Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo R.D.1492/2011

(1)

Reglamento de valoraciones

de la Ley del Suelo

R.D.1492/2011

Federico García Erviti Arquitecto

(2)

• Situaciones básicas del suelo (art. 12 TRLS)

A) Suelo rural Casos art.12.2 Identificación Clases Categorías •El preservado por la

ordenación de su

urbanización mediante la transformación

Suelo no

urbanizable Todas

•El que los instrumentos de ordenación prevean

su paso a suelo urbanizado, hasta que termine

la actuación de urbanización Suelo urbanizable No sectorizado Sectorizado © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

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Régimen del suelo: Situaciones básicas del suelo (art. 12) • Suelo urbanizado: El integrado en la red de dotaciones y

servicios

Dotaciones y servicios Identificación Clases Categorías

•

Requeridos por la legislación urbanística

• Los que puedan llegar a contar con ellos mediante conexión de las

parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento Suelo urbano Consolidado No consolidado © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

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El suelo urbano no consolidado

• RD 1492/2011 Reglamento de Valoraciones del TRLS2008 (RVLS)

Art. 2.1 Situación básica de suelo urbanizado: condiciones – C) Inclusión en un ámbito para el que el instrumento

de ordenación prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbana.

Suelos urbanos no consolidados (o sin consolidar por la urbanización) a desarrollar mediante Planes

Especiales de Reforma Interior y sometidos a los deberes de cesión y equidistricbución

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CRITERIOS DE VALORACIÓN TRLS y RVLS SUNC SUC SNU SUbz Clase y categoría 24.2 TRLS El mayor de: - Mét. de Comparación 24 RVLS - Mét. Residual estático 22 RVLS Edificado con edif. legal -24.1 TRLS Método Residual estático 22 RVLS No edificado o con edif. ilegal Suelo Urbanizado 23.1.b TRLS Método del Coste 18 RVLS 23.1.a TRLS Método de Capitalización 8-16 RVLS* *Factor corrección localización 17 RVLS Suelo Rural Edificación legal + Instalaciones Suelo Situación Básica © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

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Valoración en suelo rural Art. 23.1 TRLS

• Capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación

– Renta potencial

• Cálculo según el rendimiento del uso, disfrute o la explotación

• Descuento de los costes necesarios para la explotación

– Tasa de capitalización: D.A. 7a _{(modificada por la}

D.F. 16ª de la Ley 2/2008)

• Última referencia del rendimiento en el mercado secundario de la deuda pública del Estado entre 2 y

6 años ©Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

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Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (RVLS) Art.8 Renta real y potencial

• Renta real:

– la existente

– o la atribuible de acuerdo con los cultivos y

aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos

• Renta potencial: la atribuible de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos

– De conformidad con la normativa de aplicación

– Utilizando medios técnicos normales de producción – Acreditando estadísticamente su existencia y

viabilidad en su ámbito territorial o, en su defecto – Justificándolo mediante un estudio económico de

viabilidad de la explotación ©Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

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Art. 9 RVLS Cálculo de la renta de explotación • Rentas de explotación

R = I – C

– R = Renta anual real o potencial €/Ha – I = Ingresos anuales €/Ha (Art. 9.3) – C = Costes anuales €/Ha (Art. 9.4)

• Cánones de arrendamiento: Existencia de información estadísticamente significativa en la zona

R = C_A + DM

– R = Renta anual real o potencial €/Ha

– C_A = Canon de arrendamiento o compensación anual – DM = Derechos y mejoras atribuibles al arrendatario

(aparceros o censatarios enfitéuticos) ©Fe

de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(9)

(10)

Art.10 RVLS Clases de explotación

a) Agropecuarias b) Forestales

c) Extractivas

d) Comerciales, industriales o de servicios

• Granjas, invernaderos, piscifactorías, viveros

• Centros logísticos de carga, mataderos, aserraderos, centrales hortofrutícolas, plantas agroenergéticas

• Parques solares y eólicos

• Escuelas taller, centros de investigación, campos de golf, estaciones de esquí, turismo rural

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• Se considerará un escenario ilimitado que contemple la permanencia del suelo rural

• En función de las clases de explotaciones, su carácter cíclico y la naturaleza de los distintos recursos se

dividirá una duración ilimitada en un número determinado de duraciones limitadas

• Concepto de Capitalización vs. Actualización financiera: Cálculo del valor actual de los rendimientos futuros de una explotación

Art.11 RVLS Criterios generales de capitalización de la renta de explotación © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(12)

Inversión de capital: 1.000 euros Remuneración del capital: 3% anual

Valor del capital invertido:

Año 1 1.000 + (1.000 x 0,03) = 1.000 (1+ 0,03) Año 2 1.000 (1 + 0,03) (1 + 0,03) = 1.000 (1 + 0.03)2

...

Año 10 1.000 (1 + 0,03)10 _{= 1.343,92 (sin inflación)}

(13)

CAPITALIZACIÓN

VALOR ACTUAL VA = 1.000 Tipo de interés: 3% anual

VALOR FINAL VF = 1.000 (1+ 0,03)10 VF = VA (1 + i)t VF = valor final VA = valor actual i = tipo de capitalización t = nº de períodos anuales (1 + i)t = factor de capitalización ©Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(14)

ACTUALIZACIÓN VF = VA (1 + i)t VF VA = ---(1 + i)t VF = valor final VA = valor actual

i = tipo de ACTUALIZACIÓN ó DESCUENTO t = nº de períodos anuales 1 / (1 + i)t = COEF. de ACTUALIZACIÓN ó factor de DESCUENTO © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(15)

Capital a recibir al cabo de 10 años: 1.000 eur Coste del capital : 3% anual

Valor actual del capital: 1.000

VA = --- = 744 eur (sin inflación) (1 + 0,03)10

1

Factor de descuento = --- = 0,744 (1 + 0,03)10

• 0,03 = Tipo de descuento = Coste de oportunidad del capital = Precio de renunciar a los ingresos producidos

por una inversión alternativa ©Fe

(16)

Art.11 RVLS Criterios de capitalización de la renta a) Con carácter general

R₁R₂R_n _n→∞ R_n

V = + +….+ = ∑

(1+r)1 _(1+r)2 _(1+r)n i=1 _(1+r)i

b) Cuando la renta de explotación sea constante en el tiempo (R₁= R₂ = R_n = R)

R V =

r

V = Valor de capitalización R = Renta anual constante

r = Tipo de capitalización ©Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(17)

Art.12 RVLS Tipo de capitalización

a) Con carácter general: Última referencia publicada del rendimiento en el mercado secundario de la deuda

pública del Estado entre 2 y 6 años (D.A. 7ª TRLS y D.F. 16ª Ley 2/2008) = r₁ © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(18)

b) Actividades

agropecuarias o

forestales (abril 2012)

r

₁

= 0,03905

r₂ = r₁ * coef. tabla anexo I Ejemplo:

Tierras labor secano

r₂ = r₁ * coef. tabla anexo I

= 0,03905 * 0,49 = 0,019 _©Fede r ic o G arc ía E rviti, 2011

(19)

c) Actividades extractivas, comerciales, industriales y de servicios: Tipo de capitalización r₃

Resultado de aplicar a r₁ un coeficiente corrector (r₃ = r₁ x coef.) en función de la naturaleza y características de cada explotación y del riesgo previsible en la

obtención de rentas, basado en estudios estadísticos sobre la rentabilidad esperada en el ámbito territorial, cumpliéndose: • Coef. ≥ 1,00 • r₁ x coef. ≤ 0,08 Luego en abril 2012: • 0,08/0,03905 = 2,05 ≥ coef. ≥ 1,00 © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

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RVLS Tipos de explotación y capitalización de la renta Art. 13.- Explotaciones agropecuarias y forestales

a) Renta constante y vida útil ilimitada b) Rentas variables en el tiempo

c) Rentas variables en ciclos o turnos periódicos

d) Rentas variables los primeros años y constantes los restantes e) Id. Id. que evolucionen con ciclos periódicos o turnos

f) Explotación forestal mixta de producción maderera g) Ingresos por retribución de activos medioambientales

Art. 14.- Explotaciones extractivas

a) Conocido el fondo de agotamiento del recurso extraíble b) Desconocido el fondo de agotamiento del recurso extraíble

Art. 15.- Explotaciones comerciales, industriales

a) Rentas de explotación o flujos de caja variables

b) Rentas en períodos limitados y actividad no reemplazable

Art. 16.- Renta potencial en ausencia de explotación ©

Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(21)

Art.13 RVLS Capitalización de renta en explotaciones agropecuarias y forestales a) Con renta constante R a lo largo de su vida útil

ilimitada

V =

r₂

b) Con rentas variables en el tiempo

R₁R₂R_n _n→∞ R_i V = + +….+ = ∑ (1+r₂)1 _(1+r 2)2 (1+r2)n n=i (1+r2)i V = Valor de capitalización R = Renta anual r₂ = Tipo de capitalización © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011 R

(22)

Art.13 RVLS Capitalización de renta en explotaciones agropecuarias y forestales

c) Con rentas variables con ciclos periódicos de duración k (o turno t)

R₁R₂R_n (1 + r₂)k

V = [ + +….+ ] * [ ]

(1+r₂)1 _(1+r

2)2 (1+r2)k (1+r2)k -1

d) Con rentas variables en los primeros años (h) y constantes el resto de su vida útil ilimitada

R₁R₂R_h R V = + +….+ + (1+r₂)1 _(1+r 2)2 (1+r2)h r2 (1+r2)h _©Fede r ic o G arc ía E rviti, 2011

(23)

Art.13 RVLS Capitalización de renta en explotaciones agropecuarias y forestales e) Con rentas variables los primeros años (l)

evolucionando con ciclos productivos periódicos de duración k R₁R₂R_l V = + +….+ + (1+r₂)1 _(1+r 2)2 (1+r2)l R_l+1 R_l+k (1 + r₂)k + [ +…... ] * [ ] (1+r₂)l+1 _(1+r 2)l+k (1+r2)k - 1 © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(24)

Art.13 RVLS Capitalización de renta

en explotaciones agropecuarias y forestales

f) Con rentas de explotación forestal mixta de

producción maderera sostenible, generando una renta anual constante y una renta futura en períodos de

tiempo igual al turno, el valor de capitalización recogerá ambas rentas según art. 13 a) y c)

g) Los ingresos por retribución de activos

medioambientales se considerarán como componentes de la renta real, constantes y de vida útil ilimitada (art. 13 a) © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(25)

Art. 14 RVLS Capitalización de renta en explotaciones extractivas

a) Conocidas las reservas de recurso extraíble

h Ri R

V = ∑ +

i=1 _(1+r

3)i r2 (1+r2)h

R_i = Canon de extracción anual

R = Renta anual constante del suelo con recurso agotado r₃ y r₂ = tipos de capitalización art. 12 RVLS

h = Q/q_l = Período de vida útil del recurso Q = Fondo de agotamiento q_l = Extracción anual ©Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(26)

Art. 14 RVLS Capitalización de renta en explotaciones extractivas

b) Desconocidas las reservas del recurso extraíble R

V =

r₃

R = Canon de extracción constante

r₃ = tipo de capitalización art. 12 RVLS

(27)

Art. 15 RVLS Capitalización de renta

en explotaciones comerciales, industriales y de servicios a) Rentas de explotación o flujos de caja variables

n→∞ Ri

V = ∑

i =1 _(1+r

3)i

b) Rentas de explotación en período limitado y actividad no reemplazable

t Ri Vr R

V = ∑ + +

i=1 _(1+r

3)i (1+r3)t r2 (1+r2)t

R_i = Renta anual durante los primeros t años

V_r = Valor de las instalaciones (art. 22) en el año t

R = Renta anual de la explotación futura ©Fe

(28)

Art. 16 RVLS Capitalización de renta potencial en ausencia de explotación

• Aplicación cuando no exista ni pueda existir

posibilidad de explotación por las características naturales del suelo

R₀ V =

r₁

R₀= Renta teórica = 1/3 Renta mínima según estadísticas publicadas por organismos públicos de acuerdo con el ámbito territorial

r₁ = Tipo de capitalización según art. 12

(29)

CRITERIOS DE VALORACIÓN TRLS y [RVLS] SUNC SUC SNUbz SUbz Clase y categoría 24.2 TRLS El mayor de: - Mét. de Comparación [24 RVLS] - Mét. Residual estático [22 RVLS] Edificado con edif. legal -24.1 TRLS Método Residual estático [22 RVLS] No edificado o con edif. ilegal Suelo Urbanizado 23.1.b TRLS Método del Coste [18 RVLS] 23.1.a TRLS Método de Capitalización [8-16 RVLS]* *Factor corrección localización [17 RVLS ] Suelo Rural Edificación legal + Instalaciones Suelo Situación Básica © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(30)

Valoración en suelo rural (Art. 22.1TRLS): Terrenos

• Corrección proporcional al alza del valor obtenido por capitalización en función de factores objetivos de

localización como:

– la accesibilidad a los núcleos de población – la accesibilidad a los centros de actividad

económica

– la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico

• Aplicación y ponderación justificada en el correspondiente expediente de valoración

• Corrección máxima = El doble del resultado de

capitalizar las rentas ©

(31)

Art. 17 RVLS Factor de corrección por localización • Valor final Vf = Valor por capitalización V * Fl

Fl = u₁ * u₂ * u₃≤ 2,00

• u₁= Corrección por accesibilidad a núcleos de población • u₂= Corrección por accesibilidad a centros de actividad

económica

• u₃= Corrección por ubicación en entornos de valor ambiental o paisajístico p₂1 Fl = {1+ ( p₁ + )* } * [1,6-0,01*d] * [1,1 + 0,1(p+t)] 3 1.000.000 u₁ u₂ u₃ © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(32)

Art. 17 RVLS Factor de corrección por localización

• u₁= Corrección por accesibilidad a núcleos de población p₂1

u₁ = 1+ [( p₁ + ) * ] 3 1.000.000

p₁ = Nº habitantes de núcleos situados a menos de 4 km.* p₂ = Nº habitantes de núcleos situados a más de 4 km. y a

menos de 40 km. o 50 minutos de trayecto

* Distancias en línea recta medida en proyección horizontal

(33)

En todo el territorio estatal u₁ > 1,00 Fl > 1,00 Radio 40 Km. u₁ = 1,008 u₂ = u₃ = 1,00 Fl = u₁*u₂*u₃ = 1,008 © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(34)

Territorios U

₁

> 2,00 Fl = 2,00

(35)

Art. 17 RVLS Factor de corrección por localización • u₂= Corrección por proximidad a centros de

comunicaciones y de transporte, puertos de mar,

aeropuertos, estaciones de ferrocarril, complejos de uso terciario relacionados con la explotación, etc.

u₂ = 1,6 – 0,01 * d

d ≤ 60 = Distancia en km. utilizando las vías de transporte existentes con el trayecto más favorable

• u₃ = Corrección por ubicación en entornos de singular valor ambiental, cultural, histórico, arqueológico,

científico o paisajístico, protegidos por la legislación aplicable (en todo caso, Red Natura 2000)

u₃ = 1,1 + 0,1 * (p + t)

0≤p≤2 = Coef. de calidad ambiental o paisajística

0≤t≤7 = Coef. del régimen de usos y actividades permitidos, distintos de los agropecuarios y forestales ©

(36)

(37)

Edificaciones ilegales en suelo rural y urbanizado • Art. 22.3 TRLS

– Las edificaciones en suelo rural se tasarán (…)

siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración

– Las edificaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad

con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas

• D.T. 5ª TRLS

– Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, situadas en suelos urbanos o

urbanizables, (…) respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se

entenderán incorporadas al patrimonio de su titular.

(38)

Edificaciones ilegales en suelo rural y urbanizado • Art. 5 RVLS

– Sin perjuicio de lo dispuesto en la D.T. 5ª TRLS, las edificaciones no ajustadas a la legalidad:

• En suelo rural

– No serán objeto de valoración

– No serán tenidas en consideración en el cálculo de la renta de explotación

• En suelo urbanizado

– No se computarán en la tasación conjunta de

suelo más edificio

– Tampoco se computarán las edificaciones en ruina física (art. 24.1 TRLS), según los criterios de la legislación autonómica sobre declaración de ruina © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(39)

Art. 18 RVLS Valoración de edificaciones, instalaciones o construcciones en suelo rural

V = V_R – (V_R – V_F)*β V = Valor de la edificación

V_R = Valor de reposición bruto = = Coste de ejecución material +

+ Gastos generales y beneficio industrial + + Tributos que gravan la construcción + + Honorarios profesionales

V_F≤ 0,10*V_R = Valor al final de la vida útil a + a2

β = 1 – (1 – ) * C (Anexo II) 2

a = Antigüedad en % transcurrido de vida útil (Anexo III) C = Coeficiente corrector según estado de conservación

(40)

(41)

(42)

(43)

• Determinación de la fecha de construcción Fa = Fc + (Fr – Fc)i Fa = Fecha de antigüedad aplicable

Fc = Fecha de construcción

Fr = Fecha de reforma o rehabilitación

0 ≤ i ≤ 1 = Tipo de reforma en función del coste de la reforma en relación con el coste de la rehabilitación integral

Circular 15 diciembre 2004 D.G. Catastro Rehabilitación integral Crh > 75% Crp i = 1,00 Reforma total 75% Crp > Crh > 50% Crp i = 0,75 Reforma media 50% Crp > Crh > 25% Crp i = 0,50 Reforma mínima 25% Crp > Crh i = 0,25 © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

Art. 18 RVLS Valoración de edificaciones, instalaciones o construcciones en suelo rural

(44)

(45)

Valoración del suelo urbanizado no edificado Art. 22 RVLS

Método residual estático

Vv = VRS + Vc + G + B

G + B = 0,4 (VRS + Vc)

Vv = VRS + Vc + 0,4 (VRS + Vc) = 1,4 (VRS + Vc)

Vv VRS = - Vc K = 1,4 K Vv = Valor en venta €/m2t

Vc = Valor de la construcción €/m2t i/ gastos generales + + beneficio industrial + tributos + honorarios

K = Coeficiente de gastos y beneficios

1,50 ≥ K = 1,40 ≥ 1,20

Uso, localización, dinámica inmobiliaria, calidad

edificatoria, plazo de comercialización, riesgo previsible

(46)

La valoración de las actuaciones de dotación

Art.26 RVLS

• El valor de las parcelas de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación se determinará mediante la

aplicación de los valores de repercusión de suelo correspondientes a los usos y edificabilidades

establecidos en el art. 20

Suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación: Sin edificabilidad o uso privado

(47)

Valor de suelos dotacionales

sin asignación de uso y edificabilidad

• Art. 20.3 RVLS

• Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido

• Ámbito espacial homogéneo:

La zona de suelo urbanizado que disponga de unos parámetros jurídico-urbanísticos [coef. edificabilidad o volumetría] que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias

(48)

Cálculo de la edificabilidad media en terrenos sin edificabilidad asignada

• Art. 21 RVLS: Edificabilidad media EM aplicable cuando los terrenos no tienen asignada edificabilidad

E_i*S_i*VRS_i ∑

VRS_r EM =

SA – SD

E_i = Edificabilidad m2/m2 asignada a cada parcela S_i = Superficie m2 de suelo de cada parcela

VRS_i = Valor €/m2 de repercusión del uso de cada parcela VRS_r = Valor €/m2 de repercusión del uso de referencia SA = Superficie de suelo m2 del ámbito de referencia

SR = Superficie de suelo m2 del suelo dotacional público

(49)

CRITERIOS DE VALORACIÓN TRLS y RVLS SUNC SUC SNU SUbz Clase y categoría 24.2 TRLS El mayor de: - Mét. de Comparación 24 RVLS - Mét. Residual estático 22 RVLS Edificado con edif. legal -24.1 TRLS Método Residual estático 22 RVLS No edificado o con edif. ilegal Suelo Urbanizado 23.1.b TRLS Método del Coste 18 RVLS 23.1.a TRLS Método de Capitalización 8-16 RVLS* *Factor corrección localización 17 RVLS Suelo Rural Edificación legal + Instalaciones Suelo Situación Básica [email protected]

(50)

Art. 24 RVLS

Valoración del suelo urbanizado edificado: Tasación conjunta por el método de comparación • Significación mínima = 6 transacciones reales u ofertas • Condiciones de semejanza:

– Localización – Uso

– Superficie

– Configuración geométrica de la parcela

– Tipología y parámetros urbanísticos básicos – Antigüedad y estado de conservación

– Calidad de la edificación – Gravámenes o cargas

– Fecha de toma de datos

• Coef. corrector de precios de oferta por negociación 1,0 ≥ Coef. ≥ 0,7

(51)

Art. 24 RVLS

Valoración del suelo urbanizado edificado: Tasación conjunta por el método de comparación • Homogeneización de precios

– Todas las condiciones de semejanza, excepto

antigüedad y estado de conservación: No se fija la técnica de homogeneización

– Antigüedad y estado de conservación 1- β*F

Vv´ = Vv

1- β_l*F

Vv´ = Valor en venta homogeneizado

Vv = Valor en venta del inmueble (Precio ofertado) F = Factor de relación del valor de la construcción

ofertada respecto del valor característico de la zona β = Coef. de antigüedad inmueble valorado (Art. 18.4)

(52)

Indemnizaciones

en el proceso de transformación de suelo TRLS

• Art. 25: Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización

– 1. Requisitos de aplicación – 2. Supuestos

• a) Cuando se impida el ejercicio de la facultad

(expropiación u otros motivos, vg. reclasificación) • b) Cuando se altere el ejercicio de la facultad por

modificación de uso o intensidad reduciendo el valor del suelo

• Art. 26: Indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o edificación

– 1. Indemnización de gastos inútiles

(53)

Indemnización de la facultad

de participar en actuaciones de urbanización:

Excepciones (art. 28.2 RVLS)

• En los supuestos de expropiación, venta y sustitución forzosas, no habrá lugar a la indemnización del art. 28.1. a) cuando no se impida el ejercicio de la

facultad:

– Por renuncia voluntaria del propietario a participar en el proceso de urbanización

– Cuando la iniciativa de la actuación de

(54)

Indemnizaciones

en el proceso de transformación de suelo TRLS

• Art. 25: Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización

– 1. Requisitos de aplicación – 2. Supuestos

• a) Cuando se impida el ejercicio de la facultad

(expropiación u otros motivos, vg. reclasificación) • b) Cuando se altere el ejercicio de la facultad por

modificación de uso o intensidad reduciendo el valor del suelo

• Art. 26: Indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o edificación

– 1. Indemnización de gastos inútiles

(55)

Indemnización de la iniciativa y promoción de

urbanización y edificación (art. 29 RVLS)

• La indemnización se determinará por la suma de los siguientes costes

a) proyectos técnicos de ordenación y ejecución b) costes financieros, de gestión y promoción

c) obras preparatorias acometidas antes del inicio de las actuaciones c) indemnizaciones d) tributos © Fe de r ic o G arc ía E rviti, 2011

(56)

Indemnización de la iniciativa y promoción

(

art. 29.1 RVLS

)

• Se incrementarán los costes en la prima de riesgo y la

tasa libre de riesgo

Valor = Costes x [1 + (PR + TLR)] • Tasa libre de riesgo: Última referencia del

rendimiento secundario de la deuda pública entre 2 y 6 años

• Prima de riesgo:

Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo R.D.1492/2011