cuanto a la administración de la cartera.

Identificar los riesgos operativos y de contraparte en la administración de la cartera y los mecanismos que los mitigan.

Coordinar la operación entre la Titularizadora y el banco.

Evaluar los procedimientos de cada originador en la etapa de aprobación de los créditos.

Los aspectos tenidos en cuenta dentro del proceso son:

Estructura corporativa Estructura Jurídica Estructura Comercial Estructura Financiera

Políticas y procedimientos de otorgamiento y administración de créditos.

Estructura Operativa Riesgo de Crédito Estructura Tecnológica Control Interno

Son de importancia crítica las políticas y procedimientos de crédito, la estructura operativa, la estructura tecnológica y los procedimientos de riesgo de crédito, ya que de ellos depende en gran medida el oportuno recaudo de la cartera titularizada y el adecuado control por parte de la Titularizadora.

La compañía ha diseñado una metodología de la calificación de las entidades con base en las anteriores variables en forma particular. Por cada una de las variables se ha definido un parámetro “ideal”, que puede ser cumplido o no por el banco; adicionalmente a cada variable se le asigna una ponderación, de forma que al ser consolidadas determinarán una calificación final. Ahora bien, cuando no se cumplen los parámetros definidos por la Titularizadora, se convienen plazos en los que la entidad deberá tomar las acciones necesarias para alcanzarlo. El proceso involucra la remisión de información por parte del originador/administrador a la Titularizadora y la realización de visitas por parte de ésta con el fin de verificar la información recibida y obtener elementos adicionales de análisis.

Administración del Activo Subyacente:

incorpora todos los procesos relacionados con el activo de las titularizaciones, iniciando por la compra de la cartera hasta la administración de la titularización y supervisión de la administración de la cartera. La administración de la cartera hipotecaria es subcontratada por la Titularizadora Colombiana a Bancafé, Granahorrar y Davivienda. Las funciones son:

Compra y Sustitución:

Validar el cumplimiento de los criterios de selección de la cartera.

Confirmar de la titularidad de los créditos y realizar la recepción física de los pagarés

Confirmar valor del activo adquirido

Dar cumplimiento a la operación de compra de cartera.

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Administración de Cartera:

Validación del registro del valor del activo, y la correcta aplicación de pagos.

Control de la transferencia del recaudo.

Liquidación y pago de la comisión de administración.

Administración de Garantías:

Control de la existencia y exigibilidad de los documentos soporte de la garantía.

Inventario de los documentos esenciales. Revisión de la custodia de los documentos.

Control de corrección de las situaciones de no conformidad de los documentos.

Gestión de Cobranza:

Seguimiento al comportamiento de la cartera

Evaluación de la gestión de cobranza de los administradores

Control y pago de gastos en cobranza jurídica

Administración de BRP’s:

Confirmación de condiciones de recepción en concordancia con los parámetros de la Titularizadora. Control y pago de gastos de recepción, adecuación, mantenimiento y venta de los inmuebles.

Control de velocidad de comercialización, fijación de precios y estrategia de venta.

Liquidación y pago de comisiones de administración.

Administración de Seguros:

Confirmación de la cobertura de los créditos y los BRP’s con seguros de vida, incendio y terremoto. Control y pago de liquidación de primas

Control de pago de siniestros

Cálculo del valor de los activos en el tiempo.

Administración de las Emisiones:

Administración del flujo de caja de las emisiones. Control del flujo de caja requerido vs. el ejecutado Autorizar pagos a proveedores de las universalidades Liquidación y coordinación de pago de TIP’s

Administración de los mecanismos de cobertura.

Para efectos de control, Titularizadora se reúne mensualmente con cada uno de los bancos administradores con el objeto de hacer seguimiento a los compromisos acordados en el proceso de certificación y para conciliar diferencias o inconsistencias que se presenten en toda la labor de administración de la cartera, tanto desde el punto de vista de cobranza, como desde el punto de vista de registro contable del recaudo.

Desde otro punto de vista, la compañía realiza un comité mensual de crédito, en el que se realiza el seguimiento al comportamiento de la cartera titularizada, con base en el cual se realiza parte del comité de seguimiento con el banco administrador.

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Referencias

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