Informe de mercado
Oficinas Madrid
4T 2012
SUMARIO
2013 podría cerrar el ciclo recesivo
■ El mercado de oficinas reflejó en2012 las dificultades por las que atraviesa el tejido empresarial. El volumen anual de absorción bruta ha marcado el mínimo de la serie histórica. Los cerca de 285.000 m² quedaron un 21% por debajo de la cifra de 2011.
■ La oferta de superficie disponible
en edificios empresariales continuó creciendo durante el último trimestre del año, cerrando diciembre con más de 1,6 millones de metros cuadrados. La tasa de disponibilidad se mantiene sobre el 12%, cota máxima de los registros desde el año 2000.
■ El elevado nivel de desocupación y la debilidad de la demanda continúan empujando a la baja los valores de renta, pero de acuerdo a la estrecha vinculación de la actividad económica con el mercado de oficinas, 2013 podría cerrar el ciclo recesivo. ■ El valor teórico de cierre en el CBD se situó en el cuarto trimestre en 24,50 €/m²/mes.
■ Excluyendo la operación de Torre Picasso, el mercado de inversión rozó los 480 millones de euros. La cifra superó todas las expectativas, pero hay que matizar que las
operaciones en rentabilidad apenas representaron un 28% del total. El resto de operaciones se realizaron sobre edificios vacíos, con un proyecto asociado de rehabilitación o vinculado a un plan de cambio de uso.
■ El nivel de rentabilidad para el CBD se mantuvo en el 6%, si bien en casos puntuales de trophy assests, siempre que los valores de repercusión sean bajos, la rentabilidad podría situarse en torno al 5,5%.
Fuente: Savills Fuente: Savills, INE
GRÁFICO 1
Absorción anual
GRÁFICO 2Rentabilidades prime vs deuda a 10 años
0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201 1 2012 m² 1T 2T 3T 4T 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 2T 01 4T 01 2T 02 4T 02 2T 03 4T 03 2T 04 4T 04 2T 05 4T 05 2T 06 4T 06 2T 07 4T 07 2T 08 4T 08 2T 09 4T 09 2T 10 4T 10 2T 11 4T 11 2T 12 4T 12
Coyuntura económica
La percepción de los mercados internacionales sobre la economía española ha mejorado sensiblemente. Las actuaciones estructurales llevadas a cabo por el Ejecutivo, la reestructuración del sistema financiero, la creación del llamado banco malo para aislar los activos tóxicos bancarios, etc. así como los avances hacia una mayor unión bancaria y fiscal europea han reducido las tensiones de la deuda soberana del país, que ha quedado patente en la buena acogida de las últimas subastas de deuda emitidas por el Tesoro. España está trabajando para iniciar cuanto antes la senda de crecimiento, pero las previsiones a corto plazo no invitan al optimismo. Según los pronósticos de diversos organismos con autoridad en la materia, losprincipales indicadores económicos mantendrán un crecimiento negativo durante 2013, que progresivamente se suavizará a partir de la segunda mitad del año. 2014 ofrecería ya indicios visibles de recuperación. A fecha de hoy ese momento se antoja todavía lejano. Según los datos adelantados publicados por el INE, la actividad económica acentuó su contracción en el cuarto trimestre, al registrar un descenso del 0,7% en la tasa intertrimestral y del -1,8% en la anual, lo que situaría en el PIB anual en -1,37%. Este resultado es fruto del deterioro adicional de la demanda interna, especialmente el consumo, que se desplomó en dicho trimestre: las ventas minoristas profundizaron su descenso en diciembre y encadenaron ya 30 meses de caída en medio de la segunda recesión en tres años. En el mercado laboral, la caída de la actividad económica tuvo su reflejo en aumento del número de desempleados. El último dato de la EPA (Encuesta de Población Activa) situó la tasa desempleo del cuarto trimestre en el 26,02%, casi seis millones de parados, que representa el máximo de la serie histórica, y todavía no se ha alcanzado el techo. Uno de los sectores que mayor volumen de desempleados generará durante 2013 será la banca. Lo que antaño era considerado uno de los sectores con empleos más seguros y estables, está recibiendo la embestida de los requerimientos de Bruselas para aligerar el sistema financiero. La banca nacionalizada debe reorganizar su red comercial, que implica el cierre de
numerosas sucursales y el despido de miles de empleados.
Estamos inmersos en un círculo vicioso, ya que un mercado laboral cada vez más debilitado cuenta con un mermado presupuesto familiar e implicará reducción de gasto. Sin consumo no hay empleo y sin empleo no hay consumo.
En medio de la tormenta el apartado de las exportaciones continúa ofreciendo buenos resultados. Durante 2012 el incremento del comercio fuera de nuestras fronteras ha sido constate. El último dato facilitado por el INE muestra un crecimiento interanual del 11,2% para el tercer trimestre y las previsiones aportan un hálito de esperanza. La apuesta por la internacionalización se presenta casi como una obligación, más que como una opción.
El aumento de la competitividad forma parte de los factores que están favoreciendo el crecimiento constante de las exportaciones, ya que a medida que el desempleo crece hay más individuos dispuestos a ofrecer su trabajo a menor precio. El poder negociador de las empresas sale reforzado y los costes laborales se ajustan a la baja, con lo que aumenta el nivel de competitividad.
GRÁFICO 3
PIB, Consumo y Empleo en España
Fuente: INE
GRÁFICO 4
Comercio minorista y confianza del
consumidor
Fuente: INE, CIS
-8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 1T 06 2T 06 3T 06 4T 06 1T 07 2T 07 3T 07 4T 07 1T 08 2T 08 3T 08 4T 08 1T 09 2T 09 3T 09 4T 09 1T 10 2T 10 3T 10 4T 10 1T 11 2T 11 3T 11 4T 11 1T 12 2T 12 3T 12 Vari aci ón an ual
PIB Consumo hogares Empleo
20 30 40 50 60 70 80 90 100 -14% -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% ene -07 abr -07 jul -07 oc t-07 ene -08 abr -08 jul -08 oc t-08 ene -09 abr -09 jul -09 oc t-09 ene -10 abr -10 jul -10 oc t-10 ene -11 abr -11 jul -11 oc t-11 ene -12 abr -12 jul -12 oc t-12 ene -13 ICC ICM (creci mi en to an ual )
Índice Comercio Minorista Índice Confianza Consumidor
TABLA 1
Indicadores económicos
Fuente: Focus Economics (enero 2012) / * previsiones
Indicador 2011 2012 2013* 2014* 2015* PIB 0,4% -1,4% -1,6% 0,3% 1,4% Consumo privado -0,8% -1,9% -2,4% -0,3% 1,2% Desempleo 21,6% 24,8% 26,3% 26,1% 24,1% IPC 3,1% 2,5% 2,3% 1,5% 1,4%
Absorción y demanda
El marco económico de España continúa condicionando el comportamiento de la demanda de oficinas e influyendo en los principales indicadores del mercado. La confianza empresarial mantiene la línea descendente y, según los últimos datos publicados por las Cámaras de Comercio, las expectativas no invitan al optimismo.El mercado de oficinas refleja las dificultades por las que atraviesa el tejido empresarial, cerrando el año 2012 con el nivel mínimo de absorción registrado en la serie histórica. El volumen anual se quedó en torno a los 285.000 m², un 20% por debajo de la cifra registrada en 2011 y un 12% respecto al nivel de 2009, hasta ahora el dato más bajo desde 2000. En contra de lo que viene siendo habitual, las cifras del cuarto trimestre no permitieron impulsar los datos anuales, marcando también el mínimo de los registros de cuartos trimestres y de segundos semestres.
Asimismo la superficie media contratada sigue reduciéndose, no porque las empresas que han optado por el cambio hayan disminuido drásticamente el espacio en el que desarrollar su actividad, ya que la mayoría de los movimientos corresponden a reubicaciones aprovechando el notable ajuste en los valores de renta, sino por la apreciable ausencia de compañías en clara fase de expansión y crecimiento.
Empresas en
crecimiento
En este sentido cabe mencionar la excepción de aquellas vinculadas con negocios en el exterior y habría que destacar dos claros ejemplos de ampliación de superficie. Indra y Técnicas Reunidas, dos compañías españolas con un peso importante en mercados internacionales de sus respectivos sectores, protagonizaron cinco operaciones que concentraron un 12,5% del total del volumen de absorción, todas ellas en espacios de más de 4.500 m²
Los planes de ampliación de espacio de 2012 fueron tan solo una continuación de la práctica del año anterior, ya que durante 2011 ambas compañías tomaron parte en algunas de las operaciones más voluminosas del ejercicio.
Administración pública
Tras un año sin presencia de ninguna de las tres administraciones públicas en el mercado de oficinas de Madrid el gobierno central apareció de nuevo en escena a través de dos instituciones. La recientemente constituida Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) también conocida como el banco malo, tendrá su sede en AZCA, donde alquiló cerca de 2.300 m². El otro organismo, el Consejo Consultivo de Privatizaciones, uno de los órganos consultivos de la SEPI (Sociedad Estatal de Participaciones Industriales) que estrenará oficina en el primer tramo de la Avenida de Burgos.GRÁFICO 6
Presencia administraciones públicas
0 5 10 15 20 25 30 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 2007 2008 2009 2010 201 1 2012 O peraci on es m² Absorción Nº de operaciones Fuente: Savills GRÁFICO 5
Histórico acumulado
0 500 1.000 1.500 2.000 -200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201 1 2012 m² m²Absorción (eje izq) Superficie media (eje dch)
Fuente: Savills
Centro ciudad vs
periferia
La debilidad generalizada de la demanda es más evidente en las áreas más alejadas del centro de la ciudad. En los últimos tres años la periferia más lejana apenas ha captado el 2% de la contratación del mercado. Las rentas de oficinas en algunos complejos han llegado a niveles de producto industrial, pero no es un factor determinante para captar el interés de las compañías que demandan espacio ya que valoran otros aspectos como localización o facilidad de acceso a través de transporte público.
Por otro lado, durante el mismo periodo la absorción bruta en el área urbana y en el CBD ha incrementado progresivamente su peso respecto al mercado global. Hoy en día el centro de la cuidad cuenta con un importante volumen de oferta, algunos son espacios que han sido recientemente reformados o actualizados a los requerimientos actuales de la demanda, y el nivel de rentas se sitúan cerca del 50% por debajo del pico de mercado, circunstancia que permite en muchos casos mejorar considerablemente la ubicación a rentas atractivas.
Venta a usuario
El mercado de venta a usuario se encuentra prácticamente paralizado. Apenas el 2% de las operaciones firmadas en el mercado global y poco más del 4% de contratación.
la zona norte de la capital, muy cerca del Distrito Telefónica.
Pero la mayor parte de la superficie nueva prevista se concentrará en edificios sometidos a trabajos de rehabilitación tras la salida del antiguo usuario.
El proyecto más voluminoso corresponde a la antigua sede de Telefónica I+D, en el primer tramo de la A-2. La reforma integral se está realizando según los criterios establecidos por la USGBC (US Green Building Council) con el objetivo de obtener la certificación LEED Platinum.
Y no es el único proyecto de rehabilitación que opta a una certificación LEED. Paseo de la Castellana 43, una de las antiguas sedes de PwC, que será el cuartel general de Abengoa en la capital, también está registrado desde verano de 2012.
Sostenibilidad
Cada vez cobra más relevancia la concienciación medioambiental en el mercado de oficinas de la capital y tanto propietarios como usuarios son conscientes de los beneficios y ventajas competitivas que reportan los espacios que cumplen con políticas de sostenibilidad. Actualmente los edificios de oficinas certificados o registrados representan tan solo el 3% del stock total, pero el crecimiento interanual de superficie registrada o certificada superó en 2012 el 30%.
Disponibilidad actual
Durante los últimos meses del año la oferta de superficie en edificios empresariales de Madrid continuó creciendo hasta alcanzar en diciembre de 2012 más de 1,6 millones de metros cuadrados vacíos. La tasa de disponibilidad continúa así por encima del 12% y marca un nuevo máximo en la serie histórica.
El CBD se mantiene lejos de esta cota, pero ha registrado un ligero incremento respecto al trimestre anterior de apenas seis décimas, dejando el nivel de vacío de la zona en el 4,1%.
Incorporaciones
relevantes
Entre octubre y diciembre de se incorporaron al mercado de oficinas cerca de 90.000 m², el 37% de los cuales entraron ocupados por la propiedad o comprometidos previamente por un contrato de prealquiler.
Por volumen destaca el complejo empresarial construido sobre la antigua embotelladora de Casvega. Tras varios retrasos en el calendario de entrega ya están disponibles los 50.000 m² del Parque Empresarial Avenida de América 115, distribuidos en cinco edificios. Desde principios del año pasado se venían oyendo varios rumores sobre negociaciones avanzadas con diversas compañías de mediano y gran tamaño. y recientemente se ha hecho público el contrato firmado con Vodafone por la totalidad del conjunto.
Mención especial requiere también la nueva sede de FCC, en la zona de Las Tablas, por el impacto que tendrá sobre el mercado global. Al igual que ya ocurrió con el traslado de otras grandes empresas a sus nuevas sedes (ej. Banco Santander, Telefónica, Dragados y, más recientemente, Repsol) varios edificios de oficinas serán liberados, lo que a medio plazo, ya que probablemente requieran un proyecto de rehabilitación y acondicionamiento, repercutirá en el incremento de la tasa de disponibilidad.
La CMNV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) ha reunido en una misma sede las divisiones hasta ahora dispersas en tres localizaciones con la intención de ganar eficiencia y racionalizar el espacio. El edificio Edison, adquirido por la entidad pública a principios de 2011, acoge así todos los servicios prestados por la institución.
Oferta futura
Los retrasos en el ritmo de obras continúan estando a la orden del día. Parece que Torre Titania, el edificio levantado en el solar que liberó Torre Windsor en AZCA, se entregará a lo largo de 2013. La segunda fase del conjunto empresarial Castellana 200 también entrará más tarde de lo previsto, en este caso, serán tan solo unos meses. Con más de dos años de demora sobre el plan inicial, todo apunta a que durante 2013 se producirán los primeros traslados del BBVA a su nueva sede corporativa en
Fuente: Savills
GRÁFICO 7
Tasa de disponibilidad
GRÁFICO 8Oferta futura: Proyectos de rehabilitación
Fuente: Savills 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 2010 2011 2012 2013 m² 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201 1 4T 12
Más ajustes en las rentas
Pocas novedades en el apartado de rentas. El elevado nivel de desocupación y la debilidad de la demanda continúan empujando a la baja los valores de renta. Las previsiones económicas de diversos organismos oficiales y privados, nacionales e internacionales no son muy alentadoras, lo que mantendrá un impacto negativo sobre el mercado de oficinas. Todos esperamos síntomas claros para avanzar hacia la recuperación, pero los pronósticos para el año 2013 no invitan al optimismo: la actividad económica seguirá en niveles bajo cero, si bien la contracción parece moderarse progresivamente desde el primer trimestre, y la tasa de desempleo continuará en crecimiento, llegando a superar el 26%. Ante este panorama un crecimiento sólido del tejido empresarial se antoja complicado. El promedio de todos los valores de renta firmados en edificios empresariales (exclusivos y high tech) durante 2012 se situó en poco más de 14 €/m²/mes, con una variación interanual próxima a -10%, pero la brecha entre los valores mínimo y máximo supera los 20 euros. La renta más baja del cuarto trimestre, de nuevo 6 €/m²/mes. Lo que hace años era casi una rareza, ahora se repite trimestre tras trimestre. Y es que desde el año 2009 el número de operaciones firmadas por debajode los dos dígitos ha aumentado vertiginosamente del 4% de entonces al 13% al cierre de 2012. Es cierto que principalmente afecta a zonas muy periféricas, pero poco a poco estos niveles se acercan a la periferia más cercana a la M-30.
Rentas prime
El CBD continúa también en la espiral de descensos. La variación interanual del valor medio alcanzado en cierres fue del 14%. La renta máxima del cuarto trimestre se situó por debajo de los 24 €/m²/mes, un 16% inferior al valor máximo registrado un año antes, y el valor teórico de cierre, en los 24,50 €/m²/mes, lo que representa una variación interanual del -6% y de -42% respecto al último pico del mercado. Los descensos han afectado también a las rentas de salida, ya que en ocasiones supone el primer filtro a la hora de seleccionar posibles alternativas para un cambio de sede. Los propietarios son conscientes de que lo importante es que un usuario valore su oficina como una opción TABLA 2
Principales operaciones - Mdo. usuario - 4T 2012
Fuente: Savills / * operación asesorada por Savills
a tener en cuenta, si bien, tras las negociaciones, que continúan a favor del inquilino, la renta neta se alejará del valor inicial gracias a periodos de carencia, ayudas a la implantación, etc… En el CBD se ha detectado un ajuste del 7% respecto al valor medio de salida del tercer trimestre de 2012.
GRÁFICO 10
Renta media de cierre mercado global
vs renta CBD
Fuente: Savills -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201 1 2012 vari aci ón an ualRenta media de cierre en edificios empresariales Renta CBD prime
Fuente: Savills
GRÁFICO 9
Renta media de cierre mercado global
vs renta CBD (variación anual)
Usuario Zona Superficie (m²) Sector de actividad
Técnicas Reunidas Norte 15.000 Ingeniería TAI Escuela de Teatro Área urbana 5.600 Cultura Ecoembes * Área urbana 2.500 Reciclaje SAREB Área urbana 2.300 Administración Pública Confidencial CBD 2.200 Mercados de Capital
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201 1 2012 €/ m² /mes
Renta media de cierre en edificios empresariales Renta CBD prime
«La recuperación del mercado vendrá
marcada por la reactivación económica,
el crecimiento del tejido empresarial y la
generación de empleo. 2013 podría cerrar
el ciclo recesivo»
Gema de la Fuente, Savills
Mercado de inversión
En contra de todos los pronósticos, el volumen de inversión computado en 2012 para el mercado de oficinas superó todas las expectativas. Los cerca de 480 millones de euros incluso rebasaron en poco más del 30% la cifra registrada en 2011. Como en los análisis trimestrales anteriores, hay que indicar que queda excluida del total la que fue la primera operación del año: los 400 millones de euros que Pontegadea pagó por Torre Picasso, que concentrarían un 46% del volumen anual.El mercado permaneció prácticamente parado hasta después del verano. La incertidumbre en el ámbito económico, las dudas sobre la necesidad
intervención del país por parte de Europa o la salida de la moneda única fueron algunos de los factores que incrementaban la desconfianza de los inversores internacionales sobre España, que, además, recibía el castigo de los mercados a través de lo que parecía una escalada imparable de la prima de riesgo.
Otra particularidad que afectó de lleno en la debilidad de la demanda fue la escasez de financiación, que constituyó un férreo filtro desde las primeras fases de las negociaciones. Parece que las actuaciones llevadas a cabo por el gobierno central, así como la reestructuración del sistema financiero y la creación del llamado banco malo, están reforzando la confianza de los inversores fuera de nuestras fronteras.
Esto podría haber apoyado el repunte en la actividad inversora del cuarto trimestre, que supuso casi el 80% del total, impulsado principalmente por la venta del Complejo Canalejas. Tras varios intentos fallidos desde mediados de la década de los 2000, el Banco Santander finalmente logró vender su sede histórica por 215 millones de euros. El comprador, el Grupo Villar Mir, que tiene un ambicioso plan de rehabilitación y cambio de uso donde tendrán cabida un hotel, viviendas de lujo y una zona comercial, todo en pleno centro de la ciudad, a escasos metros del kilómetro cero.
Tipo de operaciones
Pero, a pesar de que el resultado anual puede invitar al optimismo, hay que matizar que en el volumen total las operaciones en rentabilidad tan solo representaron un 28%. El 72% restante se distribuyó en operaciones de edificios vacíos, el 13%, con un proyecto asociado de rehabilitación, el 9% o vinculado a un plan de cambio de uso, el 49%.En este sentido también habría que indicar que algunas de las compras que inicialmente se hicieron en vacío podrían llevar asociado cambio de uso, pero, tras conversaciones con los nuevos propietarios, a fecha de hoy
todavía no está definida una idea firme del futuro inmediato del inmueble.
Nacionales vs
internacionales
Torre Picasso y el Complejo Canalejas han sido las operaciones más voluminosas en los últimos dos años, y ambas adquiridas por compañías españolas, pero la tónica general del mercado deja el volumen medio en torno a los 20 millones de euros. La cifra encaja con la capacidad inversora de los privados nacionales, que continúan liderando la actividad inversora, encabezando principalmente la categoría de operaciones en rentabilidad.
GRÁFICO 12
Volumen de inversión 2012* por tipo de operación
Fuente: Savills / * sin Torre Picasso
GRÁFICO 11
Volumen de inversión por trimestre
Fuente: Savills / *sin Ciudad Financiera Santander / ** sin Torre Picasso
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009 2010 2011 2012** m ill. € 1T 2T 3T 4T 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 1T 2T 3T 4T m ill. €
«Persisten diferencias entre las
expectativas de precio de los vendedores
y la percepción de valor de los
compradores, lo que supone un obstáculo
más en reactivación del mercado»
Luis Espadas, Capital Markets
Un elevado grado de liquidez y una escasa dependencia de financiación, además de su experiencia y perfecto conocimiento del mercado, les posiciona en primera línea a la hora de detectar oportunidades y alcanzar acuerdos, siempre y cuando hayan identificado un activo que se adapte a sus requerimientos y al precio que consideren adecuado.
Los fondos internacionales tuvieron una presencia discreta, apenas 145 millones de euros, que representaron tan solo un 30% del volumen total de negocio. A pesar de la moderada participación, hay que destacar dos aspectos relevantes.
Compras oportunistas
Por un lado la culminación exitosa de varias operaciones por parte de fondos oportunistas. Hace tiempo que seguían muy de cerca la situación económica y el mercado, atentos a cualquier oportunidad que pudiera encajar con el tipo de activo y volumen de inversión de sus requerimientos.El ajuste de precios por parte de los vendedores ha sido un elemento clave para la formalización de acuerdos ya que este tipo de fondos anteponen los bajos niveles de precios al estado específico del inmueble.
En este sentido el Hypothekenbank consiguió cerrar la venta del denominado Proyecto Copérnico, un proceso de liquidación de activos que el banco alemán había puesto en marcha con un lote de inmuebles propiedad de la Inmobiliaria Monteverde. Anchorage y Värde se hicieron con el producto localizado en Madrid por un volumen estimado en 45 millones de euros, mientras que un inversor privado vinculado a la familia Tous se quedó con dos edificios en Barcelona por cerca de 55 millones de euros. Todos los activos de Madrid están situados dentro del área urbana y, tras varios años sometidos al abandono, todos necesitan pasar por un profundo proyecto de rehabilitación, incluso en algunos casos, quizás se gestione un cambio de uso.
GRÁFICO 13
Nacionalidad de inversores en operaciones en
rentabilidad *
Fuente: Savills / * sin Torre Picasso
España (7 operaciones)
Francia (1 operación)
Chile (2 operaciones)
Autonomy Capital, otro recién llegado, ha iniciado su singladura en el mercado español con dos edificios vacíos en el Parque Empresarial Omega, en la zona de Arroyo de la Vega.
El valor de repercusión de todos los activos adquiridos en operaciones de perfil oportunista han quedado por debajo de los 1.500 €/m².
Capital
hispanoamericano
La otra novedad en el mercado es que inversores procedentes de diversos países hispanoamericanos también han puesto a España en el punto de mira. El capital invertido en el mercado de oficinas tiene pasaporte chileno y ha alcanzado poco más de 20 millones de euros, tan solo un 5% del total, pero poco más de un 15% del volumen de inversión extranjera.
Rentabilidades
En líneas generales el nivel de rentabilidad de las diferentes zonas del mercado de oficinas de Madrid se mantuvo estable respecto al trimestre anterior. El CBD continuó así en el 6%, pudiendo incluso registrar yields en torno al 5,5% en casos puntuales de trophy assets siempre que el valor de repercusión sea atractivo. Existe demanda interesada en comprar producto de calidad en una excelente ubicación, buen inquilino, rentas de mercado y contrato a largo plazo en volúmenes en torno a los 30 millones de euros, pero la diferencia entre las expectativas de valor de compradores y vendedores todavía es considerable y es uno de las principales causas de ausencia de producto en el mercado. No es un problema exclusivo del centro de negocios, ya que no todos los vendedores están dispuestos a generar minusvalías con la venta de un activo generalmente adquirido en el pico del mercado. Solo aquellos con necesidad urgente de liquidez venderán barato, empezando por el producto menos estratégico. Varios fondos oportunistas han entrado de este modo en el mercado a valores de repercusión muy bajos. De momento no han firmado ninguna operación en rentabilidad, pero su mínimo está en doble dígito. ■MAPA 1
Mercado de oficinas de Madrid
PREVISIONES
2013
Equipo Savills
Para más información contacte con:
Savills plc
Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Fundada en 1855, tiene una amplia experiencia y ha experimentado una gran expansión. Apostando por liderar en lugar de seguir a otros, cuenta con 500 oficinas y asociados en ambas Américas, Europa, África, Sureste asiático y Oriente Medio. Este documento tiene un fin meramente informativo. Savills no se hace responsable de cualquier pérdida o perjuicio, directo o indirecto, derivado de su uso. Quedan reservados todos los derechos: se prohíbe su reproducción total o parcial sin previa autorización escrita de Savills Research. © Savills Commercial Ltd Febrero 2013.
Luis Espadas Capital Markets +34 91 310 10 16 [email protected] Pablo Pavía Inversión nacional +34 91 310 10 16 [email protected] Ana Zavala Agencia Oficinas +34 91 310 10 16 [email protected] Gema de la Fuente Research +34 91 310 10 16 [email protected]
■ El cierre de varias operaciones voluminosas engrosará el volumen de absorción del primer trimestre, básicamente debido a reubicaciones y agrupación de diferentes sedes de una misma compañía, lo que incrementará la disponibilidad espacios de oficinas.
■ Apenas se esperan nuevos desarrollos especulativos en los próximos dos años, lo que ayudará a compensar la situación actual de sobreoferta. La entrada de superficie nueva en el mercado se hará a través de los proyectos de reforma, lo que no incrementará el volumen del stock.
■ El equilibrio entre oferta y demanda y la
reactivación económica marcarán el inicio del incremento de rentas. Según diversos organismos económicos España retomará la senda de
crecimiento en 2014, momento en el que el mercado de oficinas seguiría la inercia de la actividad económica.
■ La ausencia de producto transaccionable en
el mercado es una de las razones de la escasa actividad inversora. Algunos fondos internacionales han levantado el veto a España y se encuentran en actitud compradora, si bien su perfil de compra se aleja todavía de lo que ofrece el mercado. Parece que 2013 será el punto más bajo del ciclo y la reactivación podría tener lugar a partir de 2014.
