VENTA DE BIENES RAICES
MARIA J NUNEZ, REALTOR
HOMESMART REALTY WEST
Vendiendo una Casa o
Inversión Inmobiliaria
PROCESO DE VENTA DE CASA
8 PASOS PARA VENDER UNA PROPIEDAD
PASO 1: CONTRATAR A UN AGENTE DE BIENES RAICES PASO 2: PREPARAR LA PROPIEDAD PARA LA VENTA PASO 3: DEFINIR EL PRECIO DE VENTA
PASO 4: PONER LA PROPIEDAD EN EL MERCADO Y PUBLICITARLA
PASO 5: OPEN HOUSES Y VISITAS PRIVADAS PASO 6: REVISAR OFERTAS Y NEGOCIAR
PASO 7: ABRIR ESCROW
PASO 8: CERRAR ESCROW
PASO 1: CONTRATAR A UN AGENTE DE BIENES RAICES
Una vez que haya decidido vender su propiedad, es conveniente que se asesore por profesionales.
Encuentre un agente inmobiliario que:
▪ Evalue el precio de su propiedad correctamente
▪ Entienda la complejidad del mercado inmobiliario actual
▪ Presente una excelente estrategia de marketing
▪ Sea un excelente negociador y sepa seleccionar la mejor oferta que provenga de un comprador calificado
▪ Esté atento de cada detalle hasta el final de la transacción
▪ Escuche las necesidades de sus clientes y haga que ellos se sientan cómodos y en confianza
Servicios dados por agentes inmobiliarios
▪ Educar al cliente en materia del mercado inmobiliario y proceso de venta de bienes raíces
▪ Visitar la propiedad y aconsejar como hacer la casa más atractiva para obtener una mayor oferta
▪ Organizar y hacer ‘open houses’ y coordinar visitas privadas con compradores potenciales y sus agentes
▪ Revisar y discutir las Ofertas de Compra y las Contraofertas con los vendedores
▪ Negociar el precio y condiciones de venta de la propiedad
▪ Preparar y enviar las ‘seller’s disclosures’ y otros documentos a los compradores para su revisión y firmas
▪ Coordinar con otros profesionales (escrow, título, oficial de préstamos, inspector de casas, tasador, etc) de manera de resolver cualquier
problema
▪ Supervisar todo el proceso para asegurar un cierre de escrow exitoso
Comisiones a Agentes en California
En Estados Unidos las comisiones pagadas a agentes inmobiliarios varían dependiendo de cada condado/estado y a las condiciones del mercado.
Actualmente, la comisión es del 5% del precio total de venta de la propiedad.
Este % se estipula cuando el dueño de la casa firma el contrato de representación y venta de la casa con el agente inmobiliario que lo representará. Esta comisión se comparte con el agente que
representa al comprador. Los dueños de la propiedad suelen ser los que pagan la comisión. Esta comisión es pagada al cierre de la
transacción y tradicionalmente es distribuida por la compañía de escrow o título a cada agente involucrado.
Acuerdo de Listado de la Propiedad (RLA)
El acuerdo de listado de la propiedad es un contrato legal entre el propietario de la casa y su agente de bienes raíces.
Una vez firmado, el agente tiene derecho a vender la
propiedad. Por lo general, el acuerdo de listado más común es el “Derecho Exclusivo de Venta de Propiedad”.
El RLA considera todo: desde el precio de la casa, lo que está incluido (electrodomésticos, cortinas, etc.), hasta la comisión para agentes inmobiliarios. También se especifica el uso del
MLS (Servicio de Listado Múltiple), uso de caja de llave, señales de venta, etc.
Normalmente este acuerdo permite que el agente tenga la
propiedad para la venta en el mercado de 2 a 6 meses.
Acuerdo de Listado de la Propiedad (RLA)
El RLA tiene 5 páginas. Las primeras dos páginas son:
Precio de lista
Fecha de expiración del contrato Nombre del vendedor
Dirección de la
propiedad
Itemes
incluidos y excluidos
Opción de MLS
PASO 2: PREPARAR LA PROPIEDAD PARA LA VENTA
El agente inmobiliario recorrerá la propiedad y aconsejará cambios en ella para ayudar a obtener una mejor oferta.
Los consejos más importantes son:
▪ Mejorar el atractivo del frente de la propiedad: jardín delantero bien cuidado y puerta delantera recién pintada
▪ Despersonalizar la casa (sacar fotos, decoración política o religiosa).
▪ Desocupar áreas y closets que estén muy llenos.
▪ Limpiar la propiedad a fondo y eliminar olores desagradables.
▪ Invertir en reparaciones menores y necesarias.
▪ Aconsejar una inspección de termitas en la propiedad.
PASO 3: DEFINIR PRECIO DE VENTA
Averigüe cuánto vale su propiedad. Esta etapa es
esencial porque su agente inmobiliario le informará el precio que él/ella propone para tener una transacción más exitosa. Es un gran error listar la propiedad con un precio mayor al adecuado.
Analice el informe CMA (Análisis Comparativo del
Mercado) preparado por su agente inmobiliario basado en ventas pasadas, pendientes y activas en su área.
Analice si el mercado está caliente, frío o neutro y
determine finalmente el precio considerando toda la
información ya mencionada.
PASO 4: PONER LA PROPIEDAD EN EL MERCADO Y PUBLICITARLA
El agente preparará un plan de marketing especifico para su
propiedad. Con este plan, la propiedad tendrá la mejor y mayor exposición posible en el mercado.
La propiedad estará en el MLS local, en el sitio web de HSRW y en
todos los sitios web de bienes raíces locales y nacionales (Zillow, Redfin, Homesnap) y redes sociales (Facebook, Instagram, LinkedIn, etc.). El agente inmobiliario contratará a una empresa que tome fotografías y vídeos de alta calidad.
Un buen plan de marketing ayudará a diferenciar su propiedad de las otras en el mercado.
MLS y Marketing
Pantallazo del MLS
Foto de mi página en Facebook
Pantallazo de Linkedin,
Publicidad Open House
PASO 5: OPEN HOUSES Y VISITAS PRIVADAS
Si no quiere que su agente haga open houses, la otra opción son visitas privadas para mostrar la propiedad. Prepare la casa para open houses y/o visitas privadas.
▪ No deje ningún objeto de valor a la vista.
▪ Ventile las habitaciones y abra las ventanas para que entre la luz.
▪ Limpie, ordene la casa y vacíe botes de basura.
▪ Despeje las mesas de la cocina.
▪ Asegúrese de que todas las habitaciones estén presentables.
▪ Programe el termostato a una temperatura agradable.
▪ Saque las mascotas de la casa o colóquelas en una habitación donde no haya inconvenientes.
▪ Salga de la propiedad antes de que lleguen las visitas
PASO 6: REVISAR OFERTAS Y NEGOCIAR
Esté preparado para recibir múltiples ofertas
especialmente si el precio pedido es el adecuado.
Compradores interesados enviarán ofertas (aka
RPA), a su agente inmobiliario junto con su carta de preaprobación dada por un banco y su prueba de fondos.
Su agente inmobiliario revisará cada oferta), y
estudiará la capacidad financiera de cada
comprador.
Oferta de Compra (RPA)
El contrato de Oferta de Compra tiene 10 páginas. La primera página es la siguiente:
Precio ofrecido
Monto de enganche menos EMD Cantidad de préstamo
Fecha de cierre de la transacción
Términos financieros
Oferta de Compra (RPA)
▪ Precio ofrecido de compra
▪ Términos financieros: depósito inicial (EMD), tipo de préstamo, monto de enganche, monto de préstamo, otros.
▪ Fecha de cierre de la transacción (o número de días para el cierre)
▪ Requerimientos para disclosures
▪ Contingencias y plazos: inspección de la vivienda, tasación y aprobación definitiva del préstamo
▪ Derechos de Rescisión
▪ ¿Qué parte paga qué? Título, Seguro, Escrow, Inspección de Termitas, etc.
▪ Listado de otros documentos adjuntos a la oferta
Después de recibir ofertas…
No ignore ninguna oferta. Negocie mandando una contraoferta que puede ser aceptada o contrarrestada por el comprador. Esta es una práctica común, ya que ambas partes intentan negociar y velar por sus necesidades individuales.
El apalancamiento de negociación del vendedor depende de muchos factores, tales como:
▪ La diferencia en los precios (listado v/s oferta)
▪ ¿Qué tan motivados están los compradores?
▪ ¿Cuál es el inventario en el mercado actual?
▪ El número de días que la casa ha estado en el mercado
Si un precio es acordado por el vendedor y el comprador, entonces
“se abre Escrow”.
STEP 7: ABRIR ESCROW
El agente que representa al vendedor abrirá escrow.
Los recientes documentos firmados para la venta de la propiedad son dados a un tercero neutral conocido Escrow Holder. Esta persona tiene la
responsabilidad de velar para que los términos del contrato sean cumplidos al pié de la letra.
Este profesional recibe los depósitos, instrucciones
y documentos necesarios.
Proceso de Escrow
ABRA ESCROW ORDENE REPORTE
PRELIMINAR DE TITULO
DEPOSITE EN ESCROW
EL EMD
COMPRADOR COMIENZA EL PROCESO DE APROBACION DE PRESTAMO
SE FIRMAN LAS INSTRUCCIONES
DE ESCROW
COMPRADOR MANDA EL PAQUETE A SU
BANCO PROCESAMIENTO
DEL PRESTAMO PRESTAMO
APROBADO
ORDENAR Y TERMINAR INSPECCIONES
TASACION DE LA PROPIEDAD
ORDENAR HOME WARRANTY
Continua…
Disclosures del vendedor y otros Docs
El vendedor tiene que proporcionar las siguientes
revelaciones y documentos al comprador dentro de los 7 días después a la aceptación:
▪
Formularios de Divulgación del Vendedor: el vendedor tiene la obligación de revelar cualquier problema actual o pasado con la propiedad (obligatorio)
▪
Documentos que indique cualquier peligro relacionado con la propiedad
▪
Reporte de termitas y su respectiva liberación
(clearance) autorizado por una empresa de termitas.
Estos gastos son pagados por el vendedor
▪
Documentos y restricciones de HOA (si la propiedad es
condominio o departamento)
Investigación del Comprador
Comprador tiene el deber de investigar aspectos relacionados con la propiedad. Comprador debería:
▪
Contratar un inspector de propiedades y otros especialistas, si es necesario
▪
Leer cuidadosamente las disclosures del vendedor y toda la información recibida
▪
Revisar el Seguro de Título y el paquete entregado por Escrow
▪
Esperar por la tasación
Típicamente el comprador tiene 17 dias después de la
aceptación de la oferta para hacer todo lo recientemente
mencionado y remover contingencias.
Inspección de la propiedad
Una inspección es muy recomendable para el comprador. Esta inspección es pagada por el comprador.
La Inspección se centrará en cuatro áreas:
- Seguridad - Estructural - Itemes mal instalados - Itemes que se acerquen o excedan su vida útil de diseño
Después de la inspección, se proporcionará un informe escrito al comprador.
Si se presentan problemas importantes, el comprador generalmente intentará renegociar la oferta o solicitar reparaciones al vendedor.
La experiencia del agente inmobiliario y sus habilidades de negociación son cruciales en este momento.
Tasación
El banco enviará un tasador a la propiedad con el fin de inspeccionarla y determinar un precio para la casa.
El tasador preparará un informe para el banco, el que comparará la tasación con la oferta del comprador.
Si la tasación es baja,se debe habler con su agente acerca de las alternativas.
El Comprador debe eliminar las contingencias de tasacin o cancelar el RPA dentro de los 17 días posteriores a la aceptación.
El tasador es pagado por el comprador.
Cuando investigaciones han terminado…
Ambas partes tienen que esperar hasta que el préstamo sea aprobado.
Responsabilidades previas al cierre de escrow que el vendedor debe asumir:
▪ Comunicarse con su agente inmobiliario al menos una o dos veces por semana
▪ Comenzar a empacar y mover sus pertenencias a su nuevo lugar
▪ Parchar hoyos en murallas y ejecutar las reparaciones acordadas
▪ Limpiar la casa y mantenerla en las mismas condiciones que cuando el comprador decidió comprarla.
Por lo general, el comprador tiene que liberar las contingencias
del préstamo 21 días después de la aceptación.
PASO 8: CERRAR ESCROW
Cerrar Escrow significa esencialmente que la
transacción inmobiliaria se ha
completado y que la venta es
definitiva.
Proceso de Cierre de Escrow
FIRMA DE
DOCUMENTOS DE PRESTAMO
FIRMA DE INSTRUCCIONES
DE ESCROW
BANCO MANDA LOS FONDOS PARA
EL NUEVO PRESTAMO SE PAGA EL
ENGANCHE Y COSTOS DE
CIERRE
SE REGISTRA LA ESCRITURA
SE CIERRA ESCROW
COMPRADOR ES EL DUENO DE LA PROPIEDAD
El día de Cierre de Escrow
El comprador paga el enganche y el prestamista manda los fondos del préstamo a escrow de manera electrónica.
Después de que todos los fondos se distribuyen a las partes involucradas, el título de la propiedad pasa del vendedor al comprador.
El nuevo propietario normalmente recibe las llaves después de las 5 pm el mismo dia de cierre de escrow.
Al vendedor: recuerde cambiar su dirección y cerrar las cuentas de servicios públicos con esta propiedad.
¡Felicidades! El cierre de Escrow
finalmente está hecho.
¿Alguna consulta?
No dude en ponerse en contacto conmigo cuando esté listo para comenzar su experiencia de venta de su
propiedad o si tiene alguna pregunta futura.
