Complejo de viviendas con zona comercial en la Molina

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(1)FACULTAD DE ARQUITECTURA Carrera de Arquitectura, Urbanismo y Territorio. COMPLEJO DE VIVIENDAS CON ZONA COMERCIAL EN LA MOLINA. Tesis para optar el Título Profesional de Arquitecto. CAROLINA CUEVA OJEDA ASTRID WILSON GODOY. Asesor: Arq. Isaac Libaque Sáenz Lima – Perú 2018.

(2) A Dios, quien siempre guio nuestros pasos para seguir adelante. A nuestros padres, por apoyarnos siempre. A nuestro asesor, Isaac Libaque, por brindarnos su amplia experiencia y conocimiento para el desarrollo de la presente tesis. ¡Muchas gracias!. 2.

(3) RESUMEN El complejo de viviendas para familias y personas jóvenes con un centro comercial, está ubicado en el distrito de la Molina, en la provincia de Lima y en el departamento de Lima. El terreno del proyecto se encuentra. ubicado,. exactamente en el cruce de las avenidas Javier Prado Este y la Av. La Molina, muy cercano al supermercado Metro, al Centro Comercial La Rotonda que está ubicado en la avenida La Fontana y a centros educativos.. La idea del proyecto surge a partir de observar que en los últimos años las viviendas en Lima Metropolitana han subido de precio significativamente, ya sea por preferencias específicas en la elección del distrito por parte de los consumidores, por cercanías a parques, centros comerciales, o sensación de seguridad. Como resultado de estas situaciones los distritos de Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago de Surco, San Borja y Barranco (Sector de Lima Top) presentan un alza de precios al 2016 de 7.6%, según la Cámara Peruana de la Construcción – CAPECO (2016), en donde el interés por comprar una vivienda se concentró en el segmento de precios medio – bajos.. Por otro lado, sabemos que existen 269 mil hogares que desean adquirir una vivienda en Lima que representa al 12% del total de hogares, este interés se concentra en viviendas de precios medios bajos a bajos, sin embargo esta oferta no se ha venido desarrollando durante estos últimos años, según el Banco BBVA (2016). Cabe mencionar que el distrito de La Molina posee un 3.60% de preferencia de los limeños para comprar una vivienda y además en este distrito existen grandes centros universitarios (Universidad Agraria La Molina, la Universidad San Ignacio de Loyola, la Universidad de Ciencias y Artes de América Latina, la Facultad de Ingeniería y Arquitectura, Facultad de Derecho y la Facultad de Medicina Humana de la Universidad San Martin de Porres), además de tener grandes. 3.

(4) áreas verdes y diversos parques, lo que lo hace un distrito con equipamiento básico para las familias. Por lo que viendo estas posibilidades y potencialidades del distrito, se diseñó un Complejo de Viviendas más centro comercial que cuenta con dos niveles de comercio con tiendas anclas, tiendas pequeñas, cines y torres de viviendas para diferentes públicos ya que hay desde departamentos e 1 dormitorio hasta departamentos de 3 dormitorios; todo esto sin dejar de lado las áreas verdes para el beneficio de los usuarios. Con este equipamiento se buscar satisfacer las necesidad actuales de las familias en cuanto a viviendas a nivel nacional; y las necesidades de la población de la Molina, con respecto al servicio comercial ya que existe poca oferta de puntos comerciales con las que cuenta ya que en todo el distrito hay solamente el centro comercial Molicentro, el centro comercial Plaza Camacho, el centro comercial La Rotonda y el centro comercial Molina Plaza, los cuales no abastecen a todo el distrito que cuenta con 132,498 habitantes según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (2007), muchas veces saliendo del distrito al centro comercial Jockey Plaza (distrito de Santiago de Surco) que es el más cercano y sobre todo que cuenta con mayor diversidad de tiendas.. 4.

(5) INDICE I.. Planteamiento del Proyecto................................................................................. 10 1.1.. Descripción del problema. ............................................................................ 10. 1.2.. Árbol de Problemas. ...................................................................................... 12. 1.3.. Fundamentación de las causas en el árbol de problemas. .................... 12. 1.3.1. Déficit de áreas urbanas destinadas para uso residencial de densidad alta o uso mixto. ........................................................................................................ 12. II.. 1.3.2.. Alto costos de los terrenos en el distrito de la Molina. ......................... 15. 1.3.3.. Escasa inversión pública y privada en el distrito de La Molina. ......... 16. 1.4.. Objetivo del proyecto. ................................................................................... 18. 1.5.. Justificación del proyecto. ............................................................................ 18. 1.6.. Concepto inicial del proyecto. ...................................................................... 21. Marco Teórico y conceptual. ............................................................................... 23 2.1.. Proyectos arquitectónicos referenciales. ................................................... 23. 2.1.1. 2.1.2. 2.2.. Proyectos arquitectónicos internacionales. ........................................ 23 Proyectos arquitectónicos nacionales. ................................................... 33. La Vivienda. .................................................................................................... 39. 2.2.1.. Definición. ................................................................................................ 39. 2.2.2.. Conjuntos Residenciales....................................................................... 40. 2.2.3.. Calidad Residencial. .............................................................................. 40. 2.2.4.. Normatividad. .......................................................................................... 41. 2.3.. Centros Comerciales..................................................................................... 42. 2.3.1.. Definición. ................................................................................................ 42. 2.3.2.. Tipos de Centros Comerciales. ............................................................ 43. 2.3.3.. Normatividad. .......................................................................................... 44. 2.4.. Usos mixtos. ................................................................................................... 45. 2.4.1.. Definiciones. ............................................................................................ 45. 2.4.2.. Tipos de desarrollos de usos mixtos. .................................................. 46. 2.4.3.. Beneficios de proyectos de usos mixtos. ........................................... 46. III.. Metodología........................................................................................................ 47 3.1.. Diseño de la Investigación. .......................................................................... 47. 3.2.. Diseño de los instrumentos.......................................................................... 52 5.

(6) 3.2.1.. Aspectos Físicos y Territoriales. .......................................................... 52. 3.2.2.. Aspectos Climáticos............................................................................... 52. 3.2.3.. Aspectos Urbanísticos. .......................................................................... 52. 3.2.4.. Aspecto Demográfico............................................................................. 53. 3.2.5.. Aspecto Socio – Económico. ................................................................ 53. 3.2.6.. Aspectos Normativos y Legales........................................................... 53. 3.2.7.. Aspectos Constructivo y de diseño. .................................................... 53. IV.. Factores condiciones del proyecto. ................................................................ 53. 4.1.. Aspectos Físicos y Territoriales. ................................................................. 53. 4.2.. Aspectos Climáticos. ..................................................................................... 57. 4.3.. Aspectos Urbanísticos. ................................................................................. 58. 4.4.. Aspecto Demográfico. ................................................................................... 61. 4.5.. Aspecto Socio – Económico. ....................................................................... 63. 4.6.. Aspectos Normativos y Legales. ................................................................. 64. 4.7.. Aspectos Constructivo y de diseño............................................................. 65. V. Propuesta ............................................................................................................... 66 5.1.. Introducción. ................................................................................................... 66. 5.2.. Planeamiento Integral. .................................................................................. 67. 5.2.1.. Antecedentes. ......................................................................................... 67. 5.2.2.. Marco Normativo. ................................................................................... 68. 5.2.3.. Características del área de estudio y entorno inmediato................. 70. 5.2.4.. Propuesta de zonificación y vías ......................................................... 72. 5.3. Complejo de viviendas para familias y personas jóvenes con un centro comercial en la Molina, Lima. ................................................................................. 76 6.2.1.. Planificación de la Propuesta. .............................................................. 76. 6.2.2.. Visión del proyecto. ................................................................................ 78. 6.2.3.. Conceptos de diseño. ............................................................................ 78. 6.2.4.. Programa arquitectónico. ...................................................................... 79. 6.2.5.. Descripción de dimensiones específicas de las áreas del proyecto. 81. 6.2.5.1.. Zona comercial.................................................................................... 82. 6.2.5.2.. Zona de recreación............................................................................. 84. 6.

(7) 6.2.5.3.. Zona de viviendas............................................................................... 86. 5.4.. Cuadro de áreas del proyecto. .................................................................... 92. 5.5.. Relación de láminas. ..................................................................................... 94. CONCLUSIONES ......................................................................................................... 95 RECOMENDACIONES................................................................................................ 96 BIBLIOGRAFIA ............................................................................................................. 97. INDICE DE FIGURAS Figura 1. Árbol de problemas........................................................................................... 12 Figura 2. Plano de zonificación del distrito de la Molina 2013 ........................................ 13 Figura 3. Plano de Alturas del distrito de la Molina 2016................................................ 13 Figura 4. Altura de edificación de departamentos 2016.................................................. 14 Figura 5. Relación de algunos proyectos en ejecución al 2018...................................... 16 Figura 6. Distribución de los terrenos en el distrito de la Molina .................................... 17 Figura 7. Evolución de ventas de viviendas al 2017. ...................................................... 19 Figura 8. Ubicación Distrito de la Molina ......................................................................... 20 Figura 9. Estudio de demanda en el distrito de La Molina. ............................................. 21 Figura 10. Concepto del proyecto.................................................................................... 23 Figura 11. Ubicación Linked Hybrid ................................................................................. 24 Figura 12. Puentes Linked Hybrid ................................................................................... 24 Figura 13. Entorno Urbano de Linked Hybrid .................................................................. 25 Figura 14. Paisajes abiertos, Linked Hybrid. ................................................................... 25 Figura 15. Plot Plan Linked Hybrid .................................................................................. 26 Figura 16. Viviendas ........................................................................................................ 26 Figura 17. Puentes ........................................................................................................... 27 Figura 18. Ubicación Edificio Hyperion............................................................................ 28 Figura 19. Edificio Hyperion, Francia............................................................................... 28 Figura 20. Edificio Hyperion, Francia............................................................................... 29 Figura 21. Edificio Hyperion, Francia............................................................................... 30 Figura 22. Ubicación 8 House.......................................................................................... 31 Figura 23. Vistas 3d de 8 House by Big .......................................................................... 32 Figura 24. Cubierta verde de 8 house ............................................................................. 33 Figura 25. Ubicación Centro Empresarial del Pacifico Nodo. ......................................... 34 Figura 26. Elevación Principal Centro Empresarial del Pacifico Nodo. .......................... 34 Figura 27. Vista 3d del Centro comercial y otros espacios ............................................. 35 Figura 28. Imagen 3D tipo aérea de las terrazas del edificio.......................................... 36 Figura 29. Ubicacion Edificio Gran Colonial .................................................................... 37 Figura 30. Vista aérea del edificio Gran Colonial ............................................................ 37 Figura 31. Edificio Gran Colonial ..................................................................................... 38 Figura 32. Imagenes 3d de los interiores ........................................................................ 38 7.

(8) Figura 33. Índice del Reglamento Nacional de Edificaciones ......................................... 42 Figura 34. Índice del Reglamento Nacional de Edificaciones ......................................... 44 Figura 35. Mapa del distrito de La Molina en la provincia de Lima. ................................ 54 Figura 36. Ubicación y localización del terreno del proyecto .......................................... 54 Figura 37. Plano de zonificación 2013 ............................................................................ 55 Figura 38. Mapa de vulnerabilidad y riesgo de la Molina 2010....................................... 56 Figura 39. Hitos importantes aledaños al proyecto. ........................................................ 56 Figura 40. Clima en el distrito de la Molina ..................................................................... 58 Figura 41. Proyecto de infraestructura vial, Interconexión La Molina – Angamos. ........ 59 Figura 42. Plano de zonificación del distrito de la Molina ............................................... 60 Figura 43.Plano de alturas del distrito de la Molina ........................................................ 60 Figura 44. Población por sexo, distrito de la Molina ....................................................... 61 Figura 45.Cuadro de población de La Molina por edades .............................................. 62 Figura 46. Establecimientos censados, según sector económico, 2008 ........................ 63 Figura 47. Índice del Reglamento Nacional de Edificaciones ......................................... 64 Figura 48. Hitos principales de La Molina. ..................................................................... 67 Figura 49.Plano de zonificación del distrito de la Molina 2013. ...................................... 70 Figura 50. Sectores del distrito de la Molina. .................................................................. 71 Figura 51. Hitos distrito de La Molina. ............................................................................. 72 Figura 52. Plano de zonificación del terreno del proyecto, en La Molina, 2013. ............ 73 Figura 53. Zonificación propuesta. .................................................................................. 73 Figura 54. Flujo vial propuesto......................................................................................... 74 Figura 55. Sección vial Av. Javier Prado. ........................................................................ 74 Figura 56.Sección vial Av. La Molina............................................................................... 75 Figura 57. Proyectos viales relevantes............................................................................ 75 Figura 58. Ubicación del Proyecto ................................................................................... 77 Figura 59. Sección Vial de la Avenida Javier Prado Este. .............................................. 77 Figura 60. Sección Vial de la Avenida La Molina ............................................................ 78 Figura 61. Ensamblaje Modular ....................................................................................... 79 Figura 62. Zonas del proyecto propuesto. ....................................................................... 80 Figura 63. Organigrama funcional del proyecto .............................................................. 81 Figura 64. Zonas del proyecto. ........................................................................................ 81 Figura 65. Zonas del proyecto. ........................................................................................ 82 Figura 66. Zona comercial (primer piso).......................................................................... 82 Figura 67. Salas de Cine (primer piso) ............................................................................ 83 Figura 68. Imagen 3d Ingreso a zona comercial (primer piso) ....................................... 84 Figura 69. Zona recreacional ........................................................................................... 84 Figura 70. Imagen 3d zona recreacional ......................................................................... 85 Figura 71. Imagen 3d zona recreacional ......................................................................... 85 Figura 72. Ingresos a viviendas ....................................................................................... 86 Figura 73. Vista 3d del proyecto arquitectónico. ............................................................. 86 Figura 74. Torres de vivienda .......................................................................................... 87 Figura 75. Planta Típica. .................................................................................................. 87. 8.

(9) Figura 76. Elevación del proyecto general. ..................................................................... 88 Figura 77. Imagen área del proyecto............................................................................... 88 Figura 78. Departamento Tipo A ..................................................................................... 89 Figura 79. Departamento Tipo B ..................................................................................... 90 Figura 80. Departamento Tipo C,D,E,F ........................................................................... 90 Figura 81. Imágenes 3d del Proyecto.............................................................................. 91 Figura 82. Cuadro de áreas del proyecto ........................................................................ 92 Figura 83. Cuadro de relación de láminas....................................................................... 94. INDICE DE CUADROS Cuadro 1. Precio promedio por sector urbano 2017 ....................................................... 15 Cuadro 2: Aspectos generales de investigación ............................................................. 47 Cuadro 3. Cuadro de Población La Molina del 2008-2013 Estimada y Proyectada ...... 61 Cuadro 4. Población La Molina del 2008-2013 Estimada y Proyectada ........................ 62. 9.

(10) I.. Planteamiento del Proyecto. 1.1. Descripción del problema. El distrito de la Molina es uno de los 43 distritos que conforman la provincia de Lima, se caracteriza por sus atractivos turísticos como la Huaca Melgarejos, la Huaca Granados, ubicada en la parte central de las viviendas de la Cooperativa Magisterial – COVIMA, la Laguna artificial ubicada dentro de la urbanización Las Lagunas en donde se realizan torneos náuticos, entre otros atractivos, según el Plan Estratégico Institucional 2012 – 2016. Se encuentra ubicado geográficamente en un área limite, entre la región Chala y la Región Yunga, de acuerdo a la clasificación de Pulgar Vidal (1938), por lo que posee una altitud que va desde los 200 a 1040 m.s.n.m. Lo que lo convierte en una zona con un clima templado y cálido, que por lo general fluctúa entre los 20 º y 30ºC, durante el día y en noches frías hasta 11ºC aproximadamente. Por otro lado, administrativamente limita por el Norte con el Distrito de Aten Vitarte, por el Este con el Distrito de Pachacamac y Cieneguilla por el Sur con los Distritos de Pachacamac y Villa María del Triunfo y por el Oeste con el Distrito de Santiago de Surco. A nivel económico la Molina, es un distrito que participa con una proporción del 1.5% de la producción total de Lima Metropolitana, con 2’213,267 miles de nuevos soles, por lo que esta cifra confirma la naturaleza sumamente residencial de este distrito, según el Plan de Desarrollo Local Concertado 2012-2021. Es por ello, que este distrito se perfila como el segundo sector urbano que presenta una de las más altas demandas de viviendas con 5 880 viviendas, según la Cámara Peruana de la Construcción – CAPECO (2016).. 10.

(11) Además, en los últimos años las viviendas en Lima Metropolitana han subido de precio significativamente, esto debido a que los precios de los terrenos se han venido incrementado de manera descomunal, ya sea por preferencias específicas en la elección del distrito por parte de los consumidores, por cercanías. a parques, centros. comerciales, o. sensación de seguridad. Como resultado de estas situaciones los distritos de Miraflores, San Isidro, La Molina, Santiago de Surco, San Borja y Barranco (Sector de Lima Top) presentan un alza de precios al 2016 de 7.6%, según la Cámara Peruana de la Construcción – CAPECO (2016), en donde el interés por comprar una vivienda se concentró en el segmento de precios medio – bajos. Cabe resaltar que, en el distrito de la Molina existen grandes centros universitarios tales como la Universidad Agraria La Molina, la Universidad San Ignacio de Loyola, la Universidad de Ciencias y Artes de América Latina, la Facultad de Ingeniería y Arquitectura, Facultad de Derecho y la Facultad de Medicina Humana de la Universidad San Martin de Porres, por lo que existe una gran demanda de vivienda para jóvenes universitarios que abastezcan sus necesidades y sin afectar su economía; ya que según en Portal Web Urbania (2018), los precios de alquiler en el distrito de la Molina ascienden a los 1600 soles, siendo un precio elevado para jóvenes universitarios. Otro de los problemas que presenta el distrito de La Molina, es la poca oferta de puntos comerciales con las que cuenta ya que en todo el distrito existe solamente el centro comercial Molicentro, el centro comercial Plaza Camacho, el centro comercial La Rotonda y el centro comercial Molina Plaza, los cuales no abastecen a todo el distrito que cuenta con 132,498 habitantes según el Instituto. Nacional de Estadística e. Informática (2007), muchas veces saliendo del distrito al centro comercial Jockey Plaza (distrito de Santiago de Surco) que es el más cercano y sobre todo que cuenta con mayor diversidad de tiendas. 11.

(12) A partir de dichas premisas se ha identificado que el problema central es el “Carencia de viviendas con servicios complementarios para familias y personas jóvenes en la Molina, Lima” el cual se pretende resolver con este trabajo, generando un equipamiento en el distrito mencionado que abastezca tales necesidades. 1.2. Árbol de Problemas. Figura 1. Árbol de problemas. Elaboración: Equipo de tesis. 1.3. Fundamentación de las causas en el árbol de problemas. 1.3.1. Déficit de áreas urbanas destinadas para uso residencial de densidad alta o uso mixto. Según su portal web de la municipalidad de La Molina (2018), este distrito no cuenta con un Plan de Desarrollo Urbano que exprese las previsiones para la organización y el desarrollo futuro de la ciudad, pero si cuenta con planos de alturas y zonificación del 2008. Como se muestra en la Figura 2, el distrito de la Molina tiene un gran porcentaje del uso del suelo con zonificación de Residencia de 12.

(13) densidad muy baja - RDMB y Residencia de densidad baja – RDB, y como se aprecia en la Figura 3, posee pocas áreas con alturas mayor a 5 pisos, que son exactamente las áreas próximas a la Av. Javier Prado Este, lo que indica claramente que es un distrito naturalmente residencial de poca densidad. Figura 2. Plano de zonificación del distrito de la Molina 2013. Fuente: Ordenanza N°1661-2013-MML, Municipalidad de La Molina, 2013. Figura 3. Plano de Alturas del distrito de la Molina 2016. Fuente: Ordenanza N° 1911-2016 – MML. Municipalidad de La Molina, 2008.. 13.

(14) La poca densidad, se traduce como un obstáculo para las empresas ya que los terrenos presentan una tasa de crecimiento continua, en donde los precios son cada vez más altos, y si estos terrenos no tienen oportunidades de mejor aprovechamiento, se vuelve un negocio no atractivo, por lo que las inmobiliarias, o buscan otro distrito en que construir conjuntos. residenciales o realizan. proyectos en donde cada vivienda se vende a grandes sumas. Como se puede ver en la Figura 4, según la Cámara Peruana de la Construcción (2016), la mayoría de los proyectos de departamentos en el distrito de la Molina tienen entre tres y cuarto pisos, siendo uno de los departamentos con menor altura en edificios de vivienda de los distritos que pertenecen a Lima Top, como Barranco, San Isidro, Miraflores, San Borja y Surco. Figura 4. Altura de edificación de departamentos 2016. Fuente: Informe de la demanda actual de vivienda por niveles socioeconómicos, Cámara Peruana de la Construcción, 2016.. 14.

(15) 1.3.2. Alto costos de los terrenos en el distrito de la Molina. Según la Cámara Peruana de la Construcción (2016), los distritos del sector urbano de Lima Top se encuentran dentro de los más altos precios por m2 promedio por distritos, seguidamente de los distritos del sector urbano Lima Moderna y los distritos con menor precio por m2 son los pertenecientes al sector urbano de Lima Norte, como se aprecia en el Cuadro 1. Cuadro 1. Precio promedio por sector urbano 2017. Unidades. Precio medio (S/. soles). Área promedio m2. Precio por m2 (S/. soles). Lima Top Lima Moderna Lima Centro. 5 856. 858 897. 121,1. 7 010. 8 309. 404 418. 78,1. 5 187. 3 572. 275 376. 65,2. 4 214. Lima Este. 1 299. 221 750. 71,6. 3 125. Lima Norte. 2 723. 141 260. 65,3. 2 141. Lima Sur. 1 589. 279 247. 12,0. 3 765. Callao. 768. 207 091. 62,4. 3 353. Total. 24 116. 442 676. 83,9. 4 878. Sector Urbano. Fuente: Informe de la demanda actual de vivienda por niveles socioeconómicos, Cámara Peruana de la Construcción, 2016.. Además, cabe mencionar que, estos últimos años en Lima Metropolitana las viviendas han ido incrementado de precios, según la Cámara de Peruana de la Construcción (2016), se debe a las preferencias de los consumidores, a la cercanía de los predios a parques, centros comerciales, centros educativos y según la sensación de seguridad. Por otro lado, Según Pacheco (2017), expone que una de las zonas que ha presentado el mayor crecimiento en el distrito de la Molina es Santa Patricia, sector donde predomina el nivel socioeconómico 15.

(16) B, así mismo afirma que en este distrito es posible encontrar proyectos dirigidos a distintos niveles socioeconómicos (A, B y C). Cabe resaltar que según Castro (2017), los lugares que se encuentran en mayor crecimiento son El Sol de la Molina y las Viñas, básicamente porque son las únicas áreas de expansión que quedan en el distrito de la Molina. Ambos especialista ya mencionados coinciden en afirmar que el público que busca vivir en el distrito de la Molina por lo general son ejecutivos jóvenes y familias jóvenes, que desean asentarse en un lugar tranquilo, pero a su vez cerca a centros educativos, y servicios básicos y comerciales. 1.3.3. Escasa inversión pública y privada en el distrito de La Molina. Según el Diario el Comercio (2014), es suficiente revisar el SNIP (Ver Figura 5) para poder notas que los proyectos más caros están ubicados o son destinados para las zonas urbanas de Monterrico, Rinconada del Lago y Santa Patricia con S/. 2.7 millones de soles en alamedas, 2.3 millones de soles en sistemas de riego y 937 millones de soles en ciclovías, según corresponde. Figura 5. Relación de algunos proyectos en ejecución al 2018. Fuente: Sistema Nacional de Inversión Publica, Ministerio de Economía y Finanzas, 2014.. 16.

(17) Según Kanashiro (2014), el distrito de la Molina a lo largo de sus 52 años de existencia ha crecido de manera desordenada, ya que muchas urbanizaciones actualmente consolidada empezaron como asentamientos humanos, llevando largos años sin tramitar su habilitación urbana, esto afectando directamente con la inversión pública ya que se consideran terrenos rústicos y semi-rústicos, como se puede apreciar en la Figura 6. Figura 6. Distribución de los terrenos en el distrito de la Molina. Fuente: La mala zonificación de La Molina afecta a la inversión pública, Diario el Comerio, 2014. Este problema afecta también a las autoridades locales, ya que los terrenos semirústicos o rústicos no pueden considerarse para obras de infraestructura por el municipio, es entonces que se ve que estos predios pueden poseer luz, agua, pistas, pero no veredas, ni paraderos, ni acopios de residuos, lo que genera que no esté integrado a la parte del distrito ya consolidado. Por otro lado, tampoco se puede tener edificaciones más altas por lo que no se puede rentabilizar mucho la zona lo que genera menores impuestos prediales o arbitrios para la comuna, según Arbulu (2013). 17.

(18) 1.4. Objetivo del proyecto. Equipar al distrito de la Molina de un complejo de viviendas para familias y jóvenes con un centro comercial para el complemento de actividades propias de los habitantes de este edificio mixto y externa al mismo, para generar un desarrollo social y profesional de los usuarios, fomentando así el mayor aprovechamiento del uso del suelo, tanto social como económico, generando una mayor rentabilidad del predio. Que abastezca la demanda habitacional existente, en consideración al usuario tanto económicamente como en referencia a sus usos, con espacios adecuados que. permitan la correcta. habitacionalita. y servicios. complementarios que ayuden a generar un ciclo en el propio inmueble sin necesidad de salir ya sea del edificio o del distrito por actividades cotidianas como las compras diarias, uso de bancos o agencias, entre otras. Por ello, se busca desarrollar una infraestructura modular que generen espacios dinámicos que sirvan como desfogues (espacios públicos) a la gran masa poblacional a la que se ostenta, además en cuanto al sector inmobiliario del proyecto, se busca que las viviendas se desarrollen distribuidas eficazmente en relación a la arquitectura, y en cuanto al sector comercial que se genere un foco económico que complemente las actividades del propio edificio o del resto de la población del distrito. Además, mediante la intervención urbana se busca potencializar la zona a partir de los usos actuales y de un análisis en prospectiva, que busque satisfacer las necesidades actuales y futuras, haciendo esta área urbana un lugar mejor para vivir, con espacios diseñados para el buen habitad de los ciudadanos. 1.5. Justificación del proyecto. Actualmente, según La Cámara Peruana de la Construcción – CAPECO (2016), las viviendas constituyen al tipo de edificación de mayor 18.

(19) participación con respecto a la actividad edificatoria con un contundente 65.01%, en donde el tipo de edificación predominante son los departamentos que ocupan el 98.36% de la oferta total de viviendas. Pero cabe destacar que, ante la caída de la demanda de viviendas en el año 2014, se han venido recuperando las cifras por lo que el año pasado 2017, tuvo una crecida significativa como se aprecia en la Figura 7. Figura 7. Evolución de ventas de viviendas al 2017.. Fuente: El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao Año 2016, Cámara Peruana de la Construcción - CAPECO, 2016.. Por otro lado, los precios por metro cuadrado de los departamentos en diferentes distritos varían hasta en un 60% al interior de un mismo distrito, en donde uno de los principales factores de la plusvalía de la zona es la cercanía a un parque, la cercanía al mar, la cercanía a centros comerciales o a una zona considerada segura según Ricardo Arbulú (2016). Además, según el Banco BBVA (2016), actualmente existen 269 mil hogares que desean adquirir una vivienda en Lima que representa al 12% del total de hogares, este interés se concentra en viviendas de precios 19.

(20) medios bajos a bajos, sin embargo esta oferta no se ha venido desarrollando durante estos últimos años. En cuanto al distrito de La Molina, este posee un 3.60% de preferencia de los limeños para comprar una vivienda, debido a esta oferta, es también que los precios de los terrenos se vienen incrementando, según la Cámara Peruana de Comercio (2016). Por otro lado, la concentración de inversiones inmobiliarias en zonas más apetecibles en Lima Metropolitana, ha generado que los precios de los terrenos tengan valores descomunales, proyectando que, si las inversiones siguen concentradas en estas zonas, será de esperar que el valor del suelo supere al costo de la edificación según Ortiz (2011). Figura 8. Ubicación Distrito de la Molina. Fuente: Shapefiles Límites Políticos, Instituto Nacional Geográfico del Perú 2017. Elaboración: Equipo de Tesis.. Por otro lado Pacheco (2017), gerente general de Asociación de desarrolladores Inmobiliarios asegura que una de las zonas que ha experimentado mayor crecimiento en el distrito de la Molina es el barrio 20.

(21) de Santa Patricia donde el nivel socioeconómico que predomina es el Nivel B. Mientras que Castro (2017), gerente de operaciones y Logística de Quam Consultores agrega que las otras zonas en crecimiento son El Sol de la Molina, Las Viñas, debido a que son las únicas áreas de expansión urbana que le queda al distrito de la Molina. Figura 9. Estudio de demanda en el distrito de La Molina.. Fuente: Santa Patricia, una zona deseada en La Molina, Urbania, 2017.. Asimismo, los proyectos mixtos actualmente, se ha vuelto un concepto muy popular y aunque no es nuevo, ha ganado terreno frente a los conceptos tradicionales, ya que aumentan la productividad del terreno ante el constante incremento de precios de los terrenos, retornando la inversión de los empresarios desarrolladores de manera más rápida, por lo que se vuelve un proyecto con más rentabilidad. 1.6. Concepto inicial del proyecto. El concepto inicial del proyecto parte de una idea clara que es “diseñar un lugar constante de vida” en las que puedan participar familias, personas. jóvenes. y. empresarios. Enfocándose. en. una. visión. arquitectónica que genere una nueva forma de vida en comunidad, con 21.

(22) un adecuado equipamiento que cumpla las condiciones necesarias para el desarrollo de las personas. Debido a la demanda habitacional que tiene el distrito de la Molina, ya sea por ser considerado un distrito seguro, con grandes áreas verdes y su cercanía a centros universitarios, existe una gran cantidad de personas que desean adquirir una vivienda en algún lugar del distrito mencionado, por lo que se busca que el proyecto complazca a este sector del mercado, con departamentos que tengas áreas útiles y espacios pensados. A este ámbito se le denominará Sector Residencial. Por otro lado, el distrito de la Molina cuenta con 132,498 habitantes según el Instituto Nacional de Estadística e Informática – INEI (2007), las cuales no cuentan con todos los servicios en un solo centro comercial, por los que tiene que asistir a varios para cumplir sus actividades o en la mayoría de casos salir del distrito a centros comerciales con mayor diversidad comercial. A este ámbito se le denominará Sector Comercial. Además, según la Organización mundial de la salud – OMS (2010) recomienda 9 metros cuadrados de áreas verdes por persona, por lo que se debe de contemplar un área verde o una zona de vida que ofrezca a su vez un espacio de recreación publica, que forme parte del desfogue de la población que habitara el recinto. A este ámbito se le denominará Sector Recreativo. Estos. ámbitos, se. desarrollan. en. conjunto. por un. desarrollo. arquitectónico modular que genera desarrollo social y cultural, brindando espacios de entretenimiento para uso y beneficio de todo el público, es decir, no solo los propietarios de las viviendas, sino también para las personas asistentes a la zona comercial provenientes del mismo u otros distritos.. 22.

(23) Figura 10. Concepto del proyecto. Elaboración: Equipo de tesis.. II.. Marco Teórico y conceptual. 2.1. Proyectos arquitectónicos referenciales. A continuación, se proceder a describir los proyectos de similar tipología y alcance al proyecto en desarrollo, por lo que se expondrán 3 casos de proyectos internacionales y 2 casos de proyectos nacionales. 2.1.1. Proyectos arquitectónicos internacionales. 2.1.1.1.. Edificio de usos múltiples Linked Hybrid, China. Este edificio de usos múltiples está ubicado en Beijing en China y fue desarrollado por el arquitecto Steven Holl y el ingeniero Nordenson and Associates, diseñado entre el 2003 y el 2005; y construido entre el 2005 y 2009. Se desarrolla en 220.000 m2. 23.

(24) Figura 11. Ubicación Link ed Hybrid. Fuente: Google earth, 2017.. Según el portal web de Linked Hybrid (2010), la necesidad urgente de viviendas en un país con una alta dimensión de población como lo es China llevo a desarrollas este edificio, que es un complejo habitacional conformado por ocho torres unidas por puentes compuestos de variedad de servicios públicos. Figura 12. Puentes Link ed Hybrid. Fuente: Steven Holl proyects. Según Gardinetti (2012), este complejo está situado en la ciudad del antigua Bejing en una zona industrial por lo que no se derrumbó ninguna casa para el desarrollo del proyecto. 24.

(25) Se maneja bajo en concepto de “ciudad dentro de una ciudad”, que tiene como objetivo el espacio público dentro de un entorno urbano, en donde apoya todas sus actividades para la vida cotidiana de más de 2500 habitantes. Figura 13. Entorno Urbano de Link ed Hybrid. Fuente: Steven Holl proyects. A nivel arquitectura, este proyecto representa una tendencia nueva, en donde el edificio se abre e invita al público al modelo de espacio urbano en tres dimensiones que se fusionan en un solo cuerpo. Cuenta con 644 departamentos, instalaciones. comerciales,. zonas. verdes,. guarderías,. colegios, hoteles, entre otros; según Archdaily (2009) Figura 14. Paisajes abiertos, Link ed Hybrid.. Fuente: Portal Web Link ed Hybrid. 25.

(26) El proyecto se divide en tres grandes usos, el primero que se encuentra en la planta baja es el recreativo que ofrece distintos paisajes para las personas residentes o visitantes, que. está rodeado por distintas tiendas. comerciales,. restaurantes, cines, etc. Figura 15. Plot Plan Link ed Hybrid. Fuente: Steven Holl proyects. Según el Portal Web Arcspase (2012), en el nivel intermedio se encuentran los departamentos, cuatros departamentos por piso que gozan de vistas en dos direcciones y varían de tamaño entre 74.00 y 150.00 m2 y de cantidad de dormitorios, de 1 y 3 dormitorios. Figura 16. Viviendas. Fuente: Portal Web Link ed Hybrid. 26.

(27) En. el. nivel. superior. se. encuentran. los. puentes. multifuncionales con servicios como gimnasios, cafeterías, galerías, auditorios, hoteles, que ofrecen espectaculares vistas de la ciudad. Además de jardines privados que sirven de techos aislantes, según el Portal Web Arcspase (2012) Figura 17. Puentes. Fuente: Portal Web Link ed Hybrid. Conclusión: Se puede decir que este proyecto es un claro ejemplo del aprovechamiento del suelo, ya que a pesar de ser un proyecto de vivienda no solo se restringe a ello, sino asocia diversos usos que complementan esta actividad, bajo el concepto de “ciudad dentro de una ciudad” ya que se puede abastecer íntegramente. 2.1.1.2.. Edificio Hyperion, Francia. Este complejo inmobiliario, está ubicado en Burdeos en el barrio de Gare Saint Jean, cerca al rio de Garona, siendo así una ubicación privilegiada. Diseñado por el estudio Jean Paul Viguier & Woodeum, según el Grupo Edisor (2018). 27.

(28) Figura 18. Ubicación Edificio Hyperion.. Fuente: Google earth, 2017.. Según la Revista Digital Cosas de Arquitectos (2016), este proyecto. cuenta. con. 82. viviendas,. grandes. áreas. comerciales, oficinas; que alcanza una altura de 57 metros en 18 niveles y una superficie de 17000 m2, por lo que se trata de un edificio de usos múltiples que cuentan con servicios que se complementan unos a otros. Además es un edificio de baja huella de carbono, debido a que el material predominante que se utilizó para su construcción fue la madera contra-laminada. Figura 19. Edificio Hyperion, Francia. Fuente: Edificio Hyperion, Revista Digital Cosas de Arquitectos, 2016.. 28.

(29) Hyperion no solo es un edificio novedoso por utilizar madera como material constructivo, sino es porque la madera contralaminada CTL reciclable almacena carbono en lugar de emitirlo, contribuyendo a la lucha contra el calentamiento global, por lo que podrá almacenar aproximadamente mil toneladas de Co2 gracias a los 1400 metros cúbicos de madera maciza, según el Edisur (2018). Figura 20. Edificio Hyperion, Francia. Fuente: Edificio Hyperion, Revista Digital Cosas de Arquitectos, 2016.. Según Laminur (2017), este edificio posee terrazas rodeadas de bellos jardines que ofrecen una espectacular vista hacia los montes y ríos cercanos, para ofrecerle a sus residentes una sensación distinta a cualquier otro proyecto de usos mixtos. A nivel estructural, se compone de madera, mientras el núcleo central que contiene las escaleras y elevadores es de hormigón para asegurar la estabilidad del mismo.. 29.

(30) Figura 21. Edificio Hyperion, Francia. Fuente: Edificio Hyperion, Revista Digital Cosas de Arquitectos, 2016.. Conclusión: Según a entender de los autores de la presente tesis, este tipo de edificios son producto de la reflexión acerca de las posibles soluciones ante el cambio climático debido al calentamiento global, por lo que además de su gran desarrollo arquitectónico lo vuelve más interesante la mirada en prospectiva que tiene los planificadores con respecto al fututo de la ciudades. En cuanto al proyecto en general, desarrolla un gran aprovechamiento del suelo al no solo considerar viviendas en él, sino al plantear espacios para oficinas y tiendas comerciales, lo que a su vez hace que no solo sea un espacio en la ciudad tipo “dormitorio” (es decir únicamente de viviendas) sino que sea un espacio en la ciudad que genere mayor actividad en distintas horas del día. 2.1.1.3.. Big House, Dinamarca Big House también conocido como 8 House, por su forma, es un gran proyecto. de usos. mixtos. ubicados en. Capenhague en Dinamarca; diseñaro por Bjarke Ingels. 30.

(31) creador del Grupo Big, según la Plataforma de arquitectura ArchDaily (2010). Figura 22. Ubicación 8 House. Fuente: Google earth, 2017.. Según la Plataforma de arquitectura ArchDaily (2010), el objetivo principal de este proyecto era generar un edificio para darle mayor vida al sector sur de Orestad. Comprende un desarrollo de 61000 m2, que se distribuye en diferentes usos como retail, oficinas y uso residencial, siendo un proyecto de gran escala que posee un gran protagonismo a nivel urbano además de poseer una ubicación privilegiada que permite tener una vista al canal de Copenhagen. A nivel arquitectónico, se divide en dos capas, la primera capa compuesta por áreas comerciales y oficinas que se ubican en la parte base o primer nivel del edificio para que sirva directamente al público exterior. Mientras que la segunda capa está compuesta por el área de uso residencial que se ubica en la parte superior o a partir del segundo nivel del edificio para que mantenga la privacidad debida; según Lobo (2012).. 31.

(32) Figura 23. Vistas 3d de 8 House by Big. Fuente: Big House, Plataforma de arquitectura ArchDaily, 2010.. Por otro lado, el edificio posee un corredor que va desde el nivel del suelo hasta la parte más alta del edificio por lo que los usuarios pueden recorrer todo el edificio incluso en bicicleta; también posee una cubierta verde de 1700 m2 para combatir el asolamiento y calentamiento. del edificio,. Figueras (2010).. 32.

(33) Figura 24. Cubierta verde de 8 house. Fuente: Big House, Plataforma de arquitectura ArchDaily, 2010.. Conclusión: Los autores de la presente tesis concluyen que el proyecto descrito anteriormente, ha logrado ser un edificio eficiente, atractivo y consiente con el medio ambiente, por lo que es un modelo de diseño valioso para el desarrollo de la presente tesis. Además es muy interesante la gran área libre y verde que se ha propuesto como medio de escape y recreación a la gran densidad que posee los pisos superiores que son de uso residencial. Los pisos del primer nivel compuestos por tiendas abastecen en servicios a las viviendas y a las oficinas que se encuentran en el mismo nivel. 2.1.2. Proyectos arquitectónicos nacionales. 2.1.2.1.. Centro Empresarial Pacifico Nodo, Perú. Este centro empresarial está ubicado en el distrito de San Miguel en la provincia de Lima, en la avenida Prolongación Manco, cerca de grandes centros. comerciales y al. areopuerto Internacional Jorge Chávez de Lima. Es uno de los primeros proyectos inmobiliarios en desarrollar una. 33.

(34) combinación dinámica entre un centro empresarial, un centro comercial y viviendas de categoría A+. Figura 25. Ubicación Centro Empresarial del Pacifico Nodo.. Fuente: Google earth, 2017.. El proyecto está dividido en 3 grandes ámbitos, el primero “work” que cuenta con torres de oficinas, el segundo “live” donde se desarrollan las viviendas y el tercero y último “play” donde se ubican básicamente el centro comercial, según el portal Web Nodo (2017). Figura 26. Elevación Principal Centro Empresarial del Pacifico Nodo.. Fuente: Centro Empresarial del Pacifico Nodo, Portal Web Nodo, 2017.. 34.

(35) Según Aguilar (2017), este edificio cuenta con 7 sótanos de estacionamientos, un gran centro comercial, 16 pisos de oficinas, 18 pisos de viviendas además de espacios como salas de usos múltiples, gimnasio, cafeterías, boulevard como servicios complementarios necesarios para toda la edificación. Figura 27. Vista 3d del Centro comercial y otros espacios. Fuente: Centro Empresarial del Pacifico Nodo, Portal Web Nodo, 2017.. Según Mori (2013), las oficinas son de tendencia modernas y exclusivas con espacios desde 70 m2, mientras que los departamentos son de 40 a 50 m2 en donde se distribuyen una habitación, una cocina, un baño y una lavandería, con acabados finos. Además de contar con terrazas con áreas verdes.. 35.

(36) Figura 28. Imagen 3D tipo aérea de las terrazas del edificio.. Fuente: Centro Empresarial del Pacifico Nodo, Portal Web Nodo, 2017.. Conclusión: Los autores de la presente tesis concluyen que hoy en día en el Perú ya se están realizando proyectos comúnmente llamados híbridos o de usos múltiples, debido a la mejor rentabilidad del proyecto ante el gran costo que presentan hoy en día los terrenos, este proyecto presentando es un ejemplo de análisis estratégico de un terreno para desarrollar diversos tipos de usos en un mismo suelo que sirva de equipamiento urbano y a la vez que se complementen entre ellos, generando además plusvalía en la zona. 2.1.2.2.. Gran Colonial, Perú. Este edificio Gran Colonial es ubicado en el Centro de Lima, en la intersección entre las avenidas Oscar R. Benavides y la avenida Ramón Carcamo, muy cerca de la Plaza Dos de Mayo y al Hospital Nacional Arzobispo Loayza.. 36.

(37) Figura 29. Ubicacion Edificio Gran Colonial. Fuente: Google earth, 2017.. Segun el Diario el Comercio (2017), el Centro Colonial o también llamado Edificio Gran Colonial es el primer proyecto de uso mixto, es decir, residencia más retail ubicado en Lima Centro, pero cabe mencionar que no es el único en el país ya que muchas inmobiliarias han optado por apostar en esta combinación de diversos usos en un mismo terreno o propiedad ya que permiten rentabilizar mejor el suelo. Figura 30. Vista aérea del edificio Gran Colonial. Fuente: Imagen Promocional, Portal Web Los Portales, 2018.. 37.

(38) Según Tomasevish (2017), este edificio está compuesto por una base de dos niveles en los que se desarrolla un gran centro comercial, y en el cuerpo del edificio se desarrolla las viviendas de diferentes áreas que van desde 1 hasta 3 dormitorios. Figura 31. Edificio Gran Colonial. Fuente: Imagen Promocional, Portal Web Los Portales, 2018.. Cuenta con un sistema de seguridad de alto nivel, hall, con área de piscina, zona de juegos para niños zona de parrillas, gimnasio, salón de usos múltiples y lavanderías comunes , según el Portal Web Los Portales (2017). Figura 32. Imagenes 3d de los interiores. Fuente: Imagen Promocional, Portal Web Los Portales, 2018.. 38.

(39) Conclusión: Los autores de la presente tesis concluyen que hay diversas maneras de poder responder ante el incremento del costo del suelo en Lima, uno de ellos está claramente reflejado en el proyecto. presentado,. ya. que. se observa. como. estratégicamente han desarrollado un proyecto de varios usos que permita la mejor rentabilidad del mismo con usos que se complementan a la perfección, además de proponer una mayor densidad sin quitar los espacios de desfogue. 2.2. La Vivienda. 2.2.1. Definición. Según Haramoto (1998), a partir de las conclusiones de Hábitat I de Vancouver en 1976, la vivienda se entiende no solo como a la unidad que acoge la familia, sino a un sistema integrado además de un terreno a una urbanización, equipamiento social - comunitario y a un contexto socio cultural. Según Pasca (2014), la vivienda está presente en la cotidianidad de la vida de las personas, es el lugar donde se llevan a cabo la mayoría de las actividades cotidianas básicas, como dormir, comer y el lugar donde se regresa al final de la jornada. Una vivienda a comparación de un hogar es una estructura física, mientras que el hogar es un conjunto de significados culturales, demográficos, psicológicos, que las personas asocian a dicha estructura física, según Gifford (2007). Por otro lado, según Tognoli (1987), la vivienda no consiste solamente en un conjunto de paredes estructuradas, sino que esta estructura física de la vivienda se adapta para adquirir una satisfacción con la misma. 39.

(40) Podemos concluir que una vivienda es un lugar en específico, que además de sus atributos físicos que contempla, genera una relación tanto cognitivo, como afectivo y social, que permite a las personas que la habitan desarrollas sus actividades personales diarias; por lo que se entiende que es un concepto muy distinto al concepto de hogar. 2.2.2. Conjuntos Residenciales. Según el RAE (2018), un conjunto es una totalidad de los elementos o cosas poseedoras de una propiedad común que los distingue de otros. Según Moyano (1994), es un cierto número de viviendas que comparten comunes denominadores, tales como el momento de construcción, ser parte de un mismo proyecto constructivo en grado variable ser de un mismo tipo habitacional. Por otro lado un conjunto residencial es un conjunto de viviendas concebidas dentro de un concepto integral, que se aprueba como un proyecto único, casi siempre dentro del formato de propiedad horizontal, según el glosario MINURVI (2003). Por lo que podemos decir, que un conjunto residencial es un grupo de viviendas planificadas de forma integral, que cuentan con las instalaciones necesarias para el correcto habitad de los usuarios, en donde estos pertenecen a una misma realidad socio-económica. 2.2.3. Calidad Residencial. Según Haramoto (1998), la calidad residencial forma parte del concepto de calidad de vida. Es una forma específica de entender la vivienda y su entorno, percibiendo y valorando los diversos factores que influyen en el predio tales como los factores sociales, culturales, económicos y políticos. 40.

(41) Además de ello, existen diversos atributos que son indicadores de calidad según Haramoto (1998), y que a continuación se describen: - La localización, que comprende características del suelo y del terreno,. emplazamiento,. inserción. a. la. trama. urbana,. vinculación con otras actividades y niveles de contaminación ambiental y riesgos. - La estructura organizativa, que comprende la superficie, el tamaño, la zonificación, la densidad, el uso del suelo, la tipología y la morfología, la dotación de servicios básicos (agua, desagüe y energía eléctrica) y servicios de transportes y comunicaciones. - La edificación habitacional, que comprende la tipología, modelos, estándares, patrones, versatilidad, expansibilidad, Características físicas, características. funcionales,. control. ambiental, perdurabilidad, entre otros. Se entiende que la calidad residencial depende de diversos factores que son externos a la ubicación de la vivienda, elementos que son de suma importancia ya que influyen. directamente con el. desempeño natural de las edificaciones y suman y restan a la hora de contabilizar o analizar la calidad residencial. 2.2.4. Normatividad. En el Perú la reglamentación con respecto a las edificaciones de vivienda, están normadas por el Reglamento. Nacional de. Edificaciones (2013) desde el punto A.010 hasta el EM. 100, donde se. ubican. especificaciones. sobre. arquitectura,. estructuras,. instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas y mecánicas. Consideraciones que se deben prever para el correcto diseño de. 41.

(42) cada aspecto, que es de gran importancia para el buen desempeño, seguridad y confort de una vivienda. Figura 33. Índice del Reglamento Nacional de Edificaciones. Fuente: Reglamento Nacional de Edificaciones, Ministerio Vivienda Construcción y Saneamiento, 2013.. 2.3. Centros Comerciales. 2.3.1. Definición. Según el RAE (1997), un centro comercial es un complejo o edificio en el que se concentra un gran número de tiendas. Según Pérez & Merino (2014), un centro comercial hace referencia al espacio donde se reúnen las personas con una misma finalidad en relación a la actividad comercial. 42.

(43) Un centro comercial es un conjunto de establecimientos comerciales independientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad, cuyo tamaño, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complementarias están relacionadas con su entorno y que dispone permanentemente de una imagen y gestión unitaria. (Asociación Española de Centros Comerciales – AECC 1993). Por lo que podemos decir que un centro comercial es un establecimiento en donde se encuentran una diversidad de tiendas que ofertan distinto productos y servicios; y a su vez donde se reúnen las personas ya sean para realizar compras o con fines recreativos, como se ha visto en los últimos años. 2.3.2. Tipos de Centros Comerciales. Existe algunos tipos de centros comerciales que se diferencian entre si debido a su función, y se describe a continuación: Centros comerciales regionales, son aquellos que tienen una gran superficie y tienen una gran ratio de influencia en el. lugar. donde. se. ubican.. Centros. comerciales. fundamentales, son aquellos que son de gran importancia para una localidad que constituye a servicios importantes, donde muchas veces se ubican las tiendas anclas. Centros temáticos, centros que forman agrupaciones en un mismo tema o actividad y desarrollan actividades de comercio. 43.

(44) Parques con actividad comercial, aquellos espacios urbanos que realizan actividades de recreación y se desarrollan establecimientos de comercio minoristas. (Asociación Española de Centros Comerciales – AECC 1993). 2.3.3. Normatividad. En el Perú la reglamentación con respecto a las edificaciones de uso comercial, están normadas por el Reglamento Nacional de Edificaciones en el punto A.070 Comercio, donde se ubican especificaciones sobre arquitectura en comercio que se deben tener en cuenta para el correcto diseño, y así lograr el buen desempeño, seguridad y confort del equipamiento. Figura 34. Índice del Reglamento Nacional de Edificaciones. Fuente: Ministerio Vivienda Construcción y Saneamiento. 44.

(45) 2.4. Usos mixtos. 2.4.1. Definiciones. Según Muñoz (2017), la definición de usos mixtos va más allá de solo integrar espacios de usos distintos que sean compatibles y que activen a una comunidad específica, es decir va más allá de una integración física, sino se vuelve una responsabilidad para los planificadores quienes tienen que generar y otorgar la mayor importancia hacia las personas que usaran o vivirán en el proyecto.. Por otro lado, una de las tendencias más fuertes del mercado inmobiliarios es la integración de un espacio comercial dentro de un proyecto con otro tipo de usos, debido al incremento del costo de la tierra y a la tendencia al desarrollo vertical, Murray & Flores (2007).. Además, un desarrollo de uso mixto es la integración planificada de una combinación de tiendas, residencias, hotel, oficinas, recreación u otras funciones, que contiene componentes de un ambiente que permita trabajar - vivir – jugar, Internacional Council of Shopping Centers (2007). Podemos decir que la definición del tipo de zonificación “usos mixtos”, va más allá de la combinación física de varios tipologías de usos, es un desafío para los planificadores ya que deben considerar las uniones funcionales de cada espacio sin quitar la importancia del usuario de tal manera de que cada espacio cumpla con su función natural. Por otro lado, es una respuesta o una medida estratégica al incremento del precio del suelo, para poder tener una buena rentabilidad.. 45.

(46) 2.4.2. Tipos de desarrollos de usos mixtos. Según Murray & Flores (2007), hoy en día hay una gran diversidad de proyectos de este tipo (usos mixtos) que han adoptado distintas formas incluso muy innovadoras, entre las más comunes u ordinarias están: -. Oficinas + Centro Comercial + viviendas. -. Oficinas + Comercio. -. Viviendas + Comercio en planta baja. -. Viviendas + Comercio + Servicios. -. Hotel + Comercio. -. Hospital + Comercio. -. Zona Industrial + Comercio. -. Universidades + Comercio + Servicios. Los tipos de configuraciones de usos mixtos pueden surgir a partir de las necesidades que presenta la zona urbana, como hemos observado existen diferentes formas de combinar los tipos de usos, de tal manera que se puedan acoplar sin dejar de cumplir su función principal. 2.4.3. Beneficios de proyectos de usos mixtos. Existen distintos beneficios que ofrecen este tipo de proyectos tanto para los planificadores como para los usuarios, que se explican a continuación: Reducción de distancias entre los lugares de trabajo y comercio con las viviendas, ya que se tendría en un solo espacio la posibilidad de vivir y trabajar. Reducción del tráfico en la localidad, ya que se combinan varios usos y se fomenta el uso de bicicletas y entornos peatonales. Incremento de la densidad, edificios que tienen la posibilidad de crecer de manera vertical. 46.

(47) fomentando la inversión y generando mayo rentabilidad del suelo. Mejor aprovechamiento del suelo, el desarrollo de proyectos de usos mixtos frente al desatado crecimiento de las urbes y al incremento de los precios del suelo. Generación de espacios abiertos, ya que este tipo de proyectos fomenta la creación y preservación de las áreas verdes como desfogue de la gran densidad que presentan (Murray & Flores 2007). III.. Metodología. 3.1. Diseño de la Investigación. Cuadro 2: Aspectos generales de investigación. Aspectos a conocer. Aspectos Físicos y Territorial. Temas de investigación. Fuentes de información informante. Revisión bibliográfica Plano Catastral del Distritito de La Molina. Ubicación Municipalidad distrital de la Molina 2013. Plano de Zonificación zonificación. específica del Municipalidad terreno y usos distrital de la establecidos Molina 2013.. Instrumento. ¿Dónde se encuentra ubicado el terreno? ¿Cuál es la zonificación y usos establecidos para el terreno?. Condiciones de accesibilidad y conexiones. Plan de mitigación vial La Molina. Ministerio de Transportes y Comunicaciones 2015.. ¿Cuáles son las vías principales de acceso?. Topografía del terreno. Carta Nacional de 1999. Instituto Nacional Geográfico – IGN. ¿Cuál es la condición topográfica del terreno?. 47.

(48) Observaciones Edificaciones del entorno del terreno. Fotografías del lugar. Estudio propio 2017.. ¿Qué tipo de edificaciones importantes se encuentran aledañas?. Revisión bibliográfica. Clima del Distrito de La Molina. Asoleamiento en el Distrito de La Molina Aspectos Climáticos Humedad en el Distrito de La Molina. Temperatura en el Distrito de La Molina. Mapa de Clasificación climática 2015. Servicio Nacional de Meteorología e Hidrología del Perú – SENAMHI. Mapa de Clasificación climática 2015. Servicio Nacional de Meteorología e Hidrología del Perú – SENAMHI Mapa de Clasificación climática 2015. Servicio Nacional de Meteorología e Hidrología del Perú – SENAMHI Mapa de Clasificación climática 2015. Servicio Nacional de Meteorología e Hidrología del Perú – SENAMHI. ¿Cuál es el tipo de clima promedio predominante en el distrito de La Molina? ¿Cuál es el recorrido solar y cuantas horas de sol tiene el Distrito de La Molina? ¿Cuál es la humedad relativa en niveles porcentuales en el Distrito de La Molina? ¿Cuál es la temperatura promedio en el Distrito de La Molina?. Revisión bibliográfica Aspectos Urbanísticos. Análisis del crecimiento urbano. Plan Integral de Desarrollo Urbano. Municipalidad distrital de la Molina 2003.. ¿Cómo se ha desarrollado el distrito de La Molina en los últimos años?. 48.

(49) Parámetros Urbanísticos. Parámetros Urbanísticos. Municipalidad distrital de la Molina 2016.. ¿Cuáles son los parámetros urbanísticos de la Molina según el uso de suelo?. Zonificación La Molina. Plano de zonificación. Municipalidad distrital de la Molina 2013.. ¿Cuál es la zonificación del terreno del proyecto?. Observaciones ¿Cuáles son los usos existentes de los terrenos aledaños?. Cualidades del entorno urbano próximo al terreno del proyecto. Fotografías del lugar. Estudio propio 2017.. ¿Cuántos proyectos de similitud al que se propone existen aledaños? ¿Existen vías principales o una buena accesibilidad que soporte este proyecto de envergadura? ¿Existen hitos y nodos cercanos al terreno del proyecto?. Revisión bibliográfica. Aspectos demográfico s. Población actual Distrito de La Molina. Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda. Instituto Nacional de Estadística e Informática – INEI, 2007.. ¿Cuál es la población actual del distrito de La Molina?. 49.

(50) Público objetivo. Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda. Instituto Nacional de Estadística e Informática – INEI, 2007.. ¿Cuál es la cantidad de la población acorde al público objetivo como para sustentar la envergadura del proyecto?. Estudio y análisis propio del estudio 2017.. ¿Cuál es la población beneficiada con el proyecto?. Observaciones Número de beneficiarios. Revisión bibliográfica. Aspecto Socioeconó mico. PBI del departamento de La Molina. Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda. Instituto Nacional de Estadística e Informática – INEI, 2007.. ¿Cuánta es la población que pertenece al PBI de la Molina?. Desarrollo económico en el distrito de la Molina. Plan Integral de desarrollo de La Molina 2025, por La Municipalidad de La Molina. ¿Cuál es el desarrollo actual del distrito y cuál es su plan a futuro?. Revisión bibliográfica. Aspectos normativos y legales. Normatividad exigida. Reglamento Nacional de Edificaciones – RNE, Norma A.020 Vivienda. Ministerio de Vivienda, Construcción y saneamiento.. ¿Qué normas competen para el diseño en cuanto al sector vivienda?. 50.

(51) Criterios de diseño. Criterios para el diseño estructural. Techos Verdes. Reglamento Nacional de Edificaciones – RNE, Norma A.070 Comercio. Ministerio de Vivienda, Construcción y saneamiento. Reglamento Nacional de Edificaciones – RNE, Norma A.010 Consideraciones generales del diseño. Ministerio de Vivienda, Construcción y saneamiento. Reglamento Nacional de edificaciones – RNE, Norma E.030 Diseño Sismo resistente, 2014. Ministerio de Vivienda, Construcción y saneamiento.. ¿Cuáles son los criterios generales del diseño?. ¿Qué criterios se deben tomar en cuenta para que el proyecto sea sismo resistente?. Claves de diseño bioclimático 2001. Manuel Monroy.. ¿Cuáles son las consideraciones que se deben tomar para el manejo bioclimático?. Cosas de arquitectos. Revista digital de arquitectura 2016.. ¿Cuáles son las consideraciones que se deben tomar en cuenta para realizar un diseño hexagonal en la arquitectura?. Aspectos Constructivo s y de Diseño Criterios para el diseño Hexagonal. ¿Qué normas competen para el diseño en cuanto al sector comercio?. 51.

(52) 3.2. Diseño de los instrumentos. 3.2.1. Aspectos Físicos y Territoriales. 1. ¿Dónde se encuentra ubicado el terreno? 2. ¿Cuál es la zonificación y usos establecidos para el terreno? 3. ¿Cuáles son las vías principales de acceso? 4. ¿Cuál es la condición topográfica del terreno? 5. ¿Qué tipo de edificaciones importantes se encuentran aledañas? 3.2.2. Aspectos Climáticos. 1. ¿Cuál es el tipo de clima promedio predominante en el distrito de La Molina? 2. ¿Cuál es el recorrido solar y cuantas horas de sol tiene el Distrito de La Molina? 3. ¿Cuál es la humedad relativa en niveles porcentuales en el Distrito de La Molina? 4. ¿Cuál es la temperatura promedio en el Distrito de La Molina? 3.2.3. Aspectos Urbanísticos. 1. ¿Cómo se ha desarrollado el distrito de La Molina en los últimos años? 2. ¿Cuáles son los parámetros urbanísticos de la Molina según el uso de suelo? 3. ¿Cuál es la zonificación del terreno del proyecto? 4. ¿Cuáles son los usos existentes de los terrenos aledaños? 5. ¿Cuántos proyectos de similitud al que se propone existen aledaños? 6. ¿Existen vías principales o una buena accesibilidad que soporte este proyecto de envergadura? 7. ¿Existen hitos y nodos cercanos al terreno del proyecto?. 52.

(53) 3.2.4. Aspecto Demográfico. 1. ¿Cuál es la población actual del distrito de La Molina? 2. ¿Cuál es la cantidad de la población acorde al público objetivo como para sustentar la envergadura del proyecto? 3. ¿Cuál es la población beneficiada con el proyecto? 3.2.5. Aspecto Socio – Económico. 1. ¿Cuánta es la población que pertenece al PBI de la Molina? 2. ¿Cuál es el desarrollo actual del distrito y cuál es su plan a futuro? 3.2.6. Aspectos Normativos y Legales. 1. ¿Qué normas competen para el diseño en cuanto al sector vivienda? 2. ¿Qué normas competen para el diseño en cuanto al sector comercio? 3. ¿Cuáles son los criterios generales del diseño? 4. ¿Qué criterios se deben tomar en cuenta para que el proyecto sea sismo resistente? 3.2.7. Aspectos Constructivo y de diseño. 1. ¿Cuáles son las consideraciones que se deben tomar para el manejo bioclimático? 2. ¿Cuáles son las consideraciones que se deben tomar en cuenta para realizar un diseño hexagonal en la arquitectura? IV.. Factores condiciones del proyecto. 4.1. Aspectos Físicos y Territoriales. El distrito de la Molina es uno de los 43 distritos de la provincia de Lima, según el Plan de Desarrollo Local Concertado de Lima 2016-2021. Limita por el norte con el distrito de Ate, al este con el distrito de Pachacamac, 53.

(54) al sur con el distrito de Villa María del Triunfo y San Juan de Miraflores y al oeste con el distrito de Santiago de Surco. Sus coordenadas geográficas del distrito son 12°01’40’’ de latitud al Sur y 76°54’40’’ de latitud al Oeste. Figura 35. Mapa del distrito de La Molina en la provincia de Lima.. Fuente: Banco de información distrital del Instituto Nacional de Estadística e informática – INEI.. El terreno del proyecto se encuentra ubicado, exactamente en el cruce de las avenidas Javier Prado Este y la Av. La Molina, (ver la figura 35). Muy cercano al supermercado Metro, al Centro Comercial La Rotonda que está ubicado en la avenida La Fontana y a centros educativos. Figura 36. Ubicación y localización del terreno del proyecto. Fuente: Plano Catastral del distrito de la Molina 2013. 54.