UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES U N I A N D E S
FACULTAD JURISPRUDENCIA
CARRERA DE DERECHO
PROYECTO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA
TEMA:
INCORPORAR EN EL NUMERAL “1” DEL ARTÍCULO 1570 DEL CODIGO CIVIL, LA INSCRIPCIÓN DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA EN EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
AUTOR: BELTRÁN MOREIRA KEVIN GEOVANNY
ASESOR: Dr. SALTOS SALGADO MARCO FERNANDO MSc.
SANTO DOMINGO – ECUADOR
DEDICATORIA
DEDICO:
A Dios por haberme permitido llegar hasta este momento tan importante en mi
vida.
A mi madre, por ser una mujer ejemplar que me ha enseñado a no desfallecer
ni rendirme ante nada y perseverar siempre a través de sus sabios consejos.
A mis abuelitos Galud Loor y José Moreira, por quererme y apoyarme siempre,
esto también se lo debo a ustedes
A mis hermanos Jhon Jairo, Joel y Victoria, quienes han sido mi inspiración
para ser mejor cada día
AGRADECIMIENTO
AGRADEZCO:
A Dios por guiar cada paso que doy.
A mi madre por la confianza y el apoyo brindado, que sin duda alguna en el
trayecto de mi vida me ha demostrado su amor.
A mis abuelitos Galud Loor y José Moreira quienes siempre han velado por mí
durante este arduo camino para convertirme en un profesional.
Mis maestros quienes me enseñaron tanto de la profesión como de la vida,
impulsándome siempre a seguir adelante.
A la Universidad Regional Autónoma de los Andes “UNIANDES”, por haberme
dado la oportunidad de escalar un peldaño más en el campo del conocimiento.
RESUMEN
La necesidad de la presente investigación se crea por la falta de una medida que garantice que el bien inmueble que es producto de la promesa de compraventa, no pueda volver a ser usado; por lo tanto, es importante que se inscriba en el Registro de la Propiedad y que actúe como una medida de prohibición de venta; y, que actualmente siendo un problema que trae afectaciones a las partes contratantes se planteada la necesidad de realizar la investigación para obtener una solución a la problemática detectada.
Durante la presente investigación se ha desarrollado la metodología cualitativa y cuantitativa, métodos inductivo, deductivo, analítico, sintético, histórico-lógico y descriptivo técnicas y herramientas como la observación directa y la encuesta, a fin de enfocar una investigación jurídica y de calidad, las ideas del pasado y como ha transcurrido hasta la actualidad y criterios de la población ciudadanía que aportan a la presente, la línea de investigación: “Retos, Perspectivas y Perfeccionamiento de las Ciencias Jurídicas en Ecuador.”, “Fundamentos técnicos y doctrinales de las ciencias penales en Ecuador, Tendencias y perspectivas”, aprobada por la Universidad Regional Autónoma de los Andes UNIANDES.”
ABSTRACT
The need for this research is created by the lack of a measure to ensure that the real estate that is the product of the promise to Purchase & Sale Agreement, cannot be used again; therefore, it is important to enroll in the Record of the Property and act as a measure prohibiting the sale; and, that currently being a problem that affects the contracting parties, the need to carry out the research to obtain a solution to the detected problem is considered.
During this research has developed qualitative and quantitative methodology, inductive, deductive, analytical, synthetic, historical and logical and descriptive technical methods and tools such as direct observation and survey, in order to focus legal research and quality, ideas from the past and how it has been carried out to date and criteria of the citizenship that contribute to the present, the research line: "Challenges, Perspectives and Improvement of Legal Sciences in Ecuador.", "Challenges and Perspectives of Legal Relationships, civil, agrarian and family. Its impact on contemporary society "adopted by the Autonomous Regional de Los Andes UNIANDES University.
ÍNDICE GENERAL Pág. APROBACIÓN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD DERECHOS DE AUTOR
CERTIFICACIÓN DEL LECTOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO RESUMEN
ABSTRACT
ÍNDICE GENERAL ÍNDICE DE TABLAS ÍNDICE DE GRÁFICOS ÍNDICE DE ANEXOS
INTRODUCCIÓN ... 1
Antecedentes de la Investigación ... 1
Formulación del Problema ... 2
Delimitación del problema ... 3
Objeto de la investigación ... 3
Campo de acción ... 3
Identificación de la línea de investigación ... 3
Objetivos ... 4
Objetivo General ... 4
Objetivos Específicos ... 4
Idea a defender ... 4
Preguntas científicas ... 5
Justificación del Tema ... 5
CAPÍTULO I ... 7
1MARCO TEÓRICO... 7
1.1 Origen y evolución del objeto de investigación ... 7
1.1.2 La promesa de compraventa y su incumplimiento ... 15
1.1.3 Fundamentación legal... 22
1.1.4 Legislación comparada ... 28
1.2.2 Dr. Manuel Sánchez Zuraty – Obligaciones y contratos ... 30
1.2.3 Rafael Escudero Alday - Seguridad jurídica ... 31
1.2.4 Dr. Aníbal Guzmán Lara – Derecho Civil Ecuatoriano ... 32
1.3 Valoración crítica de las diferentes posiciones teóricas ... 32
1.3.1 Valoración crítica del contrato ... 33
1.3.2 Valoración crítica de la promesa de compraventa ... 33
1.3.3 Valoración crítica del derecho a la seguridad jurídica ... 33
1.3.4 Valoración crítica de la inscripción de la promesa de compraventa ... 34
1.4 Conclusiones parciales del capítulo ... 36
CAPÍTULO II ... 37
2MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROUESTA ... 37
2.1 Caracterización del procedimiento metodológico para la investigación ... 37
2.2 Descripción del procedimiento metodológico para la investigación ... 37
2.2.1 Modalidad de la investigación ... 37
2.2.2 Tipos de investigación ... 38
2.2.3 Métodos de investigación ... 39
2.2.4 Técnicas ... 39
2.2.5 Cálculo de la muestra de la población ... 40
2.2.6 Interpretación de los resultados de la encuesta realizada ... 41
2.3 Propuesta del investigador ... 52
2.4 Conclusiones parciales del capítulo ... 53
CAPÍTULO III ... 54
3VALIDACIÓN Y/O APLICACIÓN DE RESULTADOS DE SU APLICACIÓN .. 54
3.1 Modelo utilizado para la aplicación de los resultados de la investigación 54 3.1.1 Tema... 54
3.1.2 Objetivo ... 54
3.1.3 Justificación ... 55
3.1.4 Descripción de la propuesta ... 55
3.1.5 Desarrollo de la propuesta ... 55
3.1.6 Expide ... 58
3.2 Análisis de los resultados de la investigación ... 60
3.2.1 Validación de la propuesta ... 60
3.3 Conclusiones parciales del capítulo ... 63 CONCLUSIONES GENERALES ... 64 RECOMENDACIONES ... 65 BIBLIOGRAFÍA
ÍNDICE DE TABLAS Pág.
Tabla 1 Población y Muestra ... 41
Tabla 2 En referencia a la pregunta 1 ... 42
Tabla 3 En referencia a la pregunta 2 ... 43
Tabla 4 En referencia a la pregunta 4 ... 44
Tabla 5 En referencia a la pregunta 4 ... 45
Tabla 6 En referencia a la pregunta 5 ... 46
Tabla 7 En referencia a la pregunta 6 ... 47
Tabla 8 En referencia a la pregunta 7 ... 48
Tabla 9 En referencia a la pregunta 8 ... 49
Tabla 10 En referencia a la pregunta 9 ... 50
ÍNDICE DE GRÁFICOS Pág.
Gráfico 1 En referencia a la pregunta 1 ... 42
Gráfico 2 En referencia a la pregunta 2 ... 43
Gráfico 3 En referencia a la pregunta 3 ... 44
Gráfico 4 En referencia a la pregunta 4 ... 45
Gráfico 5 En referencia a la pregunta 5 ... 46
Gráfico 6 En referencia a la pregunta 6 ... 47
Gráfico 7 En referencia a la pregunta 7 ... 48
Gráfico 8 En referencia a la pregunta 8 ... 49
Gráfico 9 En referencia a la pregunta 9 ... 50
ÍNDICE DE ANEXOS
ANEXO 1.- CARTA DE APROBACIÓN DEL PERFIL
INTRODUCCIÓN
En tiempos antiguos la forma de realizar los contratos verbales era la costumbre más adecuada y con el pesar del tiempo se veía decayendo por la falta de cumplimiento cuando la promesa de compraventa se refería, ya que con el pesar del tiempo se crearon documentos escritos en donde se plasmaban varios contratos a fin de poder cumplir y garantizar el derecho de las partes contratantes.
En la actualidad la promesa de compraventa se encuentra reconocida por el Código Civil, en el Art. 1570 en la que consta sus requisitos y demás; pero, que acorde a la necesidad de la sociedad, existe la preocupación por inconformidad al momento de realizar la promesa de compraventa; tal es el caso, que si se refiere al bien inmueble que pese a existir una promesa de compraventa, se pueden realizar varias ventas existiendo una problema para este tipo de contratos.
Antecedentes de la Investigación
PRETENDE ESTABLECER LOS VACÍOS LEGALES EXISTENTES Y PROMOVER REFORMAS.”; y, “EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y SUS CONSECUENCIAS JURÍDICAS, TESIS DE PREGRADO, REALIZADA POR MORENO BENAVIDES FERNANDO J., UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR, AÑO 2014, EN LA CUAL ANALIZA LA NORMATIVA ECUATORIANA ENFOCÁNDOSE EN EL CÓDIGO CIVIL Y ESTABLECE LOS VACIOS LEGALES EXISTENTES.”; por lo tanto, se declara que el presente proyecto de investigación es eficaz, oportuno, pertinente y propio del autor.
Formulación del Problema
La importancia de la promesa de compraventa radica en que tutela y garantiza la venta de un bien inmueble en el futuro, en caso de que las partes contratantes no quieran o no puedan celebrar el contrato definitivo. Es evidente, que las partes contratantes deben comparecer en forma libre, voluntaria y en unidad de acto a la celebración del contrato de promesa de compraventa, al momento de suscribir dicho contrato ante el notario, las partes establecen una cláusula penal, que obliga a ambos al cumplimiento del contrato, a más de ello, el promitente comprador, entrega al prominente vendedor una cierta cantidad dinero en efectivo como parte de pago del total del precio pactado de la venta.
de compraventa se señale un precio menor al real, con el fin de evadir impuestos.
Estas circunstancias dan a notar que de darse la inscripción promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad, el promitente comprador tendría mayor seguridad jurídica y se evitaría que muchas personas sean estafadas; así como se aseguraría que la venta se realice por el precio real y no se evada el pago de impuestos.
Delimitación del problema
Determinar cómo afecta a los intereses de las partes contratantes, la no inscripción de la promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad.
Objeto de la investigación
Se encuentra establecido en el Código Civil Ecuatoriano.
Campo de acción
El campo de acción se encuentra enfocado en la figura de contrato de Promesa de Compraventa.
Identificación de la línea de investigación
Retos, Perspectivas y Perfeccionamiento de la Ciencias Jurídicas en
Ecuador.
o Retos y perspectivas de las relaciones jurídicas civiles, agrarias, y de
Objetivos
Objetivo General
Presentar un Proyecto de Ley, para incorporar en el numeral “1” del artículo 1570 del Código Civil, la inscripción de la promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad.
Objetivos Específicos
Fundamentar constitucional y jurídicamente la necesidad de incorporar en el Código Civil la inscripción de la promesa de compraventa.
Acudir a las notarías y al registrador de la propiedad del cantón Santo Domingo, con el fin de recopilar información sobre el tema propuesto.
Diseñar los elementos jurídicos necesarios para que la propuesta impulsada alcance las expectativas del objetivo general del proyecto de investigación.
Validar la propuesta por expertos.
Idea a defender
Preguntas científicas
¿Por qué la falta de inscripción de la promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad, genera inseguridad para las partes contratantes?
¿Cómo garantizar el derecho a la seguridad jurídica en las promesas de compraventa?
¿Cuáles son los fundamentos jurídicos para pretender incorporar en el numeral “1” del artículo 1570 del Código Civil, la inscripción de la promesa de compraventa en el registro de la propiedad?
Justificación del Tema
La presente investigación sirve para demostrar que se garantiza el derecho a la seguridad jurídica en las promesa de Compra-venta. La relevancia social, es eminente porque se puede concluir que actualmente genera problemas en la sociedad por la falta de obligatoriedad de inscripción en el Registro de la Propiedad, las escrituras de promesa de Compra-venta. Con la propuesta que se plantea permite resolver el problema latente que actualmente se afecta los contratos de promesa de compra-venta. Con la culminación de la investigación se puede concluir que se ha obtenido conocimientos nuevos que se ven implicados en el Código Civil. Dentro de la presente investigación se ha utilizado la metodología a emplear lo cual ha sido necesaria y suficiente; por lo tanto, no sugiero otro tipo de metodología referente al problema.
Aporte teórico, y significación práctica y novedad científica
Significación práctica.- La significación práctica, se encuentra reflejado en elaborar un proyecto de ley que incorpore en el numeral “1” del artículo 1570 del Código Civil, la inscripción de la promesa de compraventa en el registro de la propiedad.
CAPÍTULO I
1 MARCO TEÓRICO
EPÍGRAFE I
1.1 Origen y evolución del objeto de investigación
Para conocer sobre los contratos, se debe conocer su historia siendo este un fenómeno social, por la importancia de los negocios entre las personas y el medio de garantía para poder asegurar sus obligaciones.
El contrato de promesa de compraventa tiene su origen en el de permuta; la permuta parece indiscutiblemente que ha constituido la forma primera de comercio e incluso de contratación en general. Dentro del Derecho Romano, para los sabinianos, constituía una forma especial de la compraventa, en el cual el precio consistía en otra cosa, y no en dinero.
En el Bajo Imperio, contrajo innominado de do ut des, de carácter real, en virtud del cual las partes se comprometían a transferirse recíprocamente la propiedad de una cosa cada una de ellas.
En el Código Español, la permuta, acercándose más a la compraventa, se ha transformado en convención consensual; en su artículo 1538, define como "contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra"; pues no se habla de que ha de darse, sino de obligación de dar. Este contrato es el más antiguo en el orden de los tiempos.
La mutua conveniencia, es la adquisitiva para el comprador y la monetaria para el vendedor, era ya señalada por este apotegma latino: "Utiliter emere et venderé omnes volunt" que significa "todos quieren conseguir utilidad al
comprar y al vender".
Vender
Traspasar a otro por el precio convenido la propiedad que uno posee, ofrecer al público géneros para el que quiera comprarlos. Sacrificar al interés cosas que no tienen valores materiales.
Figurativo
Faltar uno a la fe, confianza o amistad que debe a otro.
Compraventa
Contrato por el que una persona se obliga a transmitir a otra el dominio de una cosa mediante una cantidad de dinero. El esquema romano permite la interpretación que dejo expuesta, lo que históricamente fue adquiriendo precisión en la etimología, con el concepto que ahora lo conocemos y que consta en las leyes actuales.
1.1.1.1 La promesa de compra venta
Según varios tratadistas lo que respeta a la promesa de compraventa exponen lo siguiente:
“...la promesa de compraventa de un bien inmueble será un contrato por el cual
dos partes, el promitente vendedor y el promitente comprador, se obligan a
celebrar un contrato de compraventa sobre un bien inmueble, mediante el
De acuerdo a este concepto se establece que la promesa de compraventa, es de carácter promitente; es decir, a futuro a lo que se someten las partes contratantes, en la que el caso será materia de traslado de posesión definitivo.
1.1.1.2 Diferentes denominaciones de la promesa de compraventa
El Código Civil del Ecuador únicamente se menciona la promesa de celebrar un contrato en el Art. 1570, no existe una definición del contrato de promesa, se hace referencia a las circunstancias por las cuales sería válido este contrato. También esta observación es valedera para diferentes legislaciones, los cuales tienen gran similitud con el código ecuatoriano.
En resumen la norma establecida en el Código Civil de Chile sobre este contrato, Alfredo Barros Errazuriz, define a la promesa como: "La promesa de celebrar un contrato es una convención escrita, en virtud de la cual las partes
se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces, dentro
de un plazo o condición que fije la época de su celebración, y debiendo
especificarse en ella todas las bases que constituye el contrato prometido, de
modo que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes
prescriban" (Barros, 2013, pág. 56)
En la legislación mexicana en el Código Civil mexicano, en el Art. 2443 sobre la promesa señala: "Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro"; no obstante, esta ligera noción se complementa con las
disposiciones del Art. 2246 que reglamenta la necesidad de que contenga las
características del contrato futuro, la limitación del tiempo de la celebración del
contrato prometido y la característica formal del contrato de promesa”
(Sánchez, 2004, pág. 101)
Dentro de la legislación argentina: “En materia de promesa, particularmente Freitas influyó muy poderosamente.- En nuestro Código Civil, del mismo modo
que en el Código de Napoleón, no se ha legislado sobre el contrato preliminar
previsto, sino que además las disposiciones de nuestro Código son más
amplias en esta materia que las del Código Francés" (Pérez, 2004, pág. 214)
Este tratadista denomina al contrato de promesa como un contrato preliminar y elabora la siguiente definición: "El contrato preliminar es un convenio por el que una sola parte interviniente, o ambas, se obligan a concluir en el futuro, entre
ellas mismas o con un tercero, otro contrato, que respecto al primero se llama
"contrato principal" o "contrato definitivo" o "contrato futuro." (Ferrer, 1967, pág.
569)
Se debe comprender acerca de las diferentes denominaciones de los contratos de promesa de compraventa que permite obtener una definición del contrato de promesa de compraventa y sacar las siguientes conclusiones: contrato de promesa de celebrar un contrato es: un contrato reconocido universalmente y aceptado por el derecho positivo, tácito o expresamente consignado.
De lo anteriormente expresado se puede establecer las siguientes características:
Es principal, formal o solemne según el objeto prometido en el contrato
Obligación de las partes de celebrar un contrato determinado a futuro
cuando se cumplido un plazo o condición
Se lo conoce con variadas denominaciones
El Código Civil ecuatoriano a este contrato señala como "Promesa de celebrar un contrato", en la legislación ecuatoriana se los conoce como promesa,
contrato de promesa, promesa de contrato y, contrato de promesa de compraventa que es término más conocido y utilizado en el ordenamiento jurídico ecuatoriano.
El mexicano Leopoldo Aguilar Carbajal, señala en su criterio para el gran número de términos y denominaciones que se da al contrato de celebrar un contrato: "Seguramente la razón consiste en que siendo uno de los contratos que aparece en época reciente, antes de llegarse a una estructuración
definitiva, se ensayaron diversas formas que se iban denominando desde el
punto de vista del jurista; por otra parte, estas denominaciones nos recuerdan
las diversas etapas que tuvieron que recorrerse antes de llegar a la definitiva."
(Aguilar, 1977, pág. 96)
Ante el término "Contrato de promesa de celebrar un contrato"; se refiere a este contrato en forma general y en el caso de hablar de un contrato ya específico se debe añadir el tipo de contrato que se está prometiendo por ejemplo: "Contrato de promesa de celebrar un contrato de compraventa."
1.1.1.3 Partes que intervienen en la promesa de compraventa
Las partes contratantes en la promesa de compraventa, se identifican de a continuación:
El Promitente Comprador.- Es toda aquella persona que se compromete a comprar el bien o cosa vendida.
El promitente vendedor.- Es toda aquella persona que se compromete a entregar la cosa o el bien vendido.
1. Quien debe entregar y a quien está obligado a entregar, se resuelve en saber quién vende y quien compra, es decir, quienes se han obligado a esto, que es el contenido esencial de la compraventa; debe entregar el vendedor al comprador.
2. Nada impide que se valga uno de ellos, o ambos, de un intermediario o de varias personas intermediarias. Es frecuente en el comercio de exportación, ordenar la entrega de la cosa vendida, o encargar a un mandatario que adquiera la cosa y la ponga a disposición del comprador. En estos ejemplos se aprecia cómo, sin dejar de radicar en el vendedor la obligación de entregar, la intervención de terceras personas pueden complicar la relación, de manera parecida, el comprador puede designar un tercero para que reciba en nombre o se encargue de transportar la cosa hasta su directa ocupación y dependencia.
3. El representante legal o el mandatario tienen potestad de adquirir en nombre de sus representados o pueden igualmente realizar el contrato de compraventa, estipulando que la entrega se haga a favor de ellos, por ejemplo, un padre compra para sus hijos y dispone que se entregue a ellos. También es posible reservarse el derecho a recibir lo que se compra para otro, o subordinar la entrega a esa tercera persona a un plazo o condición, así cuando un tutor adquiere una casa para ser entregada al pupilo el momento en que ha cumplido la mayoría de edad o si se produce el hecho futuro e incierto de que contraiga matrimonio.
4. En todo caso, tanto quien entrega como quien recibe han de tener capacidad para realizar actos jurídicos, o tendrán a su vez que estar representados por otro que actúe por ellos.
artículos 686 al 714, la entrega debe reunir las condiciones, según estas normas legales, para constituir tradición, para ser modo de transferencia del dominio. Algunos tratadistas señalan, con razón, que la entrega de la cosa debe completarse con la de los títulos de propiedad.
El Art. 1764 del Código Civil, textualmente establece lo siguiente: “Al vendedor toca naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposición
de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla después de entregada”; se refiere a la voluntad de las partes de la atribución y el cargo que
le toca a cada parte para dar cumplimiento a la entrega de la cosa.
En lo que respecta al vendedor, se puede interponer que tiene la obligación de realizar lo siguiente:
o Entregar al comprador el bien vendido
o Garantizar las calidades del bien vendido
o Prestar el saneamiento para el caso de evicción
o Garantizar una posesión útil al comprador
o Custodiar el bien en calidad de depositario, desde que celebre el contrato
de compraventa hasta la entrega del bien vendido
o Garantizar una posesión pacífica del comprador contra perturbaciones
jurídicas de terceros
De acuerdo a las obligaciones del comprador, se establece lo siguiente:
vendedor de entregar la cosa, tiene igualmente el comprador la obligación de recibirla.
1.1.1.4 Características de los efectos de los contratos
Obligatoriedad: El contrato crea una atadura a las partes.
Intangibilidad: El contrato no se modifica ni inválida unilateralmente es necesario la voluntad unánime de las partes contratantes.
Relatividad: El contrato genera efectos directos entre las partes;
Oponibilidad: Del contrato nacen efectos indirectos con respecto a terceros cuando tiene un objeto cosa; y
Seguridad: en el contrato no está permitido la revisión del contrato.
1.1.1.5 Requisitos de la promesa de compraventa
Como requisitos indispensables en para la promesa de compraventa, se plantean lo siguiente:
Que la promesa conste por escrito. Aun cuando el contrato prometido sea consensual, la promesa de contrato debe constar por escrito y es por ello que este contrato es siempre solemne. Basta un instrumento privado; no es necesario que conste en instrumento público, sin perjuicio de que se prometa la celebración de un contrato que para su validez deba otorgarse por escritura pública.
no sería eficaz el contrato prometido que tenga un objeto o causa ilícita; como aquel en que se promete una compraventa entre cónyuges no separados judicialmente.
Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato prometido. Esta circunstancia se ha establecido para que los contratantes sepan cuándo deberá cumplirse el contrato prometido y no queden ligados contractualmente en forma indefinida. Este requisito viene a ratificar el carácter transitorio de la promesa; por ello, si falta el plazo o la condición, el contrato debe ser declarado nulo
Especificación del contrato prometido. Respecto del alcance de este requisito, que sin duda es el que más discusión ha suscitado a nivel doctrinario y jurisprudencial. Significa este requisito que el contrato de promesa debe contener todas y cada una de las cláusulas del contrato definitivo Existen dos posiciones al respecto:
o Se ha sostenido que es necesario que el contrato prometido esté
prácticamente contenido en la promesa, ya que sólo así faltaría, para ser perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades del contrato prometido.
o La doctrina contraria sostiene que el contrato prometido queda
suficientemente especificado si sólo se señalan en la promesa sus elementos esenciales, que permitan distinguirlo de los otros contratos, pudiendo omitirse los elementos de la naturaleza, que la ley los presume, y los meramente accidentales, que se especifican por cláusulas especiales al tiempo de celebrarse el contrato prometido.
1.1.2 La promesa de compraventa y su incumplimiento
forma libre, voluntaria y en unidad de acto a la celebración del contrato de compraventa, cumplida esta obligación tenemos como efecto la extinción del contrato de promesa de compraventa.
La obligación principal del contrato de promesa, nace el contrato de compraventa, el mismo que goza de autonomía y vida propia, desde su suscripción no tiene ningún tipo de vínculo con el contrato de promesa, Al momento de la suscripción también se hace efectivo el pago, que consta en las reglas generales del contrato.
La obligación que nace de la promesa de compraventa, también puede extinguirse por la resolución del contrato, en caso de incumplimiento de la promesa. El contrato de promesa cumple con su obligación de celebrar el contrato definitivo no genera incumplimiento, todos las demás formas de extinción de la obligación generan incumplimiento de la obligación, de lo que podemos concluir que la promesa no cumplió con su fin.
"Si la obligación esencial que emana del contrato de promesa es la de otorgar
el contrato definitivo, habrá incumplimiento si no se otorga en la oportunidad
convenida el contrato prometido" (Abeliuk, 1983, pág. 85)
En el contrato de promesa de compraventa puede existir un incumplimiento: voluntario o involuntario, definitivo o temporal, total o parcial, imputable o no al deudor. Es indispensable establecer los motivos del incumplimiento para determinar el grado de culpa o responsabilidad del deudor
imposibilidad de otorgar el contrato definitivo, el acreedor mediante sentencia judicial obtendrá la indemnización de daños y perjuicios, En los dos casos señalados, el acreedor adicionalmente puede exigir el pago de la mora establecida en el contrato de promesa de compraventa.
El acreedor en caso de no optar por el cumplimiento forzado del contrato definitivo, puede pedir la resolución del contrato de promesa ante el juez con la respectiva indemnización de daños y perjuicios en contra del deudor.
En el Art. 1569 del Código Civil en concordancia con el Art. 1570 del Código Civil, encontramos las disposiciones que hacen referencia al cumplimiento forzado del contrato de promesa.
El Art. 1569 establece dos posibilidades para el acreedor en caso de que el deudor no cumpla con la obligación principal y sea declarado en mora por parte del juez, el acreedor puede pedir a más de la indemnización de la mora establecida en el contrato de promesa:
Que se le autorice para hacerla ejecutar por un tercero, a expensas del deudor.
El acreedor puede optar por pedir: Que el deudor le indemnice los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.
El contrato de promesa por lo general es un contrato sinalagmático, por lo cual existen dos partes y al no haber cumplido con la obligación principal del contrato de promesa, el acreedor puede pedir la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, conforme a lo establecido en el Art. 1505 del Código Civil.
“1. Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo
que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para
constituirle en mora;
2. Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto
espacio de tiempo, y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla; y,
3. En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor.” (Código Civil, 2005)
El deudor debe ser requerido judicialmente por parte del acreedor para ser declarado en mora.
En los contratos de promesa es necesario reconvenir judicialmente al deudor en mora en los siguientes casos:
Cuando se ha establecido un plazo para exigir el otorgamiento del contrato definitivo.
Cuando se ha establecido una condición que determine la época del
otorgamiento del contrato definitivo.
Cuando ninguno de los otorgantes ha cumplido en el tiempo establecido en el contrato.
Cuando se establece en el contrato de promesa la cláusula penal.
1.1.2.1 Cláusulas del contrato de promesa de compra venta
Las diferentes cláusulas que contienen la promesa de compra venta, son aquellas que determinan el contenido y la forma en que se debe cumplir, para eso se expone lo siguiente:
Cláusulas esenciales.
Son aquellas que identifican a las partes y dan nombre al contrato.
Cláusulas accidentales
Son aquellas que sólo a voluntad de las partes podrán establecerse como son: la forma de pago, lugar de la entrega del bien, etc.
Cláusulas de estilo.
Son productos de la tradición que sin ser indispensables en la formación del contrato se establecen observando la preparación del Licenciado en derecho.
Cláusula penal
La cláusula penal es una figura muy utilizada en la elaboración de contratos para de alguna forma, garantizar el cumplimiento del mismo.
1.1.2.2 Cláusula penal
Al realizar un contrato de promesa de compraventa para que no se incumpla las obligaciones establecidas por las partes intervinientes se denomina una cláusula penal, constituida por una suma de dinero.
caso de no cumplir la obligación principal, o de retardar su cumplimiento.”; así
el tratadista Manuel Ossorio, sobre la cláusula penal establece: “Se refiere al supuesto en que una persona, para asegurar el cumplimiento de un obligación, se sujeta a una pena o multa de retardar o no ejecutar la obligación.” (Ossorio,
2008, pág. 168)
Tanto en la ley como la doctrina, se puede definir a la cláusula penal como un seguro de las partes intervinientes en caso de incumplimiento de la obligación.
En los contratos de promesa de compraventa se ha hecho muy común, por no decir necesario la utilización de la cláusula penal, siendo la forma más adecuada para asegurar el cumplimiento de la obligación de celebrar el contrato definitivo, la inclusión de esta cláusula se da por la voluntad de la partes.
La cláusula penal puede ser aplicada en cualquier contrato, por lo cual podemos señalar que es una clausula accesoria de aplicación general, que sirve para garantizar que se cumpla con una obligación.
Cuando la obligación no se cumple se aplica la cláusula penal ya sea de forma extemporánea o parcial, por parte del promitente comprador o del promitente vendedor, esto para garantizar el perjuicio que se produciría y que será subsanado por medio de una indemnización que debe constar en la cláusula penal.
Es necesario recordar que las clausulas penales son consideradas como una regulación contractual de los efectos del incumplimiento de las partes de un contrato, bien sea para sancionarlo, prevenirlo o para indemnizarlo. La ley menciona que las partes de un contrato, en base a la libertad de contratar, pueden incluir algunas estipulaciones para el cumplimiento de los contratos, las mismas que se las conocen como clausulas penales.
En la cláusula penal se reconocen perfectamente cuatro objetivos bien diseñados, constituyéndose al mismo tiempo en las ventajas o utilidades que en el Derecho ofrece esta institución. Ellos son:
1. Evita la determinación de los perjuicios por el juez, determinación esta última como se ha dicho, no corresponde en la mayoría de los casos a la realidad, y por lo cual el acreedor se ve perjudicado por dicha determinación.
2. El acreedor queda exonerado del peso de la prueba de los perjuicios por él experimentados. El acreedor que cobra perjuicios debe probarlos, debe justificar por los medios probatorios cuáles son los perjuicios experimentados. La cláusula penal ahorra todo eso, las partes convienen en el monto de los perjuicios, y acreditada por el acreedor la existencia de la obligación, acreditando que el deudor no ha cumplido, el juez deberá condenar al deudor al pago de los perjuicios estipulados, sin que pueda alegar que la inejecución de la obligación no le ha inferido perjuicio al acreedor o le ha producido beneficio.
3. La cláusula penal es medio que garantiza el cumplimiento de una obligación; es una amenaza para el deudor, en caso de incumplimiento de una obligación se someterá a una pena, de aquí el nombre de clausula penal.
cual existe una penalidad el acreedor puede exigir que se ejecute las estipulaciones de dicha cláusula.
Entonces en la promesa de compraventa las partes pueden fijar la cláusula penal, como un pacto accesorio para asegurar el cumplimiento de una obligación, en el caso de este contrato es para asegurar que se cumpla con el objetivo de esta obligación, es decir la suscripción del contrato de compraventa definitivo.
1.1.3 Fundamentación legal
Dentro de la fundamentación se encontrará lo relacionada la Código Civil, en cuanto se refiera a la promesa de compra venta, que a continuación se expone lo siguiente:
1.1.3.1 Código Civil
Uno de los requisitos principales del contra de promesa de compra venta, es la obligación que se encuentra determinado en el Art. 1561 del Código Civil, que textualmente establece:
“Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”
(Código Civil, 2005)
De lo citado se desprende que efectivamente la obligación se da entre personas con fines de celebrar un contrato como resultado de alguna actividad o negocio y que la única forma de poder dar por terminado el mismo o que no se validó, es que las partes estén de acuerdo o por motivos legales interpuestos por alguna de las partes contratantes.
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan, no
sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan
precisamente de la naturaleza de la obligación, o que, por la ley o la costumbre, pertenecen a ella.” (Código Civil, 2005)
Se refiere a que si se celebra un contrato en el cual se pueda debe existir la buena fe, por parte de los contratantes se debe cumplir lo pactado en el contrato, sino que se debe cumplir de acuerdo a la ética de cada persona ejecutar en su totalidad el contrato.
Según el Art. 1569 del Código Civil, establece sobre la obligación de hacer, lo siguiente:
“Art. 1569.- Si la obligación es de hacer, y el deudor se constituye en mora,
podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de
estas dos cosas, a elección suya:
1. Que se le autorice para hacerla ejecutar por un tercero, a expensas del
deudor; y,
2. Que el deudor le indemnice los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.”
Hace referencia a la obligación de cumplir la promesa de compra venta, por el simple hecho de que las partes contratantes tiene la obligación de hacer; es decir, que las partes cumplan con los contratos en su totalidad.
El Art. 1570 del Código Civil, establece textualmente lo siguiente:
“La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que
concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública, cuando fuere de
2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato; y,
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo
falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que
las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.”
Dentro de estos numerales citados, es el camino por el cual se debe seguir para considerar que se ha celebrado un contrato de promesa de compra venta; por lo tanto, la Ley lo establece así.
Ahora bien, en lo que respecta a la problemática de estudio se ha fijado en la práctica tal es el caso al momento de celebrar una promesa de compra venta, como el trámite debido a seguir que normalmente se lo celebra en la notaria y se esperar el plazo o condición para poder llevar a cabo en su totalidad.
Pero en la práctica ha sido costumbre de que poder concluir una promesa de compraventa en su totalidad, ha generado inconsistencias dejando en un abismo jurídico la seguridad de las partes contratante, en la que si no cumple con el contrato conlleva las siguientes consecuencias:
Demando por incumplimiento de contrato
Perjuicios económicos
Falta de credibilidad
Todo esto por no asegurar una medida para para la cosa que se vende estableciendo casos prácticos como:
Promesa de compra venta de un vehículo
Promesa de compra venta de un bien inmueble
En estos dos ejemplos expuestos, se puede evidenciar que efectivamente en la práctica se da a diario en las diversas notarias del país; pero quien promete vender no suele ser un vendedor de buena fe, tomando en cuenta que en varias ocasiones se ha vuelto a vender la misma cosa en varias ocasiones. Por lo tanto, es evidente que no existe una medida para garantizar que la cosa que es materia de la promesa de compra venta no puede ser uso de otra promesa de compra venta o a su vez en un contrato de compra venta, ya que en este no se podría volver a vender.
Ahora bien, como poder asegurar a la parte compradora de que la cosa no corre peligro de ser parte de otras promesas y que se le generen otros problemas jurídicos:
Pues se plantea que se inscriba en el Registro de la Propiedad, de acuerdo a la cosa la inscripción de la promesa de compra venta; como “Prohibición de enajenar”; mientras se cumpla con la promesa de compra venta asegurando el derecho de quien compra la cosa; y, en cuanto al comprador; de forma conjunta poder cumplir con la obligación.
1.1.3.2 Constitución de la República del Ecuador
Deberes primordiales del estado
“…Art. 3.- Son deberes primordiales del Estado:…8. Garantizar a sus
habitantes el derecho a una cultura de paz, a la seguridad integral y a vivir en una sociedad democrática y libre de corrupción...” (Constitución de la República
del Ecuador, 2008, pág. 3)
De acuerdo al presente artículo la Ley Fundamental, garantiza el derecho a la seguridad integral en la sociedad, en la que se emplea todo tipo de políticas públicas a fin de que los intereses de las partes contratante en relación a la presente investigación, se encuentren aseguradas; pero, en el caso que amerita en la promesa de compraventa al no existir un medida de seguridad para que la cosa que es materia de la compraventa no pueda estar en otra promesa de compraventa o en compraventa directa, lo que genera veneración del derecho a la parte que compra la cosa.
Aplicación de sus derechos
“Art. 11.- El ejercicio de los derechos se regirá por los siguientes principios: 1.
Los derechos se podrán ejercer, promover y exigir de forma individual o
colectiva ante las autoridades competentes; estas autoridades garantizarán su
cumplimiento. 9. El más alto deber del Estado consiste en respetar y hacer respetar los derechos garantizados en la Constitución.” (Constitución de la
República del Ecuador, 2008)
Como fuente principal de la Carta Magna, lo que antecede se debe garantizar la tutela efectiva de los derechos de las personas, pero que actualmente ante la problemática planteada se encuentra afectado el respeto de los derechos constitucionales.
Derechos
“2. El derecho a una vida digna, que asegure la salud, alimentación y nutrición,
agua potable, vivienda, saneamiento ambiental, educación, trabajo, empleo,
descanso y ocio, cultura física, vestido, seguridad social y otros servicios sociales necesarios.”
“4. Derecho a la igualdad formal, igualdad material y no discriminación.”
“26. El derecho a la propiedad en todas sus formas, con función y
responsabilidad social y ambiental. El derecho al acceso a la propiedad se hará efectivo con la adopción de políticas públicas, entre otras medidas”
Dentro de los derechos establecidos se puede expresar que las personas dentro de un contrato de promesa de compraventa necesitan que se les garantice el efectivo goce de los derechos en razón de la obligación de los contratantes y que se debe asegurar que la cosa mantenga un vicio hasta el cumplimiento del contrato.
Seguridad jurídica
“Art. 82.- El derecho a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la
Constitución y en la existencia de normas jurídicas previas, claras, públicas y aplicadas por las autoridades competentes.” (Constitución de la República del
Ecuador, 2008, pág. 32)
Con lo que respecta el derecho a la seguridad jurídica, se ve afectada en cuanto a no existir una ley clara, que proteja el bien jurídico de las partes contratantes en las promesas de compraventa, ya que la cosa que es materia de la venta queda en peligro de poder ser vendida sin ningún problema.
1.1.4 Legislación comparada
Se debe conocer como en la legislación comparada, se desarrolla la promesa de compra venta:
1.1.4.1 Italia
El Código Civil Italiano en el artículo 2645, incorporado mediante ley 3071997, regula la inscripción del contrato preliminar, pero solo de aquellos preliminares de los contratos que transfieren constituyen o modifiquen derechos reales inmobiliarios a fin de brindar tutela a los promisorios adquirentes, pues la inscripción da al promisorio adquiriente una tutela real, garantizándole la propiedad del inmueble contra terceros concurrentes. En el caso italiano se regula incluso la inscripción del contrato preliminar sobre edificios en construcción o por construir. Como formalidades podemos citar que el contrato puede ser elevado a escritura pública o puede constar en documento privado de fecha ciertas, se otorga el plazo de un año desde la celebración o tres años desde su inscripción cuyo término los efectos del contrato preliminar cesarán y se consideran como no producidos, si no se inscribe el contrato definitivo o la sentencia constitutiva del contrato definitivo o de la demanda judicial u otro acto que constituya ejecución de preliminar.
1.1.4.2 Guatemala
En el caso de Guatemala su Código Civil, aprobado por D. Ley 106, en el Artículo 1125, señala que:
“En el Registro se inscribirán: 2º. Los título traslativos de dominio de los
inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar, hipoteca,
servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los
de la promesa cuando esta se refiere a enajenación de bienes inmuebles o derechos reales sobre aquellos.
1.1.4.3 Estados de Chihuahua, Nueva León y Yucatán
En cuanto a los Estados Mexicanos se hará referencia al de Chihuahua, Nueva León y Yucatán, donde se permite la inscripción del contrato de promesa de compraventa , siempre y cuanto verse sobre bienes inmuebles y derechos reales, así por ejemplo el, Código Civil del Estado de Chihuahua (Ley No. 402/73), en el Art. 2130 indica: “el contrato de promesa relativo a bienes inmuebles o derechos reales, cuyo contrato definitivo deba ser inscrito en el
Registro Público de la Propiedad, también debe inscribirse para que produzca
efectos con relación a terceros.
En este caso, el contrato de promesa deberá otorgarse en escritura pública, si
el precio del inmueble o derecho real excede del equivalente a quinientas
veces el salario mínimo, en caso contrato, bastará un escrito privado
debidamente ratificado ante fedatario público. (Artículo reformado mediante
Decreto No. 432-00 III P.E. publicado en el Periódico Oficial No. 8 del 26 de enero del 200)”
1.1.4.4 Panamá
El Código Civil de Panamá aprobado mediante Ley Nº 2 del 22 de agosto de 1916. En el artículo 1221, segundo párrafo concibe a la promesa como una limitación al derecho de propiedad: “La promesa de vender un inmueble, hecha por escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad, constituye una
limitación del dominio en virtud de la cual el promitente no podrá enajenar el
1.1.4.5 Conclusión de la legislación comparada
Es evidente que las legislaciones citadas aportan a la presente investigación específicamente en su propuesta, ya que resulta de utilidad práctica regular el contrato de promesa de compraventa para que se inscriba en el Registro de la Propiedad, a fin de asegurar o proteger la celebración del contrato definitivo y garantizar la seguridad jurídica de las partes contratantes, como un acto inscribible obligatorio.
EPÍGRAFE II
1.2 Análisis de las distintas posiciones teóricas sobre el objeto de investigación
Las posiciones teóricas, se refiere a la cita de varios tratadistas en relación a la investigación para desarrollar un análisis de forma general:
1.2.1 Dr. Salvador Rocha Díaz – La promesa de compraventa
En similares términos, el jurista mexicano Dr. Salvador Rocha Díaz, en su obra “El contrato de promesa”, define a este contrato como: “Un acuerdo de
voluntades en virtud del cual una de las partes, o ambas, se obliga a celebrar
dentro de un tiempo determinado, un contrato cuyos elementos se señalan desde luego” (Rocha, 1974, pág. 623)
Sobre el contrato, se puede analizar que efectivamente tiene un fin de vincular a dos partes a fin de poder celebrar una actividad con acuerdo consentido, sobre el traspaso de un bien mueble o inmueble.
1.2.2 Dr. Manuel Sánchez Zuraty – Obligaciones y contratos
“El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio para la
celebración del contrato definitivo, el contrato de compraventa. El objeto del
contrato de promesa de compraventa, es pues, el contrato definitivo. Desde
luego, tanto el uno como el otro son contratos principales y no existe
dependencia entre ellos, son independientes y solo existe una relación íntima
entre los dos. Celebrada la escritura de compraventa las obligaciones
emanadas del contrato de promesa de compraventa quedan cumplidas. En
mérito del contrato de promesa de compraventa, solo se puede exigir la
celebración del contrato de compraventa que deberá contener por supuesto, todas y cada una de las condiciones estipuladas en el contrato de promesa”
El contrato de promesa de compraventa es una especie de contrato preliminar en el cual ambas partes se comprometen mutua y respectivamente a comprar y vender un inmueble, finalizando la etapa contractual cuando el promitente comprador pague el precio y el vendedor lo entregue y efectúe la tradición de la cosa.
1.2.3 Rafael Escudero Alday - Seguridad jurídica
“Seguridad Jurídica es la exigencia de que los sistemas jurídicos contengan los
instrumentos y mecanismos necesarios para que los sujetos obtengan una
cierta garantía sobre cómo van a ser las normas jurídicas que rigen sus conductas, y cuáles serán las que se apliquen cada una de las mismas”
(Escuderu Alday, 2000, pág. 88)
1.2.4 Dr. Aníbal Guzmán Lara – Derecho Civil Ecuatoriano
En el caso del contrato de promesa de compraventa, no existe disposición alguna del Código Civil que exija esta solemnidad para el contrato de promesa de compraventa, sin embargo, el jurista nacional Dr. Aníbal Guzmán Lara, en su obra “Derecho Civil Ecuatoriano” expresa que la inscripción del contrato de promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad:
“Queda al arbitrio de las partes, pues si las partes quieren y se ponen de
acuerdo, podrían acordar la inscripción de la escritura pública de contrato de
promesa de compraventa [...] .en el apéndice referente a la ley de registro de la
propiedad, en el literal n) manifiesta: Inscripciones en el registro de la
propiedad. - Tomando en cuenta el origen de la inscripción, lo dividimos en los
siguientes grupos: 1)
Transmisiones de dominio (literal n): las promesas de venta de inmuebles
cuando las partes han acordado la inscripción, esta disposición constituye un gravamen” (Guzmán, 1992, pág. 461)
Sobre la inscripción en el registro de la propiedad se puede establecer, que es aquella medida que rehace sobre un bien mueble que se emplea para poder establecer la titularidad o algún vicio constante en sus archivos, que a su vez estos van a poder ser prohibidos de vender.
EPÍGRAFE III
1.3 Valoración crítica de los conceptos doctrinales de las diferentes posiciones teóricas
1.3.1 Valoración crítica del contrato
Según el tratadista mexicano Dr. Salvador Rocha Díaz, el concepto aporta y beneficia a la investigación en la que supone la celebración de dos contratos, uno el de promesa propiamente tal y otro, el contrato prometido, razón por la cual la doctrina tilda al contrato de promesa como un contrato preparatorio y, al igual que lo expuesto anteriormente, faculta al contratante diligente para pedir, a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento del contrato de promesa.
En el caso de la resolución del contrato de promesa el contratante diligente solicita la indemnización de perjuicios por los daños causados por dicho acuerdo de voluntades, en cambio, en la demanda de cumplimiento del contrato de promesa, se demanda ejecutivamente una obligación de hacer y, en este caso, es la jueza o juez de la causa quien suscribe el contrato prometido a nombre del deudor o el demandado que no cumple con su obligación de celebrar el contrato.
1.3.2 Valoración crítica de la promesa de compraventa
El Dr. Manuel Sánchez Zuraty, establece sobre la compraventa una definición acertada a la investigación y en la que se puede concluir que la promesa de compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan mutuamente a celebrar, posteriormente y con todos los requisitos legales, un contrato de compraventa. Se realiza, por ejemplo, cuando el pago se efectúa en cuotas, para determinar las fechas de dichos plazos.
1.3.3 Valoración crítica del derecho a la seguridad jurídica
La seguridad jurídica se refiere a que ante la imposibilidad de que todas las leyes o reglamentos que se establecen para el orden, control, buen funcionamiento y acciones de los individuos estén contenidas en un solo documento, como por ejemplo, en la constitución, entonces se hace necesario que se encuentren en las demás normativas judiciales o estatutos legales a fin de que queden establecidas evitando la incertidumbre o indefensión.
De esta manera, se garantizan los derechos y los deberes que les corresponden a todos los ciudadanos, a los cuales deben tener acceso y conocimiento.
La Ley Fundamental ecuatoriana, establece en su Art. 82 la seguridad jurídica que textualmente indica: “Art. 82.- El derecho a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la Constitución y en la existencia de normas jurídicas previas, claras, públicas y aplicadas por las autoridades competentes.”
(Constitución de la República del Ecuador, 2008, pág. 32)
Por lo tanto, ante la problemática detectada sería lo correcto establecer una medida para garantizar el derecho del comprador en la promesa de compraventa.
1.3.4 Valoración crítica de la inscripción de la promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad
De acuerdo al Dr. Aníbal Guzmán Lara, sobre la inscripción de la promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad, establece una posición teórica importante y que beneficia a la investigación, tras la problemática planteada, sobre la inseguridad de la promesa de compra venta tras no establecer una medida para no volver a vender la cosa, se plantea lo siguiente:
EPÍFRAFE IV
1.4 Conclusiones parciales del capítulo
Una vez terminado el presente capítulo, se tuvo como resultado las siguientes conclusiones:
Que de acuerdo a la Introducción, en su desarrollo se logró formular el problema, por lo tanto, se ha desarrollado al presente investigación para plantear una propuesta.
Que de acuerdo al origen y evolución se obtuvo los conocimientos adecuados sobre los contratos de promesa de compraventa.
Que según las posiciones teóricas se permitió conocer el fundamento
doctrinario y determinar la falencia que actualmente se genera en la problemática de estudio.
Que de acuerdo a la legislación comparada, se obtuvo criterio sobre que la promesa de compraventa, se basa en un contrato a culminar a futuro de acuerdo a la ley de cada país.
CAPÍTULO II
2 MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA
Dentro del presente capítulo, se encuentra establece la metodología que se utilizó de acuerdo a la investigación, que han encaminado a la propuesta alcanzada que dará la solución ante la problemática detectada.
2.1 Caracterización del procedimiento metodológico para el desarrollo de la investigación
De acuerdo al procedimiento metodológico se basa de acuerdo a la solución del problema detectado; por lo que, se ha realizado mediante la investigación de campo ante las Unidades Judiciales, así como a las Notarías y el Registro de la Propiedad, quienes aportaron con sus conocimientos sobre la problemática expuesta.
2.2 Descripción del procedimiento metodológico para el desarrollo de la investigación
Se observará el desarrollo total de la metodología utilizada, consistente en la modalidad, tipos, métodos y técnicas de investigación, que permitieron el desarrollo de la presente investigación de forma estructurada:
2.2.1 Modalidad de la investigación
Consiste en el dos modalidades tanto cualitativa y cuantitativa, considerando que la presente investigación se trata de la cualitativa por la exigencia de las ciencias jurídicas:
2.2.1.1 Modalidad cualitativa
situaciones, comportamientos, interacciones que se observan mediante un estudio; y además anexa tales experiencias, pensamientos, actitudes, creencias; entre otras cosas de veracidad jurídica.
2.2.1.2 Modalidad cuantitativa
Permitió identificar de forma general la cantidad de información y datos recabados para poder especificar y determinar de los resultados obtenidos cual es la población que se debe encuestar para fundamentar la presente investigación.
2.2.2 Tipos de investigación
En el presente trabajo investigativo se utiliza tres tipos de investigación conforme se encuentra establecido en el Manual de Investigación aprobado por “UNIANDES”:
Investigación bibliográfica.- Se utiliza al momento de recoger información de los textos como libros, Códigos, Leyes, y más y también da páginas web de Internet, que fueron necesarios para sustentar las variables de investigación derivadas del tema.
Investigación de campo.- Se recurre a este tipo de investigación por cuanto se tuvo que acudir a lugares donde se pretendía encontrar información acorde al tema, como son las Instituciones Públicas, Entidades Privadas y Abogados del libre ejercicio.
2.2.3 Métodos de investigación
Como métodos utilizados en el desarrollo de la presente investigación, permitió conocer de forma particular la investigación realizada:
Método inductivo.- Dentro de la presente investigación, el método inductivo se utiliza por cuanto su proceso permite obtener conclusiones particulares respecto de los contratos de promesa de compraventa. Por lo que implica un modo de razonar y consiste en recopilar hechos y llegar a una conclusión general. Se utilizará este método, para interpretar los resultados que permitan inferir las posibles causas del problema a investigar.
Método deductivo.- Permite deducir de lo general a lo específico, de lo universal a individual, en lo que se seguir para hacer de la investigación de una práctica científica, en base a las ideas generales se puede llegar a una conclusión individualizada.
Método analítico.- Se comprendió los presupuestos legales y afectaciones que se presentaron en los problemas acontecidos por la falta de normativa, logrando analizar, observar y examinar cada posición teórica.
Método sintético.- Permitió la estructura de y la explicación para resolver una problemática existente, en la que los resultados son positivos.
Método histórico-lógico.- Con este método, se consigue realizar un estudio cronológico e histórico, para conocer como ha transendido a lo largo del tiempo los contratos de promesa de compraventa.
2.2.4 Técnicas
Observación directa.- Se pudo constatar que la opinión de la ciudadanía en forma general están de acuerdo que no existe una medida que recaiga sobre la cosa que es materia de la promesa de compraventa, en la que se podría volver a venderla generando afectación en los intereses de las partes contratantes.
Encuesta.- Es una técnica que sirvió para la recopilación de la información, por la cual la ciudadanía en general preguntas descritas en un cuestionario; a fin de utilizar aspectos importantes para el estudio del problema detectado mediante el análisis de muestras representativas.
Entrevista.- No estructurada fue aplicada a un profesional en materia de Derecho Civil y a través de la información recibida, se obtuvo un conocimiento amplio sobre la problemática en estudio.
Herramientas
Cuestionario.- Son las preguntas relacionadas con el problema plateado, con temas sobre este tipo de contratos.
2.2.5 Cálculo de la muestra de la población
La población sobre la cual se desarrolló esta investigación fue a:
Ciudadanía en general
Jueces de la Función Judicial (Civil) Abogados en el libre ejercicio
Cálculo de la muestra n= Tamaño de la muestra
𝑛 = N N= Población o Universo
(𝐸)2(𝑁 −1)+1 E= Error máximo admisible (0,05)
Ciudadanía en general, Jueces de la Función Judicial (Civil), Abogados en el libre ejercicio, Funcionarios del Registro de la Propiedad; y, Funcionarios de las Notarías.
n= 200
(0.05) ² (200-1)+1
n= 200
(0.0025) (199)+1
n= 200 n= 133,55 - 66 encuestas sería el error máximo admisible 1,4975
n= 134
Tabla 1 Población y Muestra
COMPOSICIÓN POBLACIÓN
Ciudadanía en general 100
Jueces de la Función Judicial (Civil) 10
Abogados en el libre ejercicio 70
Funcionarios del Registro de la Propiedad
10
Funcionarios de las notarías 10
Total 200
2.2.6 Interpretación de los resultados de la encuesta realizada
Pregunta N. 1.- ¿Sabe usted si la Constitución de la República del Ecuador, reconoce el derecho a la seguridad jurídica?
Tabla 2 En referencia a la pregunta 1
INDICADORES FRECUENCIAS
SI 100%
NO 0%
Total 100%
Gráfico 1 En referencia a la pregunta 1
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 100% de las personas encuestadas sobre esta pregunta, coinciden y saben que la Constitución de la República del Ecuador, reconoce el derecho a la seguridad jurídica; y, el 0% que No.
100% 0%
¿Sabe usted si la Constitución de la República del Ecuador, reconoce el derecho a la seguridad
jurídica?
SI
Pregunta N. 2.- ¿Sabe usted si el Código Civil, regula el contrato de promesa de compraventa?
Tabla 3 En referencia a la pregunta 2
INDICADORES FRECUENCIA
SI 100%
NO 0%
Total 100%
Gráfico 2 En referencia a la pregunta 2
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 100% de ciudadanía encuestada saben que el Código Civil, reconoce y regula los contratos de promesa de compraventa, porque lo que es un derecho establecerlo; y, el 0% que No.
100% 0%
¿Sabe usted si el Código Civil, regula el contrato de promesa de compraventa?
SI
Pregunta N. 3.- ¿Conoce usted que el contrato de promesa de compraventa que celebran las partes es por mutuo acuerdo?
Tabla 4 En referencia a la pregunta 4
INDICADORES FRECUENCIA
SI 95%
NO 5%
Total 100%
Gráfico 3 En referencia a la pregunta 3
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 95% de las personas encuestadas sobre esta pregunta consideran que tiene conocimiento de que el contrato de promesa de compraventa que celebran las partes es de mutuo acuerdo; y, el 5% dice que No.
95% 5%
¿Conoce usted que el contrato de promesa de compraventa que celebran las partes es por
mutuo acuerdo?
SI
