Algunos efectos de impuestos a la tierra urbana sobre su uso

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(1)CHARLES RICHTER*. ALGUNOS EFECTOS DE IMPUESTOS A LA TIERRA URBANA SOBRE SU USO**. INTRODUCCIÓN. Este ensayo presenta un examen crítico de los impuestos de la tierra. En particular, representa un análisis de los efectos de estos impuestos sobre el uso de la tierra. En primer lugar, serán consideradas dos formas específicas de impuestos: un impuesto como una proporción del valor total de una parcela de tierra; a este impuesto se le llamará el impuesto sobre el valor del sitio o un impuesto de uso. En segundo lugar, un impuesto que grava la plusvalía que reciben los terratenientes por medio de aumentos en el valor de la tierra; a esto se le llamará impuesto sobre la plusvalía. Ambos tipos de impuestos han sido propuestos para promover usos intensos de la tierra. Pero antes de considerar estos impuestos en más detalle, vamos a presentar algunos antecedentes de los mismos. Hacia los fines del siglo xix, se dio una controversia sobre los impuestos a la tierra. Esta empezó con la publicación de Henry George: Pro* Escuela Superior de Economía, Sección de Graduados, Instituto Politécnico Nacional. ** El autor reconoce con agradecimiento el apoyo de esta investigación proporcionado por el Instituto de Investigaciones y Estudios Superiores Económicos y Sociales de la Universidad Veracruzana, el Programa Fulbright y el Departamento Nacional de Planeación (Bogotá, Colombia). También agradece a la Facultad de Planificación Urbana y Regional, Universidad del Estado de Ohio por sus comentarios cuando una versión preliminar de esta investigación fue presentada en Columbus, Ohio.. 113.

(2) gress and Poverty (Progreso y Pobreza) en 1789. Es bien conocido que Henry George propuso un solo impuesto: sobre los valores de la tierra Aunque sería difícil encontrar economistas que hoy en día defiendan un solo impuesto, la contraversia sobre dichos impuestos continúa. La mayoría de los impuestos sobre tierra son componentes de otros tipos de impuestos. Así, el impuesto sobre el valor del sitio es un componente importante del impuesto predial; el impuesto sobre la plusvalía que realizan los terratenientes a través de aumentos en el valor de la tierra es tratada como las ganancias de capial tangible e intangible. Asimismo, el impuesto sobre herencias y legados a menudo grava la tierra como otra propiedad. Últimamente, se ha renovado de modo especial el interés en gravar la tierra. Este interés ha crecido por varias razones. Quizás la más importante es debida a la necesidad de financiar el crecimiento y desarrollo tanto de las ciudades1 como de las zonas rurales-: un gravamen especial sobre la tierra sirve como una alternativa al impuesto predial, ya que este ha sido muy criticado por ser regresivo. Pero aunque varios estudios concluyen que el impuesto predial es regresivo, algunos nuevos estudios arguyen que no lo es3. No es nuestro objeto discutir este punto, pero cualquiera que sea la incidencia del impuesto predial, es bien conocido que éste impide que el uso de la tierra sea intensivo. Consideramos indeseable tal situación porque resulta en costos altos de servicios urbanos. Además, la existencia de tierra subutilizada es un desperdicio económico. Los usos no intensivos de la tierra a menudo son un resultado del impuesto predial pues grava a los edificios y otras estructuras que se encuentran en la tierra tanto como a la tierra misma. El impuesto predial da a los terratenientes un incentivo a no utilizar sus parcelas ya que el impuesto de edificios crea un costo que ellos pueden evitar si no construyen. Ahora vamos a considerar algunas alternativas al impuesto predial considerando como deseable promover usos intensivos de la tierra. El Impuesto sobre el valor del sitio. Este es el tipo de impuesto que fue recomendado por Henry George hace 100 años. La recaudación de dinero sería un porcentaje del valor 1 1. Dick Netzer, Economics and Urban Problems (New York: Basic Books, 1969). Haskall P. Wald, Taxalion and Agricultural Land in Underdeveloped Economics (Cambridge, Mass.: Harvard University Press, 1959). s Por ejemplo, vea Henry Aaron, "A New View of Property Tax Incklence". American Economic Review, mayo de 1974.. 114.

(3) del sitio. Este tipo de impuesto ha interesado mucho a los economistas urbanos en los últimos años4. El argumento principal en favor del impuesto sobre el valor del sitio se refiere a sus efectos sobre la asignación de recursos. Un impuesto sobre el valor de la tierra no puede cambiar la oferta de ella pues la oferta es fija. Este caso se contrasta con el de un impuesto sobre edificios, el cual da un incentivo al terrateniente de no construir con lo que no tendría que pagar el impuesto*. Por lo tanto se puede argüir que el impuesto sobre el valor del sitio evita la especulación que existe con el impuesto predial. Aunque los resultados de este ensayo muestran que el impuesto sobre el valor de la tierra es neutral, o sea no afecta el uso de la misma, por lo menos no tiene los efectos negativos que tiene el impuesto predial sobre la intensidad de uso de la tierra. Refutaremos el argumento común que el impuesto sobre el valor del sitio causa un uso intensivo de la tierra. El argumento que refutaremos procede así: primero, el impuesto bajaría el precio de la tierra pues sería capitalizado en el precio para que la tasa de arrendamiento de una parcela sea igual con o sin el impuesto. Suponemos que esta tasa está determinada por las condiciones del mercado fuera de nuestro estudio. Disuadiría la especulación porque el impuesto disminuye la plusvalía recibida por el terrateniente durante el período de espera. El terrateniente tendría un incentivo para construir pues la ganancia de especulación sería reducida. Además de impedir la especulación, se dice que el impuesto hace más económica la construcción ya que los precios de la tierra serían menores. Las parcelas de tierra más afectadas por el impuesto tendrían más posibilidades de ser desarrolladas. Estas incluirían las parcelas ociosas de valor alto cerca del centro de una ciudad*. Sin embargo, se presenta un problema con este tipo de análisis. Si el impuesto impide la especulación de la tierra y baja el precio de la misma en el centro de la ciudad. ¿No haría lo mismo en toda la ciudad y * Ver Dick Netzer, Economics of the Properly Tax. Muchos de los conceptos de esta sección son explicados en más detalle por Netzer. s Aunque el impuesto ha sido muy criticado por esta razón, no quiero implicar que debe ser abandonado pues es una fuente muy importante de ingresos públicos. Para, más detalles sobre la importancia del impuesto, vea Dick Netzer, "Some Aspects of Local Government Finance", informe No. 51 (Cambridge, Mass.: Harvard Center for International Affairs, 1966). 0 Para un tratamiento teórico de los precios de la tierra urbana, ver William Alonso, Location and Land Use (Cambridge, Mass.: Harvard University Press, 1964).. 115.

(4) en otras áreas donde sea empleado? Entonces, aumentaría el nivel de urbanización en la periferia de la ciudad tanto como en el centro. Esto sería un problema menos serio si existe una tasa diferencial del impuesto de acuerdo con el uso de la tierra y con la distancia del centro de la ciudad. Sin embargo, Netzer se opone a una tasa diferencial porque prefiere un impuesto neutral7. Cree que la preservación de ciertos usos de la tierra debe ser realizada por medidas directas, por ejemplo, a través de una legislación directa o por la compra pública de algunas parcelas. Netzer arguye que el impuesto sobre el valor del sitio aumentaría la densidad del uso de la tierra urbana en forma tal que los costos de congestionamicnto pueden subir*. También el uso de la tierra en la periferia urbana sería más intensivo. Hasta ahora, nuestro enfoque ha sido principalmente dirigido al costo de la tierra. Sin embargo, se debe también considerar la demanda de la misma en varios lugares antes de concluir que un impuesto intensificaría el uso de la tierra y por lo tanto estimularía el crecimiento urbano. Netzer supone implícitamente que la demanda de tierras relativamente elástica en las partes centrales de las ciudades y por tanto, bajas en los precios de la tierra en las zonas centrales afectarían en una fuertemente el uso de ella con lo que las actividades económicas tenderían a centralizarse. Es evidente que este proceso bajaría los valores relativos de la tierra en la periferia y es posible que también estimule un uso intensivo de la tierra en esta zona. Estos efectos son complicados y es difícil analizarlos. Netzer no los consideró. Aunque nuestro estudio tampoco las considera, el lector verá que tienen menos importancia dentro del marco de este ensayo. No vamos a considerar en detalle los efectos sobre la equidad que resultan de los impuestos sobre la tierra ya que son bien tratados en otros artículos y libros". El argumento de la equidad en pro de los impuestos sobre la tierra mencionaría que estos impuestos capturan por lo menos una parte de la plusvalía no merecida que sacan los terratenientes. El argumento de la equidad en contra de estos impuestos es que pondrían una imposición injusta en los terratenientes mientras existen plusvalías en muchas partes de la sociedad. Netzer cree que una aplicación gradual del impuesto puede suavizar este efecto. Otro problema concierne al catastro. ¿Sería posible separar el valor de la tierra y el de edificios y estructuras? Netzer cree que sí y sugiere 7. Netzer, The Economics of the Property Tax., p. 206. Netzer, Ibid. • Ibid., pp. 208-212. 8. 116.

(5) una manera para evaluar la tierra10. Además, muchos gobiernos han empleado los impuestos sobre el valor del sitio por años. Ellos han desarrollado varias fórmulas para evaluar las parcelas de tierra. Muchos países tienen impuestos fuertes a la tierra. Algunos son Australia, Etiopía, Nueva Zelandia, Canadá, Paraguay, y Panamá. El Estado de Pennsylvania en los Estados Unidos permite a los municipios gravar la tierfa al doble de la tasa de edificios. La ciudad de Pittsburgh ha empleado este impuesto por más de cincuenta años. La iniciación del énfasis en el componente de tierra se llevó a cabo sobre un período de 12 años hasta que el efecto fue completo en 1925. Un Impuesto para capturar la Plusvalía. Este impuesto se distingue del anterior en que no grava el valor total de la tierra sino el aumento de su valor entre dos períodos de tiempo. El impuesto capturaría una parte de este aumento. Ha sido propuesto para las grandes ciudades de Colombia donde gravaría el 75 por ciento del aumento anual (en términos reales) del valor de la tierra. La meta principal de este impuesto es impedir la especulación. El gravamen disminuiría los precios de tierra de especulación pues el impuesto sería capitalizado en el valor. Debemos destacar que este impuesto afecta principalmente el uso de la tierra ociosa con fines especulativos. La tierra usada que aumenta gradualmente en valor tendría los mismos usos ya que el impuesto sería relativamente pequeño y no estaría basado en el valor de uso de la tierra. Así pues, el impuesto sobre la plusvalía no tiene efectos neutrales sobre la asignación de recursos. Impide la especulación y estimula el uso más intensivo de un factor de producción tierra. Es probable que esto sea deseable. El efecto de equidad es semejante para los dos impuestos descritos. Los dos pretenden limitar los beneficios especulativos. Quizás el impuesto sobre la plusvalía sea más efectivo porque no afecta el valor de uso de la tierra y ataca directamente a los especuladores. No obstante, este tipo de impuesto tendría algunos problemas especiales. El avalúo tendría que ser realizado de una manera muy exacta ya que un error catastral pequeño puede perjudicar o beneficiar mucho a los dueños de la tierra si la tasa del impuesto es alta. La necesidad de precisión es más importante para este impuesto que para los otros porque éste es un gravamen sobre un incremento que es muy sensitivo en términos relativos a un error en el avalúo total. El impuesto debe ser recau10. Ibid., pp. 198-202.. 117.

(6) dado muy a menudo, no solo cuando hay ventas, para que el especulador no pueda evadir el impuesto por no vender su parcela. Otro problema se presenta si los valores de la tierra bajan. Esto es bien posible en algunas zonas de ciudades, especialmente si el impuesto está basado en aumentos reales de la tierra. El impuesto sobre el valor del sitio sirve mejor como una fuente de renta pues los valores totales son relativamente estables. Al contrario los incrementos en el valor de la tierra fluctúan más y por eso el rendimiento de un impuesto sobre la plusvalía sería menos estable. A pesar de este problema, el impuesto sobre la plusvalía tiene la ventaja de suavizar los ciclos económicos pues recauda más impuestos durante auges y menos durante las recesiones. Eso es porque los valores de la tierra aumentan más en tiempos de prosperidad. En la primera parte de este ensayo hemos examinado algunos efectos de impuestos sobre la tierra. Pero es conveniente un análisis más riguroso de los efectos de impuestos sobre el uso de la tierra. Ahora, vamos a considerar esta cuestión. Un Modelo de Simulación para medir algunos efectos de impuestos de tierra. En esta parte presentamos algunos resultados empíricos que estiman los efectos de impuestos sobre el uso de la tierra. Nos interesan los efectos sobre el uso de la tierra y el precio de la misma. Vamos a considerar los efectos del impuesto sobre el valor del sitio y sobre la plusvalía. Los efectos serán comparados al caso sin impuestos. Es importante destacar que los resultados de la simulación están basados en ciertos supuestos. Aunque ellos están más o menos de acuerdo a la realidad en cuanto al mercado de tierra, es posible que algunos cambios de los supuestos modifiquen los resultados. Suponemos que cada parcela de tierra solo tiene un uso óptimo. Suponemos también que este uso será igual con o sin impuestos; así pues no serán considerados usos alternativos, ni tampoco usos temporales durantel el período de especulación. Se examinan los efectos de los impuestos por medio de un modelo de simulación empleando una computadora. Aunque sea preferible analizar los efectos de un modelo teórico, las ecuaciones que representan los efectos de impuestos son muy difíciles de resolver. Sin embargo, el modelo de simulación da una aproximación clara de los impactos de impuestos. Este tipo de modelo empieza con una situación inicial y muestra como cambia a través del tiempo de acuerdo con los supuestos y 118.

(7) ciertos valores de parámetros. Una vez terminadas las simulaciones, pueden ser comparadas para analizar los efectos de diferentes impuestos. Nuestro modelo de simulación se extiende sobre un período de 15 años, porque suponemos que éste es el período máximo de especulación. O sea, suponemos que un especulador no quiere tener tierra ociosa por más de 15 años. Al principio del primer año suponemos que la tierra está ociosa, y durante cada año de los 15, el especulador examina el valor de uso y el de especulación. Si el valor de uso es mayor, va a desarrollar la parcela en ese año. Si el valor de uso es menor, continúa especulando. El valor de uso de la tierra debe incluir los costos de oportunidad que sufre un terrateniente por construir un edificio en su parcela antes del periodo óptimo. Es decir, vamos a suponer que existe un uso óptimo de la tierra en el año 15. Si la tierra es desarrollada antes de este año, el uso de la tierra será menos intensivo de lo que sería si la tierra fuera desarrollada en el período óptimo. Eso es debido al supuesto que la ciudad está creciendo y por lo tanto el uso óptimo será más intensivo en el futuro. Los costos de oportunidad son importantes porque si un edificio es construido antes del período óptimo, tendrá un tamaño ineficiente para aprovechar el mercado de futuro. Además, es difícil expander el tamaño de un edificio o la capacidad de una fábrica. Dentro del marco de nuestro análisis suponemos que se puede expander un poco la capacidad de una estructura, pero sólo se puede capturar la mitad de la diferencia entre la máxima renta posible de una estructura óptima en el futuro y la renta del año en el cual la estructura fue construida. O sea, la renta del año después de la construcción igualará a la renta en el año de construcción más la mitad de la diferencia entre la renta máxima en el próximo año y el de construcción. Se construyó el modelo de simulación según varias condiciones que afectan el valor de la tierra. Todos los modelos llevan el supuesto que el valor de la renta es $100 en el primer año. Cualquier otro valor positivo resultaría en las mismas decisiones entre especulación y uso de la tierra. Todos los números en nuestro modelo son en términos reales. O sea, son ajustados por la inflación. Se consideraron cuatro tasas de aumento en el valor de la tierra: 5%, 10%, 15% y 20%. Están basadas en la máxima renta que se puede sacar de la tierra. Es cierto que tasas reales de 20% son raras. Sin embargo, quisiéramos investigar el comportamiento del terrateniente con situaciones extremas. Si la tierra recibe una estrucura inadecuada antes del año 15, el valor de uso en los próximos años aumentará por menos del porcentaje mencionado 119.

(8) antes, pues éste está basado en el uso óptimo. Suponemos que la tasa de capitalización es 10 por ciento. Esta iguala a la renta dividida por el valor de la tierra, o sea, el valor de uso es diez veces mayor que la renta. También suponemos que la tasa de descuento es 10 por ciento. Se emplea esta tasa para convertir el valor de dinero en el futuro al valor presente. Es posible que nuestro modelo rindiera resultados diferentes si empleáramos otras tasas de descuento y de capitalización, pero dudamos que sean muy diferentes. Por último, se consideraron cinco tasas de un impuesto sobre el valor del sitio: 1%, 2%, 3%, 4% y 5%; el impuesto sobre la plusvalía es 75 por ciento. Antes de examinar las conclusiones del modelo de simulación, consideramos los métodos utilizados para calcular los valores de la tierra. Primero, consideremos el caso de tierra sin impuestos. El valor especulativo iguala al valor de uso en el año 15 (el año óptimo para construcción sólo considerando la especulación) descontado al presente. El valor de uso no es más que la renta dividida por la tasa de capitalización. Sin embargo, este valor debe ser corregido por el costo de oportunidad de usar la tierra antes del año 15. Como mencionamos este costo es la mitad del valor máximo de la renta en cada año menos la renta máxima en el año de construcción. Se estimó el costo de oportunidad por cada año, descontado al presente. Después se sumaron estos costos. Suponemos que la vida útil de un edificio es 30 años. Después del año 15, suponemos que el valor de uso queda al nivel del año 15' pues éste es el periodo máximo de especulación. Ahora, vamos a expresar estos conceptos en términos de las ecuaciones empleadas en el modelo de simulación. Empezamos con el valor de especulación que es igual al valor de uso en el año 15 descontando al presente. Expresado en una ecuación, el valor especulativo en el año, t es: O) donde:. E l =. (i + d ) 1 » - t. Et = valor especulativo en el año t, Uis = valor de uso en el año 15, d = tasa de descuento y capitalización (.10 en este modelo).. Esta ecuación fue empleada para calcular los valores de Et los cuales resultan para varios valores de t. Los valores de uso del año 15 son funciones de la tasa anual de aumento en el valor de la tierra. 120.

(9) En cada año de los 15, también calculamos el valor de uso de la tierra, el cual es igual a la renta dividida por la tasa de capitalización, o sea, (2,. U. =. |. donde:. Ut — valor de uso en el año t, Rt = renta máxima que se puede obtener en el año t. Las ecuaciones (1) y (2) no son suficientes para determinar si el terrateniente usa su tierra o no. Para determinar eso, tenemos que ajustar el valor de uso por el costo de oportunidad de usar la tierra antes del año 15. Ya que suponemos que sólo se puede capurar la renta en el año de construcción más la mitad de la diferencia entre esta renta y la máxima que se puede obtener en el futuro, la fórmula paar el costo de oportunidad es:. (3) donde:. C. < - a L + , (1+d)". Ct = costo de oportunidad de construir una estructura en el año t, n = la vida útil del edificio (30 años) y a = la proporción entre la máxima renta posible en el futuro y la máxima renta en el año de construcción que no se puede capturar (es 0.5 en nuestro modelo).. Se obtiene el valor de uso incluyendo los costos de oportunidad en el año t simplemente por restar los costos de oportunidad de la ecuación (2); (4) donde:. O, = Ut - C,. Ot = el valor de uso en el año t incluyendo los costos de oportunidad.. Las fórmulas para el caso de un impuesto sobre el valor del sitio son semejantes a las del caso sin impuestos excepto que el valor de la tierra tiene que ser reducida porque la renta neta es reducida por el impuesto. Así, pues, el impuesto es capitalizado en los valores de la tierra y ellos son menores. El costo de oportunidad no es afectado por el impuesto. Las siguientes ecuaciones muestran las relaciones que hemos mencionado. Empezamos por derivar una ecuación general que define el impuesto sobre el valor del sitio. Ésta es: 121.

(10) (5) donde:. It = sU«. I t = el impuesto recaudado en la parcela en el año t, s = la tasa del impuesto, UJ = valor de uso en el año, t, con un impuesto sobre el valor del sitio.. Para calcular el valor de uso de la tierra en el año t, hay que restar el impuesto de la renta bruta para sacar la renta neta. Luego, se despeja el valor de uso por dividir la renta neta por la tasa de capitalización. O sea,. (6). u; =. ^i. se pueden emplear las ecuaciones (5) y (6) para despejar el impuesto total en términos de las variables independientes. La ecuación para el impuesto es: (7). I t - Rt. dRt. d + s. se puede expresar el valor presente de todos los impuestos pegados entre el presente y el año 15 como: dR is_t_i *H+i. <» donde:. "¡-L. d + s. (i+dv. I't • el valor presente de todos los impuestos pagados entre el presente y el año 15.. El valor especulativo de la tierra en el año t es fácil despejar. Es igual al valor de uso de la tierra en el año 15 descontando al presente menos el valor presente de los impuestos de la ecuación (8): B. (Q) K). donde:. pi = l. zH!. — I'. (d + s ) ( l + d ) ' ^ 1 * E[ = valor especulativo de la tierra en el año t con el impuesto sobre el valor del sitio.. Ahora podemos despejar el valor de uso de la tierra incluyendo el efecto de costos de oportunidad: 122.

(11) (10) donde:. o; = u; - c t. O^ = valor de uso de la tierra en el año t incluyendo los costos de oportunidad y un impuesto sobre el valor del sitio.. Los costos de oportunidad son los mismos con o sin iiripuestos pues en los dos casos se sacrifica la misma renta con un desarrollo de la tierra no adecuada para el futuro. Si hay un impuesto sobre la plusvalía, el valor especulativo iguala al valor de la tierra en el año 15 descontado al presente menos el valor presente de los impuestos pagados entre el presente y el año 15. No hay un impuesto sobre la plusvalía después del año 15 ya que se supone que éste es el año óptimo para construir una estructura en la tierra y no se permite que el valor de uso aumente después de este año. Si el valor de uso no aumenta, no hay el tipo de plusvalía que hemos considerado y, por lo tanto, no hay un impuesto sobre la plusvalía. El valor de uso con un impuesto sobre la plusvalía es el mismo sin impuestos excepto que restamos el valor del impuesto. No se capitaliza este impuesto en el valor de la tierra pues es un impuesto basado en el aumento en el valor de la tierra y está compensado por el aumento en el valor. Ahora examinamos las ecuaciones para el caso de un impuesto sobre !a plusvalía. La primera ecuación determina el valor de uso de la tierra. No es más que el valor de la tierra sin impuestos menos el impuesto recaudado en el año t.. <»> donde:. ": = T - > < T - ¥ >. U£ = valor de uso en el año t con un impuesto sobre la plusvalía, p = la proporción de la plusvalía confiscada por el impuesto to (0.75 en este modelo).. Para despejar el valor especulativo en el año, primero tenemos que calcular el valor especulativo en el año 15 descontando al presente. También tenemos que determinar el valor de los impuestos entre el presente y el año 15. El impuesto pagado en un año t es:. (12) donde:. Mt = p ( £ " %¡±). Mt = impuesto sobre la plusvalía en el año t. 123.

(12) La ecuación (12) simplemente define el impuesto como una proporción del aumento en el valor de uso. Luego calculamos el valor presente de la suma de todos los impuestos recaudados entre el presente y el año 15. O sea, 15. («> donde:. _t-.P<R.+i-R.+¡-.>. M; = I , „. d ( l + d) ,. M( = valor presente de los impuestos pagados entre el presente y el año 15.. Ahora expresamos el valor especulativo de la tierra como el valor presente del valor de uso de la tierra en el año 15 menos la suma de los impuestos sobre el periodo de especulación: <14> donde:. E. '. =. d ( l W -. M Í. E£ = valor especulativo de la tierra en el año t con un impuesto sobre la plusvalía.. La última ecuación no hace más que corregir el valor de uso por los costos de oportunidad. O sea, (15) donde:. 0? = U > - C t. OJ" — valor de la tierra en el año t con un impuesto sobre la plusvalía incluyendo los efectos del impuesto sobre la plusvalía.. Habiendo explicado ecuaciones que entran en el modelo de simulación, pasemos ahora a examinar los resultados. Ellos son presentados en el apéndice. Si el lector observa la primera simulación, verá que representa el caso de un aumento anual de 5% en el valor máximo del uso de la tierra. También considera el caso de un impuesto de 1% sobre el valor del sitio. Para los tres casos considerados (sin impuestos, con impuestos sobre el valor y un impuesto sobre la plusvalía), y los resultados muestran que el terrateniente usaría su tierra en el primer año. Sin impuestos el valor de uso de la tierra es $764 incluyendo los costos de oportunidad. Sólo vale $521 para fines de especulación. El impuesto sobre el valor del sitio baja el valor de uso a $673 y el de especulación a $378. El impuesto sobre la plusvalía baja mucho el valor especulativo a $222. Sólo baja el valor de uso a $729. Los resultados de la primera simulación nos muestra que el terrateniente siempre escogería usar 124.

(13) su tierra en vez de especular. No importa el tipo de impuestos o si existe un impuesto. Los resultados de las simulaciones muestran que el impuesto sobre el valor del sitio tiene un enorme impacto sobre el valor de la tierra ya que tanto el valor de uso y de especulación bajan. Un gravamen de 5% sobre el valor de sitio de la tierra baja el valor de uso por 33%. En términos de porcentajes, los efectos sobre el valor de especulación son aún mayores. Sin embargo, en todos los casos examinados en las simulaciones no hay ni un solo caso en el cual el impuesto sobre el valor del sitio promueve el uso de tierra que sería usada por fines de especulación sin impuestos. Este impuesto no afecta ni el uso ni la especulación de la tierra en ningún caso. Eso es debido a la neutralidad del impuesto. O sea, el impuesto baja los valores de uso y de especulación en tal manera que no cambia sus magnitudes relativas. Por el contrario, el impuesto sobre la plusvalía tiene un efecto mucho mayor sobre el valor de especulación que el de uso. Se ve eso por examinar los resultados de las simulaciones. En general el impuesto sobre el valor del sitio tiene un efecto mayor sobre los valores de la tierra. Por ejemplo, en todos los casos examinados, un impuesto sobre el valor del sitio de 4% baja más el valor especulativo que un impuesto sobre la plusvalía de 75%. En algunos casos un impuesto de uso de 1% afecta más el valor de uso incluyendo los costos de oportunidad que un impuesto sobre la plusvalía de 75%. Es evidente que la decisión de un terrateniente entre la especulación y el uso de su tierra está basada en los valores relativos de estas actividades. Un resumen de estas decisiones es presentado en el cuadro 1. Este presenta un resumen de todos los resultados de las simulaciones. Para cada tipo de impuesto y para cada tasa de aumento del valor de la tierra, muestra si el terrateniente usaría o especularía durante cada año de los 15. Como se ve fácilmente, el impuesto de uso no afecta la decisión del terrateniente. Su decisión es lo mismo que en el caso sin impuestos. Al contrario, el impuesto sobre la plusvalía baja el valor especulativo mucho más que el de uso. A pesar de este efecto, no siempre impide la especulación. CONCLUSIONES. Se pueden sacar algunas conclusiones importantes de este análisis. Primero, consideremos el impuesto del valor de sitio. Los resultados muestran que este impuesto es neutral y no afecta la asignación de recursos. 125.

(14) Esta conclusión está en contra de la de Netzer ya que él concluye que el impuesto sobre el valor del sitio causa un uso intensivo de la tierra. Sin embargo, si este impuesto es utilizado en vez del impuesto predial, el uso de la tierra sería más intensivo pues el impuesto predial impide la construcción. Netzer tiene razón en argüir que el impusto sobre el sitio baja el val->r de la tierra. Pero, hay dos razones porque impide un uso intensivo de la tierra. La primera se debe a la importancia del papel de los costos de oportunidad de usar una parcela antes del período óptimo. A veces son tan grandes que resultan en un valor de uso negativo. O sea, el costo de usar la tierra antes del periodo óptimo puede exceder la renta de la misma. Estos costos de oportunidad a menudo son más importantes que impuestos. La segunda razón es debido a su efecto sobre el valor de especulación de la tierra. El impuesto baja este valor tanto como el valor de uso. Si sólo bajara el valor especulativo, promovería un incentivo fuerte para usar la tierra ociosa. Sin embargo, la neutralidad del impuesto sobre el valor del sitio le da una ventaja grande sobre el impuesto predial. Si es deseable usar el impuesto sobre el valor del sitio y al mismo tiempo promover el uso intensivo de la tierra, se puede aplicar el impuesto en una manera no neutral. O sea, se puede exentar la tierra agrícola y poner un impuesto mayor sobre algunos usos urbanos y parcelas ociosas. No sería difícil aju .lar el impuesto de acuerdo con el uso de la tierra. Una diferencia importante entre el impuesto sobre el valor del sitio y aquel sobre la plusvalía, es que el último no es neutral. Por el contrario, estimula el uso intensivo de la tierra ya que los rendimientos al especulador son bajos. Aunque esto es deseable desde el punto de vista de muchos economistas urbanos, deben darse cuenta que usos prematuros de la tierra pueden ser, a veces, indeseables. Así pues, el impuesto sobre la plusvalía sirve mejor si el objetivo es impedir la especulación y estimular el uso intensivo de la tierra. Sin embargo, antes de recomendar este impuesto es importante averiguar que el sistema de avalúos sea adecuado para soportarlo. Si la renta urbana es muy importante, el impuesto sobre el valor del sitio puede ser mejor. Ademas, éste impuesto también puede estimular el uso intensivo de la tierra si está aplicado como mencionamos arriba. Aunque los impuestos de tierra son importantes nos parece que son necesarias mayores medidas para controlar el uso de la tierra. Para lograr un uso intensivo de la tierra es necesario buscar otras alternativas y quizás emplearlas con impuestos para lograr un resultado satisfactorio. 126.

(15) CUADRO 1. Vn resumen de las decisiones de terratenientes sobre el uso de la tierra con varios supuestos1. Supiuestós Aumento anual del valor de tierra. Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra. .05 .05 .05 .05 .05. .01 .02 .03 .04 .05. .10 .10 ,10 .10 .10. .01 .02 .03 .04 .05. .15 .15 .15 .15 .15. .01 .02 .03 .04 .05. .20 .20 .20 .20 .20. .01 .02 .03 .04 .05. Uso de la tierra durante los 15 años incluidos en este análisis Con imCon imSin impuesto sopuesto puestos 2 bre la plussobre el valía9 valor1 s. u. \. .u u u. /. y. E. \. U. E E E. >. y '. S. E. \. E E E. >. >. E X E V \ . > y ' /. U los últimos doce años E los primeros doce años. \ y '. U. E los primeros tres años. \. E. E E E E. U U U U U. \. U los últimos tres años E los primeros catorce años U el último año. E E E E E E E E E E E E E E E. NOTAS: 1 Este cuadro !. 3. es un resumen de los cuadros que aparecen al fin de este ensayo. El símbolo U significa que la tierra es usada en todos los 15 años. E significa que la tierra no es usada por razones especulativas en todos los 15 años. El valor incluye los costos de oportunidad de usar la tierra antes del periodo óptimo.. 127.

(16) APÉNDICE. Aumento anual del valor de la tierra = 0.05 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.01 Años. Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 1. 2. 521. 1000. 764.. 573. 1050. 814.. 630. 1102. 868.. 693. 1157. 926.. 763. 1215. 988.. 839. 1276. 1056.. 378. 909. 673.. 426. 954. 719.. 479. 1002. 768.. 538. 1052. 820.. 603. 1105. 878.. 676, 1160. 940. 222. 964. 729.. 269. 1012. 777.. 323. 1063. 828.. 384. 1116. 884.. 453. 1172. 945.. 531 1230 1010. Aumento anual del valor de la tierra = 0.05 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.02 Años. Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport. Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 128. 1. 2. 521. 1000. 764.. 573. 1050. 814.. 630. 1102. 868.. 693. 1157. 926.. 763. 1215, 988.. 258. 833. 598.. 303. 875. 639.. 352. 918. 684.. 409. 964. 733.. 470, 1012 786. 222. 964. 729.. 269. 1012. 777.. 323. 1063. 828.. 384. 1116. 884.. 453 1172 945.

(17) 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 1S. 923. 1340. 1129.. 1016. 1407. 1208.. 1117. 1477. 1293.. 1229. 1551. 1386.. 1352. 1628. 1486.. 1487. 1710. 1595.. 1636. 1795. 1713.. 1799. 1885. 1841.. 1979. 1979. 1979.. 756. 1218. 1007.. 845. 1279. 1080.. 944. 1343. 1159.. 1053. 1410. 1245.. 1174. 1480. 1338.. 1307. 1554. 1440.. 1455. 1632. 1550.. 1619. 1714. 1669.. 1799. 1799. 1679.. 620. 1292. 1081.. 721. 1356. 1158.. 835. 1424. 1241.. 963. 1495. 1331.. 1109. 1570. 1428.. 1274. 1649. 1534.. 1460. 1731. 1649.. 1671. 1818. 1773.. 1909. 1909. 1909.. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 923. 1340. 1129.. 1016. 1407. 1208.. 1117. 1477. 1293.. 1229. 1551. 1386.. 1352. 1628. 1486.. 1487. 1710. 1595.. 1636. 1795. 1713.. 1799. 1885. 1841.. 1979. 1979. 1979.. 617. 1116. 906.. 703. 1172. 973.. 799. 1231. 1047.. 906. 1292. 1127.. 1025. 1357. 1215.. 1157. 1425. 1310.. 1305. 1496. 1414.. 1468. 1571. 1526.. 1649. 1649. 1649.. 620. 1292. 1081.. 721. 1356. 1158.. 835. 1424. 1241.. 963. 1495. 1331.. 1109. 1570. 1428.. 1274. 1649. 1534.. 1460. 1731. 1649.. 1671. 1818. 1773.. 1909. 1909. 1909.. 129.

(18) Aumento anual del valor de la tierra = 0.05 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.03 Años. Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 1 521. 1000. 764.. 573. 1050. 814.. 630. 1102. 868.. 693. 1157. 926.. 763 1215 988. 158. 769. 534.. 199. 807. 572.. 245. 848. 613.. 298. 890. 659.. 357 935 708.. 222. 964. 729.. 269. 1012. 777.. 323. 1063. 828.. 384. 1116. 884.. 453. 1172, 945.. Aumento anual del valor de la tierra = 0.05 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra — 0.04 Años. Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 521. 1000. 764.. 573. 1050. 814.. 630. 1102. 868.. 693. 1157. 926.. 763. 1215. 988.. 839. 1276. 1056.. 71. 714. 479.. 110. 750. 514.. 154. 787. 553.. 204. 826. 595.. 261. 868. 641.. 325. 911. 691.. 222. 964. 729.. 269. 1012. 777.. 323. 1063. 828.. 384. 1116. 884.. 453. 1172. 945.. 531. 1230. 1010.. Aumento anual del valor de la tierra = 0.05 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.05 Años Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) 'mpuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 130. 1. 2. 521. 1000. 764.. 573. 1050. 814.. 630. 1102. 868.. 693. 1157. 926.. 763. 1215. 988.. —3. 666. 431.. 32. 700. 464.. 74. 735. 500.. 122. 771. 540.. 177. 810. 583. 222. 964. 729.. 269. 1012. 777.. 323. 1063. 828.. 384. 1116. 884.. 453. 1172 945..

(19) 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 923. 1340. 1129.. 1016 1407. 1208. 1117. 1477. 1293.. 1229. 1551. 1386.. 1352. 1628. 1486.. 1487. 1710. 1595.. 1636. 1795. 1713.. 1799. 1885. 1841.. 1979. 1979. 1979.. 499. 1030. 820.. 583 1082. 883.. 677. 1136. 952.. 782. 1193. 1028.. 899. 1252. 1110.. 1031. 1315. 1200.. 1177. 1381. 1298.. 1341. 1450. 1406.. 1523. 1523. 1523.. 620. 1292. 1081.. 721. 1356. 1158.. 835. 1424. 1241.. 963. 1495. 1331.. 1109. 1570. 1428.. 1274. 1649. 1534.. 1460. 1731. 1649.. 1671. 1818. 1773.. 1909. 1909. 1909.. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 923. 1340. 1129.. 1016. 1407. 1208.. 1117. 1477. 1293.. 1229. 1551. 1386.. 1352. 1628. 1486.. 1487. 1710. 1595.. 1636. 1795. 1713.. 1799. 1885. 1841.. 1979. 1979. 1979.. 397. 957. 746.. 479. 1005. 806.. 572. 1055. 871.. 675. 1108. 943.. 792. 1163. 1021.. 922. 1221. 1106.. 1068. 1282. 1200.. 1231. 1346. 1302.. 1414. 1414. 1414.. 620. 1292. 1081.. 721. 1356. 1158.. 835. 1424. 1241.. 963. 1495. 1331.. 1109. 1570. 1428.. 1274. 1649. 1534.. 1460. 1731. 1649.. 1671. 1818. 1773.. 1909. 1909. 1909.. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 923. 1340. 1129.. 1016. 1407. 1208.. 1117. 1477. 1293.. 1229. 1551. 1386.. 1352. 1628. t486.. 1487. 1710. 1595.. 1636. 1795. 1713.. 1799. 1885. 1841.. 1979. 1979. 1979.. 310. 893. 682.. 390. 938. 739.. 481. 984. 801.. 583. 1034. 869.. 698. 1085. 943.. 828. 1140. 1025.. 973. 1197. 1114.. 1137. 1257. 1212.. 1319. 1319. 1319.. 620. 1292. 1081.. 721. 1356. 1158.. 835. 1424. 1241.. 963. 1495. 1331.. 1109. 1570. 1428.. 1274. 1649. 1534.. 1460. 1731. 1649.. 1671. 1818. 1773.. iii. 7. 131.

(20) Aumento anual del valor de la tierra = 0.10 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra Años Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 0.01. 1000. 1000. 380.. 1100. 1100. 462.. 1210. 1210. 558.. 1331. 1331. 669.. 1464. 1464. 798.. 781. 909. 289.. 870. 1000. 362.. 968. 1100. 448.. 1076. 1210. 548.. 1197. 1331. 665. 429. 931. 311.. 492. 1025. 387.. 565. 1127. 475.. 650. 1240. 578.. 750. 1346. 699. Aumento anual del valor de ¡a tierra = 0.10 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.02 Años Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 1. 2. 1000. 1000. 380.. 1100. 1100. 462.. 1210. 1210. 558.. 1331. 1331. 669.. 1464. 1464. 798.. 1610 1610 948. 600. 833. 213.. 678. 916. 278.. 766. 1008. 356.. 865. 1109. 447.. 976. 1220. 554.. 1100 1342 680. 429. 931. 311.. 492. 1025. 387.. 565. 1127. 475.. 650. 1240. 578.. 750. 1346. 699.. 868 1500, 838.. Aumento anual del valor de la tierra = 0.10 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra Años. Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Vulor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 132. 0.03. 1. 2. 1000. 1000. 380.. 1100. 1100. 462.. 1210. 1210. 558.. 1331. 1331. 669.. 1464. 1464 798. 446. 769. 149.. 516. 846. 208.. 595. 930. 278.. 685. 1023. 362.. 788. 1126. 461. 429. 931. 311.. 492. 1025. 387.. 565. 1127. 475.. 650. 1240. 578.. 750 1346 699.

(21) 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 1771. 1771. 1120.. 1948. 1948. 1319.. 2143. 2143. 1547.. 2357. 2357. 1809.. 2593. 2593. 2109.. 2853. 2853. 2452.. 3138. 3138. 2843.. 3452. 3452. 3289.. 3797. 3797. 3797.. 1481. 1610. 959.. 1647. 1771. 1142.. 1831. 1948. 1353.. 2036. 2143. 1595.. 2263. 2357. 1873.. 2515. 2593. 2192.. 2796. 2853. 2558.. 3107. 3138. 2975.. 3452. 3452. 3452.. 1006. 1650. 1000.. 1168. 1815. 1186.. 1360. 1997. 1401.. 1587. 2197. 1648.. 1856. 2416. 1932.. 2174. 2658. 2257.. 2553. 2924. 2629.. 3002. 3216. 3054.. 3538. 3538. 3538.. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 1771. 1771. 1120.. 1948. 1948. 1319.. 2143. 2143. 1547.. 2357. 2357. 1809.. 2593. 2593. 2109.. 2853. 2853. 2452.. 3138. 3138. 2843.. 3452. 3452. 3289.. 3797. 3797. 3797.. 1240. 1476. 825.. 1396. 1623. 994.. 1571. 1786. 1190.. 1768. 1964. 1416.. 1988. 2161. 1677.. 2234. 2377. 1976.. 2510. 2615. 2320.. 2819. 2876. 2714.. 3164. 3164. 3(64.. 1006. 1650. 1000.. 1168. 1815. 1186.. 1360. 1997. 1401.. 1587. 2197. 1648.. 1856. 2416. 1932.. 2174. 2658. 2257.. 2553. 2924. 2629.. 3002. 3216. 3054.. 3538. 3538. 3538.. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 1S. 1771. 1771. 1120.. 1948. 1948. 1319.. 2143. 2143. 1547.. 2357. 2357. 1809.. 2593. 2593. 2109.. 2853. 2853. 2452.. 3138. 3138. 2843.. 3452. 3452. 3289.. 3797. 3797. 3797.. 1035. 1362. 712.. 1184. 1499. 869.. 1352. 1648. 1053.. 1541. 1813. 1265.. 1755. 1995. 1510.. 1997. 2194. 1793.. 2269. 2414. 2119.. 2575. 2655. 2492.. 292!. 2921. 2921.. 1006. 1650. 1000.. 1168. 1815. 1186.. 1360. 1997. 1401.. 1587. 2197. 1648.. 1856. 2416. 1932.. 2174. 2658. 2257.. 2553. 2924. 2629.. 3002. 3216. 3054.. 3538. 3538. 3538.. 133.

(22) lumento anual del valor de la tierra = 0.10 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra Años Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 0.04. 1000. 1000. 380.. 1100. 1100. 462.. 1210. 1210. 558.. 1331. 1331. 669.. 1464. 1464. 798.. 314. 714. 94.. 377. 785. 148.. 449. 864. 212.. 532. 950. 289.. 627. 1045. 380.. 429. 931. 311.. 492. 1025. 387.. 565. 1127. 475.. 650. 1240. 578.. 750. 1346. 699.. Aumento anual del valor de la tierra = 0.10 Tasa del irripuesto sobre el valor de la tierra = 0.05 Años Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 1. 1000. 1000. 380.. 1100. 1100. 462.. 1210. 1210. 558.. 1331. 1331. 669.. 1464. 1464. 798.. 1610. 1610. 948.. 200. 666. 46.. 256. 733. 95.. 322. 806. 154.. 399. 887. 225.. 488. 976. 310.. 590. 1073. 411.. 429. 931. 311.. 492. 1025. 387.. 565. 1127. 475.. 650. 1240. 578.. 750. 1346. 699.. 868. 1500. 838.. Aumento anual del valor de la tierra = 0.15 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.01 Años Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 134. 1. 2. 1863. 1000. —250.. 2049. 1150. —164.. 2254. 1322. —50.. 2479. 1520. 97.. 2727. 1749. 286.. 1521. 909. —341.. 1683. 1045. —269.. 1863. 1202. —170.. 2062. 1382. —40.. 2284. 1590. 127.. 1044. 902. —348.. 1137. 1037. —277.. 1243. 1193. —179.. 1364. 1372. —51.. 1505. 1577. 115..

(23) 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 1771. 1771. 1120.. 1948. 1948. 1319.. 2143. 2143. 1547.. 2357. 2357. 1809.. 2593. 2593. 2109.. 2853. 2853. 2452.. 3138. 3138. 2843.. 3452. 3452. 3289.. 3797. 3797. 3797.. 860. 1265. 614.. 1002. 1391. 762.. 1163. 1531. 935.. 1347. 1684. 1136.. 1556. 1852. 1368.. 1793. 2037. 1637.. 2062. 2241. 1946.. 2367. 2465. 2303.. 2712, 2712. 2712.. 1006. 1650. 1000.. 1168. 1815. 1186.. 1360. 1997. 1401.. 1587. 2197. 1648.. 1856. 2416. 1932.. 2174. 2658. 2257.. 2553. 2924. 2629.. 3002. 3216. 3054.. 3538. 3538. 3538.. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 1771. 1771. 1120.. 1948. 1948. 1319.. 2143. 2143. 1547.. 2357. 2357. 1809.. 2593. 2593. 2109.. 2853. 2853. 2452.. 3138. 3138. 2843.. 3452. 3452. 3289.. 3797. 3797. 3797.. 708. 1181. 530.. 844. 1299. 670.. 1000. 1429. 833.. 1178. 1571. 1023.. 1383. 1729. 1244.. 1616. 1902. 1501.. 1883. 2092. 1797.. 2186. 2301. 2138.. 2531. 2531. 2531.. 1006. 1650. 1000.. 1168. 1815. 1186.. 1360. 1997. 1401.. 1587. 2197. 1648.. 1856. 2416. 1932.. 2174. 2658. 2257.. 2553. 2924. 2629.. 3002. 3216. ' 3054.. 3538. 3538. 3538.. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 3300. 2313. 819.. 3630. 2660. 1184.. 3994. 3059. 1631.. 4393. 3517. 2175.. 4832. 4045. 2833.. 5316. 4652. 3626.. 5847. 5350. 4578.. 6432. 6152. 5717.. 7075. 7075. 7075.. 2803. 2102. 609.. 3106. 2418. 942.. 3443. 2780. 1353.. 3818. 3198. 1855.. 4236. 3677. 2465.. 4700. 4229. 3203.. 5216. 4863. 4092.. 5791. 5593. 5158.. 6432. 6432. 6432.. 1867. 2086. 593.. 2103. 2399. 924.. 2391. 2759. 1332.. 2744. 3173. 1830.. 3182. 3649. 2437.. 3729. 4197. 3171.. 4415. 4826. 4055.. 5283. 5550. 5115.. 6383. 6383. 6383.. 135.

(24) Aumento anual del valor de la tierra = 0.15 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.02 Años Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 1. 2. 1863. 1000. -250.. 2049. 1150. —164.. 2254. 1322. —50.. 2479. 1520. 97.. 2727. 1749. 286.. 3000. 2011. 523.. 1236. 833. ^416.. 1378. 958. —356.. 1537. 1102. —270.. 1714. 1267. —155.. 1914. 1457. —5.. 2137. 1676. 188.. 1044. 902. -348.. 1137. 1037. —277.. 1243. 1193. —179.. 1364. 1372. —51.. 1505. 1577. 115.. 1670. 1814. 327.. iumento anual del valor de la tierra = 0.15 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra s 0.03 Años Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 1. 2. 3. 4. 5. 6. 1863. 1000. —250.. 2049. 1150. —164.. 2254. 1322. —50.. 2479. 1520. 97.. 2727. 1749. 286.. 3000 2011 523. 995 769. —481.. 1119. 884. —429.. 1261. 1017. —355.. 1420. 1169. —253.. 1601. 1345. —117.. 1805 1547 59. 1044. 902. —348.. 1137. 1037. —277.. 1243. 1193. —179.. 1364. 1372. —51.. 1505. 1577. 115.. 1670 1814 327. Aumento anual del valor de la tierra = 0.15 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.04 Aflos 1 Valor sin impuestos 1863. Valor especulativo 1000. Valor de uso —250. (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor 788. Valor especulativo 714. Valor de uso —535. (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía 1044. Valor especulativo 902. Valor de uso (Con costo de Oport.) —348.. 136. 2 2049. 1150. —164.. 2254. 1322. —50.. 2479. 1520. 97.. 2727 1749. 286.. 898. 821. —493.. 1024. 944. •^»28.. 1168. 1086. —337.. 1333 1249 —213. 1137. 1037. —277.. 1243. 1193. —179.. 1364. 1372. —51.. 1505. 1577. 115.

(25) 10. 11. 12. 13. 14. 15. 3300. 2313. 819.. 3630. 2660. 1184.. 3994. 3059. 1631.. 4393. 3517. 2175.. 4832. 4045. 2833.. 5316. 4652. 3626.. 5847. 5350. 4578.. 6432. 6152. 5717.. 7075. 7075. 7075.. ' 2388. 1927. 434.. 2669. 2216. 741.. 2985. 2549. 1121.. 3340. 2931. 1588.. 3738. 3371. 2159.. 4186. 3876. 2851.. 4690. 4458. 3687.. 5257. 5127. 4692.. 5896. 5896. 5896.. 1867. 2086. 593.. 2103. 2399. 924.. 2391. 2759. 1332.. 2744. 3173. 1830.. 3182. 3649. 2437.. 3729. 4197. 3171.. 4415. 4826. 4055.. 5283. 5550. 5115.. 6383. 6383. 6383.. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 3300. 2313. 819.. 3630. 2660. 1184.. 3994. 3059. 1631.. 4393. 3517. 2175.. 4832. 4045. 2833.. 5316. 4652. 3626.. 5847. 5350. 4578.. 6432. 6152. 5717.. 7075. 7075. 7075.. 2037. 1779. 285.. 2300. 2046. 570.. 2597. 2353. 925.. 2935. 2706. 1363.. 3317. 3111. 1899.. 3752. 3578. 2553.. 4245. 4115. 3344.. 4806. 4732. 4297.. 5442. 5442. 5442.. 1867. 2086. 593.. 2103. 2399. 924.. 2391. 2759. 1332.. 2744. 3173. 1830.. 3182. 3649. 2437.. 3729. 4197. 3171.. 4415. 4826. 4055.. 5283. 5550. 5115.. 6383. 6383. 6383.. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 3300. 2313. 819.. 3630. 2660. 1184.. 3994. 3059. 1631.. 4393. 3517. 2175.. 4832. 4045. 2833.. 5316. 4652. 3626.. 5847. 5350. 4578.. 6432. 6152. 5717.. 7075 7075 7075. 1736. 1652. 158.. 1983. 1900. 424.. 2265. 2185. 757.. 2587. 2512. 1170.. 2957. 2889. 1677.. 3380. 3323. 2297.. 3864. 3821. 3050.. 4418. 4394. 3959.. 5054 5054, 5054. 1867. 2086. 593.. 2103. 2399. 924.. 2391. 2759. 1332.. 2744. 3173. 1830.. 3182. 3649. 2437.. 3729. 4197. 3171.. 4415. 4826. 4055.. 5283. 5550. 5115.. 6383 6383 6383.

(26) Aumento anual del valor de la tierra = 0.15 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.05 Años Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 1. 2. 3. 4. 5. 6. 1863. 1000. —250.. 2049. 1150. —164.. 2254. 1322. —50.. 2479. 1520. 97.. 2727 1749 286.. 3O0n 20n 523'. 609. 666. —583.. 706. 766. —547.. 819. 881. —491.. 949. 1013. —409.. 1100. 1166 —296.. 1274 1340 —14$'. 1044. 902. —348.. 1137. 1037. —277.. 1243. 1193. —179.. 1364. 1372. —51.. 1505. 1577. 115.. 1670 18U 327'. ~ Aumento anual del valor de la tierra - = 0.20 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra s 0J01 Años Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso fCon costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 1. 2. 3. 4. 5. 6. 3380. 1000. -1279.. 3719. 1200. —1237.. 4090. 1439. — 1149.. 4500. 1727. —1002.. 4950. 2073. —782.. 5445. 2488. —467.. 2835. 909. -1370.. 3129. 1090. —1346.. 3453. 1309. —1280.. 3813. 1570. —1159.. 4212. 1885. —970.. 4654. 2262. —693.. 2335. 875. -1404.. 2503. 1050. —1387.. 2684. 1260. —1329.. 2881. 1512. —1218.. 3098. 1814. —1041.. 3342. 2177. —778.. Aumento anual del valor de la tierra = 0.20 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.02 ARos Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 138. 1. 2. 3380. 1000. — 1279.. 3719. 1200. —1237.. 4090. 1439. — 1149.. 4500. 1727. —1002.. 4950. 2073. —782.. 5445. 2488. —467.. 2380. 833. —1446.. 2637. 1000. —1437.. 2923. 1200. — 1389.. 3241. 1439. — 1290.. 3597. 1727. — 1127.. 3995. 2073. —882.. 2335. 875. — 1404.. 2503. 1050. —1387.. 2684. 1260. — 1329.. 2881. 1512. —1218.. 3098. 1814. —1041.. 3342. 2177. —778..

(27) 10. 11. 12. 13. 14. 15. 3300. 2313. 819.. 3630. 2660. 1184.. 3994. 3059. 1631.. 4393. 3517. 2175.. 4832. 4045. 2833.. 5316. 4652. 3626.. 5847. 5350. 4578.. 6432. 6152. 5717.. 7075i 7075. 7075.. 1476. 1542. 48.. 1708. 1773. 297.. 1977. 2039. 611.. 2286. 2345. 1002.. 2644. 2697. 1484.. 3057. 3101. 2075.. 3533. 3566. 2795.. 4083. 4101. 3666.. 4717. 4717. 4717.. 1867. 2086. 593.. 2103. 2399. 924.. 2391. 2759. 1332.. 2744. 3173. 1830.. 3182. 3649. 2437.. 3729. 4197. 3171.. 4415. 4826. 4055.. 5283. 5550. 5115.. 6383. 6383. 6383.. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 5989. 2985. —35.. 6588. 3583. 542.. 7247. 4299. 1302.. 7972. 5159. 2286.. 8769. 6191. 3546.. 9646. 7430. 5147.. 10610. 8916. 7164.. 11671. 10699. 9690.. 12839. 12839. 12839.. 5144. 2714. —307.. 5689. 3257. 216.. 6293. 3908. 911.. 6966. 4690. 1817.. 7714. 5628. 2983.. 8547. 6754. 4471.. 9476. 8105. 6353.. 10513. 9726. 8718.. 11671. 11671. 11671.. 3625. 2612. —408.. 3960. 3135. 94.. 4369. 3762. 764.. 4882. 4514. 1641.. 5541. 5417. 2772.. 6407. 6501. 4218.. 7562. 7801. 6049.. 9118. 9361. 8353.. 11234. 11234. 11234.. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 5989. 2985. —35.. 6588. 3583. 542.. 7247. 4299. 1302.. 7972. 5159. 2286.. 8769. 6191. 3546.. 9646. 7430. 5147.. 10610. 8916. 7164.. 11671. 10699. 9690.. 12839 12839 12839. 4440. 2488. -533.. 4939. 2985. —54.. 5499. 3583. 585.. 6127. 4299. 1426.. 6835. 5159. 2514.. 7632. 6191. 3908.. 8531. 7430. 5678.. 9548. 8916. 7907.. 10699, 10699 10699. 3625. 2612. -408.. 3960. 3135. 94.. 4369. 3762. 764.. 4882. 4514. 1641.. 5541. 5417. 2772.. 6407. 6501. 4218.. 7562. 7801. 6049.. 9118. 9361. 8353.. 11234 11234 11234.

(28) Aumento anual del valor de la tierra = 020 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.03 Años 1 2 Valor sin impuestos Valor especulativo 3380. 3719. Valor de uso 1000. 1200. (Con costo de Oport.) —1279. —1237. Impuesto sobre valor Valor especulativo 1996. 2221. Valor de uso 769. 923. (Con costo de Oport.) —1510. —1514. Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo 2335. 2503. Valor de uso 875. 1050. (Con costo de Oport.) —1404. —1387.. 3. 4. 5. 6. 4090. 1439. —1149.. 4500. 1727. —1002.. 4950. 2073. —782.. 5445 2488' —*&'. 2473. 1107. —1481.. 2757. 1329. —1401.. 3077. 3437 1595. 1914' —1260. —1041.'. 2684. 1260. —1329.. 2881. 1512. —1218.. 3098. 1814. —1041.. 3342 2177' —778'. 4. 5. 6. Aumento anual del valor de la tierra = - 0.20 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.04 Años Valor sin impuestos Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre valor Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.) Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo Valor de uso (Con costo de Oport.). 1. 2. '. 3. 3380. 1000. -1279.. 3719. 1200. —1237.. 4090. 1439. —1149.. 4500. 1727. —1002.. 4950. 2073. —782.. 5445. 2488. —467.. 1666. 714. -1565.. 1864. 857. —1580.. 2088. 1028. —1560.. 2343. 1234. —1496.. 2631. 1481. —1374.. 2960. 1777. —1178.. 2335. 875. -1404.. 2503. 1050. —1387.. 2684. 1260. — 1329.. 2881. 1512. —1218.. 3098. 1814. —1041.. 3342. 2177. —778.. Aumento anual del valor de la tierra = : 0.20 Tasa del impuesto sobre el valor de la tierra = 0.05 Años 1 Valor sin impuestos Valor especulativo 3380. Valor de uso 1000. (Con costo de Oport.) -1279. Impuesto sobre valor Valor especulativo 1380. Valor de uso 666. (Con costo de Oport.) -1613. Impuesto sobre plusvalía Valor especulativo 2335. Valor de uso 875. (Con costo de Oport.) -1404.. 140. 2. 3. 4. 5. 6. 3719. 1200. —1237.. 4090. 1439. —1149.. 4500. 1727. —1002.. 4950. 2073. —782.. 5445. 2488. —467.. 1555. 800. —1637.. 1755. 960. —1629.. 1983. 1151. —1578.. 2245. 1382. —1473.. 2545. 1658. —1296.. 2503. 1050. — 1387.. 2684. 1260. —1329.. 2881. 1512. —1218.. 3098. 1814. —1041.. 3342. 2177. —778..

(29) 10. 11. 12. 13. 14. 15. 9 5. 5.. 6588. 3583. 542.. 7247. 4299. 1302.. 7972. 5159. 2286.. 8769. 6191. 3546.. 9646. 7430. 5147.. 10610. 8916. 7164.. 11671. 10699. 9690.. 12839. 12839. 12839.. 4. 6. 4.. 4305. 2756. -284.. 4826. 3307. 309.. 5418. 3969. 1095.. 6091. 4762. 2117.. 6857. 5715. 3432.. .7732. 6858. 5106.. 8731. 8230. 7221.. 9876. 9876. 9876.. 5. 2. 8.. 3960. 3135. 94.. 4369. 3762. 764.. 4882. 4514. 1641.. 5541. 5417. 2772.. 6407. 6501. 4218.. 7562. 7801. 6049.. 9118. 9361. 8353.. 11234. 11234. 11234.. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 6588. 3583. 542.. 7247. 4299. 1302.. 7972. 5159. 2286.. 8769. 6191. 3546.. 9646. 7430. 5147.. 10610. 8916. 7164.. 11671. 10699. 9690.. 12839. 12839. 12839.. 3334. 2132. —888.. 3761. 2559. —481.. 4250. 3071. 73.. 4810. 3685. 812.. 5453. 4422. 1777.. 6193. 5307. 3024.. 7046. 6368. 4616.. 8031. 7642. 6633.. 9170. 9170. 9170.. 3625. 2612. -408.. 3960. 3135. 94.. 4369. 3762. 764.. 4882. 4514. 1641.. 5541. 5417. 2772.. 6407. 6501. 4218.. 7562. 7801. 6049.. 9118. 9361. 8353.. 11234. 11234. 11234.. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 5989. 2985. —35.. 6588. 3583. 542.. 7247. 4299. 1302.. 7972. 5159. 2286.. 8769. 6191. 3546.. 9646. 7430. 5147.. 10610. 8916. 7164.. 11671. 10699. 9690.. 111. 5989. 2985. —35.. 2891. 1990. ^-1030.. 3290. 2388. —651.. 3750. 2866. —131.. 4283. 3439. 566.. 4901. 4127. 1482.. 5618. 4953. 2670.. 6452. 5944. 4192.. 7424. 7132. 6124.. 8559 8559 8559. r 3625. 2612. -408.. 3960. 3135. 94.. 4369. 3762. 764.. 4882. 4514. 1641.. 5541. 5417. 2772.. 6407. 6501. 4218.. 7562. 7801. 6049.. 9118. 9361. 8353.. 11234 11234 11234. 141.

(30)