Informe de mercado
Oficinas Madrid
2T 2012
SUMARIO
Resumen de este documento
■ La desconfianza instalada en eltejido empresarial de Madrid no da tregua al mercado de oficinas de la capital. El volumen de absorción acumulado hasta junio se situó en torno a los 140.000 m², un 19% por debajo de la cifra registrada en el mismo periodo de 2011. ■ Las administraciones públicas, inmersas en planes de optimización de espacios, continúan sin tener presencia en el mercado.
■ Poco más de 1,5 millones de metros cuadrados vacíos ha dejado la tasa de disponibilidad nuevamente en torno
al 12%. Los edificios entregados en los últimos meses entraron ocupados por la propiedad o por un inquilino que firmó un contrato de prealquiler hace años, pero los traslados se harán progresivamente, lo que, de momento, contendrá el volumen de oferta. ■ Una demanda cada vez más débil se muestra incapaz de absorber el exceso de oferta. La situación económica no favorece la reactivación y hasta que no se alcance el equilibrio entre las dos variables se mantendrán los ajustes en los valores de renta.
■ El mercado de inversión se encuentra casi en un estado de estancamiento. Excluyendo la venta de Torre Picasso, el volumen semestral apenas rozó los 50 millones de euros, lo que representa un 69% menos que el volumen de la primera mitad del año anterior.
■ Tras varios meses sin registro de operaciones en el CBD, en mayo culminó la venta de un activo en las inmediaciones de la principal arteria del mercado.
■ El nivel de yield en CBD se sitúa en torno al 5,75%.
Fuente: Savills Fuente: Savills
GRÁFICO 1
Absorción anual
GRÁFICO 2Rentabilidades prime vs deuda a 10 años
0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 m² 1T 2T 3T 4T 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 2T 01 4T 01 2T 02 4T 02 2T 03 4T 03 2T 04 4T 04 2T 05 4T 05 2T 06 4T 06 2T 07 4T 07 2T 08 4T 08 2T 09 4T 09 2T 10 4T 10 2T 11 4T 11 2T 12
Coyuntura económica
La economía española profundiza en su deterioro durante 2012, dentro de un contexto de atonía económica en Europa. La mayoría de indicadores económicos (agregados de oferta y demanda, indicadores de confianza tanto empresarial como de consumidores, cifras del mercado laboral…) así lo muestran. Es de esperar, por tanto, una intensificación del ligero retroceso del PIB del primer trimestre (cuatro décimas anuales), así como una revisión a la baja de las previsiones económicas para el conjunto del año.
No obstante, la atención se centra en el encarecimiento de la financiación de la deuda española, que ha llegado a cifras récord desde la asunción de la moneda única, y en problemas estructurales (crisis bancaria, dificultad de cumplimiento de objetivos de déficit…) que afectan a la primera y, en general, a la situación española en el seno de la Unión Europea, así como por extensión a la estabilidad de la propia Unión. A principios de junio España solicitó un préstamo de hasta 100.000 millones para la recapitalización de la banca que, en un principio se articularía a través del FROB español y, por tanto, computaría como deuda pública (y los intereses como déficit), tras lo cual no se rebajó la tensión sobre la el interés de la deuda. Actualmente (principios de julio) se negocian los términos de dicho préstamo, intentando el gobierno español la recapitalización directa de la banca desde Europa.
En definitiva, toda posible reactivación económica queda pospuesta hasta la estabilización política europea y la normalidad en los mercados financieros internacionales respecto a la percepción de España. La necesidad de contención del gasto público y la reordenación de la Administración Pública también inciden negativamente en la demanda interna. Las esperanzas están puestas en el sector exterior (las exportaciones han caído sensiblemente en los últimos tiempos, si bien lo han hecho asimismo las importaciones) y en un aceptable comportamiento del turismo en las próximas fechas.
Así, queda en suspenso la mejora en la percepción de todos los agentes económicos (expectantes ante previsibles nuevos recortes, cambios impositivos, etc.), la recuperación de los sectores productivos y la del mercado de trabajo. Las respuestas que puedan darse desde el conjunto de la Unión Europea a los problemas citados y la apuesta clara por el fortalecimiento del proyecto común y
del euro (mayor integración financiera, fiscal y presupuestaria) deberán sentar las bases del próximo ciclo económico expansivo.
GRÁFICO 3
PIB, Consumo y Empleo en España
Fuente: INE
«Toda reactivación económica queda
pospuesta hasta la estabilización en las
condiciones de financiación de la deuda
pública»
Rafael Gil, Savills Research
GRÁFICO 4
Comercio minorista y confianza del consumidor
20 30 40 50 60 70 80 90 100 -14% -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% ene -07 m ar -07 m ay -07 ju l-07 sep -07 nov -07 ene -08 m ar -08 m ay -08 ju l-08 sep -08 nov -08 ene -09 m ar -09 m ay -09 ju l-09 sep -09 nov -09 ene -10 m ar -10 m ay -10 ju l-10 sep -10 nov -10 ene -11 m ar -11 m ay -11 ju l-11 sep -11 nov -11 ene -12 m ar -12 m ay -12 ICC IC M (c rec im ient o anual )
Índice Comercio Minorista Índice Confianza Consumidor
Fuente: INE, CIS -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 1T 062T 063T 064T 061T 072T 073T 074T 071T 082T 083T 084T 08091T 2T 093T 094T 091T 102T 10103T 4T 101T 112T 113T 114T 111T 12 Var iac ión anual
Absorción y demanda
La desconfianza continúa establecida en el tejido empresarial de la capital. El volumen de absorción registrado entre abril y junio se situó en poco más de 80.000 m², lo que representa un 17% por debajo de la cifra del segundo trimestre del año 2011. Los datos semestrales ofrecen un panorama similar, el acumulado de la primera mitad del año rozó los 140.000 m², quedando un 19% por debajo del nivel del primer semestre del año anterior. En cuanto al número de operaciones firmadas, las comparativas interanual e intersemestral tampoco han dado muestras de reactivación de actividad, ambas con resultados de evolución en negativo.
Por otro lado, la marcada estacionalidad de los trimestres invita a comparar datos de los mismos periodos de tiempo. En líneas generales los resultados de los trimestres pares superan los registros de los trimestres impares y si bien en esta ocasión, como era de esperar, el volumen de contratación se ha situado un 38% por encima de la cifra del primer trimestre, el número de operaciones ha descendido en algo más de un 7%, lo que confirmaría nuevamente que la demanda se mantiene a la espera de síntomas claros de recuperación en el ámbito económico.
Operaciones
voluminosas
El marcado incremento de volumen contratado respecto al trimestre anterior se debió a una mayor presencia de las operaciones grandes (por encima de 1.000 m²), pasando del 11% del trimestre anterior a casi el 22% en el recién cerrado. Además, mientras que durante el primer trimestre solo se registró una operación de más de 3.000 m², entre abril y junio se han contabilizado seis. Entre éstas habría que destacar tres. Técnicas Reunidas se erige como la operación más voluminosa firmada en lo que va de año en el mercado de oficinas de Madrid. El P.E. Adequa acoge nuevamente dependencias de esta firma nacional. En este caso ha ampliado 8.200 m² en el edificio 6, entregado hace unos meses. En segundo lugar, Indra, la multinacional tecnológica de origen español, ocupará uno de los edificios del P.E. San Fernando, propiedad del Grupo
Goodman, serán 4.700 m² más en un total de cerca de 20.000 m² firmados en los últimos nueve meses en tres operaciones. Finalmente, la zona de oficinas del complejo Castellana 200 ya cuenta con su primer inquilino. Schweppes ocupará 3.600 m² del edificio 2.
Sector de actividad
Como viene siendo habitual el sector de servicios profesionales ha concentrado casi un tercio del total de absorción trimestral. El incremento más significativo se ha producido en el apartado de empresas relacionadas con energía gracias a la aparición en escena de Téncinas Reunidas. Las administraciones públicas, nuevamente, brillan por su ausencia. Tras varios años reduciendo progresivamente su presencia en el mercado, de momento no han contratado más superficie.
Hasta ahora las corporaciones local y autonómica de Madrid se encuentran en proceso de reubicación de varias de sus dependencias con el objetivo de optimizar espacio. Simultáneamente sacarán a la venta varios activos inmobiliarios para conseguir liquidez, algunas operaciones probablemente se llevarán a cabo bajo la figura de sale&lease back y otros edificios se venderán vacíos.
El gobierno central cuenta ya con un informe sobre el estado del Plan de Racionalización del uso de inmuebles de Patrimonio del Estado. Las diversas líneas de actuación han empezado a obtener resultados y se prevé conseguir un ahorro del 20% de la partida presupuestada para gastos de arrendamiento. Hasta el 2 de julio se habían resuelto 61 contratos y se habían negociado a la baja 58. Según el informe los ministerios que han concentrado mayor número de actuaciones (resoluciones de contrato y negociaciones de renta) han sido los ministerios de Justicia, de Educación, Cultura y Deporte y de Industria, Energía y Turismo.
¿Se alquila o se vende?
El alquiler se impone ampliamente sobre la opción de venta. El acusado descenso en los precios podría hacer pensar que estaríamos en un buen momento para aprovechar oportunidades, pero la escasez de financiación y el encarecimiento del
GRÁFICO 5
Histórico segundos trimestres
0 50 100 150 200 250 300 -50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 2T 2000 2T 2001 2T 2002 2T 2003 2T 2004 2T 2005 2T 2006 2T 2007 2T 2008 2T 2009 2T 2010 2T 201 1 2T 2012 O per aci on es m² Absorción (m²) Nº de operaciones Fuente: Savills GRÁFICO 6
Presencia administraciones públicas
0 5 10 15 20 25 30 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 2007 2008 2009 2010 201 1 2012 O per aci on es m² Absorción (m²) Nº de operaciones Fuente: Savills
crédito son algunas de las trabas que retrasan o paralizan las operaciones. Solo aquellos que cuenten con la suficiente liquidez podrán hacerse con un préstamo hipotecario. En el segundo trimestre destaca la venta de un edificio semiindustrial en el Polígono Cardenal Herrera Oria. La que fuese sede del Grupo Eulen en la calle Lezama ha pasado a manos de un operador de telecomunicación paneuropeo, Interoute, donde trasladará sus oficinas tras la ejecución de un proyecto de rehabilitación integral del edificio.
en su entrega. Parece que el fin de obra podría producirse durante el verano.
El Banco Popular ultima los detalles de un edificio en las inmediaciones de la A-2 y el Campo de las Naciones. Serán 22.000 m² que acogerán el CPD (centro de proceso de datos) de la entidad.
Finalmente, FCC también podría estrenar sede en los próximos meses. Ocupará como inquilino el proyecto de 21.000 m² que a finales de 2010 vendió a Gorbea.
Sostenibilidad
En un momento donde la
sostenibilidad y las políticas de ahorro energético y el respeto medioambiental están en pleno auge, cada vez son más los propietarios que apuestan por legitimar los valores verdes de sus edificios con 'sellos verdes' de ámbito internacional.
Entre los desarrollos previstos para 2012 se encuentra el primer edificio certificado BREEAM en España (Julián Camarillo 36, de la belga CODIC) y dos registrados para obtener la certificación LEED (la nueva sede del Banco Popular, en la calle Abelias y el recién inaugurado Campus Repsol en la zona de Méndez Álvaro).
En el año 2013 entrarían dos proyectos que actualmente también optan al sello LEED, la nueva ciudad financiera del BBVA y la rehabilitación que Torre Rioja está llevando a cabo en la antigua sede de Telefónica I+D.
Las ventajas de un edificio eficiente repercute de una manera sustancial en el ahorro de costes gracias a la reducción de uso de de energía, agua, reducción de regeneración de residuos o de emisión CO2, pero aporta también un valor añadido al activo, colocando el producto en la vanguardia del mercado.
Disponibilidad actual
Pocas novedades en el apartado de oferta disponible. La superficie vacía continúa por encima del 1,5 millones de metros cuadrados y el volumen del parque de oficinas apenas ha crecido. Y es que los edificios que se han entregado en los últimos meses se incorporaban al mercado ocupados por la propiedad, como el Campus de Repsol, o estaban previamente comprometidos con un contrato de prealquiler firmado hace años, como la nueva sede de Cuatrecasas. En ambos casos los traslados se harán de manera progresiva, lo que significa que todavía ni la petrolera ni el despacho de abogados han liberado totalmente los espacios ocupados hasta ahora, conteniendo así el crecimiento de la oferta. Además muchas de las sedes precisarán algo más que un lavado de cara debido al largo periodo de ocupación, lo que retrasaría aún más la disponibilidad de algunos edificios, si bien se verían beneficiados de una actualización de sus instalaciones para hacerlos más competitivos.
Con todo, la tasa de disponibilidad se sitúa nuevamente en torno al 12%.
Oferta en el CBD
En el micromercado del CBD se ha detectado un discreto descenso en volumen de espacio vacío, dejando la tasa de disponibilidad en junio de 2012 por debajo del 4,5%. A pesar de esta bajada, las rentas de salida han respondido con un ligero ajuste.
En los próximos meses entrarán o se reincorporarán unos 50.000 m² en la arteria principal del mercado de oficinas, lo que sin duda presionará los valores a la baja. Parece que algunos propietarios podrían haberse adelantado a esta situación para competir vía precio con los nuevos (o renovados) activos. Y es que el hecho de establecer una renta de salida elevada, a pesar de estar sujeta a negociaciones, frena el interés de algunos usuarios.
Superficie nueva en 2012
El volumen de superficie nueva y renovada prevista para 2012 continúa en torno a los 300.000 m², de los cuales el 40% ya se han entregado durante los primeros seis meses del año. Conviene recordar que esta cifra recoge tanto los nuevos desarrollos que incrementarán el stock como los proyectos de rehabilitación integral, cerca de 55.000 m².
Además, del total anual tan solo el 51% estaría abierto a comercialización, ya que el 49% restante entraría ocupado por la propiedad o por un inquilino.
Pero la situación actual del mercado propicia, en el mejor de los casos, la ralentización de las obras. Así el 33% de la superficie prevista para 2012 viene de retrasos del año anterior y por otro lado casi 70.000 m² tiene un calendario incierto, por lo que, a medida que nos acerquemos a final del año podremos definir de una manera más exacta el volumen de espacios que se entregarían en 2013 en vez de 2012.
Proyectos destacados
Los cuatro proyectos más voluminosos con incorporación prevista, de momento, para 2012, concentran el 54% del total anual.
La nueva sede de Repsol se erige como el macro proyecto del año, con cerca de 60.000 m². Según fuentes del sector, el departamento de Gestión Patrimonial ya está instalado en el complejo para familiarizarse con el espacio y ayudar a los casi 4.000 empleados que se mudarán progresivamente hasta final de año.
Los 50.000 m² del conjunto empresarial ubicado en la antigua embotelladora de Casbega llegaron a las previsiones de 2012 por un retraso
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201 1 2T 2012 Fuente: Savills GRÁFICO 7
Tasa de disponibilidad
Más ajustes en las rentas
Una demanda cada vez más débil se muestra incapaz de absorber el exceso de oferta del mercado de oficinas. El punto de equilibrio entre ambas variables parece todavía lejano en el tiempo y hasta que esto ocurra, seguiremos asistiendo a más ajustes. Los descensos de renta se producen todavía de manera generalizada en todos los submercados. La caída en el CBD y aquellas zonas fuertemente consolidadas, con una demanda recurrente y una oferta de calidad continúa siendo más suave que en otras alejadas del centro de la ciudad con tasas de disponibilidad imposibles de asimilar a corto o medio plazo, donde las rentas están alcanzando valores de algunos productos del segmento industrial.
El promedio de todos los valores registrados en operaciones firmadas en edificios destinados a uso de oficinas durante el segundo trimestre del año se situó en poco más de 14 €/m²/mes, reflejando una variación interanual de -15%.
Rentas prime
El CBD no se libra de la espiral de descensos. Al cierre del segundo trimestre el valor teórico de cierre alcanzó los 25,50 €/m²/mes, si bien en los tres últimos meses no se ha registrado ninguna operación en
ningún edifico prime del CBD y el valor más alto del mercado se quedó por debajo de 23 €/m²/mes. La renta media en el centro neurálgico del mercado se situó en torno a los 20 €/m²/mes, pero es importante indicar que el 90% de las operaciones tuvieron lugar en AZCA, donde de por sí las rentas son más bajas, a excepción, eso sí, de Torre Picasso. Uno de los edificios más emblemáticos de la ciudad y del mercado recupera rápidamente el 100% de ocupación a pesar de que generalmente marca las rentas más altas, pero estar en el corazón financiero de la ciudad y del país tiene un precio.
La variación interanual de los valores de CBD se queda en -5,5% y la diferencia respecto al último pico de mercado supera ya un -39%.
TABLA 1
Principales operaciones - Mdo. usuario - 2T 2012
Fuente: Savills
GRÁFICO 9
Crecimiento rentas prime
Fuente: Savills 0 10 20 30 40 50 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201 1 2012 €/ m² /mes Fuente: Savills GRÁFICO 8
Rentas prime CBD
Usuario Zona Superficie (m²) Sector de actividad Técnicas Reunidas Norte 8.200 Energía
Indra A-2 4.700 Nuevas tecnologías
Schweppes Área urbana 3.500 Industria
Interoute Norte 3.500 Nuevas Tecnologías
Confidencial A-1 3.300 Inmobiliario
Miele A-1 3.200 Industria
-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 2T 02 4T 02 2T 03 4T 03 2T 04 4T 04 2T 05 4T 05 2T 06 4T 06 2T 07 4T 07 2T 08 4T 08 2T 09 4T 09 2T 10 4T 10 2T 11 4T 11 2T 12 Creci mi en to an ual CBD Fuera M-30
«La situación económica no favorece la
reactivación de la demanda. Hasta que
no se alcance el punto de equilibrio con
la oferta, las rentas continuarán en la
espiral de descensos»
Gema de la Fuente, Savills
Research
Mercado de inversión
La crítica situación económica por la que atraviesa el país ha propiciado que la desaceleración en el mercado de inversión de oficinas se acerque más al estancamiento. Excluyendo los 400 millones de la venta de Torre Picasso, el volumen semestral apenas ha alcanzado los 50 millones de euros, lo que representa un descenso del 69% respecto a la cifra del mismo periodo del año anterior.
Y es que la singularidad de la adquisición de uno de los edificios más emblemáticos del mercado de oficinas de Madrid no ha de tomarse como un hito. Pontegadea aprovechó varias circunstancias favorables que se presentaron casi de manera inesperada, pero en ningún caso refleja la realidad del mercado.
La escasez de producto de calidad a los niveles de precio que los inversores están dispuestos a pagar, las
dificultades de acceso al crédito y el encarecimiento de la deuda continúan siendo las principales trabas a superar, a las que habría que añadir la creciente percepción de riesgo país por parte de los inversores internacionales, lo que, de momento les mantiene apartados del terreno de juego.
En los últimos meses la única incursión de un foráneo ha sido la zona de oficinas de un complejo mixto (retail+oficinas) en la zona de La Moraleja, si bien el principal componente del mismo es comercial. Las demás operaciones han sido protagonizadas por privados nacionales.
El elevado nivel de liquidez les permite acceder de un modo más fácil y rápido a un proceso de compra, eso sí, la agresividad en las yields que habitualmente han mostrado para competir con los fondos internacionales se ha tornado ahora en un alto grado de exigencia. Con los extranjeros fuera del mercado sus requerimientos respecto a los fundamentos de inversión se mantienen (buena ubicación y calidad del edificio, inquilino solvente, con contrato de larga duración a rentas de mercado, etc.) pero reclaman niveles de rentabilidad más altos.
Es más, varios de los procesos activos hace unos meses finalmente
no llegaron a completarse debido a la diferencia en las expectativas de precio de potenciales compradores y vendedores. Algunos de ellos recibieron más de diez propuestas, pero ninguna de las ofertas se adaptaba al objetivo de los propietarios, por lo que han quedado fuera del mercado. Un caso claro de esta situación fue Paseo de la Castellana, 89.
Perfil del producto en
venta
El producto más demandado continúa siendo un edificio prime en una ubicación prime, pero precisamente por ser el más codiciado, es el menos abundante. En cualquier caso existen oportunidades de inversión muy próximas al CBD que han sido
bien recibidas por la demanda, pero en algunos casos los inmuebles cuentan con ciertas limitaciones burocráticas lo que debería repercutir de manera negativa en el precio, si bien, de nuevo, los vendedores no han adaptado completamente el precio de salida a la realidad del mercado, por lo que la diferencia entre la opinión de valor con la parte compradora es muy amplia.
Otros inmuebles que llevan con el cartel de ‘se vende’ desde hace más de un año podrían resultar atractivos a corto plazo, ya que se encuentran en un punto de inflexión, renegociando numerosos contratos de sus inquilinos. Adaptar las rentas a los niveles de mercado podría resultar un revulsivo para reactivar la venta.
GRÁFICO 11
Capital values CBD prime
Fuente: Savills
GRÁFICO 10
Volumen de inversión por trimestre
Fuente: Savills / *sin Ciudad Financiera Santander / ** sin Torre Picasso
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009 2010 2011 2012** m ill. € 1T 2T 3T 4T 0 3.000 6.000 9.000 12.000 15.000 2T 2000 4T 2000 2T 2001 4T 2001 2T 2002 4T 2002 2T 2003 4T 2003 2T 2004 4T 2004 2T 2005 4T 2005 2T 2006 4T 2006 2T 2007 4T 2007 2T 2008 4T 2008 2T 2009 4T 2009 2T 2010 4T 2010 2T 201 1 4T 201 1 2T 2012 €/ m²
«El panorama de inestabilidad
generalizada está manteniendo a los
inversores internacionales a la expectativa.
Los nacionales se muestran más activos,
pero gran parte del producto disponible
continuará ilíquido por no adaptarse a
los requerimientos de la demanda.»
Luis
Espadas, Capital Markets
El Ayuntamiento de Madrid y el gobierno autonómico han optado por la venta de activos como vía para reducir sus respectivos déficits. Recientemente la CAM hizo público el modo de actuación que llevaría a cabo a través del plan de optimización del patrimonio, por el cual subastará en dos fases inmuebles de su propiedad. El primer lote estaría compuesto por doce edificios y locales catalogados como uso residencial, si bien también podrían ser utilizados como comercio, hospedaje, hostelería y oficinas. Un segundo paquete afectaría a edificios que actualmente están ocupados por diferentes consejerías. La Comunidad de Madrid aspira a recibir cerca de 60 millones, pero hay que tener en cuenta que el precio final lo fijará el propio mercado.
En cuanto al Ayuntamiento de Madrid, el día 11 de julio el Área de Gobierno de Hacienda y Administración Pública publicó la convocatoria para la venta mediante subasta de Paseo de Recoletos, 12, actual sede
del Área de Gobierno de Medio Ambiente, Seguridad y Movilidad. La presentación de ofertas será posible hasta mediados de septiembre.
Demanda activa
En líneas generales la oferta disponible encajaría con la capacidad de inversión de los inversores nacionales, mucho más limitada que la de los grandes fondos. El rango de volumen al que tienen acceso estaría entre 15 y 30 millones, corroborado por el nivel medio de inversión registrado para el primer semestre, que ronda los 20 millones de euros. Nuevamente Torre Picasso ha quedado excluida de este análisis.
Los inversores más activos también demandan oferta bajo el formato sale&lease back, con contratos largos (más de 10 años) y activos con added value en el área urbana. El precio será determinante para llevar a buen término cualquier operación. Es más, algunos inversores tienen prefijado el nivel de yields que considerarían
GRÁFICO 12
Rentabilidades CBD prime
Fuente: Savills 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 2T 2000 4T 2000 2T 2001 4T 2001 2T 2002 4T 2002 2T 2003 4T 2003 2T 2004 4T 2004 2T 2005 4T 2005 2T 2006 4T 2006 2T 2007 4T 2007 2T 2008 4T 2008 2T 2009 4T 2009 2T 2010 4T 2010 2T 201 1 4T 201 1 2T 2012adecuado en este tipo de operaciones, independientemente de la localización del inmueble.
Existe también oferta que supera ampliamente el ‘reducido’ ámbito de actuación económica de los privados, y ante la falta de interés de los internacionales, la alternativa al capital transfronterizo serían las mutuas y aseguradoras.
Pronóstico
La incertidumbre del mercado dificulta lanzar un pronóstico sobre el volumen de inversión previsto para la segunda mitad del año. Teniendo en cuenta los procesos de venta abiertos y las probabilidades de éxito de cada uno estimamos que se podrían alcanzar los 150 millones de euros, pero muchos son los condicionantes y contratiempos capaces de alterar esta cifra.
Numerosas fuentes del mercado apuntan a que otro activo terciario del ayuntamiento, el edificio APOT, ya habría cambiado de propiedad, pero de momento parece continúa bajo la titularidad de la alcaldía.
Rentabilidades
El recrudecimiento global de los indicadores económicos ha afectado directamente a los niveles de yields del mercado de oficinas de la capital. Si a esto añadimos, entre otros factores, el incremento del riesgo país, lo que ha repercutido en la desconfianza por parte de los inversores internacionales y su huída generalizada del mercado nacional, la manida dificultad de acceso a la financiación y los requerimientos cada vez más estrictos para la concesión de un crédito, el resultado es un mercado cada vez más inestable.
Las rentabilidades en CBD quedarían en torno al 5,75% y los activos prime en localizaciones consolidadas fuera de la M-30 alcanzarían el 7%. Tras varios meses sin registro de operaciones en el CBD madrileño que pudiesen confirmar el nivel de rentabilidades basado en el sentimiento de mercado, en mayo culminó la venta de un activo en las inmediaciones de la principal arteria de la ciudad. El nivel de yield en áreas prime fuera de la M-30, de momento, sigue siendo tan solo una opinión de valor. ■
MAPA 1
Mercado de oficinas de Madrid
PREVISIONES
2012
Equipo Savills
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Savills plc
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■ El volumen de oferta continuará creciendo y, de cumplirse todos los calendarios de entrega de los proyectos en desarrollo, la tasa de disponibilidad podría alcanzar el 13%.
■ Pero el retraso en las obras se mantiene como tónica general y ya conocemos algunos proyectos que con un elevado grado de probabilidad retrasarán su entrada en el mercado.
■ Los valores de renta continuarán la espiral de descensos y por otro lado los incentivos y las bonificaciones toman cada vez más fuerza en las negociaciones.
■ En el mercado de inversión existe una demanda latente, liderada por inversores nacionales, a la espera de buenas oportunidades. Cuentan con un elevado grado de liquidez, lo que les permite eludir en gran medida la dependencia de la financiación. El precio será un factor determinante y están más centrados en capital values que en niveles de rentabilidad. Eso sí, su capacidad de inversión es mucho más limitada (con techo en torno a 30 millones de euros). El volumen de inversión podría alcanzar los 150 millones de euros en la segunda mitad del año, pero dada la volatilidad del mercado son muchos los condicionantes que podrían alterar esta cifra.
