Derecho civil II.
Semanas 6 y 7
Compraventa
1. Concepto
2. Capacidad y prohibiciones 3. Objeto: cosa y precio
4. Forma y perfección del contrato 5. Riesgos en la compraventa
6. Obligaciones del comprador y del vendedor 7. Venta con pacto de reserva de dominio
8. Arras (remisión Semana 1) y retracto convencional 9. Compraventa a carta de gracia
Introducción al contrato de
compraventa
Contrato básico del intercambio económico
en una economía dineraria.
Contrato de relevancia especial dentro de la
regulación de los tipos contractuales particulares.
Aspectos de la regulación de la compraventa
cuyo ámbito de aplicación excede los límites estrictos de este contrato.
P. ej.: régimen de la determinación del objeto del
contrato, de la entrega de la cosa, de los defectos o vicios de la cosa, etc.
Introducción al contrato de
compraventa
El régimen de la compraventa en el CC (arts.
1445-1537 CC) se ha quedado estrecho. Causas:
Dualidad de contratos civiles / mercantiles:
Contrato de compraventa mercantil (arts. 325 y ss.
Ccom):
Contrato entre empresarios. Tiene por objeto mercaderías.
Tiene carácter especulativo (lo importante para el
comprador es su valor de cambio o reventa, no el de uso).
Introducción al contrato de
compraventa
Sólo son compraventas mercantiles las
relativas a cosas muebles en que tanto
comprador como vendedor son comerciantes y el comprador tiene ánimo
de lucrarse en la reventa (art. 325 CCom). Quedan fuera:
Compraventa de inmuebles.
Ventas de comerciante a consumidor de
cosas muebles de consumo y ventas de comerciante a industrial o comerciante de muebles de equipo.
Introducción al contrato de
compraventa
Contratos mercantiles de venta
sobre activos financieros.
Compraventa internacional de
mercaderías: Convenio de Viena de
11 de abril de 1980.
Introducción al contrato de
compraventa
Protección del consumidor en varias
clases de ventas:
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de
noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos
de Bienes Muebles.
Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del
Concepto
Por el contrato de compraventa uno
de los contratantes se obliga a
entregar una cosa determinada y el
otro a pagar por ella un precio cierto,
en dinero o signo que lo represente
(art. 1445 CC).
Concepto
Características:
Contrato consensual: el contrato se
perfecciona por el mero concurso de los
consentimientos del comprador y vendedor referidos a la cosa y al precio.
Contrato bilateral, sinalagmático: el
contrato genera obligaciones para ambas partes (entrega de la cosa, pago del precio).
Concepto
Contrato con efectos meramente
obligatorios: sólo genera obligaciones
para ambas partes, pero no produce un cambio inmediato en la titularidad de la cosa vendida o del dinero.
Para que la propiedad se entienda
transmitida, es necesario el contrato y la entrega de la cosa (teoría del título y del modo, donde el título es el contrato y, el modo, la entrega de la cosa o traditio): vid. arts. 609.2 y 1095 CC, y art. 531-1 CCCat.
Concepto
Contrato oneroso: hay un
intercambio de prestaciones (cosa
por precio).
Contrato principal, no accesorio.
Contrato típico: esté regulado por
Capacidad
Art. 1457 CC: Podrán celebrar el
contrato de compra y venta todas las
personas a quienes este Código
autoriza para obligarse, salvo las
modificaciones contenidas en los
artículos siguientes.
Capacidad
Reglas de capacidad:
General:
Pueden celebrar contratos de
compraventa todas las personas que pueden contratar.
Los cónyuges podrán venderse
Capacidad
Restricciones especiales en el caso del menor
emancipado:
Art. 323 CC: ventas de inmuebles y establecimientos
mercantiles u objetos de extraordinario valor.
Arts. 159 y 151.1 a) CF: venta de inmuebles,
embarcaciones y aeronaves inscribibles, establecimientos mercantiles o industriales o sus
elementos esenciales, derechos de propiedad intelectual e industrial, bienes muebles de valor extraordinario y objetos de arte o preciosos.
En estos casos, es necesario el consentimiento de los
Capacidad
Prohibiciones (art. 1459 CC): se aplica
tanto a adquisiciones –no ventas- directas como indirectas y se extiende a las adquisiciones por subasta pública o judicial. Pretenden evitar los conflictos de intereses.
1. Los que desempeñan cargos tutelares no pueden adquirir los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.
Capacidad
2. Los mandatarios no pueden adquirir los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
3. Los albaceas (administradores de la herencia) no pueden adquirir los bienes confiados a su cargo.
La prohibición sólo tiene vigencia durante el
Capacidad
4. Los empleados públicos no pueden adquirir los bienes del Estado, de los municipios, pueblos y establecimientos públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta prohibición también afecta a los jueces y peritos que intervienen en la venta.
Capacidad
5. Las personas relacionadas con la
Administración de Justicia
(magistrados, jueces, fiscales, abogados, procuradores, etc.) no pueden adquirir los bienes y derechos que estuviesen en litigio. Excepciones:
Acciones hereditarias entre coherederos. Cesión en pago de créditos.
Capacidad
Los negocios celebrados en
contravención de las prohibiciones
son:
Nulos en supuestos 1 / 4 / 5, cabiendo
ratificación o autorización previa en los supuestos 2 / 3
Objeto
Doble objeto: cosa y precio.
Cosa: pueden ser bienes materiales (cosas
en sentido de los arts. 333 CC y 511-1.2 CCCat), bienes inmateriales, derechos reales y de crédito. Requisitos:
Existencia real o posible: no es necesario que la
cosa exista, con tal que tenga posible existencia. Puede ser objeto de compraventa una cosa futura (salvo la herencia futura: art. 1271.2 CC).
Objeto
Venta de cosa perecida al tiempo de la venta:
Si al tiempo de celebrarse la venta se
hubiese perdido la cosa, el contrato quedará sin efecto (art. 1460.1 CC).
Si el vendedor conocía la pérdida, debe
indemnizar al comprador (responsabilidad precontractual: interés
contractual negativo). Si el comprador conocía la pérdida anterior de la cosa, debe indemnizar al vendedor. Si los dos lo conocían, se compensan las actuaciones de ambos.
Objeto
Si la pérdida es parcial, el comprador
puede optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido (art. 1460.2 CC).
Objeto
Compraventa de cosa futura (art. 1271.1 CC):
compraventa de bienes que no tienen existencia real en el momento de la celebración del contrato pero que cabe esperar puedan llegar a tenerla.
Emptio rei speratae: el precio se paga sólo si
la cosa llega a existir. Es un contrato sujeto a condición.
Emptio spei: el precio se paga en todo caso.
Es un contrato aleatorio en el que el comprador adquiere la eventualidad de que la cosa llegue a existir.
Objeto
Inexistencia total (actual y futura) de la
cosa: si la cosa no existe en el momento de celebrar el contrato, ni se contempla su existencia como posible y futura, la compraventa es nula por falta de objeto.
Posible indemnización por
responsabilidad precontractual, si era conocido por alguno (el vendedor, más probablemente) y se ocultó a la otra parte.
Objeto
Cosa determinada o determinable (arts.
1447 a 1449 CC).
Cabe la venta de cosas específicas y genéricas
(vid. art. 1273 CC).
Basta que la cosa se haya previsto y que se
establezcan con claridad los criterios de determinación futura, ya sean de tipo objetivo (por referencia a una cosa o circunstancia) o subjetivo (determinación por medio de arbitrador, etc.)
No se admite la compraventa de cosas
Objeto
Cosa de lícito comercio: pueden ser
objeto del contrato todas las cosas que están dentro del comercio de los hombres (art. 1271 CC).
Si la cosa no es alienable, la compraventa es
nula y, si el vendedor actuó de mala fe, puede incurrir en responsabilidad precontractual.
Objeto
Compraventa de cosa ajena: venta
de cosa que no pertenece al vendedor,
sino a un tercero.
No está regulada en nuestro
ordenamiento.
Tres supuestos:
Si el vendedor adquiere la cosa del tercero y
la entrega: compraventa válida y con todos sus efectos normales.
Objeto
Si el vendedor entrega la cosa antes de haberla
adquirido del tercero, está entregando una cosa que es de otro, quien puede reclamarla del comprador. Dos supuestos:
El comprador es mantenido en la posesión:
Si la reclamación del tercero es tardía, el
comprador puede invocar la usucapión (remisión a Derecho civil III), o
Si puede usar en su favor las reglas de
adquisición del dominio a non domino (arts. 464 CC, 522-8 CCCat y 34 LH, 85 CCCom).
Objeto
El comprador pierde la posesión:
Si la reclamación tiene lugar con éxito
antes de que haya transcurrido el plazo de usucapión y el tercero ha recuperado judicialmente la cosa del comprador. En estos casos, el vendedor debe hacer frente a las consecuencias en los términos de la garantía legal por evicción (arts. 1475 y ss. CC).
Objeto
Si el vendedor no consigue poner la
cosa a disposición del comprador, habrá incumplimiento de su obligación de entrega (indemnización del interés contractual positivo).
Objeto
La falta de transmisión de la propiedad
(distinta de la entrega del poder material sobre la cosa) no supone incumplimiento, salvo que se establezca otra cosa en el contrato (p.
ej. garantía contractual de buen título) o se pueda deducir una voluntad distinta del contrato.
Objeto
En caso de que el vendedor actúe de
mala fe, cabe además anulabilidad por dolo. Si los dos actuaron de mala fe, el dolo recíproco se compensa e impide la anulación del contrato.
Objeto
Precio: cantidad de dinero que paga el
comprador a cambio de la cosa. El art.
1445 CC hace referencia a “precio
cierto, en dinero o signo que lo
represente”. La falta de precio
determina la nulidad del negocio.
Requisitos:
Objeto
Precio real o verdadero: debe haberse pagado
pues, de lo contrario, hay simulación absoluta o relativa (contrato de donación). No se requiere legalmente que el precio sea un precio justo, equitativo o de mercado.
En derecho catalán, rescisión por lesión ultra dimidium
en la compraventa de bienes inmuebles (arts. 321 y ss. CDCC: remisión Derecho Civil I). Si el precio de la compraventa es menos de la mitad del precio justo, el vendedor puede rescindir el contrato y recibir el bien inmueble vendido (restitución).
Objeto
Precio determinado o determinable.
Precio determinado: su cuantía es fijada en
el momento de la celebración del contrato o es conocida por las partes.
Precio determinable: no se conoce la cuantía
pero sí los criterios que permitan su futura concreción. Los criterios de determinabilidad pueden ser subjetivos u objetivos.
Objeto
Subjetivos:
Para que el precio se tenga por
cierto bastará (…) que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada (art. 1447 CC).
El señalamiento del precio nunca
podrá dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1449 CC).
Objeto
Objetivos: para que el precio se tenga
por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta (art, 1447 CC) o que se pacte como el valor que puede tener la cosa en el futuro (art. 1448 CC: precio que los valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles tuvieren en un determinado día, bolsa o mercado (…)).
Objeto
Precio en dinero o signo que lo
represente.
Criterio que permite diferenciar la
compraventa de la permuta.
Si el precio de la venta consiste parte en
dinero y parte en otra cosa, el contrato se calificará en función de la intención manifiesta de los contratantes. Si no consta, se tendrá por permuta si el valor de la cosa dada en parte del precio excede del dinero o su equivalente; y por venta en caso contrario (art. 1446 CC).
Forma y perfección del contrato
Rige el principio general de libertad de
forma en la contratación (art. 1278 CC).
La venta se perfecciona si comprador y
vendedor hubieren convenido en la cosa
objeto del contrato y en el precio,
aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (art. 1450 CC).
Forma y perfección del contrato
Si afecta a bienes inmuebles, las partes pueden
compelerse recíprocamente a otorgar escritura
pública (art. 1279 en relación con el art. 1280.1
CC).
Gastos: Los gastos del otorgamiento de escritura
serán de cuenta del vendedor y, los de la primera copia y los demás posteriores a la venta, de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario (art. 1455 CC). Es regla supletoria que admite otro acuerdo entre las partes.
En el art. 531-6 CCCat la regla es distinta: los gastos son
Obligaciones del comprador
Pago del precio:
El comprador está obligado a pagar el
precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato y, si no se hubiesen fijado, en el tiempo y lugar en que se produzca la entrega de la cosa (art. 1500 CC).
Obligación de dar correlativa a la entrega
Obligaciones del comprador
Tiempo del pago: tiempo fijado por el
contrato. Si no se hubiere fijado, deberá hacerse en el tiempo en que se haga entrega de la cosa vendida (art. 1500 CC).
Lugar del pago: lugar fijado en el contrato.
Si no se hubiere fijado, deberá hacerse en el lugar en que se haga entrega de la cosa vendida (art. 1500 CC).
Obligaciones del comprador
El comprador deberá abonar intereses
por el tiempo que media entre la entrega de la cosa y el pago del precio en tres casos (art. 1501 CC):
Si así se hubiese pactado.
Si la cosa vendida y entregada produce fruto o
renta.
Obligaciones del comprador
Suspensión del pago del precio (art. 1502 CC):
cuando el comprador sea perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviese un temor fundado de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, puede suspender el pago hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, a pesar de cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.
La jurisprudencia ha interpretado más bien
restrictivamente esta posibilidad de suspensión del pago.
Obligaciones del comprador
Presupuestos:
Venta perfecta.
Precio aplazado, en todo o en parte.
Se debe haber entregado la cosa
vendida.
Temor de perturbación: ha de ser un
temor racional y fundado, no hipotético.
Obligaciones del comprador
Perturbación en la posesión o dominio de la cosa: No es necesaria una privación total o parcial de
la cosa (en este caso, cabría saneamiento por evicción).
Se refiere a acción reivindicatoria o hipotecaria,
aunque se ha interpretado de forma más flexible.
Efectos: suspensión del pago del precio hasta
que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro. La suspensión cesa si el vendedor garantiza la devolución del precio.
Obligaciones del comprador
El CC ofrece al vendedor varias
posibilidades de resolver el contrato al margen o de manera algo distinta a la prevista en el art. 1124 CC en supuestos de precio aplazado:
Art. 1503 CC: riesgo de pérdida de cosa
inmueble y del precio.
Art. 1504 CC: resolución de venta de inmuebles
por falta de pago del precio (esencialmente reconducible al art. 1124 CC, con el añadido del requerimiento judicial o notarial).
Art. 1505 CC: resolución de venta de bienes
Obligaciones del comprador
Art. 1503 CC: Si el vendedor tuviere
fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta.
Requisitos:
Venta de bienes inmuebles
El vendedor ha entregado la cosa al comprador (en otro
caso, art. 1467 CC)
Venta con precio aplazado (de lo contrario, resolución
con base en el art. 1124 CC).
Temor fundado y racional de pérdida del inmueble y del
Obligaciones del comprador
Efectos:
Facultad del vendedor de pedir
inmediatamente la resolución de la venta (antes de que se haya producido, por tanto, el incumplimiento, basta el mero temor a la pérdida).
El vendedor pierde esta facultad si el
comprador garantiza el pago del precio en el plazo convenido.
Si no existe temor a la pérdida de la cosa y el
precio, se observará el art. 1124 CC (art. 1503.2 CC).
Obligaciones del comprador
Art. 1504 CC: en la venta de bienes
inmuebles, aun cuando se hubiere estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirar el término, interin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.
Obligaciones del comprador
Presupuestos:
Venta perfecta de bienes inmuebles
(para los muebles, art. 1505 CC).
Pacto entre las partes que establece que
el incumplimiento operará como una condición resolutoria en favor del vendedor.
Obligaciones del comprador
Venta con precio aplazado, en todo o en
parte.
Falta de pago del precio (lo que incluye
los intereses, fijos y variables), en todo o en parte, en el tiempo convenido.
Cumplimiento puntual por el vendedor
Obligaciones del comprador
Incumplimiento efectivo, inequívoco, grave e
injustificado de una obligación principal del comprador. No debe tratarse de un mero retraso (aplicación de la jurisprudencia sobre incumplimiento resolutorio del art. 1124 CC).
Requerimiento judicial o notarial del vendedor
al comprador.
Declaración del vendedor de resolver el contrato
Obligaciones del comprador
Si el incumplimiento del pago precio
aplazado (lo que incluye los intereses) se ha estipulado como condición resolutoria expresa, puede tener acceso al Registro de la Propiedad (art. 11 LH). Si se produce el impago, se prevé (art. 59 y 175.6 RH) la reinscripción a nombre del vendedor sin necesidad de acudir a los tribunales. Sin embargo, la exigencia impuesta por la DGRN de consignar para ello todas las cantidades ya pagadas debilita en la práctica esta posibilidad.
Obligaciones del comprador
Efectos: resolución. No cabe ya prórroga
ni pago. El comprador debe restituir las cosas con sus frutos y el vendedor debe restituir el precio, con deducción de las penas convencionales previstas (no puede deducir éstas si quiere usar el procedimiento registral de los arts. 59 y 175.6 RH).
Obligaciones del comprador
Art. 1505 CC: respecto de los bienes
muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer –mejor dicho, “dentro del”- el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación.
Obligaciones del comprador
Requisitos:
Venta de bienes muebles.
No se ha hecho entrega de la cosa ni del precio (en otro
caso, art. 1124 CC).
Se haya señalado un plazo para la entrega de la cosa,
convencional o judicial.
El comprador haya incurrido en mora (por no
presentarse a recibir la cosa dentro del término señalado o por no pagar el precio).
Efecto: resolución de la venta en interés del
Obligaciones del vendedor
Obligaciones principales (art. 1461 CC):
Entrega de la cosa.
Saneamiento de la cosa (garantía frente a ciertas
contingencias).
Obligaciones accesorias:
Conservar la cosa a entregar con la diligencia de un buen
padre de familia (art. 1094 CC).
Entregar todos los accesorios de la cosa (art. 1097 CC).
Pagar los gastos de entrega de la cosa, lo que no incluye,
salvo pacto en contrario, los de transporte (art. 1465 CC).
Entregar al comprador los títulos de pertenencia y otros
documentos y elementos precisos para garantizarle el reconocimiento y defensa de la cosa (art. 1258 CC).
Obligaciones del vendedor
Obligación de entrega de la cosa (traditio):
Contenido: entrega de la cosa en el estado en que
se encontraba en el momento de perfeccionarse la venta, con sus frutos, si los produce, desde ese mismo día, y sus accesorios (art. 1468 CC).
Entrega de la posesión. Para la transmisión de
la propiedad, es necesario el contrato y la entrega de la cosa (teoría del título y del modo: art. 609 CC y 531-3 CCCat).
Vid. infra compraventa con pacto de reserva de
Obligaciones del vendedor
Forma de la entrega o tradición:
Tradición real: se entiende entregada la cosa
cuando se pone en poder y posesión del comprador (art. 1462.1 CC), con acuerdo de ambos (art. 531-4.1 CCCat).
Formas de entrega espiritualizadas:
Tradición instrumental: en caso de venta
mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivale a la entrega
de la cosa, si de la escritura no resulta o se deduce lo contrario (arts. 1462.2 CC y 531-4.2 CCCat).
Obligaciones del vendedor
Tradición simbólica: también equivale a
la entrega de la cosa –tanto bienes muebles como inmuebles- la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el momento de la venta (arts. 1463 CC, 531-4.2 c) y 531-4.2 d) CCCat).
Obligaciones del vendedor
Traditio brevi manu: el comprador ya la
tenía en su poder por algún otro motivo, p. ej. porque era arrendatario (arts. 1463 CC y 531-4.2 e) CCCat).
Constitutum possessorium: el vendedor,
que era propietario, continúa poseyendo la cosa en distinta calidad jurídica (arrendatario, usufructuario, etc.) (art. 1463 CC).
Obligaciones del vendedor
Tradición simbólica de derechos: para
los bienes incorporales, se entenderá por entrega el hecho de poner en poder
del comprador los títulos de pertenencia, o el uso de su derecho por
parte del comprador con consentimiento del vendedor (arts.
Obligaciones del vendedor
Doble venta (art. 1473 CC): venta
de la misma cosa a distintos
compradores.
Cosa mueble: la propiedad se
transfiere a la persona que primero
haya tomado posesión de ella con
buena fe. Si hay diversas formas de
posesión en los adquirentes, se
prefiere la material a las otras.
Obligaciones del vendedor
Cosa inmueble: la propiedad
pertenece a quien de buena fe sea
el primero en inscribir en el
Registro de la Propiedad; si no hay
inscripción, el primero en la
posesión y, faltando ésta, a quien
presente título de fecha más
antigua, siempre que haya buena
fe.
Obligaciones del vendedor
No se aplica a las adquisiciones a non domino
(para éstas, art. 464 CC –art. 522.8 CCCat en Cataluña-, art. 85 CCom y art. 34 LH).
Posible de manera voluntaria (situaciones de
estafa) e involuntaria (actuación de representante, ventas forzosas).
Obligaciones del vendedor
Lugar de entrega de la cosa: libertad de
las partes para fijarlo. A falta de pacto, en el lugar donde se encontraba en el momento de constituirse la obligación. Si la cosa no existía en el momento de constituirse la obligación (venta de cosa futura) y no se ha pactado otra cosa, en el domicilio del deudor (art. 1171 CC).
Obligaciones del vendedor
Tiempo de entrega: si no existe condición
o término, la obligación de entrega nace en el momento de la perfección del contrato.
Dos supuestos en que puede retrasar la
entrega:
Se pacta aplazamiento o término para el pago y
después se descubre que el comprador es insolvente, de manera que el vendedor corre el riesgo inminente de perder el precio (art. 1467 CC).
Si el comprador no paga el precio (no aplazado) y
exige al vendedor la entrega de la cosa, éste puede oponerle la excepción contrato no cumplido.
Obligaciones del vendedor
Reglas de defecto y exceso de cabida
en la venta de un inmueble (arts. 1469
a 1472 CC). Se aplican en los casos de venta no por precio alzado o cerrado por el inmueble en su totalidad, sino por unidad (euros por metro cuadrado, p. ej.).
Obligaciones del vendedor
Suspensión de la obligación de entrega:
Art. 1466 CC: cuando el comprador no ha pagado el
precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
Art. 1467 CC: cuando se ha convenido en un
aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de manera que el vendedor corre riesgo inminente de perder el precio (pérdida del beneficio del plazo del art. 1129.1 CC).
Excepción: el comprador afianza pagar en el plazo
Obligaciones del vendedor
Riesgos en la compraventa: la obligación
principal del vendedor consiste en entregar la cosa (art. 1461 CC). Ello conlleva dos obligaciones:
Conservar la cosa desde la perfección del contrato
hasta la entrega con la diligencia de un buen padre de familia (art. 1094 CC).
Responder ante el comprador de la pérdida y
deterioro de la cosa por dolo, negligencia o mora (art. 1101 CC).
Obligaciones del vendedor
¿Qué sucede cuando la pérdida o el deterioro
de la cosa se produce cuando la cosa todavía está en poder del vendedor y pendiente de entrega, por causa ajena a su voluntad (caso fortuito o hecho de tercero)?
Art. 1452 CC (párrafos 1 y 2): El daño o provecho
de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los arts. 1096 y 1182 CC. Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o sin consideración a su peso, número o medida.
Obligaciones del vendedor
Interpretación más común del art. 1452 CC:
A) Extinción de la obligación por pérdida de la cosa sin culpa ni mora del vendedor.
B) El vendedor responde de la pérdida de la cosa por caso fortuito si incurrió en mora o se comprometió a entregarla a dos o más personas.
C) El comprador, además de quedarse sin la cosa o soportar su deterioro, habrá de pagar el precio o no podrá recuperarlo si ya lo había pagado (periculum est
emptoris).
Existen otras interpretaciones minoritarias,
Obligaciones del vendedor
Art. 1452 CC (párrafo 3): Si las cosas fungibles
se venden por un precio fijado en relación al peso, número o medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en mora.
Sólo se transfiere el riesgo al comprador a partir de la
concentración o especificación de la mercancía, salvo mora del comprador.
Antes de producirse, el riesgo corre a cargo del
Obligaciones del vendedor
Los riesgos de la compraventa en la
Convención de la ONU sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías (Viena, 11 de abril de 1980):
Art. 66: La pérdida o el deterioro de las
mercaderías sobrevenidos después de la transmisión del riesgo al comprador no liberarán a éste de su obligación de pagar el precio, a menos que se deban a un acto u omisión del vendedor.
Obligaciones del vendedor
Art. 67: el riesgo se transmite al comprador al
poner los bienes en poder del primer porteador cuando:
El contrato implique transporte de mercaderías.
No haya obligación de entrega en un lugar
determinado.
Art. 68: el riesgo respecto de las mercaderías
vendidas en tránsito se transmitirá al comprador desde el momento de la celebración del contrato.
Art. 69: en el resto de casos, el riesgo se
transmite en el momento de la puesta a disposición (requiere identificación de las mercaderías).
Obligaciones del vendedor
Obligación de saneamiento (art. 1474 CC):
en virtud del saneamiento, el vendedor responde frente al comprador de:
La posesión legal y pacífica de la cosa vendida
(saneamiento por evicción).
Los vicios o defectos ocultos que tuviere
(saneamiento por vicios ocultos).
Se aplica a otros contratos onerosos de dar:
arrendamiento (art. 1553 CC); sociedad (art. 1681.2 CC); donación onerosa (art. 638 CC), etc.
Obligaciones del vendedor
Saneamiento por evicción:
La evicción tiene lugar cuando se priva al
comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (art. 1475.1 CC).
Es una garantía frente a perturbaciones
jurídicas actuales.
Compatible con las acciones de error y dolo, y
con las acciones de exigencia de responsabilidad por incumplimiento.
Obligaciones del vendedor
El saneamiento tiene lugar aunque no se
haya expresado en el contrato (art. 1475.2 CC).
Los contratantes pueden aumentar,
reducir o suprimir esta obligación legal (art. 1475.3 CC).
Art. 1476 CC: nulidad del pacto que exima al
vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte.
Obligaciones del vendedor
Art. 1477 CC (renuncia): si el comprador
renuncia al derecho al saneamiento, en caso de evicción el vendedor sólo deberá entregar el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción (renuncia simple a la evicción), a no ser que el comprador hubiese renunciado de forma expresa con conocimiento de los riesgos de evicción y sometiéndose a sus consecuencias.
Obligaciones del vendedor
Requisitos:
Evicción: privación de todo o parte de la cosa:
En virtud de un derecho de un tercero anterior a la
compra (art. 1475 CC).
En virtud de sentencia judicial firme (art. 1480 CC).
Notificación (llamada en garantía) por parte del
comprador al vendedor de la demanda de evicción (art. 1481 CC). Si falta la notificación, el vendedor no está obligado al saneamiento.
Obligaciones del vendedor
Efectos:
Evicción total: el comprador tiene derecho a
exigir del vendedor (art. 1478 CC):
Precio (valor) de la cosa vendida al tiempo
de la evicción, sea mayor o menor que el de la venta.
Frutos o rendimientos, si se le hubiere
condenado a entregarlos al que le haya vencido en el juicio.
Obligaciones del vendedor
Costas del pleito que ha motivado la
evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.
Gastos del contrato, si los hubiese
pagado el comprador.
Daños e intereses y los gastos
voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.
Obligaciones del vendedor
Evicción parcial (art. 1479 CC):
Si el comprador pierde, como
consecuencia de la evicción, parte de la cosa vendida de tal importancia que sin la misma no la hubiera comprador, podrá exigir la rescisión del contrato, devolviendo la cosa sin más gravámenes que los que tuviere al adquirirla.
Obligaciones del vendedor
Lo mismo sucederá si se venden dos
o más cosas conjuntamente y consta claramente que el comprador no habría comprado una sin la otra.
Obligaciones del vendedor
Saneamiento por gravámenes ocultos (art.
1483 CC): si la finca vendida estuviera
gravada sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deberá presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.
Obligaciones del vendedor
Requisitos:
Gravámenes reales (no personales).
Gravámenes ocultos objetivamente (cargas o servidumbres
no aparentes del art. 532 CC).
Gravámenes desconocidos por el comprador (no constan
en el Registro de la Propiedad).
La jurisprudencia entiende que los gravámenes inscritos son
de conocimiento público: el comprador no puede acudir al art. 1483 CC si la carga está inscrita, aunque la finca se vendiera como libre de cargas. Es más dudoso si el vendedor realizó otras maniobras engañosas que indujeron al comprador a no consultar el registro (caso de dolo del art. 1269 CC).
Obligaciones del vendedor
Efectos: el comprador puede optar
entre dos acciones:
Rescisión del contrato.
Indemnización de daños y perjuicios (por
el importe de la minoración de valor de la finca por causa del gravamen; en cuanto a otros daños y perjuicios, sólo en caso de mala fe del vendedor).
Obligaciones del vendedor
Plazo de ejercicio:
Durante 1 año desde el otorgamiento de la
escritura.
Transcurrido el año, sólo indemnización
dentro de 1 año, a contar desde el día del conocimiento de la carga o servidumbre.
Obligaciones del vendedor
Saneamiento por vicios o defectos ocultos: La
presencia oculta de defectos materiales o funcionales en la cosa, desconocida para el comprador, determina un cumplimiento defectuoso que, en principio, permitiría:
Aplicación de los remedios generales (acción de
indemnización de daños, resolución y, para el TS, también anulabilidad por error o dolo).
Aplicación del régimen de saneamiento.
En algunos casos, el TS lo considera
incumplimiento total, no simple cumplimiento defectuoso, a la vista de la entidad y alcance del defecto.
Obligaciones del vendedor
El vendedor responde al comprador de
saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (art. 1485 CC)
Obligaciones del vendedor
Requisitos (art. 1484 CC): El vendedor estará
obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia
para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el
comprador, no la habría adquirido o habría dado
menos precio por ella; pero no será responsable de
los defectos manifiestos o que estuvieren a la
vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el
comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Obligaciones del vendedor
Vicio o defecto de la cosa: anomalía o alteración
negativa que reduce su funcionalidad o utilidad respecto de la que legítimamente se puede esperar (por ejemplo, en relación con otras de su misma especie y calidad).
La jurisprudencia ha tratado de diferenciar (con poca
consistencia, muchas veces) el defecto de lo que sería
aliud pro alio o entrega de cosa diversa: inhabilidad del
objeto para su uso y consiguiente insatisfacción total del comprador al ser el objeto impropio para el uso al que se destina. En consecuencia, se aplicarían las normas del incumplimiento total.
Obligaciones del vendedor
Carácter oculto: el defecto es objetivamente
desconocido por el comprador y no reconocible por éste con una diligencia media (o superior, si el comprador es un experto: art. 1484 in fine).
Carácter grave, en un doble sentido:
Hace la cosa inadecuada para el uso a la que se
destina.
Disminuye ese uso de tal modo que, de haber conocido
el comprador el defecto, no habría adquirido la cosa o habría dado menos precio por ella.
Obligaciones del vendedor
Origen de los vicios anterior a la
conclusión del contrato: la carga de la prueba recae sobre el comprador, pero caben presunciones que permitan sustentar la preexisencia.
Obligaciones del vendedor
Efectos: el comprador cuenta con las
denominadas acciones edilicias (art.
1486 CC):
Acción redhibitoria: es una acción de
naturaleza resolutoria. Por tanto, implicaría la obligación de las partes de
Obligaciones del vendedor
Acción quanti minoris o estimatoria:
reducción proporcional (a la entidad del defecto sobre el valor de la cosa) del precio. Se reajusta la equivalencia de las prestaciones de forma objetiva, tomando en consideración el valor de mercado (o el determinado a juicio de peritos: art. 1486.1 CC).
Obligaciones del vendedor
Puede optar por cualquiera de las dos,
pero una vez ejercitada una, se excluye la otra. Además, una vez elegida una de ellas, la opción es irrevocable, en el sentido de que, comunicada la elección al vendedor, no podrá ser revocada por aquél sino en los términos del art. 1124.2 CC.
Obligaciones del vendedor
Mala fe del vendedor (art. 1486.2 CC):
deberá pagar indemnización de daños y perjuicios si opta por la rescisión (se entiende doctrinalmente que también en el caso de la estimatoria).
Además, el comprador podría interponer una
acción de responsabilidad por dolo in contrahendo para obtener, si fuera necesario, la plena indemnidad.
Obligaciones del vendedor
Pérdida de la cosa:
Por efecto de los vicios ocultos (art.
1487 CC): si el vendedor conocía los vicios, debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, sólo debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.
Obligaciones del vendedor
Por caso fortuito o culpa del
comprador (art. 1488 CC): el comprador puede reclamar al vendedor el precio que pagó, con la
rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.
Obligaciones del vendedor
Casos especiales:
Venta judicial (art. 1489 CC): no hay
responsabilidad por daños y perjuicios.
Venta de varios animales u otras cosas
conjuntamente (arts. 1491 y 1492 CC).
Plazo de ejercicio de las acciones edilicias:
6 meses desde la entrega de la cosa vendida
Obligaciones del vendedor
La brevedad del plazo -aún mayor en el caso de
la compraventa mercantil: 30 días desde la entrega, según el art. 342 CCom- explica el interés de los compradores por acudir normalmente a los remedios generales frente al incumplimiento (cumplimiento forzoso, daños y perjuicios, resolución).
Raras veces –aunque ocurre- los tribunales
cierran la puerta a esos remedios generales, por entender que el defecto oculto no tiene entidad bastante para constituir un propio incumplimiento, o por apreciar que la norma especial desplaza a la general.
Venta con pacto de reserva de
dominio
Concepto: pacto contractual por el que en
las compraventas con precio aplazado se prevé que, a pesar de la entrega, el comprador no adquiere la propiedad de la cosa vendida mientras no se pague el precio por entero.
Función de garantía del vendedor para
asegurar el cobro del precio o proveerle de un fácil recurso para recuperar la cosa si el comprador no paga.
Venta con pacto de reserva de
dominio
Validez: El CC no la prevé pero el TS la ha
declarado válida y eficaz. Se prevé en el art. 7.10 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
Eficacia frente a terceros:
Constancia por escrito anterior a los derechos de
terceros.
En la Ley 28/1998, tienen que estar inscritas en
Venta con pacto de reserva de
dominio
Efectos:
El comprador no adquiere (plenamente, al
menos) la propiedad con la entrega y no puede disponer de la cosa.
El art. 7.11 LVPBM establece en los contratos
sujetos a esta ley una prohibición de disponer para el comprador.
Venta con pacto de reserva de
dominio
El vendedor conserva la propiedad, sólo
a efectos de garantía.
El vendedor no tiene facultad de
disposición.
Se ha admitido la tercería de dominio
interpuesta por el vendedor frente al embargo obtenido por los acreedores del comprador.
Venta con pacto de reserva de
dominio
En caso de concurso del comprador,
la situación del vendedor con reserva
de dominio es semejante a la de un
acreedor con garantía real (arts. 56.1,
2º párrafo, y 90.1.4º LC).
Venta con pacto de reserva de
dominio
El vendedor tiene derecho a
recuperar la cosa mediante la
resolución por impago del precio.
El comprador, por su parte, hace
suya la cosa de modo automático al
pagar el último plazo, sin necesidad
de más requisitos.
Venta con pacto de reserva de
dominio
Ley 28/1998 (art. 16):
Cuando el bien vendido con pacto de reserva de
dominio, inscrito en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, se halle en poder del comprador y éste incumple:
Requerimiento de pago al comprador a través de
fedatario público.
Si no paga, pero entrega los bienes, subasta notarial
parecida a la de prenda, salvo que el vendedor prefiera quedarse con ellos.
Si no entrega, acciones de tutela sumaria del art.
251.1.10 y 11 LEC y ejecución judicial sobre la cosa vendida.
Venta con pacto de reserva de
dominio
Si se halla en poder de tercero:
Si paga, se subroga en la posición del
vendedor.
Si desampara el bien, subasta notarial
parecida a la de prenda, o el vendedor se los adjudica.
Si no desampara el bien, acciones de tutela
sumaria del art. 251.1.10 y 11 LEC y ejecución judicial sobre la cosa vendida.
Retracto convencional
Concepto (art. 1507 CC): compraventa en
la que al vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa pagando determinadas cantidades (art. 1518 CC):
El precio de venta
Los gastos del contrato
Los gastos necesarios y útiles en la cosa Otras cantidades pactadas
El ejercicio del retracto tiene, sobre la venta
inicial, efecto resolutorio. El pacto de retro constituye una condición resolutoria de la venta.
Retracto convencional
Efecto real (art. 1510 CC): perjudica
a terceros adquirentes que han
recibido del comprador.
Si se trata de un inmueble inmatriculado
y el retracto no está inscrito, los arts. 32 y 34 LH protegen al adquirente que lo ignora e inscribe su derecho.
Se mantienen los arrendamientos
ordinarios (art. 1520 CC), pero no las otras cargas.
Retracto convencional
Pacto adicional al contrato,
transmisible, hipotecable, etc.
Ejercicio por el vendedor.
Excepción: ejercicio por los acreedores del
vendedor (art. 1512 CC). Los acreedores del vendedor no podrán hacer uso del
retracto convencional contra el comprador, sino después de haber hecho
Retracto convencional
Plazo (de caducidad): 4 años desde la
fecha del contrato, a falta de pacto
expreso. En caso de estipulación, el
plazo no podrá exceder 10 años.
Retracto convencional
Recuperación de la cosa por el vendedor:
Libre de cargas y gravámenes, salvo arrendamientos (art.
1520 CC).
Art. 13.1 LAU: Si durante los cinco primeros años de
duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional (…), el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
Retracto convencional
Frutos (art. 1519 CC): si cuando se celebró el
contrato en la finca había frutos, no se hará abono ni prorrateo de los que hay al tiempo del retracto. Si no los había, pero los hay en el momento del retracto, se prorratearán entre el retrayente y el comprador, dando a éste la parte correspondiente al tiempo que poseyó la finca en el último año, a contar desde la venta.
Reglas especiales para el retracto en
Compraventa a carta de gracia
Régimen jurídico: arts. 326-329 Compilació
de Dret Civil de Catalunya.
Definición: el vendedor, al transmitir la
cosa, se reserva el derecho a redimirla (recuperarla). En la concepción actual dominante, se trata de una compraventa ordinaria a la que se añade un pacto accesorio, sin que se integre en la propia estructura del contrato.
Compraventa a carta de gracia
Si falta la condición resolutoria, nos
hallamos fuera del tipo contractual.
Contrato aleatorio: la consolidación
de la propiedad en el comprador
depende del ejercicio por el vendedor
del derecho a redimir.
Compraventa a carta de gracia
Diferencias con la venta con pacto de
retro:
En el pacto de retro, el comprador adquiere un
dominio resoluble. En cambio, la compraventa a carta de gracia hay un desdoblamiento del dominio en dos derechos reales: el dominio resoluble del comprador y el derecho de redención del vendedor.
El derecho real de redimir tiene valor en el
Compraventa a carta de gracia
Elementos del contrato:
Cosa: cualquier bien o derecho (incluso el de
redimir).
Precio: libre pero se entiende que, salvo que se
establezca otra cosa, el derecho de redimir vale 1/3 parte de la propiedad libre. Las partes pueden establecer un precio de redención superior.
Entrega: en ocasiones, el vendedor
continúa teniendo la posesión de la cosa, pero por otro título.
Compraventa a carta de gracia
Facultades del comprador:
Es propietario, con todas las facultades
inherentes, pero debe administrar y responde de los deterioros causados por una mala administración.
Compraventa a carta de gracia
El derecho de redención limita sus actos
de disposición, porque tiene eficacia frente a terceros (art. 327.1 CDCC).
Derechos de los acreedores del
comprador:
Derecho a exigir la modificación del ejercicio
de la redención y la consignación del precio de la redención.
Acción para evitar el deterioro de la cosa
Compraventa a carta de gracia
Derecho de redención:
Derecho temporal (duración pactada o, en
su defecto, art. 326.1 CDCC: 30 años si la cosa vendida es un bien inmueble y 6 años si es un bien mueble).
Compraventa a carta de gracia
Derecho transmisible inter vivos y mortis
causa (art. 326.4 CDCC).
Derecho indivisible (art. 326.3 CDCC.
Compraventa a carta de gracia
Ejercicio del derecho de redención:
Legitimación activa: el vendedor.
Legitimación pasiva: el comprador y sus
sucesores y cualquier subadquirente.
Sólo se altera ante terceros protegidos por el
art. 34 LH o 464 CC, art. 522-8 CCCat y art. 85 CCom.
Compraventa a carta de gracia
Tiempo: voluntad de las partes. A falta de
pacto, máximo de 30 años si son inmuebles y, de 6 años, si son muebles. Para los inmuebles, el plazo se puede fijar para la vida de una o dos personas determinadas en el momento de suscribir el contrato (art. 326.1 CDCC).
Compraventa a carta de gracia
Precio: para obtener la redención, el
redimente debe satisfacer (art. 328 CDCC):
El precio fijado para la redención en el momento
de la venta, que puede ser diferente al precio de venta. Si no se pacta, será el precio de la venta, calculado en valor monetario de la fecha de la venta (art. 328 CDCC).
Las adiciones posteriores al precio cuyo valor se
justifique.
Los gastos de reparación de la cosa, pero no los
de mera conservación.
