UNIDAD DE VALUACIÓN REGIONAL CENTRO, S.A. DE C.V. AVALÚO INMOBILIARIO

SÍNTESIS DEL AVALÚO

01. Clave del Avalúo:

11004171910110610

02. Fecha del Avalúo:

19/01/2017

03. Número de registro del conjunto Infonavit:1904113200929614

Clave Unica de la Vivienda:

1219041246100853

04. Clave del Controlador:

0305730

05. Clave del Valuador Profesional:

1004449

06. Clave de la entidad que otorga el crédito: 030001

07. Nombre del Constructor:

Fomento Empresarial Inmobiliario, S. A.

de C. V.

08. Propósito del Avalúo:

Originación

09. Tipo de inmueble a valuar:

Casa en condominio

10. Calle y número:

VILLA ANASTASIA # 149 Int. B Lt. 29

Mza. 75 Nivel PLANTA BAJA

11. Nombre del conjunto:

VILLAS REGINA B2 P-13

12. Colonia:

VILLAS REGINA 1 ETAPA

13. Código Postal:

66693

14. Clave Delegación o Municipio INEGI:

041

15. Clave Entidad Federativa INEGI:

19

16. Número de cuenta predial:

13-075-158

17. Proximidad urbana:

Periférica

18. Nivel de Infraestructura urbana:

Nivel 3

19. Clase del inmueble:

Interés social

20. Vida útil remanente:

720 Meses

21. Año de terminación de la obra:

2017

22. Unidades rentables generales:

1

23. Unidades rentables:

1

UNIDAD DE VALUACIÓN REGIONAL CENTRO, S.A. DE C.V.

CLAVE S.H.F. S.N.C. 11004

AVALÚO INMOBILIARIO

ING. GUSTAVO CAVAZOS MAYNEZ

VALUADOR PROFESIONAL

Cédulas Licenciatura/Postgrado: 4178404 / 6167372

Clave del Valuador Profesional SHF: 1004449

No. de Serie Certificado:

3030303030313030303039393030303037333433

Cadena de Validacion (Base 64):

SXSgZvVKuW46csBC2vmzzWPGwZxOl4vQmM8N9LYNXAaFMIZh

DoieZ9h0rLiW39yU

+QuloxkZvgjh0BLLuOuWTAmUJ6oxA9ZiJkBshwubEE2O8qSQnTz

AaXlDPW5Tq/kAEMvItwxyuEH4pywCSKa6ARm3JG3QFwas4MYp

YahD/Jo=

LIC. ALBERTO RAMIREZ CELADA

CONTROLADOR

Cédulas Licenciatura/Postgrado: 151012 / 147626 / 2923898 / 6167371

Clave del Controlador SHF: 0305730

No. de Serie Certificado:

3030303030313030303039393030303037333333

Cadena de Validación (Base 64):

CxNiRDgwIXE84Q921r5haBHpSshSODHRYaIyAPioRoUONVxmYia

E4fx28zInoX8ZbEV2NvQnTFaLJwrTfxoY17CpzhyxbYHBEqRoELke

29ZEhzybGnl65q/PLEAxNBgrtVoOvxXttCY3cra/EHFwAaxJ90BGnX

rNvzCpZod3Ysw=

Fachada Principal

_Entorno

24. Superficie de terreno:

52.500 m

25. Superficie construida:

54.08 m

26. Superficie accesoria:

4.92 m

27. Superficie vendible:

59.000 m

28. Valor comparativo de mercado:

$ 319,190.00

29. Valor físico del terreno:

$ 57,750.00

30. Valor físico de la construcción:

$ 227,144.00

31. Valor físico de las instalaciones

y elementos comunes.:

$ 13,771.00

32. Importe del valor concluido:

$ 319,000.00

33. Número de recámaras:

2

34. Número de baños:

1

35. Número de medios baños:

1

36. Número de niveles de la unidad valuada:

2

37. Número de espacios de estacionamiento:

1

38. Suministro telefónico: sin acometida al inmueble

39. Nivel de equipamiento urbano: Nivel 3

40. Elevador:

0

Georeferencia:

41. Longitud: -100.0587917

42. Latitud: 25.7942861

43. Altitud: 339 mts.

VILLAS REGINA B2 P-13 1.11.2 Nombre del Conjunto:

VILLAS REGINA 1 ETAPA 1.11.3 Colonia:

66693

1.11.4 C.P.: 1.11.5 Delegación o Municipio: Pesquería 1.11.6 Entidad Federativa: Nuevo León -100.0587917

1.12.1 Longitud: 1.12.2 Latitud: 25.7942861 1.12.3 Altitud: 339

Privada Condominal

1.13 Régimen de Propiedad: 1.14 Cuenta Predial: 13-075-158 1.15 Número del Conjunto Infonavit: 1904113200929614 030001

1.16 Clave de Entidad Otorgante: 1.17 Nombre del Constructor : Fomento Empresarial Inmobiliario, S. A. de C. V. Fomento Empresarial Inmobiliario, S. A. de C. V.

1.18 Nombre Solicitante : 1.19 Nombre Propietario:Fomento Empresarial Inmobiliario, S. A. de C. V.

1. DATOS GENERALES

2. CARACTERÍSTICAS URBANAS

Nivel 3 2.1 Nivel de Infraestructura:

con sistema de cableado subterráneo 2.5 Alumbrado público:

red mixta 2.4 Electrificación:

de aguas residuales con conexión al inmueble 2.3 Drenaje:

red de distribución con suministro al inmueble 2.2 Agua Potable: Secundaria 2.6 Vialidades: Municipal 2.10 Vigilancia: urbano 2.9 Transporte: Existe 2.8 Señalización: no existe 2.7 Teléfono: Nivel 3

2.11 Nivel de Equipamiento: Habitacional de tipo interés social, 2.13 Referencia de prox. urbana: Periférica según lo observado.

2.12 Clasificación de la Zona: Casas Habitación similares al

inmueble valuado

2.14 Construcciones predominantes: 2.15 Vías de acceso:

3. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

Por Carretera a pesquería de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por Villas Regina de Segundo orden y de Moderada intensidad vehicular.

Clasificación: Habitacional; Tipo: En crecimiento; Según: lo observado en la zona. 3.3 Uso de suelo

3.4 Servidumbres o restricciones Las definidas en el reglamento de construcción del municipio

Lote de terreno plano regular sobre el cual se desplanta una Casa Habitación Nueva de dos niveles de construcción tipo duplex el cual consta de: Planta Baja: sala, comedor, cocina, un medio baño, cubo de escaleras, lavandería cubierta, patio de servicio y cochera para un vehículo sin techar. Planta Alta: dos recamaras y un baño completo.

3.5 Descripción de las construcciones y uso actual

2

3.5.1 N° Recámaras 3.5.2 N° Baños: 1 3.5.3 N° 1/2 Baños: 1 3.5.4 N° Estacionamientos: 1 3.5.5 Elevador: No 3.6 Unidades rentables generales: Sistema dala losa de cimentación; Muros de carga de block de concreto simple 15x20x40_{cms., dala de desplante, castillos y cerramiento de concreto armado; Muros de block}

hueco de concreto; Entrepiso y Techo de losa concreto aligerada vigueta concreto y bovedilla poliestireno; Azotea con planilla de mezcla fina; Impermeabilización Marca Thermotek; Bardas de block hueco de concreto

3.8.1 Estructura: 1

3.7 U. rentables del inmueble: 1

3.8.2 Acabados: Espacio Arquitectónico Recámaras Estancia Comedor Baños Escaleras Cocina Patio de Servicio Estacionamiento Fachada

Oculta con tuberia de CPVC de 1/2 pulgada de diámetro, para agua fria y agua caliente. cuenta con acometida para medidor. 3.9.1 Hidráulico sanitarias

3.9.2 Eléctricas: Oculta, con poliducto de 1/2 y 3/4 de pulgada con salidas a muros y losas, cables calibre 10 y 12, accesorios y tapas de plàstico para contactos y apagadores, no se observo la marca, , cuenta con centro de carga y acometida para CFE.

En puertas interiores de tipo eucoplac, acabado con mancha y sellador, línea económica. Puerta principal de tipo multipanel, no tiene closets. 3.10.1 Carpintería

Puerta principal fabricada de tipo multipanel. Puerta de patio de tipo multipanel, marcos de puertas interiores y exteriores de herreria con perfiles tubulares y pintura de esmalte, marcos de ventanas de aluminio natural, de medida 1 1/2 pulgadas.

3.10.2 Herrería

Unidad de Valuacion Regional Centro S.A. de C.V.

PISOS MUROS PLAFONES

Cemento pulido. Yeso a regla y nivel. Yeso a nivel.

11004

Cemento pulido y antiderrapante Yeso a regla y nivel. Yeso a nivel.

Cemento pulido. Yeso a regla y nivel. Yeso a nivel.

Cemento pulido. Yeso a regla y nivel. Yeso a nivel.

Banquetas de concreto acabado escobillado

Estuco Huella de concreto acabado escobillado

Banquetas de concreto acabado cemento escobillado.

Estuco con color integrado y acabado texturizado.

Cemento pulido. Yeso a regla y nivel. Yeso a nivel.

1.2 Nombre UV: 1.3 Clave UV: 1.4 Fecha del Avalúo: 19/01/2017

1.5 Nombre del Controlador: Lic. Alberto Ramirez Celada 1.6 Clave Controlador SHF: 0305730 Ing. GUSTAVO CAVAZOS MAYNEZ

1.7 Nombre del Valuador Profesional: 1.8 Clave Valuador Profesional: 1004449

Originación 1.9 Propósito: Casa en condominio 1.10 Tipo de Inmueble: 1.11.1 Calle y No.:

3.11 COLINDANCIAS

LA CALLE VILLA ANASTASIA Lote 28 Lote 30 Al Al Al Al Al en en en en en y colinda con: y colinda con: y colinda con: y colinda con: y colinda con: en en en en en y colinda con: y colinda con: y colinda con: y colinda con: y colinda con: Al Al Al Al Al

Red de drenaje pluvial en la calle Red de drenaje pluvial en la zona Sistema mixto (Aguas residuales y pluviales) Fosa séptica 2.3.1 Tipo de Drenaje:

4. ENFOQUE FÍSICO:

4.1 Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto).

1 2 3 4

Fecha

Sup Const. Fuente/ Antecedentes/ Teléfono

4.3 CONSTRUCCIONES

4.3.1 CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

4.3.1.1 Clase general de inmueble : 4.3.1.2 Estado de Conservación : 4.3.1.3 Calidad del proyecto :

4.3.1.4 Edad de las construcciones: 4.3.1.5 Vida útil Remanente: 4.3.1.6 Número de niveles: 4.3.1.7 Nivel en edificio (cuando es condominio) : 4.3.1.8 Grado de terminación de la obra: 4.3.1.9 Grado y avance de las áreas comunes:

4.3.2 CONSTRUCCIONES EN USO

Fuente de donde se obtuvo el valor de reposición nuevo :

4.4 ÁREAS Y ELEMENTOS ADICIONALES

INSTALACIONES ESPECIALES (SOLO EN CONDOMINIOS):

Interés social Nuevo Funcional

2 PLANTA BAJA 100 % 0 Meses 720 Meses $ 230,000.00 $ 150,000.00 $ 130,000.00 $ 170,000.00 160.00 105.00 90.00 160.00 0.00 0.00 0.00 0.00 18/11/2016 18/11/2016 18/11/2016 18/11/2016 Periódico / 81-16700141 Periódico / 81-13198751 Periódico / 81-24371502 Periódico / 81-10605572 Tipo 1 2 Descripcion Casa Habitación Lavandería cubierta Edad (Años) 0 0 Superficie (m2) 54.08 4.92 V.R. Nuevo ($/m2) $ 4,000.00 $ 2,200.00 Factor Edad 1 1 Factor Conservacion 1.00 1.00 Factor Resultante 1 1 V.R. Neto($/m2) $ 4,000.00 $ 2,200.00 Valor Parcial Construcciones $ 216,320.00 $ 10,824.00

Descripcion Unidad Cantidad V.R. Nuevo_{($/m2) Remanente}Vida _{en años}Edad Factor_{Edad Conservacion}Factor _ResultanteFactor Indiviso _{áreas comunes}Valor Parcial $ 227,144.00 Totales Valor B

Totales Valor C GARZA MELO, Col. GARZA MELO, C.P. 67183

SANTA MARTHA, Col. SANTA MARTHA, C.P. 66064 BUROCRATAS DE GUADALUPE, Col. BUROCRATAS DE GUADALUPE, C.P. 67276

MONTE CRISTAL, Col. MONTE CRISTAL, C.P. 67280

ELEMENTOS ACCESORIOS (SOLO EN CONDOMINIOS):

OBRA COMPLEMENTARIA (SOLO EN CONDOMINIOS): 4.3.3 CONSTRUCCIONES CONDOMINALES EN USO

Costos de Construcción Octubre 2015 modelo M0031 y M0041

4.2 TERRENO EN ESTUDIO

b Pagos ($/m2) Demerito Valor Unitario

Zona Ubicación Frente Forma Superficie Comercializacion

Valor Unitario Resultante Factores de Homologación 0 0 0 0 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 $ 1,437.50 $ 1,428.57 $ 1,444.44 $ 1,062.50 0.90 0.95 0.95 1.00 0.95 $ 1,193.13 0.90 1.00 0.95 1.00 0.90 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 $ 1,157.14 $ 1,170.00 $ 1,030.63 $ 1,137.73 $ 1,100.00 Fracción 1 Superficie/m2 105.000 Valor Unitario $ 1,100.00

Zona Ubicación Frente Forma Superficie Factores de Homologación F.R. 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Valor Unitario Resultante $ 57,750.00 Valor Unitario Neto $ 1,100.00 Indiviso 50% $ 57,750.00 Valor Unitario Promedio ($/m2₎

Valor aplicado por m2

Totales Valor A 1.07 1.00 1.00 1.07 Otro 1.00 Uso 1.00 1.00 1.00 1.00 Topografía 1.00 1.00 1.00 1.00

5. ENFOQUE DE MERCADO

5.1 Información de mercado. Comparables de inmuebles en ventajas semejantes en el uso al que se valúa (sujeto).

5.2 Análisis por homologación

Precio de Venta _Terreno Superficie m2 _Constr. Valor unitario_{($/m2) Resultante ($/m2)}Valor unitario

VUT Valores

VUC Fic

Factores de Homologación

Sup Zona Ubic. Edad Res. %

Área del sujeto Resultado

promedio máximo

mínimo

Diferencial al físico vs mercado

Resultado del análisis de comparación para inmuebles similares

Monto unitario aplicable: 5.3.1 Superficie vendible: 7.1.1 Valor comparativo de mercado:

6. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Estimación de renta de acuerdo a la referencia de inmuebles similares

Descripcion Unidad Cantidad V.R. Nuevo_{($/m2) Remanente}Vida _{en años}Edad Factor_{Edad Conservacion}Factor _ResultanteFactor _{Neto ($/m2)}V.R. _{elementos adicionales}Valor Parcial $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 N 1 2 3 4 5 6

Ubicación de la oferta (comparables) Edad Conservación Fecha Teléfono Fuente / Antecedentes

0 2 0 0 0 0 Nuevo Muy Bueno Nuevo Nuevo Nuevo Nuevo 09/02/2016 09/02/2016 09/02/2016 09/02/2016 09/02/2016 09/02/2016 800-10801080 81-80311476 81-83664797 81-80404080 81-80404080 81-19109790 1 2 3 4 5 6 N $ 310,000.00 $ 320,000.00 $ 365,000.00 $ 400,000.00 $ 400,000.00 $ 330,000.00 105.00 90.00 90.00 96.00 90.00 98.00 58.00 60.00 64.00 75.00 65.00 56.00 $ 5,344.83 $ 5,333.33 $ 5,703.13 $ 5,333.33 $ 6,153.85 $ 5,892.86 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1 1 1 1 1 1 1.01 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 5,398.28 1.00 0.90 0.95 0.90 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01 1.01 1.00 0.99 0.99 1.01 1.02 0.91 0.98 0.91 0.95 $ 5,440.00 $ 5,189.85 $ 5,226.66 $ 5,600.00 $ 5,598.22 52.50 59.00 $ 5,626.89 $ 6,153.85 $ 5,333.33 promedio máximo mínimo $ 5,408.84 $ 5,600.00 $ 5,189.85 $ 5,410.00 59.00 $ 319,190.00 0.94 1 2 3 4

N Ubicación de la Oferta Renta Mensual Edad Superficie Unitario Fuente / Antecedentes

1 1 1 1 1 2

N Unidad Rentable Renta Unit/m2 Superficie Renta Mensual

Superficie Construida Superficie Accesoria

59.00 $ 0.00

Renta mensual bruta: Calculo por capitalización de rentas:

Deducciones mensuales estimadas: PMT renta mensual: Tasa de capitalización mensual: Vida útil en meses:

$ 0.00 ? ? 4.25% 720 Vc= PTM[1- (1+i ) -n] i Deducciones mensuales Porcentaje de desocupacion (vacios): Impuesto predial: Conservacion y mantenimiento: Administración: Seguros: Otros: Suma: ? ? ? ? ? ? ? % $ 13,771.00 $ 298,665.00 Totales Valor D VALOR FÍSICO A + B + C + D

Agencia de bienes raices Periódico Periódico Agencia de bienes raices Agencia de bienes raices

Pagina WEB Los Héroes Monterrey Col. Los Héroes Monterrey

Colinas del Aeropuerto Col. Colinas del Aeropuerto Riviera del Sol Col. Riviera del Sol

Arcadia Col. Arcadia

Paseo Palmas I Col. Paseo Palmas I Escobedo I Col. Escobedo I

$ 1,100.00 $ 1,100.00 $ 1,221.00 $ 1,155.00 $ 1,221.00 $ 1,155.00 $ 3,353.45 $ 3,683.33 $ 3,986.09 $ 3,854.93 $ 4,463.23 $ 3,871.61 $ 4,083.31 $ 1,100.00 Conservacion. 1.00 1.00 1.01 1.04 1.02 0.99

Elementos ecológicos lote 1 $ 6,071.00 30 0 1 1.00 1 $ 6,071.00 $ 6,071.00

$ 0.00 $ 0.00 $ 0.00 Banquetas Bardas m2 ml 10 6 $ 350.00 $ 700.00 30 60 0 0 1 1 1.00 1.00 1 1 $ 350.00 $ 700.00 $ 3,500.00 $ 4,200.00 $ 0.00 $ 0.00 INSTALACIONES ESPECIALES DE LA VIVIENDA

ELEMENTOS ACCESORIOS DE LA VIVIENDA

7. REPORTE FOTOGRÁFICO

FACHADA POSTERIOR

ESTANCIA COMEDOR

COCINA

BAÑO

_{RECÁMARA 1}

_{RECÁMARA 2 (En su Caso)}

7.1 DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS

Declaraciones: se verificó el estado de la construcción y conservación del inmueble; se comprobo la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección, y que coincida con los datos descritos en su documentación; se verificó la existencia de servidumbres; se comprobo el estado de ocupación del inmueble y su uso; se verificó la construcción del inmueble según el Plan de Desarrollo Urbano vigente (en su caso)

8. CONCLUSIONES

8.1.1 Valor comparativo de mercado:

8.1.2 Valor Físico:

8.2.2 IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO

8.2 Valor concluido.

Importe cobrado al cliente por el presente avalúo.

$ 319,190.00

$ 298,665.00

$ 319,000.00

Son: Trescientos Diez y nueve Mil Pesos 00/100 M.N.

8.1.3 Valor de capitalización de rentas:

ING. GUSTAVO CAVAZOS MAYNEZ

VALUADOR PROFESIONAL

Cédulas Licenciatura/Postgrado: 4178404 / 6167372

Clave del Valuador Profesional SHF: 1004449

No. de Serie Certificado:

3030303030313030303039393030303037333433

Cadena de Validacion (Base 64):

SXSgZvVKuW46csBC2vmzzWPGwZxOl4vQmM8N9LYNXAaFMIZh

DoieZ9h0rLiW39yU

+QuloxkZvgjh0BLLuOuWTAmUJ6oxA9ZiJkBshwubEE2O8qSQnTz

AaXlDPW5Tq/kAEMvItwxyuEH4pywCSKa6ARm3JG3QFwas4MYp

YahD/Jo=

LIC. ALBERTO RAMIREZ CELADA

CONTROLADOR

Cédulas Licenciatura/Postgrado: 151012 / 147626 / 2923898 / 6167371

Clave del Controlador SHF: 0305730

No. de Serie Certificado:

3030303030313030303039393030303037333333

Cadena de Validación (Base 64):

CxNiRDgwIXE84Q921r5haBHpSshSODHRYaIyAPioRoUONVxmYiaE

4fx28zInoX8ZbEV2NvQnTFaLJwrTfxoY17CpzhyxbYHBEqRoELke29

ZEhzybGnl65q/PLEAxNBgrtVoOvxXttCY3cra/EHFwAaxJ90BGnXrN

vzCpZod3Ysw=

9.1 CROQUIS DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE. (300 m. Radio))

ANEXO I

DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS (ADICIONALES)

Valor Asegurable: $204,777.75

Nota: Las ecotecnologías de esta vivienda son: un inodoro de grado ecológico máximo 5 litros $600.00 pesos, separación de basura 2 contenedores en

vivienda $160.00 pesos, filtros purificador de agua con dos repuestos integrados $667.00 pesos, calentador de gas de paso rápida recuperación $1740.00

pesos, un set de llaves (válvulas) con dispositivo ahorrador de agua en lavabos de baño $200.00 pesos, llaves (válvulas) con dispositivo ahorrador de

agua en cocina $153.00 pesos, recubrimiento reflectivo como acabado final en el techo 42.00 m2 $1596.00 pesos, una regadera grado ecológico con

dispositivo ahorrador integrado $55.00 pesos, 10 focos ahorradores (lamparas fluorescentes compactas) $420.00 pesos; 4 focos LED a $480.00/lote;

siendo un total por el paquete ecológico de $5591.00 pesos.

El aislante térmico en techo y muro se valoriza dentro del V.R.N. de la construcción.

En base a la reglamentación de la S.H.F. y de Infonavit, para evitar vandalismo se permite tener en bodega el mobiliario no instalado (Se entiende

calentadores de agua, inodoros, llaves, lámparas, etc.) en viviendas nuevas de tipo interés social pertenecientes a conjuntos habitacionales en lo que

existan mecanismos adecuados de supervisión y verificación de obra.

En mercado de venta se usa el Fco. por la calidad de construcción, conservación y equipamiento de las comparables en relación al sujeto en estudio.

Se actualiza la distancia de la estación de transporte ya que ahora pasa más cerca el autobús.

Nota. - Existe un avalúo antecedente del inmueble con folio S.H.F. 11004161910099210, con fecha de vencimiento del 27/03/2017, se volvió a realizar

por error del oferente ya que supuestamente iba a entrar el programa autorizado por NAMA, pero al final esta vivienda no entro.

Plaza Palmas Local 10 Av. Mariano López Ortiz No. 239 Sur Planta Baja Col. Centro C.P. 27000, Torreón, Coahuila Tel. (871) 722-20-88, 722-20-66

e-mail: [email protected], [email protected] www.univarec.com.mx